Chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở xã hội: Góc nhìn người trong cuộc

"Có nhà giá rẻ để mua là tốt lắm rồi…"

"Thời buổi này, có nhà giá rẻ để mà mua là tốt lắm rồi, giờ mà kén nữa thì chỉ có nước ra đường ở…".

Đây là câu trả lời chúng tôi nhận được từ vợ chồng anh Nguyễn Tuấn Hà (35 tuổi) và chị Nguyễn Ngọc Minh (32 tuổi) khi hỏi về việc liệu có sẵn sàng mua nhà tái định cư chuyển đổi thành NƠXH hay không.

Được biết, cặp vợ chồng người Nghệ An sinh sống và làm việc tại mảnh đất Hà Thành đến nay đã ngót nghét chục năm. Anh Hà hiện đang làm công việc giao hàng cho một công ty vận tải tại Đống Đa, trong khi vợ anh, chị Minh làm nhân viên kế toán cho một công ty lữ hành trên địa bàn quận Hoàn Kiếm.

Một vài năm trở lại đây, cũng bởi giá nhà và chi phí sinh hoạt ở khu vực nội thành Hà Nội ngày một đắt đỏ, nên vợ chồng anh quyết định thuê trọ tại Yên Nghĩa (Hà Đông, Hà Nội) để tiết kiệm chi phí. Chính vì thuê trọ tại khu vực ngoại thành, nên vợ chồng anh ngày nào cũng phải dậy từ rất sớm để tranh thủ đưa 2 con nhỏ đi học, đồng thời di chuyển đến chỗ làm, tránh tình trạng tắc đường.

Mong muốn ổn định cuộc sống, trong khi giá chung cư vài năm trở lại đây tăng lên mức "báo động", nên đầu năm 2023 vừa rồi, biết dự án NƠXH NHS Trung Văn (Tố Hữu, Nam Từ Liêm) mở bán đợt 1 với 149 căn, vợ chồng anh quyết định làm hồ sơ với hy vọng có thể mua được một căn hộ tại dự án này. Với số tiền tích góp có sẵn khoảng 500 triệu đồng, vợ chồng anh dự kiến sẽ vay mượn người thân hoặc ngân hàng khoảng 70% giá trị căn hộ nếu may mắn bốc thăm được suất mua.

Anh Hà cho biết, sau 3 đêm trắng ròng rã thay ca nhau xếp hàng, vợ chồng anh cuối cùng cũng thở phào nhẹ nhõm vì tập hồ sơ của anh chị đã được chủ đầu tư dự án tiếp nhận. Nhưng đó chưa phải là tất cả bởi những ngày sau, vợ chồng anh mới thực sự bước vào cuộc chiến "may rủi" khi tham dự vòng tiếp theo - bốc thăm suất mua nhà tại Nhà thi đấu quận Cầu Giấy. Tuy nhiên "người tính không bằng trời tính", trong số hàng nghìn người có mặt để bốc thăm 149 suất mua NƠXH từ 1.300 hồ sơ đăng ký, thì vợ chồng anh lại "quay vào ô mất lượt" - rơi vào số hồ sơ không may mắn còn lại.

"Vợ chồng tôi chỉ là một trong số hàng nghìn người đã bị vuột mất cơ hội ngày hôm ấy. Hàng nghìn người ấy lại chỉ là con số nhỏ trong hàng trăm nghìn người đang có nhu cầu NƠXH trên địa bàn TP. Hà Nội. Nghĩ đi nghĩ lại thì thấy có nhiều người giống mình, nên thôi, tự an ủi bản thân rằng mình cũng không đến nỗi kém may mắn lắm", anh Hà nghĩ lại.

Trước thông tin hàng ngàn căn hộ tại nhiều khu tái định cư trên địa bàn Hà Nội vẫn đang trong tình trạng bỏ hoang, anh Hà cho hay, nếu những căn hộ này được chuyển sang NƠXH với mức giá hợp lý thì những người thu nhập thấp như vợ chồng anh có khả năng tiếp cận được.

Anh Hà cũng thẳng thắn chia sẻ rằng bản thân không ngại ở nhà tái định cư, nếu những dự án này được chuyển đổi thành công, sửa chữa lại hoàn chỉnh cộng thêm giá bán xấp xỉ NƠXH thì khả năng tài chính của vợ chồng anh sẽ có thể đáp ứng được.

