Nhu cầu tăng mạnh từ các doanh nghiệp sản xuất
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 tăng khoảng 9% hàng năm ở phía Nam và khoảng 7% ở phía Bắc trong 5 năm vừa qua.
Nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cũng như nâng cao lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2 đã hỗ trợ cho hoạt động tích cực của ngành công nghiệp tại các thị trường này trong thời gian gần đây.
Chia sẻ với PV Reatimes, ông Lê Tùng Lâm, Giám đốc một công ty xuất nhập khẩu nông sản cho biết, do có nhu cầu mở rộng quy mô hoạt động nhưng tìm quỹ đất ở Thủ Đức không còn và giá quá cao nên ông đã thuê quỹ đất tại Bình Thuận.
“Tôi và một người bạn từ nước ngoài đến Việt Nam cùng nhau hợp tác mở rộng quy mô hoạt động. Sau khi tìm hiểu, chúng tôi quyết định chọn Bình Thuận để phát triển, quỹ đất ở đây còn nhiều và giá rẻ hơn ở các khu vực khác. Cách đây 1 tháng tôi đã mua được mảnh đất có diện tích khoảng 2ha tại huyện Hàm Thuận Nam để xây dựng nhà xưởng sản xuất nông sản”, ông Lâm chia sẻ.
Về nguồn cầu, chiến lược "Trung Quốc cộng một" đã thúc đẩy nhu cầu về đất công nghiệp và diện tích nhà xưởng xây sẵn tại thị trường Đông Nam Á bao gồm Việt Nam, nơi có cơ sở tiêu dùng tăng trưởng nhanh và chi phí lao động cạnh tranh.
Quỹ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở cả hai miền dần trở nên hạn chế, thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp lan tỏa ra các thị trường cấp 2, như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Thái Bình, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước, Bình Thuận.
Tính đến quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300ha, trong đó miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung. Cả hai khu vực đều ghi nhận diện tích cho thuê mới tăng trưởng. Trong quý I/2023, diện tích cho thuê mới của các tỉnh thành cấp 2 tại khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm và khu vực miền Nam tăng 58% theo năm.
Nhìn chung, các thị trường công nghiệp cấp 2 có mức giá chào thuê cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1 và quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn.
Ngoài ra, các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở cả hai miền Bắc và Nam giúp cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến các thành phố lớn. Một số dự án hạ tầng đáng chú ý ở khu vực miền Nam bao gồm cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết (dự kiến hoàn thành vào tháng 4/2023), cao tốc Bến Lức - Long Thành (hoàn thành vào năm 2025), cao tốc TP.HCM - Mộc Bài (dự kiến hoàn thành vào năm 2027).
Tại miền Bắc, việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn - Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường Vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2. Chi phí nhân công của các tỉnh cấp 2 cũng ở mức cạnh tranh cao hơn so với các thị trường cấp 1 và sự cạnh tranh về nhân sự ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng các nhà máy quy mô lớn.
Chia sẻ về năng lực cạnh tranh của các thị trường cấp 2, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam nhận xét: Các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn.
“Trong giai đoạn từ năm 2022 đến quý I/2023, CBRE ghi nhận các giao dịch quy mô lớn từ 10ha trở lên tại các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường cấp 2 sôi động nhất khu vực phía Nam với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản. Một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 còn cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn”, bà Thanh Phạm chia sẻ.
Vẫn còn thách thức
Thực tế, nhu cầu về kho xưởng tăng mạnh trong 5 năm vừa qua, phục vụ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ cần đi vào hoạt động nhanh, đặc biệt đối với lĩnh vực logistics. Tuy nhiên, các địa bàn sản xuất truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng hay Bình Dương, TP.HCM đều đã hết quỹ đất.
Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, thị trường đang thu hút các nhà đầu tư mới đến từ Trung Quốc và các nhà đầu tư hiện hữu mở rộng từ Mỹ, Hàn Quốc. Những lĩnh vực ngành nghề như: Điện tử, linh kiện xe hơi, thực phẩm giải khát, logistics đang được mở rộng.
“Việt Nam tiếp tục thu hút được các dự án linh kiện điện tử mở rộng, nhất là sang khu vực miền Bắc Việt Nam. Đây là xu hướng tiếp tục dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc của các tập đoàn lớn do cạnh tranh thương mại giữa Trung Quốc - Hoa Kỳ. Dù thực tế, chi phí sản xuất tại Việt Nam không chênh lệch nhiều so với Trung Quốc, các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng cho Apple đều chịu sức ép phải có thêm hiện diện tại Việt Nam để giảm thiểu phụ thuộc vào Trung Quốc. Dự án mới nhất của Quanta ở Nam Định là ví dụ điển hình.
