Nguồn cung giảm, giao dịch chững lại
Năm 2018, nhận định về nguồn cung lẫn giao dịch của thị trường bất động sản, số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy có sự không đồng đều giữa các quý trong năm, đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, giao dịch cũng giảm mạnh ở một số phân khúc như căn hộ, condotel.
Trong báo cáo mới nhất quý III/2018 của CBRE Việt Nam về thị trường Hà Nội, số lượng căn hộ ghi nhận bán trong quý là 4.300 căn, giảm 27% so với quý trước. Giao dịch cũng giảm đáng kể. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu, quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhà thuê với giá rẻ được xem là tình trạng "báo động" thị trường trong năm 2018. Bộ Xây dựng khuyến cáo, các chủ đầu tư lưu ý để điều chỉnh kế hoạch đầu tư và kinh doanh phù hợp.
Trong khi đó, báo cáo của HoREA nêu rõ 10 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rất rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà (trong đó, có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng.
So sánh tình hình thị trường bất động sản TP.HCM 10 tháng đầu năm nay với cùng kỳ năm trước các số liệu đều thể hiện sự sụt giảm rõ nét. Cụ thể, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%, phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 9,6%, phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%, phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh đến 68%.
Quan sát thực tế cho thấy, không chỉ 10 tháng đầu năm mà ngay tại thời điểm sát tết âm lịch - được coi là "thời điểm vàng" của thị trường bất động sản thì dù nhu cầu khá cao nhưng nguồn cung tương đối hạn chế. Nhiều thương hiệu lớn như Novaland, Đất Xanh, LDG Group, An Gia… cũng không thấy tung ra các sản phẩm mới. Nhiều dự án dự kiến tung ra trong đợt cuối năm vẫn chưa có động tĩnh.
Nguồn cung nhà ở thiếu khiến cho một số dự án có xu hướng tăng giá. Nhiều dự án công bố đầu năm chỉ khoảng 18 triệu đồng/m2 đã tăng lên 21 triệu đồng/m2. Thậm chí, có dự án giá bán giai đoạn 1 là 23,5 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 30 triệu đồng/m2. Việc khan hiếm nguồn cung dẫn đến việc tăng giá này có lợi cho người mua nhà giai đoạn trước nhưng lại là khó khăn cho người mua nhà trong giai đoạn này.
Nguồn cung bất động sản sụt giảm trong năm 2018
Condotel không có cung mới
Nếu 2015 - 2017 là giai đoạn bùng nổ của phân khúc căn hộ Condotel với sự phát triển nóng của các thị trường du lịch trọng điểm như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long thì 2018 là năm vắng bóng các dự án condotel mới chào bán.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường condotel trong quý III/2018 không có nguồn cung mới, lượng giao dịch cả nước chỉ đạt khoảng 1.000 sản phẩm. Đặc biệt, thị trường Đà Nẵng không ghi nhận dự án condotel mới nào được chào bán. Tổng lượng sản phẩm condotel giao dịch trong quý III/2018 tại Đà Nẵng chỉ đạt 294 căn.
Tương tự, tại Nha Trang, sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc, kể cả condotel, đều chững lại. Theo VARS, nguồn cung condotel chủ yếu đều từ các dự án cũ mở bán các đợt hàng mới như: The Scenia Bay, The Arena, AB Nha Trang Central Square, HUD Building Nha Trang…Tổng lượng sản phẩm condotel giao dịch trong quý III/2018 tại Nha Trang đạt khoảng 700 căn, giảm mạnh so với quý I và quý II/2018.
Lý giải cho hiện tượng này, VARS cho rằng hiện nhà nước đã siết chặt vốn nên dòng vốn đầu tư đặc biệt là dòng vốn về bất động sản nghỉ dưỡng bị siết chặt. Đồng thời các chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư. Cùng với đó, giá bán của sản phẩm nghỉ dưỡng hiện đã được các chủ dự án đẩy lên ở mức cao. Bên cạnh đó, năng lực phát triển dự án loại hình bất động sản nghỉ dưỡng còn hạn chế, đặc biệt là năng lực khai thác của các chủ đầu tư còn yếu. Điều này dẫn đến sự ngờ vực của các nhà đầu tư khi đầu tư vào loại hình này.
Sốt đất làm thị trường chao đảo
Trong năm 2018, đã xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp nhưng đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và được kiểm soát. Trong đó, điển hình là cơn sốt đất tại TP.HCM và các tỉnh, thành phố như TP. Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Phú Yên…đặc biệt là 3 địa phương dự kiến trở thành đặc khu Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong…
Chính cơn sốt này đã gây ra hệ lụy đối với thị trường bất động sản trong năm 2018. Cụ thể, hiện tượng cò đất, đậu nậu thổi giá đất tăng ảo ở một số khu vực; nhiều công ty, chủ đầu tư có dấu hiệu lừa dối khách hàng để trục lợi gây nhiễu loạn thị trường.
