Tại Việt Nam, các công trình xanh đều “gánh” định kiến là đắt đỏ và được coi là sân chơi của dòng nhà ở hạng sang và cao cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà giá thấp và trung bình có số người sử dụng nhiều nhất, tiêu tốn nhiều năng lượng nhất lại chưa được quan tâm ứng dụng các thiết kế xanh, công nghệ thông minh và tiết kiệm năng lượng. “Xanh hóa” nhà ở bình dân tại Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức.
Nếu giải quyết các thách thức, việc xanh hoá nhà bình dân sẽ giúp nhà đầu tư thu hồi được nguồn lợi lớn hơn nhiều so với công trình thường về mặt dài hạn, giúp giải quyết gánh nặng về mặt kinh tế cho người dân có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội.
Giải quyết bài toán này như thế nào, Cà phê cuối tuần xin giới thiệu các chuyên gia: ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký VNREA; ông Trịnh Tùng Bách, Giám đốc Ban Nghiên cứu và Phát triển của Tập đoàn Capital House; ông Vũ Hồng Phong, Chuyên gia công trình xanh của IFC.
TRIỂN VỌNG TƯƠI SÁNG CỦA NHÀ Ở BÌNH DÂN XANH
Ông Đỗ Viết Chiến: Nhà ở đại chúng, nhà ở bình dân hay nhà ở giá rẻ là phân khúc được nhắc đến nhiều trong khoảng 3 năm trở lại đây, bởi nhu cầu ở thực của khách hàng luôn chiếm trên 80% nhưng nguồn cung thiếu. Chú trọng đầu tư, phát triển phân khúc nhà ở bình dân sẽ đem lại nhiều hiệu quả tích cực. Trước hết, đảm bảo an sinh xã hội cho người dân, đặc biệt là người dân nghèo thành thị; đảm bảo cơ cấu về phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân hợp lý, hiệu quả bên cạnh việc phát triển nhà ở cho các phân khúc và đối tượng khác; đảm bảo phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững.
Triển vọng thị trường nhà giá thấp về dài hạn có khả năng diễn biến tốt, xuất phát từ những lý do sau:
Thứ nhất, nhu cầu nhà ở bình dân ngày càng bức thiết bởi cơ cấu dân số đang bước vào thời kỳ dân số vàng, với 70% dân số trong độ tuổi lao động, sự phát triển của các gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn... Việt Nam có mức độ đô thị hoá nhanh với ước tính khoảng một triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Dự báo đến năm 2020, 40% dân số Việt Nam trên tổng số khoảng 100 triệu dân sẽ sống ở khu vực đô thị/thành phố.
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở này, cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ.
Thứ hai, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, việc phát triển nhà ở xã hội đến thời điểm này mới chỉ đạt khoảng 33% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 cần có 12,5 triệu mét vuông nhà ở xã hội.
Thứ ba, Nhà nước đã thực sự quan tâm đến thị trường nhà giá thấp; một số rào cản đã được gỡ bỏ, các ưu đãi đã được ban hành. Ngoài ra, nhiều địa phương khuyến khích việc phát triển nhà giá thấp; một số dự án lớn chuyển hướng từ nhà ở thương mại sang nhà giá thấp…
Trong thời gian qua, nhận biết được những diễn biến của thị trường, khá nhiều đơn vị phát triển bất động sản đã chủ động thay đổi hoặc điều chỉnh chiến lược kinh doanh bằng cách đầu tư sang loại hình căn hộ bình dân. Đây là những tín hiệu đáng mừng cho thị trường cũng như những người có thu nhập thấp.
Tuy nhiên, những vướng mắc, khó khăn cả về thể chế và năng lực, chiến lược của các chủ đầu tư, cũng như sự kiểm soát nguồn tài chính bất động sản… vẫn là những rào cản khiến phân khúc nhà ở này chưa đáp ứng được kỳ vọng. Nếu triển khai các giải pháp xanh tại những công trình nhà ở giá thấp và trung bình sẽ tạo nên những cộng đồng phát triển bền vững, bảo vệ môi trường.
LỢI ÍCH CỦA XANH HOÁ NHÀ BÌNH DÂN
Ông Trịnh Tùng Bách: Khi tiếp cận công trình xanh, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân chúng tôi gặp rất nhiều khó khăn. Nhắc đến xanh mọi người đều nghĩ công trình rất đắt hoặc nhiều cây xanh. Do đó, khi mới bắt đầu tiếp cận, chúng tôi cũng gặp nhiều rào cản về suy nghĩ của mọi người. Đôi khi chúng ta chỉ nghĩ về công trình xanh với những giải pháp cao cấp, công nghệ, nguyên vật liệu đắt đỏ… mà quên mất việc áp dụng những giải pháp thiết kế thụ động, những ứng dụng thiết kế thông minh.