Các dự án linh kiện xe hơi của châu Âu đang trong giai đoạn phát triển mạnh để cung ứng cho các doanh nghiệp lắp ráp tại Đông Nam Á/ tại Việt Nam để đáp ứng trở lại cho thị trường tiêu thụ xe hơi tại Việt Nam. Đây cũng là nhóm doanh nghiệp muốn tận dụng ưu đãi từ Hiệp định thương mại giữa Việt Nam và EU”, ông Hiếu cho biết.
Bên cạnh đó, ông Hiếu cũng cho rằng, lĩnh vực thực phẩm giải khát đang mở rộng để đáp ứng cho nhu cầu lớn của dân số trên 100 triệu người của Việt Nam có thu nhập ngày một cải thiện. Ví dụ điển hình là dự án mở rộng của Coca Cola ở khu công nghiệp Phú An Thạnh cấp phép trong năm 2022.
Đánh giá triển vọng của bất động sản công nghiệp tại thị trường cấp 2 miền Nam trong thời gian tới, ông Lê Trọng Hiếu nhìn nhận, giá thuê đất chỉ bằng 2/3 đến 1/2 giá thuê đất tại các tỉnh thành cấp một. Hạ tầng phía Nam đang được đầu tư lớn trong vài năm qua và dự kiến sẽ hoàn tất trong các năm 2023, 2024 và 2025.
“Ví dụ như Trung Lương - Mỹ Thuận - Cần Thơ, Dầu Giây - Phan Thiết, Bến Lức - Long Thành. Ngoài ra, giá thuê đất và giá thuê kho xưởng sẽ ổn định và khá cạnh tranh từ giờ đến cuối năm 2023”, ông Hiếu nói.
Tuy nhiên, cũng theo ông Hiếu, thị trường miền Nam cũng đang dối diện với thách thức về thu hút đầu tư nước ngoài đang sụt giảm do cầu yếu khi nhiều quốc gia thắt chặt chi tiêu và tăng lãi suất để chống lạm phát. Định giá đất đền bù kéo dài gây khó khăn cho thủ tục pháp lý của các khu công nghiệp mới. Thủ tục phòng cháy chữa cháy (PCCC) phức tạp gây khó khăn cho các dự án kho xưởng cho thuê.
Để giải quyết những thách thức trên, ông Hiếu cho rằng:
Thứ nhất, Chính phủ cần thúc đẩy chính quyền các tỉnh phê duyệt nhanh chóng quá trình trình định giá đất để các khu công nghiệp mới sớm hoàn thiện thủ tục pháp lý để có thêm quỹ đất mới cho thuê, kéo giảm chi phí thuê đất đang tăng cao. Đây là vấn đề lớn gây ách tắc nguồn cung mới khu công nghiệp mới ở nhiều địa bàn ở Việt Nam. Các khu công nghiệp đền bù xong nhưng kế hoạch định giá bị chậm...
Thứ hai, rất nhiều quy định mới về PCCC (vật liệu chữa cháy, quy chuẩn chữa cháy) làm tăng chi phí nâng cấp/ xin phê duyệt PCCC và kéo dài thời gian phê duyệt. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp muốn mở rộng nhà xưởng nản lòng, phải trì hoãn kế hoạch mở rộng (hoặc mở rộng ở quốc gia khác). Vậy nên cần Chính phủ cũng nhìn từ góc độ của doanh nghiệp để dỡ bỏ các thủ tục/ chi phí gây tốn kém cho kế hoạch mở rộng đầu tư. Một rào cản khác là thủ tục cấp giấy phép lao động cho chuyên gia nước ngoài cũng đang rất phức tạp và kéo dài.
Thứ ba, Việt Nam nói nhiều về việc tạo môi trường đầu tư thông thoáng để thu hút đầu tư nước ngoài. Trong bối cảnh các lợi thế truyền thống của Việt nam như giá thuê đất rẻ, giá chi phí lao động thấp hay cả thuế suất ưu đãi đang ngày một mất dần (hoặc phải bỏ khi áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu), vậy Chính phủ Việt Nam cần phải có các ưu đãi khác mà cụ thể là tạo sự khác biệt thật sự về thủ tục nhất là các vấn đề nêu trên để khơi thông nguồn cung và thu hút làn sóng đầu tư tiếp theo./.
