Nhìn lại những "tọa độ" bừng sáng và làn sóng Nam tiến của thị trường bất động sản 2025

Năm 2025 đánh dấu sự dịch chuyển chiến lược của dòng vốn đầu tư bất động sản, được thúc đẩy bởi động lực kép từ giải ngân đầu tư công mạnh mẽ và những thay đổi về địa giới hành chính, từ đó lộ diện những “ngôi sao” mới nổi đầy tiềm năng trên cả nước.

Năm 2025, các dòng chảy của vốn đầu tư bất động sản không còn tập trung vào một số thị trường truyền thống mà đã “chẻ nhỏ” và chuyển dịch theo sự dẫn dắt của hạ tầng cũng như những thay đổi mang tính lịch sử về địa giới hành chính. Sau sáp nhập, các tỉnh, thành mới gia tăng lợi thế và tiềm năng, trở thành những “thỏi nam châm” thu hút dòng vốn, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch thành đô thị đa trung tâm, trung tâm công nghiệp và du lịch.

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, các địa phương mới hình thành được phân loại thành 6 nhóm chính, phản ánh những cơ hội đầu tư khác biệt.

Đầu tiên, nhóm đô thị đa trung tâm với đại diện là Hà Nội và TP.HCM. Sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM mới trở thành đại đô thị trọng điểm đứng đầu về quy mô kinh tế (chiếm 24% tỷ trọng trên GDP quốc gia), diện tích (6.772km2, rộng hơn Thượng Hải, Bangkok), dân số (13,5 triệu người).

Với nền tảng vững mạnh từ chuỗi giá trị liên hoàn công nghiệp - điều phối - logistics, cùng mục tiêu phát triển hệ thống cao tốc (hoàn thành 648km cao tốc trước 2030) và metro (hoàn thành 12 tuyến trước 2035), đô thị TP.HCM mới thiết lập một chuẩn mực mới về tiềm năng tăng trưởng.

Thứ hai, nhóm trung tâm công nghiệp, trong đó tiêu biểu có TP. Hải Phòng mới (gồm Hải Phòng và Hải Dương cũ). Địa phương này sở hữu thế mạnh với vị trí trung tâm vùng duyên hải Bắc Bộ, hạ tầng có cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, quốc lộ 5, đường sắt, cảng biển, sân bay Cát Bi.

Thêm một tọa độ sáng tại miền Bắc là tỉnh Bắc Ninh mới (gồm Bắc Ninh và Bắc Giang cũ), với lợi thế cộng hưởng từ vị trí chiến lược trên trục hành lang kinh tế phía Bắc - Trung Quốc và trục kết nối cảng biển Hải Phòng.

Tại miền Nam, tỉnh Đồng Nai mới (sáp nhập từ Đồng Nai và Bình Phước cũ) nắm giữ lợi thế lớn khi trở thành tỉnh có diện tích và dân số hàng đầu cả nước. Đồng Nai còn sở hữu vị trí cửa ngõ - kết nối TP.HCM với Tây Nguyên và Campuchia; nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, thuận tiện kết nối cảng biển, sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc và vành đai 4 TP.HCM.

Bên cạnh sự thay đổi về địa giới hành chính, quá trình công nghiệp hóa trở thành động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Đơn cử, nửa đầu năm 2025, tại tỉnh Bắc Ninh, giá đất nền tăng 125%, giá chung cư tăng 39%, số lượng dự án chung cư tăng gấp gần 6 lần so với năm 2016. Cùng khoảng thời gian, giá đất tại tỉnh Bình Dương cũ đã tăng 300%, giá chung cư tăng 127% và số lượng dự án chung cư tăng gấp hơn 3 lần (theo thống kê của Batdongsan.com.vn).

Thứ ba, nhóm trung tâm du lịch với đại diện là tỉnh Khánh Hòa mới (sáp nhập từ Khánh Hòa và Ninh Thuận cũ), nơi sở hữu biển Nha Trang, Vĩnh Hy, vịnh Vân Phong. Không chỉ vậy, địa phương còn được định hướng phát triển thành trung tâm năng lượng tái tạo của cả nước với 57 dự án điện gió và điện mặt trời; thành trung tâm logistics của khu vực với hệ thống sân bay và cảng Cam Ranh, khu kinh tế Vân Phong.

Bên cạnh đó, TP. Đà Nẵng mới (gồm Đà Nẵng và Quảng Nam cũ) sở hữu 2 sân bay là Đà Nẵng và Chu Lai; 4 cảng biển là Đà Nẵng, Liên Chiểu, Chu Lai, Kỳ Hà cùng các khu công nghiệp Điện Nam - Điện Ngọc, Chu Lai…

Thành phố sở hữu sức mạnh cộng hưởng khi hình thành tứ giác phát triển kinh tế - du lịch - công nghiệp - logistics. Đặc biệt, riêng ngành du lịch được định hướng phát triển toàn diện, tạo nên một chuỗi du lịch biển, nghỉ dưỡng - sinh thái - văn hóa, đặt mục tiêu đón 19,5 triệu lượt khách trong năm 2026.

