Thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam năm 2023 được đánh giá là một trong những thị trường tại khu vực Đông Nam Á có nhiều tiềm năng để khai thác và phát triển.
Một trong những phân khúc có triển vọng nhất
Dự báo với Reatimes về bức tranh thị trường 3 tháng cuối năm 2023, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam cho biết: “Bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn là một trong những phân khúc có triển vọng nhất. Điều này được thể hiện qua số liệu giá thuê, mức tăng và tỷ lệ lấp đầy duy trì tích cực tại hai thị trường công nghiệp trọng điểm Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2023”.
Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam lý giải, nhu cầu thuê bất động sản tiếp tục neo ở mức cao, thúc đẩy giá thuê đất trong khu tăng nhanh. Bối cảnh toàn cầu bất ổn trong những năm vừa qua, bao gồm thương chiến Mỹ - Trung, chiến tranh Nga – Ukraine ở châu Âu, biến động nguồn cung và giá nhiên liệu tăng cao… khiến các nhà sản xuất quốc tế tiếp tục nhắm đến các thị trường Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam để đa dạng hóa chuỗi cung ứng, giảm thiểu rủi ro đứt gãy sản xuất...
Chẳng hạn, ASML (tập đoàn sản xuất chip của Hà Lan) tháng trước công bố Việt Nam là một trong ba quốc gia mà họ cân nhắc đặt nhà máy mới. Một số nhà cung cấp của Apple mở rộng tìm kiếm khu vực sản xuất ở miền Trung Việt Nam, bên cạnh phía Bắc để giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc. Phái đoàn 50 doanh nghiệp Mỹ trong đó có Airbus, Boeing, Meta, SpaceX đến làm việc tại Việt Nam tháng 3 vừa qua để tìm kiếm cơ hội mở rộng sản xuất.
“Mới đây nhất, ngày 14/4/2023, tôi có dịp cùng đoàn doanh nghiệp Hồng Kông (Trung Quốc) đến thăm và làm việc tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ, TP. Hải Phòng để tìm kiếm cơ hội đầu tư tại đây. Tất cả cho thấy sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Trong khi đó, nguồn cung mới dự báo tiếp tục tăng trưởng cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng các yêu cầu và tiêu chuẩn ngày càng cao của khách thuê. Cú sốc nghẽn vốn nội địa làm gia tăng cơ hội cho các quỹ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh.
Từ đầu năm đến nay, thị trường ghi nhận hoạt động đầu tư sôi nổi với các thương vụ hợp tác và M&A giá trị lớn như Fraser Property Việt Nam & Gelex Group, ESR Group & BW Industrial. Thị trường cũng kỳ vọng chứng kiến sự đa dạng của nguồn cung bất động sản công nghiệp, khi các mô hình mới như khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, nhà kho thông minh… đang được các nhà phát triển ngày càng chú trọng”, ông David Jackson phân tích thêm.
Cũng theo đại diện Colliers Việt Nam, cùng với sự chuyển động cung - cầu, giá thuê bất động sản công nghiệp có xu hướng tăng trong thời gian tới, với mức tăng dao động 10 - 15%/năm. Giá thuê trung bình khoảng 110 - 120 USD/m2/kỳ hạn ở thị trường phía Bắc, cao nhất tại Hà Nội với 160 USD/m2/kỳ hạn. Khu vực miền Nam ghi nhận khoảng 170 - 180 USD/m2/kỳ hạn, trong đó TP.HCM dẫn đầu với khoảng 240 USD/m2/kỳ hạn. Ở phía Nam, nguồn cung mới có xu hướng xoay quanh các trục hạ tầng chủ chốt và mở rộng về các thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh. Tại miền Bắc, nhờ lợi thế vị trí địa lý và quỹ đất còn dồi dào, các địa phương như Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ, và Thái Bình được kỳ vọng sẽ sôi động trong năm nay.
Tình hình hoạt động cụ thể tại các thị trường trọng điểm
Giá thuê trung bình tại TP.HCM ghi nhận mức cao nhất cả nước
Thị trường bất động sản khu công nghiệp TP.HCM quý I/2023 ghi nhận giá thuê đất trung bình ở mức cao nhất cả nước, trung bình ở mức 240 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy ở mức 95%. Việc quỹ đất tại khu vực này đang trở nên khan hiếm cùng với định hướng phát triển khu công nghiệp li tâm, tạo điều kiện cho các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An phát triển. Quý I/2023, các thị trường vệ tinh này ghi nhận mức giá thuê trung bình ở khoảng 100 - 250 USD/m2/kỳ hạn và tiếp tục chú trọng phát triển hạ tầng, tăng kết nối với khu vực lân cận cùng với các chính sách thu hút đầu tư FDI, tăng sự cạnh tranh cho các khu vực này.
Thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong quý I/2023 trong khi nhu cầu về khu công nghệ cao tăng.
Nguồn cung khu công nghiệp TP.HCM quý I/2023 không có nhiều biến động, chủ yếu đến từ các khu công nghiệp hiện hữu. Năm 2023, các khu công nghệ cao TP.HCM tiếp tục là thị trường thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Tại buổi làm việc với Ban quản lý Khu công nghệ cao TP.HCM (TP. Thủ Đức) vừa qua, Tập đoàn Boeing chia sẻ về kế hoạch lựa chọn Việt Nam là quốc gia chiến lược, phát triển chuỗi cung ứng của tập đoàn này tại khu vực Đông Nam Á, cho thấy tiềm năng thu hút đầu tư tại các khu công nghệ cao của khu vực này.
