Nhìn lại hành trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội

Đề án được xây dựng trong bối cảnh thị trường bất động sản, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn; sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân. Thị trường dư thừa sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp trong khi thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trên thực tiễn, nguồn cung nhà ở xã hội mới chỉ đáp ứng khoảng 30% nhu cầu thực tế của công nhân lao động.

Sau gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ (từ 1/6/2013 đến 1/6/2016), Đề án này được coi là tổng lực cho chiến lược phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu an cư cho những đối tượng thu nhập trung bình thấp trong xã hội.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi đánh giá: "Sau khi Nghị quyết số 33/NQ-CP được Chính phủ ban hành, từ tháng 4/2023 đến nay, phân khúc nhà ở xã hội có những tín hiệu tích cực. Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" có tính khả thi rất cao bởi nhu cầu về nhà ở dành cho người thu nhập thấp và nhà ở công nhân hiện rất lớn. Chưa kể, tới 60% những người hưởng lương nhà nước cũng có nhu cầu nhà ở thực."

Phát triển nhà ở xã hội là quyết tâm chính trị, nhiệm vụ quan trọng của Đảng và cả hệ thống chính trị, là một trong những nhiệm vụ trọng tâm cần ưu tiên trong phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Thời gian qua, Chính phủ đã hết sức quan tâm, ban hành khoảng 40 văn bản liên quan chỉ đạo việc triển khai Đề án, riêng về tín dụng cho triển khai Đề án đã có 14 văn bản; xây dựng nghị định quy định chi tiết một số điều của luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Ngày 24/5/2024, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Chỉ thị 34-CT/TW năm 2024 về "Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới". Trong đó, Chỉ thị nhấn mạnh cần ưu tiên bố trí quỹ đất và nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đẩy mạnh thực hiện xã hội hóa nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội.

Chỉ thị 34 một lần nữa khẳng định Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến công tác phát triển nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội. Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 đã đề cập nhiều nội dung để bảo đảm quyền tiếp cận bình đẳng về nhà ở cho công dân, phát triển nhà ở xã hội.

Trước đó - ngày 17/5, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng đã chủ trì cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, thực hiện Đề án. Thủ tướng nhấn mạnh việc phát triển nhà ở xã hội là chính sách rất nhân văn của Đảng, Nhà nước, có ý nghĩa quan trọng, góp phần cụ thể hóa, thể chế hóa chủ trương của Đảng về an sinh xã hội, không hy sinh tiến bộ, công bằng, an sinh xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần. Quan điểm xuyên suốt là lấy con người làm trung tâm, chủ thể, mục tiêu, nguồn lực, động lực phát triển, để không để ai bị bỏ lại phía sau.

Phát triển nhà ở xã hội cũng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế; hỗ trợ người khó khăn, nhất là gia đình trẻ, người mới xây dựng gia đình, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, thành phố lớn, góp phần giải tỏa bức xúc xã hội.

Triển khai vẫn chậm

Theo nội dung Đề án, từ 2021 - 2025 cả nước sẽ xây dựng khoảng 428.000 căn hộ. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 14/06/2024, chỉ riêng trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 503 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô hơn 418.200 căn hộ (trong đó mới chỉ có 75 dự án đã hoàn thành với quy mô 39.884 căn; 128 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô gần 115.379 căn; 300 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 262.937 căn).

Nhìn chung, bên cạnh những kết quả đạt được rất đáng ghi nhận, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn triển khai chậm, hiệu quả chưa cao, chưa đạt yêu cầu đề ra. Hầu hết các địa phương không đạt được mục tiêu xây dựng nhà ở xã hội đề ra cho giai đoạn 2021 - 2025. Một số địa phương trọng điểm dù có nhu cầu rất lớn nhưng việc đầu tư còn hạn chế, chưa quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp.

Đáng chú ý, một số nơi chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm; chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp. Hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập.

Ngoài ra, một số địa phương có nhiều dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư trong giai đoạn vừa qua nhưng lại chưa được tạo điều kiện trong việc lựa chọn chủ đầu tư để triển khai. Một số dự án đã khởi công nhưng doanh nghiệp không triển khai thi công hoặc thi công chậm tiến độ. Một số dự án đã đủ điều kiện vay vốn ưu đãi nhưng chưa được UBND cấp tỉnh rà soát để công bố danh mục được vay vốn ưu đãi.

Về việc triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, tính đến thời điểm hiện tại, đã được giải ngân với số vốn khoảng 415 tỷ đồng. Có thể thấy, sau một năm triển khai, kết quả giải ngân rất thấp (chưa tới 1%).