Thực tế, trong giai đoạn bùng nổ du lịch 2017 - 2019, giá bán bất động sản Đà Nẵng đã tăng khoảng 47%/năm. Tới giai đoạn du lịch phục hồi sau đại dịch 2023 - 2025, giá bán tăng trưởng ổn định khoảng 15%/năm, theo số liệu của Batdongsan.com.vn.

Thứ tư là nhóm các tỉnh kinh tế biển như Quảng Ninh, Lâm Đồng mới (gồm Đắk Nông, Bình Thuận, Lâm Đồng cũ), Vĩnh Long mới (sáp nhập từ Bến Tre, Trà Vinh, Vĩnh Long cũ), Cà Mau mới (gồm Bạc Liêu, Cà Mau cũ). Với chiến lược phát triển kinh tế biển xanh của quốc gia, các tỉnh sau mở rộng địa giới hành chính càng thuận lợi trong việc tối ưu hóa tài nguyên biển, hải đảo và logistics cảng biển, tạo nền tảng thu hút vốn đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, khu đô thị cảng và công nghiệp chế biến.

Thứ năm là nhóm đô thị vệ tinh, trong đó những cái tên nổi bật là Hưng Yên mới (gồm Hưng Yên và Thái Bình cũ), Thái Nguyên mới (sáp nhập từ Thái Nguyên, Bắc Kạn cũ), Phú Thọ mới (gồm Phú Thọ với Vĩnh Phúc, Hoà Bình cũ). Các đô thị này có vai trò giảm tải áp lực dân số, hạ tầng và môi trường cho Hà Nội, đồng thời trở thành các trung tâm công nghiệp, giáo dục và y tế cấp vùng. Tiềm năng sinh lời của bất động sản tại các khu vực này đến từ sự hoàn thiện của hệ thống đường vành đai, cao tốc kết nối với trung tâm, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn với mức giá "mềm" hơn đáng kể so với lõi đô thị.

Cuối cùng, nhóm tỉnh vùng biên giới, gồm các địa phương như: Tuyên Quang mới (sáp nhập từ Tuyên Quang, Hà Giang cũ), Lào Cai mới (gồm Lào Cai và Yên Bái cũ), An Giang mới (sáp nhập từ An Giang, Kiên Giang cũ).

Sự thay đổi về địa giới hành chính, cùng với lợi thế hạ tầng và định hướng phát triển chiến lược, không chỉ tái định hình bản đồ kinh tế mà còn mở ra vô số cơ hội cho thị trường bất động sản. Các tỉnh, thành mới sau sáp nhập nhanh chóng chứng tỏ sức hút mạnh mẽ với dòng vốn đầu tư, biến những “vùng đất mới” thành những tọa độ nóng, nơi giá trị bất động sản gia tăng và các dự án liên tục được triển khai.

Bên cạnh những định hướng phát triển chiến lược, bức tranh bất động sản tại các địa phương cũng có sự diễn biến đa chiều về mức độ tăng trưởng giá, sức hấp thụ cũng như tính chất dòng vốn, tạo nên một bức tranh thị trường chung sinh động và đầy màu sắc.

Theo ông Nguyễn Đình Cương, Trưởng Ban Nghiên cứu Thị trường & Tư vấn Xúc tiến đầu tư, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2025, 8 vùng trọng điểm trên cả nước đã bước vào chu kỳ phục hồi mạnh mẽ, tạo ra những tâm điểm mới trên bản đồ địa ốc.

Tại vùng trung du và vùng núi phía Bắc, thị trường thể hiện sự nhạy cảm cao với các tín hiệu tích cực. Điển hình là Bắc Giang (cũ), thời điểm đầu tháng 4/2025, giá bất động sản đã tăng đột biến tới 20 - 30%. Tuy nhiên, sau đó nhanh chóng chững lại, cho thấy thị trường vẫn dễ bị tác động bởi tin tức và tạo ra những đợt “sóng” ngắn hạn. Đáng chú ý, Lạng Sơn bất ngờ vươn lên với giao dịch nhà ở xã hội tăng mạnh, mở ra dư địa cho phân khúc nhà ở bình dân.

Khu vực Duyên hải Bắc Bộ ghi nhận giao dịch sôi động trong khoảng tháng 3 - 4/2025 rồi sau đó đi ngang. Nhà đất thổ cư trong dân thanh khoản tốt và giá không có nhiều biến động lớn. TP. Hải Phòng trở thành điểm sáng, không chỉ nhờ động lực từ hạ tầng và sắp xếp hành chính mà còn nhờ cú hích lớn từ các dự án quy mô lớn được mở bán.