"Mọi người hay nói nhà tái định cư là những khu nhà "đầu thừa đuôi thẹo" đươc quy hoạch ở những nơi xa xôi, nhưng xa xôi ở đây là xa xôi với những người đang ở quen trung tâm đô thị mà bị di dời ra đây thôi. Chứ với chúng tôi, những căn nhà như thế này lại ở vị trí khá thuận lợi, thuận lợi hơn rất nhiều so với quãng đường tôi phải đi từ nơi ở hiện tại tới chỗ làm. Giờ chỉ mong Nhà nước có những chính sách tối ưu để chuyển đổi thành công mô hình này, để chúng tôi có nơi an cư mà yên tâm lạc nghiệp", anh Hà chia sẻ.

***

Tạm rời Yên Nghĩa, băng qua đường lớn, đi sâu vào những con ngõ ngoằn ngoèo mịt mù bụi, chi chít ổ gà, theo lời giới thiệu của một người bạn, chúng tôi tìm đến được căn phòng trọ của vợ chồng chị Nguyễn Thị Trà Giang (33 tuổi, quê Hải Dương). Hai vợ chồng chị Giang và con trai 4 tuổi hiện đang sống tại một căn phòng trọ nhỏ nằm sâu trong con ngõ trên đường Kiều Mai (Phúc Diễn, Hà Nội). Là giáo viên của một trường tiểu học tại quận Cầu Giấy, chị Giang cho biết đã sinh sống tại Hà Nội được hơn chục năm và vẫn đang phải ở trọ.

Giống như vợ chồng anh Hà chị Minh, chị Giang vẫn không thể nào quên được cảnh tượng những ngày "ăn dầm nằm dề" chầu trực để nộp hồ sơ mua nhà tại dự án NƠXH NHS Trung Văn đợt tháng 5 năm ngoái.

Tiết lộ nguyên nhân tìm đến phân khúc NƠXH, chị Giang cho biết, khoảng một năm trở lại đây, khi con cái đã lớn, cần có không gian rộng rãi hơn để phát triển, hai vợ chồng chị bắt đầu suy nghĩ nghiêm túc về việc mua một căn hộ chung cư. 

Tuy nhiên, giá chung cư khu vực nội thành Hà Nội những năm gần đây liên tục tăng vượt quá tiềm lực tài chính của gia đình, nên vợ chồng chị quyết định chuyển hướng qua những dự án NƠXH với hy vọng may mắn sẽ "mỉm cười" với mình.

Nhưng khi đứng trước nơi tiếp nhận hồ sơ mua dự án NƠXH, chị Giang "ngã ngửa" bởi dòng người xếp hàng nộp hồ sơ đông nghịt. Lân la hỏi thăm những người xung quanh, chị Giang được biết trước đó đã có hàng nghìn hồ sơ được nộp, trong khi dự án chỉ có tất cả 225 căn NƠXH và mỗi ngày, phía chủ đầu tư chỉ tiếp nhận 40 - 45 bộ hồ sơ.

Chị kể, do không có kinh nghiệm, 2 vợ chồng không chủ động bố trí được thời gian để đến sớm nên bị quá số thứ tự; có lần đến sớm, đăng ký đầy đủ nhưng sau đó tờ phiếu đăng ký không hiểu sao lại bị đẩy ra. Chán nản, vợ chồng chị Giang đành ngậm ngùi "rút lui", tiếp tục hy vọng Nhà nước sẽ có thêm nhiều chính sách hỗ trợ phát triển NƠXH, nhà ở vừa túi tiền để vợ chồng anh chị có cơ hội được tiếp cận.

"Chờ đợi mãi mới có một dự án NƠXH để nộp hồ sơ. Dự án chỉ có hơn 200 căn mà hồ sơ lên tới con số hàng nghìn. Với tỷ lệ chọi cao như vậy, thực sự là quá khó đối với chúng tôi. Trong khi, không biết bao giờ Hà Nội mới có dự án tiếp theo được mở bán", chị Giang thở dài.

Những ngày gần đây, biết tin Chính phủ giao Bộ Xây dựng nghiên cứu triển khai chuyển đổi nhà tái định cư sử dụng kém hiệu quả hoặc bỏ trống thành NƠXH, vợ chồng chị không giấu nổi vui mừng.

