Ngày 15/9, Văn phòng Chính phủ có văn bản truyền đạt ý kiến của Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch - Đầu tư chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ liên quan nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, hoàn thiện hồ sơ đề nghị sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020, báo cáo Chính phủ xem xét quyết định.
Với yêu cầu trên, Bộ Kế hoạch - Đầu tư mới đây chính thức có văn bản gửi Bộ Tư pháp cho ý kiến về nội dung này. Trong văn bản, Bộ Kế hoạch - Đầu tư đề nghị sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020.
Theo Điều 75, Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020, để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Như vậy, tất cả các dự án không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở hầu hết đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh… Quy định này khiến các dự án nhà ở thương mại trên cả nước không được công nhận chủ đầu tư.
Từ thực tế trên, Bộ Kế hoạch - Đầu tư đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định này theo hướng các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” sẽ được công nhận là chủ đầu tư. Việc sửa đổi quy định theo hướng trên sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19.
Cần đánh giá tác động đầy đủ trước khi sửa luật
Đóng góp ý kiến về sửa đổi quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, theo quy định Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở thương mại mà người dân (và gồm nhà đầu tư đã nhận chyển nhượng đất nông nghiệp) đang có quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp) phải thực hiện theo thủ tục đấu thầu. Trường hợp có chỉ có một nhà đầu tư đăng ký đáp ứng yêu cầu thì nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại (Điều 18, Nghị định 99/2015/NĐ-CP). Trường hợp có từ hai nhà đầu tư đăng ký tham gia đấu thầu thì trong đó có căn cứ vào tiêu chuẩn và phương pháp đánh giá về tài chính - thương mại.
Như vậy, ý kiến đưa ra với lý do nhiều dự án nhà ở thương mại bị vướng mắc không chấp nhận trường hợp nhà đầu tưcó quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp) không được “công nhận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên ngân sách Nhà nước chưa thu được và giảm nguồn thu ngân sách trong các kỳ lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng là không hợp lý.
“Nếu các trường hợp đất nông nghiệp này vẫn được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thì ngân sách Nhà nước sẽ thất thu. Nguyên nhân là bởi rất nhiều dự án trên cả nước sẽ không được đưa ra đấu thầu, nên trong một năm và sau này với nhiều địa phương thì ngân sách Nhà nước bị thất thu hàng chục nghìn, hàng trăm nghìn tỷ đồng….do không thu được khoản giá trị m2 và m3 từ việc tổ chức đấu thầu”, Luật sư Phượng nêu ý kiến.
Luật sư Phượng cũng cho biết, quy định buộc phải có điều kiện “đất ở” của Luật Nhà ở 2014 đã chấm dứt tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để xí phần.
Liên quan đến ý kiến nếu không sửa luật sẽ làm tăng giá nhà, Luật sư Phượng nói rằng, trong ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất nông nghiệp” không đủ điều kiện (đất ở) để thực hiện thủ tục dự án sẽ làm hạn chế nguồn cung. Thế nhưng, với cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư sẽ tạo một môi trường kinh doanh lành mạnh do việc tiếp cận nguồn đất đai công bằng, minh bạch, không còn tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp chờ làm dự án nhà ở thương mại.
Lúc đó, nguồn cung nhà ở sẽ tăng và bền vững, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân và sự cạnh tranh, tiếp cận dễ dàng của thị trường. Điều này sẽ làm giá nhà giảm phù hợp mức thu nhập. Việc thiếu nguồn cung hiện nay là do các địa phương không tổ chức đấu thầu nên không có dự án để các nhà đầu tư (trong nước và nước ngoài) được tham gia đăng ký và lựa chọn.
“Việc sửa đổi này chỉ giải quyết cho các dự án đang bị vướng (đã nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trước ngày 1/7/2015), các nhà đầu tư mới vẫn tiếp tục không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
Việc sửa đổi quy định về “có quyền sử dụng đất ở” chuyển sang “có quyền sử dụng đất” tại Luật Nhà ở sửa đổi 2020 sẽ tác động đến nhiều lĩnh vực. Do vậy, cần có sự đánh giá tác động đầy đủ, đặc biệt là nội dung đề xuất sửa đổi “quyền sử dụng đất” này sẽ đưa trở lại quy định của Luật Nhà ở 2005”, Luật sư Phượng nói thêm.
HoREA muốn "gỡ" cho hàng trăm dự án
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.
Về phía thị trường, việc sửa đổi, bổ sung các quy định sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, vốn đã khan hiếm suốt từ năm 2020 đến nay. Nguồn cung được cải thiện sẽ giúp kéo giảm giá nhà để thị trường bất động sản phục hồi, tạo điều kiện cho người tiêu dùng tạo lập được nhà ở với giá cả hợp lý.
Đặc biệt, HoREA nhấn mạnh việc sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75, Luật Đầu tư 2020 sẽ giúp kiến tạo môi trường đầu tư trên lĩnh vực bất động sản minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh và đồng bộ với môi trường đầu tư trên các lĩnh vực khác theo quy định thông thoáng của Luật Đầu tư.
Trước đó, trong rất nhiều văn bản gửi Chính phủ, lãnh đạo HoREA cho biết, trong 5 năm qua, tính từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực 1/7/2015 đến ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực 1/1/2021, đã có hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp, thậm chí có nguy cơ bị phá sản. Riêng TP.HCM tính đến tháng 9/2018, có 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do không có 100% đất ở.
Khảo sát của HoREA cho thấy, các dự án hiện nay thường chỉ có 10% đất ở, 80% đất nông nghiệp, khoảng 10% đất rạch, đường, bờ đất, kênh mương nội đồng do nhà nước quản lý. Hầu như chẳng có dự án nào có toàn bộ diện tích là đất ở. Chính quy định "đất ở" này đã khiến biết bao chủ đầu tư rơi vào thế ngắc ngứ.
Dự án nhà ở của họ sử dụng quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp...), khi đưa vào làm nhà ở thương mại thì phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Vướng quy định phải là "đất ở" nên dự án bị ách tắc, trong khi phải vay ngân hàng mà bị chôn vốn nên lãi mẹ đẻ lãi con, sản phẩm bán không được, nhiều chủ đầu tư đã thua lỗ, phá sản. Hệ lụy lớn hơn là gây ra nợ xấu, giá bất động sản tăng cao trong khi người có nhu cầu thực sự về chỗ ở thì không tiếp cận được căn nhà vừa túi tiền.
Do vậy, nếu điều khoản pháp lý trên sớm được sửa đổi cho phù hợp với thực tế thì không chỉ người mua nhà và chủ đầu tư gặp thuận lợi, mà một điểm nghẽn lớn trong dòng chảy bất động sản cũng được khơi thông, góp thêm khoản thu cho ngân sách nhà nước, nền kinh tế nói chung có thêm xung lực để phục hồi nhanh hơn sau đại dịch.
