Tỷ lệ hấp thụ giảm sâu
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý 2/2023, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ của các doanh nghiệp nội địa sụt giảm. Nhiều mặt bằng đắc địa tại tuyến phố lớn bỏ trống, đồng loạt treo biển bán, tìm khách thuê,... Trong đó, thời trang, nhà hàng, kinh doanh xe có tỷ lệ trả mặt bằng cao hơn nhóm kinh doanh hàng hóa thiết yếu.
Nhu cầu dùng hàng hóa của người dân suy giảm, có xu hướng giảm chi tiêu dịch vụ xã hội. Hàng loạt doanh nghiệp lớn trong ngành bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng liên tục báo lỗ, thậm chí phải đóng cửa, rút khỏi thị trường.
Tương tự, báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, trong quý II/2023, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ ở TP Hồ Chí Minh tiếp tục ổn định so với quý trước nhưng vẫn còn thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm này đến từ xu hướng cải tạo mặt bằng, cùng với tỷ lệ trống cao ở một số dự án xa khu dân cư hoặc chưa được quản lý tốt.
Còn tại Hà Nội, trong quý 2/2023, tỷ lệ hấp thụ tăng so với quý trước nhờ vào nhiều khách thuê diện tích lớn đồng loạt khai trương cửa hàng mới và lượng diện tích lấp đầy khả quan từ nguồn cung mới cải tạo. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy hiện tại vẫn còn thấp so với cùng kỳ năm trước do các dự án chưa thể phục hồi và dần mất khả năng cạnh tranh với các dự án được quản lý tốt và có lợi thế cạnh tranh hơn trong cùng khu vực.
Nền kinh tế khó khăn là một trong những nguyên nhân khiến các mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê. Điều này đã tác động đến tâm lý của người tiêu dùng, các nhãn hàng bán lẻ kinh doanh gặp nhiều khó khăn, buộc phải thu hẹp quy mô hoạt động.
Theo bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu còn nhiều bất ổn, thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam cũng đang gặp những khó khăn nhất định. Các nhà đầu tư, thương hiệu lớn đang thăm dò những mặt bằng có vị trí đắc địa, diện tích phù hợp. Đồng thời, họ đang tiếp tục chờ đợi những điều chỉnh từ thị trường, từ những chính sách vĩ mô hỗ trợ lĩnh vực bất động sản của Nhà nước trong thời gian tới.
Nhiều khó khăn bủa vây
Có thể thấy, bối cảnh kinh tế khó khăn khiến các mặt bằng bán lẻ ở Việt Nam rất chật vật trong việc tìm khách thuê. Điều này đã tác động đến tâm lý của người tiêu dùng, các nhãn hàng bán lẻ kinh doanh gặp nhiều khó khăn, buộc phải thu hẹp quy mô hoạt động.
Tuy nhiên, bên cạnh những khó khăn khách quan, thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam đang có nhiều bất cập nội tại, khiến phân khúc này bị giảm sức hút trong mắt các nhà đầu tư.
Theo bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý bộ phận cho thuê Bán lẻ Savills TP Hồ Chí Minh, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong mắt các khách thuê nước ngoài là khan hiếm các mặt bằng chất lượng. Việt Nam thường xuyên bị so sánh với các thị trường lân cận đã phát triển lâu năm như Thái Lan, Malaysia, nơi có rất nhiều mặt bằng lớn, rộng rãi và hàng loạt dự án trung tâm thương mại chất lượng.
Điển hình tại TP Hồ Chí Minh, mặt bằng bán lẻ ở quận trung tâm luôn bị săn đón bởi các thương hiệu lớn quốc tế mới bước chân vào thị trường Việt Nam. Các thương hiệu này thường có yêu cầu kỹ lưỡng về địa điểm nhằm đảm bảo tiếp cận được nhiều khách hàng, khả năng hiện diện thương hiệu ấn tượng ở mặt phố hoặc trung tâm thương mại nổi tiếng.
Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao ở các trung tâm thương mại đòi hỏi các nhãn hàng phải kiên nhẫn chờ các hợp đồng sắp hết hạn mới có hội thế chỗ. Trong khi đó, các mặt bằng nhà phố thì có những trở ngại khác bao gồm: nhà chồng nhiều tầng làm giảm hiệu suất thiết kế và sử dụng diện tích, an ninh, không gian đậu xe, các thủ tục pháp lý thuê,... khiến các thương hiệu quốc tế cảm thấy e ngại trong giai đoạn thiết lập kinh doanh.
“Những trở ngại về pháp lý, giấy tờ và thủ tục khi làm hợp đồng thuê, các mặt bằng nhà phố ở quận trung tâm hay bị tranh chấp tài sản có nguy cơ bị lấy lại bất cứ lúc nào, khiến thương hiệu quốc tế khó chấp nhận và ngại đầu tư. Bên cạnh đó, các cập nhật mới về Luật Phòng cháy chữa cháy từ đầu năm 2023 cũng là 1 trở ngại rất lớn khiến nhiều mặt bằng, dự án bị thiếu so với tiêu chuẩn hiện hành và làm tăng chi phí xây dựng của bên thuê”, bà Quyên nói.
Mặc dù đang có những bất cập nội nội nhưng nhìn chung, thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam vẫn là một điểm sáng thu hút các nhà đầu tư. Sức hút này được thể hiện rõ qua nhu cầu mua sắm nội địa trong nước ở thời điểm hiện tại.
Bà Trang Bùi chia sẻ: “Nhìn vào lượng cửa hàng cá nhân nhỏ lẻ hiện tại và sức mua ở các siêu thị và trung tâm thương mại ở các đô thị lớn và thị trường ở các tỉnh, chúng ta có thể ước lượng tiềm năng cho thị trường bán lẻ còn rất lớn. Cho nên, cùng với việc đáp ứng những tiêu chuẩn ngày càng khắt khe hơn từ chính phủ nhằm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, việc chuyển mình để đáp ứng các yêu cầu này cùng với yêu cầu cao về kinh nghiệm quản lý là điều kiện sống còn đối với các trung tâm thương mại này trong điều kiện mới”.
