Ảnh minh họa
Nhiều lỗ hổng gây thất thoát ngân sách
Theo TS. Hồ Đức Phớc, Tổng KTNN, một trong “hàng ngàn ví dụ về sự bất cập chính sách”, là phương pháp áp dụng giá đất. Theo quy định hiện hành, có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng quy định lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào, do đó, các cơ quan quản lý tùy tiện áp dụng phương pháp khác nhau dẫn đến kết quả khác nhau làm chênh lệch hàng chục lần giá trị.
Vì thế, việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi vì chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định chính. Ví dụ, cách xác định giá đất theo phương pháp thặng dư (đang được áp dụng phổ biến nhất hiện nay) phụ thuộc vào 2 yếu tố là doanh thu phát triển bất động sản và chi phí phát triển.
Cả 2 yếu tố này đều xây dựng trên phương án giả định tài sản so sánh chọn mẫu thiếu chính xác; thời gian xây dựng, giao đất khác nhau và chi phí suất đầu tư, chi phí đền bù khác nhau. Do đó, phương pháp này phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán. Chỉ một điều chỉnh nhỏ của giá tài sản so sánh, hệ số điều chỉnh quy đổi dòng tiền, thay đổi suất đầu tư, chi phí đền bù… đã tác động thay đổi giá đất định giá, làm thất thu ngân sách.
“Việc hoàn thiện pháp luật về đất đai, trong đó có phương pháp xây dựng giá đất là vấn đề quan trọng, cốt lõi, để bịt lỗ hổng, tránh lợi dụng, thất thoát”, ông Hồ Đức Phớc nói.
Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, có 3 nhóm sai phạm nghiêm trọng nhất về đất đai hiện nay. Thứ nhất là không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, thể hiện ở tình trạng đất hoang hóa, chậm triển khai dự án, giao đất không qua đấu giá, chuyển nhượng dự án sai phép… Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích nghiêm trọng nhất là biến đất nông nghiệp, đất rừng thành đất ở, đất sản xuất kinh doanh trái pháp luật.
Thứ hai là không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Ví dụ, với những dự án đổi đất lấy hạ tầng như hình thức BT (xây dựng - chuyển giao), thất thoát là “khủng khiếp” khi dự án được xây dựng khống lên, giá trị đất khu vực đổi thì bị “dìm xuống”, gây thiệt hại kép cho Nhà nước.
“Không phải tất cả các dự án BT đều thất thoát “khủng khiếp” nhưng chắc chắn trong đó có kẽ hở, lỗ hổng vì cách thực hiện hiện nay”, ông Vũ Đình Ánh nói.
Thứ ba là lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai. Nguyên nhân cơ bản là do sự buông lỏng quản lý của cấp có thẩm quyền, thậm chí dung túng, lạm quyền.
Tham chiếu sang lĩnh vực ngân hàng, theo ông Vũ Đình Ánh, dù có hàng loạt cuộc thanh tra, giám sát nhưng cuối cùng lại không có quyết định đưa ra. Điều này khiến sai phạm nối tiếp sai phạm, gây thiệt hại lên tới hàng ngàn tỷ đồng như một số vụ án đang xét xử. “Trong khi đó, một phi vụ sai phạm liên quan đến đất đai không dưới vài ngàn tỷ đồng. Nếu xét trên phạm vi cả nước, sai phạm về đất đai cũng phải lên tới vài trăm ngàn tỷ đồng”, ông Vũ Đình Ánh nhận định.
Chia sẻ về vấn đề định giá đất, PGS-TS Lê Xuân Trường, Trưởng Khoa Thuế và Hải quan (Học viện Tài chính) nêu ví dụ: Đất ở 2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM có khung giá đất quy định mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2, tối đa là 162 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thực tế, giá giao dịch trên thị trường cao hơn gấp nhiều lần khi giá giao dịch cao nhất lên đến trên 1 tỷ đồng/m2.
Ở TP.HCM, khi áp dụng thêm hệ số điều chỉnh k là 2,1 thì giá đất tối đa cũng chỉ ở mức hơn 442 triệu đồng/m2. Thực tế này đã gây thất thu cho ngân sách; ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân trong đền bù giải phóng mặt bằng.
Trong 5 phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định thì có 4 phương pháp là theo thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là tại sao khi áp dụng ở Việt Nam lại có vấn đề?
Điều chỉnh phương pháp định giá
Theo ông Lê Xuân Trường, để hạn chế bất cập, cần bổ sung thêm cách xác định giá đất theo thông lệ quốc tế là phương pháp: đầu tư và giá trị cho thuê vốn hóa nhằm bổ sung lựa chọn khi cách khác gặp khó khăn.
Cùng với đó là sửa đổi quy định hiện hành, đặc biệt lưu ý đến việc bổ sung các yếu tố tác động đến giá đất ở các khu vực đô thị hóa, làm tách bạch rõ giá trị đất tăng thêm do đầu tư của Nhà nước và các khu vực lân cận với đầu tư của các nhà đầu tư vào các dự án; sửa đổi quy trình để đảm bảo tính khách quan trong định giá đất, nâng cao vai trò của các tổ chức định giá độc lập; hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin về giá cả thị trường bất động sản.
Ông Trần Minh Khương, Kiểm toán trưởng KTNN khu vực XII, kiến nghị Tổng KTNN kiến nghị với Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), các sở TN-MT xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường các loại đất (về: giá rao chuyển nhượng trên thị trường; giá chuyển nhượng thành công; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đền bù giải phóng mặt bằng…) theo từng đoạn, tuyến đường và công bố công khai trên website; ban hành bảng giá đất theo hướng sát với giá đất phổ biến trên thị trường, khắc phục tình trạng giá đất trong các bảng giá đất thấp hơn nhiều lần giá phổ biến trên thị trường, gây thất thu ngân sách.
Theo ông Vũ Đình Ánh, cần hoàn thiện hệ thống thông tin về đất đai theo hướng thống nhất, đầy đủ, chi tiết, cập nhật, truy cập dễ dàng, công khai minh bạch. Hệ thống thông tin về đất đai phải đầy đủ và rõ ràng các thông tin về tất cả các mảnh đất như: tình trạng pháp lý, vị trí, diện tích, mục đích, người và hiện trạng sử dụng… Cùng với đó là quy trách nhiệm cá nhân cụ thể trong quản lý, sử dụng đất đai, trừng phạt nghiêm khắc đối với người sai phạm.
Bày tỏ quan điểm, ông Hồ Đức Phớc cho rằng, khi đất sử dụng mục đích ban đầu là gì thì sau này vẫn phải sử dụng đúng (đất trụ sở, thương mại…). Nếu thay đổi mục đích sử dụng thì Nhà nước thu hồi và đền bù phần nhà đầu tư đã bỏ ra. Như vậy sẽ không có chuyện lách quy định để dùng sử dụng đất ở vị trí vàng và phần chênh lệch sẽ không bị thất thoát, vào ngân sách.