Khu vực Hà Nội ghi nhận mức tăng 5 - 10% cho giá thuê
Tình hình hoạt động thị trường bất động sản khu công nghiệp Hà Nội quý I/2023 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp ở mức 92% và giá thuê đất trung bình khoảng 160 USD/m2/kỳ hạn, tăng 5 - 10% so với quý trước. Bên cạnh đó, một số khu vực tại Hà Nội ghi nhận mức giá thuê đạt mức 300 USD/m2/kỳ hạn, cho thấy nhu cầu thuê tăng trong khi nguồn cung hiện tại của khu vực không đáp ứng kịp thời.
Ngoài ra, việc xuất hiện các doanh nghiệp như Foxconn, Tenma, Goertek… tại các khu vực vệ tinh Hà Nội cũng cho thấy nhu cầu về thuê khu công nghiệp của các doanh nghiệp thuộc ngành công nghiệp bán dẫn đang tăng.
Nguồn cung và nhu cầu Hà Nội tận dụng quỹ đất, quy hoạch li tâm thêm bốn khu công nghiệp. Để đáp ứng nhu cầu khu công nghiệp cùng với định hướng phát triển công nghiệp của khu vực bao gồm công nghiệp điện tử, công nghiệp cơ khí chế tạo… Hà Nội lập quy hoạch thêm 4 khu công nghiệp mới bao gồm Khu công nghiệp sạch Sóc Sơn, Khu công nghiệp Đông Anh, Khu công nghiệp Bắc Thường Tín và Khu công nghiệp Phụng Hiệp, quy hoạch dự kiến kéo dài từ năm nay đến năm 2025, cung cấp gần 8.900ha đất công nghiệp cho thị trường.
Bên cạnh đó, tỉnh Hà Nam gần đây được Chính phủ chấp thuận quy hoạch 4 khu công nghiệp mới, nguồn cung của khu vực sắp tới dự kiến tăng thêm khoảng 940ha đất khu công nghiệp cho thuê.
Thị trường Đà Nẵng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ổn định
Thị trường khu công nghiệp tại Đà Nẵng quý I/2023 ghi nhận giá thuê đất trung bình đạt mức 93 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 91%. Dự kiến 45 biên bản cam kết tài trợ từ các đối tác, nhà tài trợ quốc tế, 5 biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư và 16 giấy chứng nhận đầu tư trị giá khoảng 8 tỷ USD sẽ được trao và ký kết tại Hội nghị triển khai Chương trình hành động 2023 của Chính phủ, góp phần vào sự phát triển kinh tế biển bền vững của khu vực Bắc Trung Bộ và Duyên hải Nam Trung Bộ nói chung và thị trường bất động sản khu công nghiệp của khu vực Đà Nẵng nói riêng.
Về Nguồn cung và nhu cầu, thị trường khu công nghiệp Đà Nẵng không ghi nhận nguồn cung mới. Quý I/2023, thị trường bất động sản khu công nghiệp Đà Nẵng không ghi nhận nguồn cung mới. Tầm nhìn phát triển cho toàn năm 2023, Đà Nẵng ban hành Kế hoạch số 12/KH-UBND về triển khai chủ đề năm 2023 “Tập trung khơi thông các nguồn lực, thu hút đầu tư, giữ vững tăng trưởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội”, tập trung tháo gỡ các khó khăn và tạo điều kiện, thu hút các hoạt động đầu tư.
Triển vọng và xu hướng mới của thị trường
Định hướng xanh, thông minh và bền vững, sử dụng công nghệ 4.0 trong việc xây dựng và quản lý cơ sở hạ tầng, kỹ thuật đang dần trở thành xu hướng phát triển của ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam nói riêng. Trước đây, mô hình khu công nghiệp sinh thái lần đầu tiên được áp dụng tại khu công nghiệp Deep C (Hải Phòng) vào năm 2021, dự án sử dụng nguồn năng lượng tái tạo từ gió cho các hoạt động sản xuất công nghiệp, tiết kiệm chi phí và loại bỏ các tác động tiêu cực đến môi trường, hướng tới nền kinh tế tuần hoàn. Đây cũng là yếu tố góp phần tạo nên sức hút mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam. Thêm vào đó, Becamex IDC (Bình Dương, Việt Nam) và Công ty Sembcorp Development LTD (Singapore) gần đây tiến hành lễ ký kết bản ghi nhớ hợp tác đầu tư, phát triển 5 khu công nghiệp theo định hướng xanh, thông minh và bền vững tại thị trường Việt Nam, cho thấy xu hướng khu công nghiệp đảm bảo môi trường ngày càng được chú trọng đầu tư và phát triển.
Cùng với đó, cuộc đua sản xuất chip và động cơ điện toàn cầu cũng đang mở rộng với các nước Đông Nam Á, trong đó Việt Nam được xem là một trong những trung tâm sản xuất linh kiện, chip điện tử tiềm năng của khu vực khi ghi nhận sự tham gia của hàng loạt chủ đầu tư, nhà sản xuất linh kiện bán dẫn hàng đầu thế giới, phải kể đến như Intel, LG, Samsung, Foxconn, Canon, Panasonic, Electronics, Nokia, Meiko, Apple, Microsoft hay Qualcomm.
Sở hữu lợi thế về vị trí chiến lược kinh tế của khu vực, môi trường chính trị xã hội ổn định, nguồn lao động tốt và chất lượng nhân lực cao cùng với thị trường xuất khẩu rộng lớn khi tham gia vào Hiệp định thương mại tự do (FTAs) nên thị trường Việt Nam dần trở thành mục tiêu đầu tư của các chủ đầu tư, nhà sản xuất trên cuộc đua sản xuất chip toàn cầu./.
