Thị trường bất động sản thời gian qua đã và đang phải đối mặt với hàng loạt khó khăn, thách thức, chưa dừng lại ở đó, việc tồn tại các vấn đề trong cơ chế tháo gỡ cho dự án vướng đất công xen kẹt càng khiến thị trường rơi vào ách tắc.
Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nghị định 01/2017/NĐ-CP ban hành năm 2017 đã được bổ sung theo hình thức cho thuê đất. Nhưng cụm từ “cho thuê đất” này lại không chuẩn và khó áp dụng.
Trong khi doanh nghiệp đầu tư theo quy hoạch chỉ tiết tỷ lệ 1/500 thì diện tích đất kinh doanh thông thường chỉ khoảng 40 - 50%, những dự án biệt thự có thể được tới 60% nhưng chung cư chỉ khoảng 38%, còn lại doanh nghiệp phải bàn giao các công trình tiện ích như công viên, khuôn viên xanh… cho Nhà nước.
Do đó, theo ông Châu thì việc định nghĩa “cho thuê” là bất hợp lý. Nghị định 01 cũng không bổ sung hình thức giao đất bao gồm các dự án nhà ở. Trong khi đó, nếu giao đất không theo đấu giá thì lại trái Luật Quản lý và sử dụng tài sản công. Những mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Luật Quản lý và sử dụng tài sản công đã khiến cho quá trình gỡ vướng đất công xen cài còn nhiều bất cập.
Mặc dù đã đề xuất 4 phương án gỡ vướng cho đất công xen kẹt nhưng Chủ tịch HoREA lo ngại rằng sẽ còn nhiều hạn chế phải khắc phục. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp cũng chưa đồng tình với 4 phương án này vì lo ngại ảnh hưởng đến quyền lợi.
Về phương án 1: Căn cứ pháp luật đất đai hiện nay về xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, theo các phương pháp tính giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, HoREA đề nghị UBND TP.HCM giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải thực hiện đấu giá phần đất này.
Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách Nhà nước, như cách làm hiện nay… Tuy nhiên, cách tính này vướng mắc do lấn cấn về cách tính giá đất công, mặt khác, Luật Quản lý và sử đụng tài sản công vẫn chưa cho phép điều này.
Phương án 2: Cách thức là dồn đất công Nhà nước nước lại thành một khu đất và giao lại cho Nhà nước đấu giá. Tuy nhiên, doanh nghiệp lại không đồng tình với phương án “dồn điền đổi thửa” này vì có nhiều bất lợi.
“Doanh nghiệp cũng vì lợi nhuận của họ. Tôi thì cố gắng cân đối lợi ích giữa hai bên, cho doanh nghiệp và cho xã hội, nhưng rất khó để cân bằng. Tôi cũng vừa nhận được đơn đề nghị không có chuyện cộng dồn từ 1.000m2 trở lên thì dồn trả lại cho Nhà nước, còn dưới thì giao lại cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp không đồng ý với phương án này. Mặc dù tôi đã phân tích nhiều nhưng chủ yếu doanh nghiệp vẫn đấu tranh vì mục tiêu lợi nhuận tối đa.
Làm bất động sản khi thị trường tốt thì lợi nhuận tăng lên nhiều. Thị trường năm 2018 niêm yết tăng 47% so với năm 2017. Năm 2019 vừa rồi chỉ tăng 11% nhưng bất động sản vẫn là ngành làm giàu tốt cho doanh nghiệp. Đây là lúc doanh nghiệp phải giảm bớt chạy theo lợi nhuận thì mới hiểu hết tầm nhìn. Bởi vì nếu giá nhà được kéo xuống thì Nhà nước sẽ giảm thu thuế, thu tiền sử dụng đất. Một khi kéo giá nhà xuống thì doanh nghiệp cũng phải giảm bớt kỳ vọng về mức lợi nhuận. Có như vậy thì thị trường mới phát triển được lâu dài.
Về phía Nhà nước cũng cần có chính sách làm sao để công chức sống được bằng lương của Nhà nước thì mới hạn chế được tham nhũng, tiêu cực. Còn khi nào những khoản “bôi trơn” còn lớn thì thị trường vẫn tiếp tục ì ạch”, ông Châu nói.
Về phương án 3: Những phần đất có hình dáng xác định nằm trong dự án có thể cho đấu giá, đấu thầu. Ông Châu cho rằng đây là phương án khả thi nhất hiện nay vì doanh nghiệp cũng sẽ nỗ lực mua. Còn khi dồn lại một góc đủ để thực hiện một dự án khác thì các công ty bất động sản cũng sẽ mua để thực hiện dự án riêng.
Phương án 4: HoREA đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án, theo tỷ lệ do Nhà nước quy định. Tỷ lệ hoán đổi có thể khoảng 15%, 20% (hoặc tỷ lệ cao hơn) do Chính phủ quy định, hoặc Chính phủ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, phương án này doanh nghiệp cũng chưa thật sự đồng tình.
