Tại sự kiện Tổng quan thị trường bất động sản quý II/2025: Cập nhật chính sách mới và xu hướng thị trường diễn ra ngày 12/7/2025, diễn giả Rich Nguyễn - nhà sáng lập và quản lý điều hành Rich Invest đã có những chia sẻ về tình hình thị trường bất động sản cũng như những nhận định về thị trường trong nửa cuối năm 2025.
Khởi sắc của thị trường bất động sản
Những yếu tố vĩ mô trong nửa đầu năm 2025 đã tác động đến thị trường bất động sản. Theo đó, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục khởi sắc khi GDP quý II/2025 tăng 7,96% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong giai đoạn 2011–2025. Xuất nhập khẩu 6 tháng đạt hơn 432 tỷ USD, tăng 16,1%, cùng với hơn 152.000 doanh nghiệp mới và quay lại thị trường, tăng 26,5% so với năm trước, tạo động lực lớn cho các ngành, trong đó có bất động sản.
Vốn đầu tư toàn xã hội 6 tháng đầu năm đạt khoảng 1,59 triệu tỷ đồng, tăng gần 10%, trong đó vốn FDI thực hiện đạt 11,72 tỷ USD – cao nhất 5 năm với tổng vốn đăng ký, góp vốn và mua cổ phần vượt 21,5 tỷ USD, tăng hơn 32%. Dòng vốn này phản ánh rõ niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào môi trường đầu tư tại Việt Nam và xu hướng mở rộng quy mô các dự án hiện hữu.
Việc sáp nhập tỉnh thành đang mở ra cơ hội lớn về quỹ đất. Ảnh minh họa
Chính sách hỗ trợ thị trường cũng được đẩy mạnh. Đáng chú ý, việc sáp nhập các đơn vị hành chính, giảm từ 63 tỉnh, thành xuống còn 34, đang mở ra cơ hội lớn về quỹ đất, hạ tầng đồng bộ, giảm thủ tục hành chính và hình thành các siêu đô thị mới.
Song song đó, nhiều địa phương chủ động ban hành bảng giá đất mới, tiệm cận với giá thị trường, minh bạch hóa cơ sở tính thuế, đền bù và đấu giá đất. Tiêu biểu, giá đất ở đô thị Đà Nẵng tăng đến 172%, Nghệ An có nơi tăng tới 15 lần so với trước đây. Nhiều dự án lớn bị vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ, tái khởi động, trong đó có các dự án của Novaland, Sunshine tại TP. HCM.
Cùng với đó, tín dụng cũng tăng mạnh, chỉ riêng 4 ngày cuối tháng 6, hệ thống ngân hàng đã bơm thêm hơn 300.000 tỷ đồng vào nền kinh tế, hỗ trợ dòng vốn cho bất động sản và đầu tư công – hai động lực chính của tăng trưởng.
Thách thức của thị trường
Bên cạnh những khởi sắc, thị trường bất động sản quý II/2025 vẫn phải đối diện nhiều thách thức đáng lưu ý. Đáng kể nhất là việc Mỹ công bố mức thuế mới áp lên hàng xuất khẩu từ Việt Nam (20%) và hàng trung chuyển (40%), trong khi Việt Nam cam kết hạ thuế nhập khẩu hàng Mỹ xuống 0%. Những động thái này có thể tác động tiêu cực đến dòng vốn FDI, kéo giảm nhu cầu thuê đất, nhà xưởng, nhà ở cao cấp từ chuyên gia nước ngoài và làm giảm giá thuê khu công nghiệp.
Mỹ công bố mức thuế mới áp lên hàng xuất khẩu từ Việt Nam (20%) và hàng trung chuyển (40%). Ảnh: Internet
Áp lực từ đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng đang gia tăng mạnh. Riêng tháng 7/2025, ngành này phải thanh toán khoảng 12.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, gấp đôi so với tháng trước, gây áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn có dấu hiệu suy giảm so với cùng kỳ, do tiến độ bàn giao dự án chưa cao trong quý II/2025. Vinhomes, Khang Điền, An Gia đều dự báo doanh thu và lợi nhuận giảm so với quý II/2024.