Giới địa ốc cũng xác nhận cơn sốt ảo xảy ra tại ba nơi dự kiến lên đặc khu, còn phía chính quyền địa phương cũng thừa nhận "không kiểm soát nổi". Để "ghìm cương" cơn sốt đất vốn đang như con ngựa bất kham, giữa quý II/2018, cả ba địa phương này đều phải dừng giao dịch bất động sản theo chỉ đạo của cơ quan quản lý. Các giao dịch thực tế vẫn diễn ra âm ỉ và chỉ nguội hẳn khi Quốc hội cho biết dừng thông qua Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10. Sau đó, giới đầu tư đa phần đều mắc kẹt với bất động sản tại đây khi hầu như không có giao dịch.
Những cơn sốt đất từng làm thị trường chao đảo
Vốn ngoại tăng gấp đôi
Nếu như năm 2017 lĩnh vực kinh doanh bất động sản chỉ đứng thứ 3 về thu hút vốn FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký là 3,05 tỷ USD, sau ngành bán buôn, bán lẻ thì năm nay, lĩnh vực này đã bứt phá lên vị trí thứ 2. Theo Cục đầu tư nước ngoài (Bộ kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2018, bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 6,6 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đầu tư đăng ký, con số này gấp đôi năm ngoái.
Siết chặt tín dụng bất động sản
Là năm mà câu chuyện siết tín dụng bất động sản được bàn bạc nhiều nhất. Thông tin các ngân hàng "siết" việc cho vay bất động sản nhằm thực hiện văn bản chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (văn bản số 563/NHNN-TTGSNH) được ban hành vào cuối tháng 1/2018.
Những ý kiến trái chiều, những kiến nghị của doanh nghiệp và chuyên gia "bùng nổ" trong năm 2018 xoay quanh câu chuyện siết tín dụng trước giờ "G". Theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN, 1/1/2019, các ngân hàng phải giảm tỉ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống còn 40%; tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 200% lên 250%.
Theo các chuyên gia, việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro cho doanh nghiệp càng cao và có thể dẫn đến "bong bóng" trên thị trường bất động sản. Do vậy, việc siết tín dụng đã tạo áp lực tích cực, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế như thị trường chứng khoán, từ các quỹ đầu tư, từ nguồn vốn FDI, từ nội lực của doanh nghiệp kể cả thông qua hợp tác, liên kết...
Doanh nghiệp ngừng hoạt động tăng kỉ lục
Theo báo cáo, trong phạm vi cả nước, số doanh nghiệp bất động sản (chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực môi giới) ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể trong 7 tháng đầu năm 2018 là 773 doanh nghiệp, tăng 74,5%; số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh cũng lớn nhất với mức tăng 46,6% so với cùng kỳ năm trước.
Đồng thời, tỉ lệ doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng lên. Theo báo cáo của HoREA, Trong 10 tháng đầu năm 2018, trên địa bàn thành phố đã có 35.585 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó có gần 2.600 doanh nghiệp bất động sản, tăng 16,5% so với cùng kỳ năm trước, chiếm 7,2% trong tổng số doanh nghiệp đăng ký.
Tranh chấp chung cư bùng nổ
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cả năm 2018 cả nước có 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân; 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.
Trước thực trạng trên, trong báo cáo gửi Chính phủ, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ chỉ đạo Bộ Công an kiểm tra, xử lý vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy, cũng như việc thực hiện thẩm định, nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy... tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam
Thách thức nào cho năm 2019?
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam: Năm 2019 sẽ là năm nhiều thách thức với các chủ đầu tư Việt Nam.
Thứ nhất, các chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án, đặc biệt là tại TP.HCM. Trong chính sách mới về quy hoạch phát triển thành phố giai đoạn 2016-2025, nhằm giảm tải áp lực lên cơ sở hạ tầng, TP.HCM chủ trương hạn chế phát triển các dự án thuộc khu vực nội đô hoặc khu vực có nhiều khu dân cư hiện hữu. Theo bà Dung, việc hạn chế này sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp có dự án thuộc khu trung tâm. Các doanh nghiệp sẽ không dễ dàng xin được giấy phép xây dựng.
Thứ hai, các chủ đầu tư sẽ còn phải đối mặt với thách thức liên quan tới quỹ đất và giá đất. Quỹ đất tại những khu vực phát triển nóng của Hà Nội và TP.HCM không còn nhiều khiến giá đất, đặc biệt là đất khu vực trung tâm thành phố tăng mạnh. Do đó, để phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần nguồn vốn lớn khi triển khai dự án.
Thứ ba, một thách thức không mới nhưng rất khó giải quyết mà các chủ đầu tư bất động sản phải đối mặt là thách thức liên quan tới cơ sở hạ tầng. Ngập lụt hay tắc đường là hệ lụy bao lâu nay của sự thiếu đồng bộ cơ sở hạ tầng tại đô thị lớn. Thách thức này đang ngày càng nghiêm trọng hơn do số lượng người sở hữu xe ô tô, số lượng xe cộ lưu thông liên tục tăng, các dự án nhà ở liên tiếp nở rộ nhưng cơ sở hạ tầng hầu như không được cải thiện. Những dự án nằm trong “vùng trũng” này sẽ gặp nhiều vấn đề trong phát triển. Người mua đang ngày càng cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn dự án.