Tại Hà Nội và các vùng phụ cận, các dự án mới giá ngày càng tăng nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, kéo theo mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp tăng trưởng theo. Khu vực Hà Nam (cũ) tiếp tục ghi nhận giao dịch tốt đối với cả sản phẩm nhà ở trong khu đô thị lẫn đất nền. Ngược lại, tại Hải Dương (cũ), giá bất động sản lại ghi nhận đà giảm do nhà đầu tư đón sóng sáp nhập có xu hướng cắt lỗ để tái cơ cấu vốn.

Khu vực Trung Trung Bộ, các dự án mở bán tiếp tục được hấp thụ tốt, với nguồn cung chủ yếu là căn hộ cao cấp. Giá bán ghi nhận tăng khoảng 15 - 20% so với cùng kỳ.

Tại Đà Nẵng (cũ), phân khúc nhà ở xã hội gặp khó khăn do thiếu quỹ đất và năng lực chủ đầu tư chưa đáp ứng. Trong khi đó, Quảng Nam (cũ) có quỹ đất ven biển còn rộng nhưng chưa thu hút được đầu tư do hạ tầng chưa phát triển đồng bộ.

Ở Khánh Hòa (cũ), giao dịch nhà phố trung tâm và các khu đô thị ghi nhận sự cải thiện. Tuy nhiên, hơn 50% giao dịch là nhu cầu đầu cơ, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Giá thuê mặt bằng và căn hộ tăng 10 - 20% nhờ ngành du lịch phục hồi mạnh mẽ.

Tại Tây Nguyên, thị trường Đắk Lắk (cũ) ghi nhận đà phục hồi chậm, dù giá bất động sản tại khu vực trung tâm đã tăng 15 - 30% nhờ nhu cầu ở thực tăng cao và tâm lý đón sóng của nhà đầu tư.

Thị trường TP.HCM và các vùng phụ cận ghi nhận sự gia tăng mạnh về nguồn cung với loạt dự án khởi công sau khi được gỡ vướng mắc pháp lý. Các dự án mở bán đều có mức giá tương đối hợp lý, giúp tỷ lệ hấp thụ đạt mức tốt do nhu cầu thị trường bị nén trong suốt thời gian qua.

Với khu vực Tây Nam Bộ, nguồn cung bất động sản cũng tăng mạnh, chủ yếu tập trung tại Long An và Cần Thơ cũ. Các sản phẩm nhà ở xã hội và đất nền tại trung tâm thành phố được hấp thụ tốt. Các tỉnh, thành là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập như Cần Thơ, Cà Mau, Rạch Giá (An Giang) ghi nhận mức giá tăng từ 10 - 15% cho thấy sự kỳ vọng của nhà đầu tư vào sự thay đổi địa giới hành chính.

Việc xuất hiện những vùng đất mới đầy tiềm năng đã kéo theo sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư. Đặc biệt, trong năm 2025, các thị trường truyền thống như Hà Nội và TP.HCM đối mặt với hai vấn đề lớn là giá tăng cao trong khi quỹ đất khan hiếm, khiến doanh nghiệp, môi giới, nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm những khu vực còn nhiều dư địa tăng trưởng, giá cả hợp lý và đặc biệt là được hưởng lợi trực tiếp từ đầu tư công.

Làn sóng chuyển dịch trước hết đến từ những đơn vị phát triển dự án, đặc biệt là các tên tuổi lớn thường đóng vai trò “hoa tiêu” dẫn dắt thị trường hướng về những miền đất mới.

Đơn cử, Vingroup đã có những bước đi đột phá tại khu vực phía Nam với các dự án quy mô lớn như: Vinhomes Green City tại Long An cũ và Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ, TP.HCM. Tại Khánh Hòa, Vinhomes cũng góp mặt trong liên danh đầu tư Khu đô thị mới Cam Lâm. Dự án được duyệt đầu tư vào tháng 3 vừa qua với tổng diện tích hơn 10.356ha, quy mô vốn khoảng 10 tỷ USD, tiến độ triển khai từ năm 2025 đến 2037.

Còn tại An Giang (gồm Kiên Giang cũ), Vingroup đã triển khai thực hiện 10 dự án với tổng mức đầu tư khoảng 51.550 tỷ đồng trên địa bàn tỉnh. Các dự án này bao gồm: Trung tâm thương mại và nhà phố Vincom Rạch Giá; Trung tâm thương mại và nhà phố Vincom Long Xuyên; Khu du lịch sinh thái Bãi Dài; Vườn thú Vinpearl Safari Phú Quốc; Khu du lịch, dịch vụ và vui chơi giải trí Phức hợp Bãi Dài - Phú Quốc…

Trong khi đó, Sun Group - thương hiệu ghi dấu ấn với các dự án nghỉ dưỡng và đô thị sinh thái cao cấp cũng đang khẳng định vị thế tại phía Nam. Gần đây nhất, Sun Group đã trúng thầu dự án khu đô thị Tây An Tây (Bình Dương cũ, nay là TP.HCM) với tổng vốn đầu tư hơn 20.000 tỷ đồng.