"Nói thật, chúng tôi không ngại cái "mác" nhà tái định cư, thời buổi này có mái nhà để yên tâm làm ăn, cho con cái có không gian phát triển là tốt lắm rồi, không đòi hỏi cao. Nhưng cũng phải nói thật rằng nhà tái định cư đa phần có chất lượng kém. Nếu Nhà nước có chính sách trùng tu khi chuyển đổi, giải quyết các vấn đề vướng mắc tồn tại của loại hình này thì chúng tôi sẵn sàng tiếp nhận", chị Giang chia sẻ.

Theo chị Giang, vấn đề của nhà tái định cư hiện nay là nhiều dự án có chất lượng xây dựng, thi công không đạt chuẩn. Một số khu tái định cư đã xây dựng nhưng thiếu hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ, hệ thống giao thông nội bộ và để hoang lâu ngày đã làm chất lượng công trình xuống cấp. Nhưng với tình hình giá chung cư cứ trên đà leo thang như hiện nay và phân khúc NƠXH rơi vào tình trạng khan hiếm, cá nhân chị nghĩ việc chuyển đổi nhà ở tái định cư thành NƠXH là một giải pháp tương đối hợp lý.

Hẳn nhiều người chưa quên cảnh tượng hàng nghìn người dân có mặt tại Nhà thi đấu quận Cầu Giấy từ 3, 4 giờ sáng để xếp hàng đợi bốc thăm quyền được mua NƠXH tại dự án này, không ít người dân đã phải xếp hàng từ tận đêm hôm trước, thậm chí có những người phải chờ đợi đến 3, 4 hôm để thử "vận may". Thực tế, không riêng dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, thời gian qua, trên địa bàn Hà Nội, nhiều dự án NƠXH, nhất là các dự án được xây dựng tại các quận nội thành, tình trạng số lượng hồ sơ đăng ký nhiều hơn số căn hộ khá phổ biến.

Rõ ràng, nhu cầu đối với nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ phù hợp túi tiền vẫn rất lớn, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Tuy nhiên, các sản phẩm nhà ở có được khai thác hiệu quả, đến được với đúng đối tượng có nhu cầu hay không, hay nói cách khác là cung có gặp đúng cầu hay không, còn là vấn đề cần xem xét, nghiên cứu kỹ lưỡng.

NƠXH từ trước đến nay là chính sách nhân văn nhằm bảo đảm quyền lợi cơ bản của người lao động, người có thu nhập thấp và những người khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. Đó cũng là mong muốn chính đáng, thiết yếu của mỗi người, mỗi gia đình để an cư lạc nghiệp. Nếu không sớm có các giải pháp căn cơ để tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy tăng nguồn cung nhà ở phân khúc này, thì giấc mơ an cư của nhiều người có lẽ sẽ vẫn xa vời.

Chuyển đổi làm sao để không..."ế"?

Nhìn nhận vấn đề nhà tái định cư bỏ hoang, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện có cơ số quỹ nhà được xây dựng rồi nhưng không được sử dụng, để hoang hoá trong nhiều năm, thậm chí hàng chục năm vẫn không đưa vào xử lý, bàn giao là một thực trạng gây ra sự lãng phí về đầu tư, nguồn lực, hiệu quả sử dụng vốn, sử dụng đất đai, chỉ tiêu nhà ở của các địa phương.

"Hiện nay có nhiều dự án nhà ở tái định cư bỏ hoang gây lãng phí nghiêm trọng. Theo tôi, những dự án không sử dụng đến thì nên thu hồi. Qua quá nhiều năm mà không bàn giao được cho ai thì phải xác định đây là những dự án không còn phù hợp.

Không phải là không có nhu cầu, mà là không phù hợp với nhóm đối tượng tiếp nhận. Nếu đã vậy thì xem xét chuyển đổi để phù hợp đối tượng khác, chuyển sang công năng khác để phù hợp hơn. Nhà ở tái định cư hay NƠXH đều có chung một mục đích là để phục vụ cho nhu cầu ổn định đời sống người dân, đảm bảo an sinh xã hội, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế", TS. Nguyễn Văn Đính nói.