Thị trường cũng đang mất cân bằng khi nguồn cung căn hộ cao cấp dư thừa, trong khi nhà ở vừa túi tiền cực kỳ khan hiếm. Tại TP. HCM, 88% nguồn cung mới thuộc phân khúc đắt tiền; tại Hà Nội, tỷ lệ này là 64%. Số liệu cho thấy chung cư phù hợp với nhóm thu nhập trung bình gần như biến mất, buộc Bộ Xây dựng phải nâng khung giá phân khúc.
Cuối cùng, tồn kho toàn ngành vẫn ở mức cao, trên 511.000 tỷ đồng, tăng 2% so với đầu năm. Trong đó, Novaland chiếm gần 1/3 tổng tồn kho ngành với hơn 148.000 tỷ đồng, tiếp đến là Vingroup hơn 110.000 tỷ đồng. Các doanh nghiệp khu công nghiệp như Becamex IDC cũng ghi nhận tồn kho tăng.
Quý II/2025 cho thấy bất động sản Việt Nam vẫn duy trì đà phục hồi nhờ lực đẩy từ kinh tế, đầu tư, tín dụng và chính sách. Tuy vậy, những áp lực về thanh khoản, rủi ro bên ngoài và mất cân đối cung cầu đòi hỏi doanh nghiệp và nhà đầu tư phải thận trọng, tính toán kỹ lưỡng chiến lược phát triển trong bối cảnh mới.
Nhận định thị trường 6 tháng cuối năm 2025
Trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM cải thiện đáng kể, với Hà Nội đón khoảng 25.000 - 30.000 căn hộ mới, giá bán sơ cấp tăng trung bình 26–36%. Tại TP. HCM, thị trường đang dần ổn định sau giai đoạn điều chỉnh, đặc biệt nhờ tác động tích cực từ khung pháp lý mới, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng, trong khi tình trạng "sốt đất" vẫn xuất hiện rải rác ở một số nơi theo "trend" sáp nhập tỉnh thành, song không ít nhà đầu tư đã phải trả giá khi đu theo cơn sốt này.
Diễn giả Rich Nguyễn
Theo diễn giả Rich Nguyễn, dự báo trong 6 tháng cuối năm với mục tiêu tăng trưởng GDP giữ ở mức 8%, đà phục hồi của thị trường được kỳ vọng tiếp diễn, tập trung vào phân khúc căn hộ vừa túi tiền và bất động sản công nghiệp. Nhà đầu tư nên ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, đầu tư theo hướng trung và dài hạn, mua làm tài sản tích trữ thay vì đầu cơ lướt sóng. Hạ tầng giao thông tiếp tục được đẩy mạnh sẽ tạo lực hỗ trợ lớn cho thị trường, tuy nhiên, thủ tục hành chính có thể chậm lại do quá trình sáp nhập tỉnh thành còn nhiều bỡ ngỡ.
Bảng giá đất mới cũng đang được các địa phương triển khai dần, dự kiến chính thức áp dụng đồng bộ từ 1/1/2026, song cách tính tiền sử dụng đất hiện chưa thật sự phù hợp thực tế, khiến cả người dân lẫn chính quyền địa phương gặp không ít khó khăn.
Trong bối cảnh thị trường chịu tác động lớn từ những thay đổi của kinh tế vĩ mô, nhà đầu tư cần nhìn tổng thể, lấy vĩ mô làm nền tảng trước khi cân nhắc các yếu tố vi mô. Khi nắm vững các nguyên lý và quy luật vận động của thị trường, việc đầu tư sẽ thuận theo dòng chảy, tối ưu được lợi ích và hạn chế rủi ro. Mặt tiền đẹp, giá hấp dẫn vẫn luôn quan trọng, nhưng sẽ không thể bù đắp cho những biến động bất lợi từ vĩ mô nếu thiếu tầm nhìn và chiến lược phù hợp.