Hay trước đó, hồi tháng 4/2025, nhà sáng lập Ecopark cũng đã tổ chức lễ khởi công dự án Eco Retreat rộng 220ha tại Tây Ninh.

Bên cạnh đó, xu hướng Nam tiến của nhà đầu tư cá nhân được ghi nhận trong nhiều báo cáo nghiên cứu và khảo sát thị trường. Theo số liệu từ Savills Việt Nam, nhiều dự án mở bán tại TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai gần đây ghi nhận tỷ lệ giao dịch thành công đến từ nhà đầu tư miền Bắc chiếm hơn 20%, tăng gấp đôi so với các năm trước.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, nhà đầu tư phía Bắc chiếm tỉ lệ áp đảo trong lượng khách tìm mua tại TP.HCM, trong đó khách Hà Nội chiếm 33%, Hải Phòng và Nam Định cùng đạt 24%, Quảng Ninh 10%. Trong 6 tháng đầu năm, có tới 75% lượng khách tìm mua bất động sản tại TP.HCM đến từ các tỉnh khác, trong đó 61% là nhà đầu tư miền Bắc.

Tương tự, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng ghi nhận hơn 50% khách hàng Hà Nội có ý định mua bất động sản tại TP.HCM và khoảng 20% sẵn sàng xuống tiền ngay, cho thấy xu hướng "Nam tiến" của giới đầu tư đang ngày càng rõ rệt.

Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), xu hướng này phản ánh nhu cầu tìm kiếm sản phẩm đầu tư có pháp lý minh bạch, giá hợp lý, tiềm năng tốt tại các thị trường phía Nam.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, Nam tiến không phải là xu hướng mới mà là sự nối tiếp của làn sóng theo chân các chủ đầu tư lớn từ Bắc vào Nam như Vingroup, Sun Group, T&T Group, Ecopark... Khi chủ đầu tư uy tín triển khai dự án, tệp khách hàng quen thuộc từ Hà Nội cũng dịch chuyển theo. Họ đầu tư ở miền Bắc có lãi, rồi tái đầu tư tại dự án khác, tạo thành vòng xoay liên tục. Trong đó, nhiều nhà đầu tư miền Bắc đang đổ về Cam Ranh (Khánh Hòa) hay Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ) - những khu vực còn dư địa lớn.

Ngoài ra, xu hướng Nam tiến còn đến từ yếu tố thời tiết và tâm lý sau các đợt mưa bão, lũ lụt. Khi điều kiện tự nhiên khắc nghiệt hơn, nhiều người có tâm lý di chuyển về phía Nam để có môi trường sinh sống, làm việc và đầu tư tốt hơn.

Bổ sung thêm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường địa ốc phía Nam đang trên đà phục hồi trong nửa cuối năm 2025, với nguồn cung dần được khai thông nhờ loạt dự án gỡ vướng pháp lý, tâm lý nhà đầu tư cải thiện và lãi suất vẫn duy trì ở mức thấp. Tuy nhiên, những thách thức vẫn hiện hữu và chưa thể xem là phục hồi bền vững.

“Nhiều dự án ở phía Nam mở bán chỉ 2 – 3 ngày đã hấp thụ tới 80 - 90% sản phẩm. Các khu vực giá còn mềm, chất lượng tốt và tiềm năng tăng trưởng cao sẽ là đích đến hút dòng tiền”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Hướng tới năm 2026, các chuyên gia tin rằng xu hướng dịch chuyển dòng vốn sẽ tiếp tục có nhiều diễn biến mới. Điều này sẽ phụ thuộc vào việc các tỉnh, thành phố sau sáp nhập phát huy lợi thế về quy hoạch và hạ tầng liên kết vùng như thế nào, đặc biệt là các trục cao tốc và hệ thống logistics kết nối cảng biển, sân bay.

Dự báo, các thị trường vệ tinh vốn đã tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025 sẽ chuyển từ giai đoạn đầu cơ sang đầu tư trung và dài hạn. Biên độ tăng giá có thể không còn “nóng” như năm 2025 nhưng sẽ duy trì sự ổn định, đặc biệt ở các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và gần các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động ổn định. Cùng với đó, thị trường bất động sản 2026 vẫn sẽ đòi hỏi tính chọn lọc cao, đề cao những dự án có pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín.

Đón đọc bài sau: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng - "sóng ngầm" đang chờ bứt phá