Việc này về bản chất Chính phủ cũng đã xem xét, trong Luật Nhà ở cũng đã đề cập đến việc cho phép chuyển đổi công năng của một số loại nhà ở cùng nhóm tương đồng về mặt chính sách, thuộc nhóm nhà ở mà Nhà nước quan tâm hỗ trợ như: NƠXH, nhà tái định cư, nhà công vụ… 3 loại nhà này có thể chuyển đổi được cho nhau khi xem xét vấn đề về nhu cầu và khả năng sử dụng ở các địa phương.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, cần giải quyết một số vấn đề khi chuyển đổi nhà tái định cư sang NƠXH để người dân dễ dàng tiếp nhận:

Thứ nhất, giá bán phải hợp lý, theo quy định, dự án NƠXH sẽ được miễn tiền sử dụng đất khi tính giá thành. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cần tính toán các loại chi phí sao cho giá bán vẫn ở mức hợp lý, người dân có thể tiếp cận được.

Vấn đề ở đây là cấu trúc xây dựng sẽ được đẩy vào giá bán, vì vậy cần phải có phương án tu sửa, chỉnh trang sao cho phù hợp, thậm chí có thể cân nhắc thu về ít lợi nhuận hơn để tạo ra các căn nhà giá không bị đội lên quá cao. Để có giá bán ở mức hợp lý, người dân cũng cần chấp nhận việc các dự án NƠXH sẽ chỉ đáp ứng tiêu chuẩn cơ bản về mặt dịch vụ, hạ tầng.

Thứ hai, tuy các dự án nhà tái định cư không sử dụng một thời gian dài đã xuống cấp, hư hỏng, nhưng nếu chuyển đổi sang NƠXH thì sẽ cần có chính sách cho việc tu sửa lại toàn bộ. Theo ông Đính, thực tế vấn đề này không có gì đáng ngại. Chuyển đổi từ nhà tái định cư sang NƠXH thì chất lượng, kỹ thuật công trình không thể không đảm bảo, trong quá trình thi công buộc phải có sự giám sát, thực thi, kiểm soát bằng những quy định tiêu chuẩn. Vấn đề này không thể làm bừa, dù có là loại nhà gì thì cũng phải đạt tiêu chuẩn, để đảm bảo điều kiện về độ an toàn.

Ngoài ra, theo quy định, mỗi căn NƠXH có diện tích tối đa không vượt quá 70m2/căn. Trong việc này, có thể xem xét đến 2 phương án như sau:

Một là cho phép điều chỉnh về mặt kỹ thuật, thực hiện điều chỉnh chia nhỏ căn hộ cho phù hợp với diện tích quy định của NƠXH. Việc này có thể thực hiện được bởi tỷ lệ căn có diện tích lớn chỉ chiếm trên dưới 10%/tổng số căn hộ của một dự án chứ không phải tất cả, đó là tỷ lệ chấp nhận được để phù hợp với việc chuyển đổi.

Hai là xem xét đến phương án cho đấu giá các căn có diện tích lớn, Nhà nước hoàn trả tiền vốn đầu tư ban đầu cho nhà đầu tư, còn lợi nhuận sẽ đưa vào ngân sách, coi như là tiền đấu giá đất.

Thứ ba, về vị trí, trên thực tế cần phải nhìn nhận rằng nhà tái định cư là nhà xây cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện giải tỏa thu hồi đất ở, nhà ở mà không muốn được quy đổi bằng tiền. Những nơi ở này thường không đáp ứng được nhu cầu của người dân bị giải tỏa, vì được xem là "xa xôi" so với nơi sầm uất họ từng sống.

Tuy nhiên, nếu đối chiếu với nhóm đối tượng có nhu cầu mua NƠXH thì vị trí của những căn nhà này hoàn toàn nằm ở trong diện có thể chấp nhận được, thậm chí một số dự án còn ở vị trí rất đẹp. Đây là hai nhóm đối tượng hoàn toàn khác nhau, nên nhu cầu và cách nhìn nhận vấn đề sẽ có sự khác nhau.

Do đó, nếu muốn khai thác hiệu quả quỹ nhà ở, cần khảo sát ý kiến, nghiêm túc đánh giá nhu cầu của các đối tượng mục tiêu; nắm bắt tâm tư nguyện vọng của người dân kỹ lưỡng để thực hiện chuyển đổi một cách đúng đắn và sát sao nhất.

Con đường đi dài hay ngắn, dễ hay khó còn phụ thuộc rất nhiều vào những quyết sách được áp dụng trong tương lai…/.