Nhìn lại phân khúc nhà ở xã hội 2025: Thể chế tạo đà cho nguồn cung bứt phá

Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt hiếm có của phân khúc nhà ở xã hội khi lần đầu tiên nguồn cung bứt phá mạnh mẽ, vượt kế hoạch và vượt xa tổng thành quả của nhiều năm trước cộng lại. Đằng sau con số kỷ lục ấy là sự "mở khoá" thể chế mang tính quyết định, cùng sự nhập cuộc quyết liệt của các doanh nghiệp, tạo nền tảng để nhà ở xã hội thoát khỏi vai trò phân khúc "bổ trợ", từng bước trở thành trụ cột an sinh và động lực phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Một năm bùng nổ chưa từng có

Sau nhiều năm "chậm nhịp", thậm chí có lúc gần như đứng ngoài quỹ đạo phục hồi của thị trường bất động sản, nhà ở xã hội đã trải qua một năm 2025 bùng nổ chưa từng có. Lần đầu tiên trong lịch sử, phân khúc vốn được xem là "khó làm, khó lời" ghi nhận mức tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ, không chỉ hoàn thành kế hoạch năm mà còn vượt xa những gì thị trường từng đạt được trong nhiều năm cộng lại.

Theo ước tính của Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 12/2025, cả nước hoàn thành 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch được Thủ tướng Chính phủ giao cho cả năm. Như vậy, con số nhà ở xã hội hoàn thành của năm 2025 đã vượt xa tổng số hoàn thành trong cả giai đoạn 2021 - 2024 (chỉ 57.652 căn trên 644 dự án được triển khai).

Đáng chú ý hơn, bức tranh bùng nổ này không mang tính cục bộ ở một vài địa phương mà lan tỏa trên diện rộng. Bộ Xây dựng cho biết, 19/34 địa phương được dự báo hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu nhà ở xã hội do Thủ tướng giao trong năm nay. Trong đó, hai thị trường có nhu cầu lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM đều ghi dấu ấn rõ nét. Hà Nội được xác định hoàn thành 5.158 căn, vượt 10% kế hoạch, trong khi TP.HCM đạt 13.040 căn, hoàn thành trọn vẹn 100% chỉ tiêu.

Cùng với hai "đầu tàu" này, hàng loạt địa phương khác cũng ghi nhận kết quả vượt xa kỳ vọng, từ các tỉnh công nghiệp phía Bắc đến các địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh. Thái Nguyên đạt tới 390% kế hoạch, Nghệ An 175%, Phú Thọ 154%, Hưng Yên 137%, Hải Phòng 123%, Bắc Ninh 120%…

Thể chế được "mở khoá" và sự nhập cuộc của các doanh nghiệp

Nếu chỉ nhìn vào các con số hoàn thành, bức tranh nhà ở xã hội 2025 sẽ chưa đầy đủ. Bởi phía sau kỷ lục về nguồn cung là sự đốc thúc quyết liệt của Chính phủ, sự phối hợp tích cực của các bộ, ngành, vai trò chủ động của các địa phương và đặc biệt là sự nhập cuộc mạnh mẽ của các doanh nghiệp.

Từ khuyến khích, cách tiếp cận của Chính phủ đối với nhà ở xã hội đã chuyển sang chỉ đạo bằng hành động cụ thể. Ngay từ đầu năm, với mục tiêu hoàn thành ít nhất 100.000 căn nhà ở xã hội, Chính phủ đã phát đi thông điệp dứt khoát "chỉ bàn làm, không bàn lùi". Thông điệp này nhanh chóng được cụ thể hóa bằng hàng loạt yêu cầu và mệnh lệnh hành chính rõ ràng, từ đẩy mạnh cải cách thủ tục, công khai quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, đến kiểm soát chặt chẽ giá bán, giá thuê nhằm bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng và giữ vững mục tiêu an sinh.

Đặc biệt, nhiều văn bản pháp lý quan trọng như Nghị quyết 201/2025/QH15, Nghị định 192/2025/NĐ-CP, Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Nghị định 302/2025/NĐ-CP đã được ban hành, trực tiếp tháo gỡ "nút thắt" thủ tục - một trong những rào cản lớn nhất kìm hãm nguồn cung nhà ở xã hội suốt nhiều năm qua. Trong đó, Nghị quyết 201 của Quốc hội cho phép thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, với mục tiêu cắt giảm tối thiểu 350 ngày trong quy trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, đã mở ra dư địa để hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết là cải cách thủ tục hành chính mạnh mẽ, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với giám sát minh bạch theo định hướng Nghị quyết 68-NQ/TW. Vì vậy, hàng loạt khâu then chốt trong việc đầu tư nhà ở xã hội đã được lược bỏ hoặc đơn giản hóa: Không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, không phê duyệt chủ trương đầu tư (rút ngắn khoảng 200 ngày); bỏ quy trình lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết (tiết kiệm 65 ngày); miễn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi (giảm 15 - 35 ngày); áp dụng chỉ định thầu rút gọn cho gói thầu xây dựng (tiết kiệm 45 - 105 ngày); miễn giấy phép xây dựng cho dự án thiết kế mẫu, thiết kế điển hình (tiết kiệm 20 - 30 ngày).

Đáng chú ý, giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội không còn phải thẩm định trước tại cấp tỉnh mà do chủ đầu tư tự xây dựng, phê duyệt và chịu trách nhiệm hậu kiểm thông qua kiểm toán, quyết toán sau khi dự án hoàn thành. Quy định này tiếp tục cắt giảm ít nhất 30 ngày thủ tục, đồng thời trao thêm quyền chủ động cho doanh nghiệp.