Trong quá trình học hỏi áp dụng thực tế chúng tôi có thể rút ra nhiều bài học: Với thách thức, thứ nhất là chi phí phụ trội cho áp dụng các tiêu chí xanh, thứ hai là chi phí phụ trội và hiệu quả kinh tế, thứ ba là không có hướng dẫn từ cơ quan nhà nước, thứ tư là quy trình thủ tục phức tạp, tốn kém và thứ năm là nhiều bộ tiêu chí chưa thống nhất áp dụng.
Đặc biệt là thách thức từ người mua căn hộ. Bạn bè đồng trang lứa với tôi, khi tiêu chí chọn mua căn hộ của họ cũng hoàn toàn không có yếu tố xanh. Họ chỉ quan tâm vị trí đẹp hay không, giao thông thế nào nhưng không quan tâm chủ đầu tư dùng đèn gì, nước tiết kiệm ra sao…
Ngoài ra, nhiều nhân viên của chúng tôi bản thân làm trong ngành xây dựng nhưng hỏi về yếu tố xanh cũng rất “lơ mơ”. Cùng với việc thị trường quá nhiều công trình gắn mác GREEN nhưng không rõ ràng như thế nào nên người dùng cũng gặp khó.
Kết quả nghiên cứu từ Mỹ chúng tôi nhận thấy, chi phí phát sinh của công trình xanh dao động từ -18% tới 9%; +2,42% so với dự án thông thường. Kết quả nghiên cứu từ 16 dự án cho thấy, chi phí vận hành giảm đối với chủ đầu tư và cư dân. Hơn nữa, lợi ích trong cả vòng đời dự án, nhưng nhiều hơn là lợi ích mang tới cho cư dân.
Điển hình tại Ecohome 3 có mức giá bán nhà ở xã hội từ 16,5 triệu/m2; giá bán nhà ở thương mại từ 21 triệu/m2. Công trình này đạt chứng chỉ Xanh EDGE; Tiết kiệm khoảng 25% năng lượng; 36% nước và gần 32% năng lượng hàm chứa trong vật liệu. Ecohome 3 đã được thẩm định và cấp chứng chỉ. Hơn nữa, với 4.300m2 cây xanh ngoài quy hoạch, 800 cây xanh, cảnh quan, đài phun nước giúp tăng chất lượng không khí, giảm hiệu ứng đảo nhiệt thì nhiệt độ tại đây có thể giảm 1 - 2 độ so với môi trường xung quanh, đặc biệt gần khu vực vòi phun nước.
Đặc biệt, dự án Ecohome 3 có lượng đơn mua lớn, thậm chí nhiều căn hộ phải bốc thăm chứng tỏ sức hút của công trình xanh, dự án xanh ở phân khúc này rất lớn, tôi tin rằng các dự án tương tự sẽ đạt hiệu quả tương tự.
Chúng tôi muốn xây dựng Ecohome là dự án kiểu mẫu nhà ở xanh giá rẻ cho thị trường. Bỏ từng đó tiền, lợi ích của chủ đầu tư chính là giá bán và tiêu thụ tốt hơn, chi phí vận hành giảm, đặc biệt là trường học và văn phòng. Khách hàng sẽ có cuộc sống tiện nghi hơn, cải thiện sức khoẻ; chi phí điện nước giảm. Bên cạnh đó, căn hộ đã mua sẽ giữ giá khi giao dịch và góp phần tiết kiệm tài nguyên thiên nhiên phát triển bền vững.
Khi nhìn vào cả quá trình thì chi phí phụ trợ tăng nhưng quan trọng là thương hiệu của tập đoàn gắn với chữ xanh - đây là điều mà tiền không mua được.
THÚC ĐẨY XANH HOÁ NHÀ BÌNH DÂN BẰNG CÁCH NÀO?
Ông Đỗ Viết Chiến: Tăng trưởng xanh là xu thế tất yếu của thế giới. Tại Việt Nam, từ năm 2013 Chính phủ đã đưa ra nhiều quyết định về phát triển xanh, trong đó vấn đề bất động sản xanh gần như là chủ yếu. Điều đó cho thấy, mặc dù Nhà nước đã có định hướng sớm, Việt Nam đã hình thành những công trình xanh, đô thị xanh song vẫn ở dạng nhỏ lẻ chưa có hệ thống.