Đến nay, bên cạnh 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) thực hiện triển khai - mỗi ngân hàng cấp vốn 30.000 tỷ đồng, đã có thêm TPbank và VPBank đăng ký tham gia chương trình với số tiền đăng ký của mỗi ngân hàng là 5.000 tỷ đồng, nâng tổng mức tín dụng của gói này lên. Tuy nhiên, việc giải ngân vẫn còn chậm so với mong muốn và nhu cầu thực tiễn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Nhiều "rào cản" cần được tháo gỡ

Theo chia sẻ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, việc triển khai Đề án vẫn còn rất nhiều khó khăn, tồn tại những hạn chế, vướng mắc cần phải tập trung và quyết liệt giải quyết trong thời gian tới.

Cụ thể, việc triển khai thực hiện Đề án ở một số địa phương vẫn chưa có sự quyết tâm; công tác chỉ đạo, lãnh đạo còn chưa quyết liệt; dẫn đến tỷ lệ thực hiện nhà ở xã hội còn rất thấp so với mục tiêu đề ra.

Tương tự, nhiều địa phương vẫn chưa kịp thời điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội phù hợp với mục tiêu của Đề án; chưa ban hành Kế hoạch triển khai Đề án; chưa xác định rõ nhu cầu về đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội làm cơ sở quy hoạch bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, gói tín dụng 120.000 tỷ còn gặp phải khó khăn vướng mắc như: Việc công bố danh mục nhà ở xã hội đủ điều kiện vay còn hạn chế dù đã có 129 dự án nhà ở xã hội, với quy mô 114.934 căn được khởi công xây dựng. Tuy nhiên, hiện tại mới chỉ có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng. Như vậy còn 59 dự án đã khởi công nhưng chưa được đưa vào danh mục đủ điều kiện vay của các địa phương.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ điều kiện về tín dụng như: Không đảm bảo điều kiện dư nợ tín dụng; không có tài sản khác để thực hiện đảm bảo tín dụng (dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nên không đủ điều kiện thế chấp); đã vay tại các tổ chức tín dụng khác…

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, kể từ khi triển khai chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã 2 lần điều chỉnh lãi suất cho vay theo hướng giảm dần đối với chủ đầu tư và người mua nhà lần lượt từ mức 8,5%/năm và 8%/năm (từ 1/4/2023) xuống còn 8,2%/năm và 7,7%/năm (từ 01/07/2023); và tiếp tục giảm xuống 8%/năm và 7,5%/năm kể từ 01/01/2024.

Dù lãi suất đã có sự điều chỉnh giảm nhưng vẫn cao, thời hạn ưu đãi lại ngắn, trong vòng 3 - 5 năm nên "chưa thực sự thu hút người vay".

Ngoài ra, vẫn còn vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong tiếp cận đất đai, thủ tục đầu tư xây dựng, chính sách ưu đãi…

Về tiếp cận đất đai, muốn phát triển nhà ở xã hội thì phải có đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và có kết nối đồng bộ hạ tầng tại khu vực có đủ tiện ích cũng như cơ hội việc làm cho người dân. Quỹ đất nhà ở xã hội hiện tại chủ yếu là "quỹ đất 20%" trong các dự án nhà ở thương mại mà trong nhiều trường hợp, quỹ đất này chỉ nằm "trên giấy".

Ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng có trụ sở ở Bắc Ninh cho biết, Tập đoàn này đã tới 38 tỉnh, thành phố đề nghị được tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội nhưng chỉ trụ lại được ở 11 địa phương do gặp rào cản trong tiếp cận đất đai.

"Thủ tục pháp lý phát sinh từ đất quá phức tạp, mất thời gian", ông Toàn nói và dẫn chứng, doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng hàng chục héc-ta đất trồng cây cao su nằm trong quy hoạch đất ở và được chuyển đổi mục đích sang đất ở, tuy nhiên, quy định muốn làm dự án nhà ở phải có ít nhất 1m2 đất ở khiến doanh nghiệp đành bỏ không quỹ đất đó, không triển khai làm nhà ở xã hội được.

"Muốn có 1 triệu căn nhà ở xã hội thì không thể không quyết liệt về đất. Tôi đề nghị luật hóa quy định phải bố trí bằng được quỹ đất để làm nhà ở xã hội chứ không phải chỉ khuyến khích như hiện nay", ông Toàn nhấn mạnh.