Khi Nhà nước đóng vai trò kiến tạo, tháo gỡ rào cản và giảm rủi ro thể chế, cộng đồng doanh nghiệp đã sẵn sàng tham gia sâu hơn vào các mục tiêu an sinh, chủ động nhìn nhận phân khúc nhà ở xã hội như một trụ cột dài hạn trong chiến lược phát triển của mình.

Vingroup là minh chứng điển hình. Tháng 10/2025, doanh nghiệp này đã công bố kế hoạch triển khai gần 50.000 căn hộ tại 7 tỉnh, thành phố, đồng thời đưa ra thị trường khoảng 11.000 căn tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa. Dưới thương hiệu Happy Home, các dự án của Vingroup được phát triển đồng bộ từ quy hoạch, hạ tầng đến quản lý vận hành, cho thấy cách tiếp cận bài bản của doanh nghiệp.

Đặc biệt, ngày 19/12 mới đây, trong không khí cả nước khởi công và khánh thành hàng trăm công trình, dự án quy mô lớn chào mừng Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XIV của Đảng, bên cạnh loạt đại dự án như Khu đô thị thể thao Olympic, Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh, đường sắt cao tốc Bến Thành - Cần Giờ…, Tập đoàn Vingroup cũng đã khởi công một dự án nhà ở xã hội quy mô hơn 31,1ha tại phường Phố Hiến, Hưng Yên. Dự án gồm 25 tòa chung cư, dự kiến cung cấp khoảng 4.400 căn hộ cho gần 10.000 người vào năm 2027. Điều này cho thấy Vingroup coi việc phát triển nhà ở xã hội là một nhiệm vụ quan trọng, đặt song song với các chiến lược phát triển dài hạn khác.

Không chỉ Vingroup, nhiều "ông lớn" bất động sản cũng đang chủ động tham gia sâu hơn vào phân khúc nhà ở xã hội. Đơn cử như Tổng công ty Viglacera - doanh nghiệp tiên phong lâu năm trong lĩnh vực này - đã hợp tác với Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội triển khai các dự án lớn, trong đó có CT3 Kim Chung (Đông Anh, Hà Nội) với hàng trăm căn nhà ở xã hội đã khởi công trong năm nay.

Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD) cũng hoàn thành và khởi công nhiều dự án tại Hà Nội như Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, HUD Thủ Đức, cùng các dự án tại nhiều địa phương khác, cung cấp hàng nghìn căn hộ bàn giao hoặc đang thi công trong năm 2025. Hay Becamex IDC đã động thổ và triển khai các khu nhà ở xã hội quy mô lớn gắn với khu công nghiệp tại Bình Dương (cũ), góp phần đáng kể bổ sung nguồn cung nhà ở giá rẻ cho khu vực phía Nam...

Kỳ vọng 2026: Tiếp đà bứt phá

Với nền tảng thể chế được "mở khoá" cùng sự nhập cuộc ngày càng chủ động của cộng đồng doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp lớn, hoàn toàn có cơ sở để kỳ vọng năm 2026 sẽ tiếp tục là một năm bứt phá của phân khúc nhà ở xã hội, vừa bùng nổ nguồn cung vừa nâng cao chất lượng sản phẩm, bảo đảm tính đồng bộ trong quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật - xã hội và quản lý vận hành.

Qua đó, nhà ở xã hội không chỉ giúp người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp tiếp cận chỗ ở dễ dàng hơn, mà còn từng bước định hình một trụ cột phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Tại Hội nghị tổng kết công tác năm 2025 và triển khai nhiệm vụ trọng tâm năm 2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh khẳng định, với tiến độ hiện tại cùng những lực đẩy đang có, Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" hoàn toàn có khả năng về đích sớm, thậm chí ngay từ năm 2028. Nhận định này cho thấy niềm tin ngày càng rõ nét của cơ quan quản lý vào tính khả thi của mục tiêu vốn từng được xem là rất thách thức.

Tuy nhiên, kỳ vọng lớn cũng đồng nghĩa với yêu cầu cao hơn về chất lượng thực thi. Để nhà ở xã hội thực sự phát triển bền vững trong dài hạn, trở thành một trụ cột an sinh đúng nghĩa, hệ thống thể chế và khâu tổ chức thực hiện vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện. Từ việc tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong tiếp cận quỹ đất sạch, nguồn vốn trung - dài hạn, đến việc đơn giản hóa quy trình, thủ tục mua nhà cho người dân; đồng thời tăng cường kiểm soát các hiện tượng gây "méo mó" thị trường như môi giới trái phép, mua suất, bán suất, đầu cơ trá hình dưới danh nghĩa an sinh.

Ở chiều ngược lại, yêu cầu minh bạch, trách nhiệm xã hội cũng cần được đặt ra rõ ràng hơn đối với chính các chủ đầu tư. Nhà ở xã hội không thể chỉ "rẻ" về giá, mà còn phải đạt chuẩn về chất lượng sống, dịch vụ và khả năng vận hành lâu dài, tránh nguy cơ hình thành các khu nhà ở xuống cấp, tách biệt khỏi dòng chảy phát triển đô thị.

Nếu thể chế tiếp tục đủ mở, khâu thực thi được triển khai nhanh chóng, đồng bộ và hiệu quả, đi kèm với công tác thanh tra, giám sát chặt chẽ, nhà ở xã hội sẽ đi đúng quỹ đạo và phát triển bền vững theo thời gian. Khi đó, nhà ở xã hội vừa là lời giải cho bài toán trước mắt về chỗ ở, vừa có thể trở thành biểu tượng của một chính sách an sinh hiện đại, nhân văn, góp phần ổn định xã hội và đặt nền móng cho sự phát triển đô thị bền vững trong giai đoạn mới./