Trong khi đó, để phát triển xanh bền vững trên diện rộng rõ ràng cần có cơ chế Nhà nước, dựa trên những quy chuẩn, pháp luật rõ ràng để định hướng cho nhà đầu tư. Tương tự, khi đạt được chứng nhận công trình xanh thì cơ sở nào đánh giá công trình đó, đô thị đó là xanh? Dù là EDGE hay LEED thì vẫn là mô hình của nước ngoài. Đáng lẽ Nhà nước phải là tiên phong thành lập bộ công cụ riêng của Việt Nam đi cùng với các chế chính sách toàn diện thì công trình xanh mới có thể phát triển.
Khi làm công trình xanh hay đô thị xanh cốt lõi vẫn là căn cứ vào giải pháp tự nhiên. Dù áp dụng công nghệ thông minh ra sao cũng phải căn cứ vào yếu tố khí hậu nhiệt đới của chúng ta. Không thể đi ngược lại tự nhiên rồi lại lấy công nghệ thông minh để sửa lại tự nhiên, đó là cưỡng bức tự nhiên và công nghệ.
Đặc biệt, để xây dựng các công trình xanh một cách có hệ thống thì quy hoạch vẫn là yếu tố cần làm đầu tiên. Chỉ khi quy hoạch được mảnh đất làm công trình xanh nằm ở vị trí nào thì các kiến trúc sư, nhà đầu tư mới có thể bắt tay thiết kế công trình đón nắng gió tự nhiên.
Ông Trịnh Tùng Bách: Đúng như ông Chiến nói, yếu tố đầu tiên vẫn là quy hoạch, rồi mới đến các yếu tố kiến trúc xây dựng, quy hoạch thành công sẽ giải quyết được nhiều yếu tố tự nhiên cho công trình. Xây dựng công trình xanh là tất yếu nhưng công trình xanh cho nhà ở giá rẻ bình dân thì ít người quan tâm. Bản chất làm công trình xanh là cho thế hệ tương lai của chúng ta.
“Xanh hóa” nói chung là sự tích hợp cả kiến trúc, cơ điện, xây dựng, vận hành cho đến người sử dụng. Trong quá trình thiết kế, các bộ môn đều tham gia, xanh ở đâu, xanh như thế nào, từ những điều đó, các bộ phận liên quan như marketing lấy làm “key” để làm marketing.
Để thúc đẩy phát triển những công trình xanh trong phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình, Nhà nước cần kiến thiết những chương trình hỗ trợ ít nhất 20 năm, với các nội dung cụ thể từ tín dụng, từ quỹ đất, từ ưu đãi cho nhà phát triển… Về dài hạn, cần thành lập Ủy ban hoặc Hội đồng nhà ở, theo mô hình công ty, với sự tham gia của đại diện Ngân hàng Chính sách Xã hội, đại diện các bộ, ngành liên quan, doanh nghiệp và vận hành theo quy luật của thị trường.
Ông Vũ Hồng Phong: Trên thế giới, có những công trình đắt mà không xanh và có những công trình xanh mà không đắt. Sự khác biệt nằm ở cách tiếp cận và tận dụng tối đa các lợi ích mang lại. Nếu định hướng sớm ngay từ giai đoạn ý tưởng kèm khai thác tốt các yếu tố thụ động trong kiến trúc, công trình hoàn toàn có tiềm năng đạt hiệu quả cao về năng lượng, nước và vật liệu xây dựng, giúp đạt chứng nhận công trình xanh EDGE mà không làm gia tăng chi phí, hoặc chỉ tăng ở mức 1 - 2%.
Thời gian qua, công tác hỗ trợ của các cấp có thẩm quyền chưa được triển khai nghiêm túc và đồng bộ trên cả nước. Tính đến thời điểm hiện tại, vẫn chưa có chính sách ưu đãi, hỗ trợ cụ thể nào dành riêng cho lĩnh vực xây dựng “xanh” nói chung cũng như xanh hóa nhà ở bình dân nói riêng để khuyến khích đầu tư vào khu vực này. Hệ thống các tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng cũng chưa được hoàn thiện và nâng cấp cho phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam và tương xứng với tiêu chí xanh quốc tế. Mặt khác, một bộ phận không nhỏ các doanh nghiệp, chủ đầu tư và cán bộ thẩm tra còn tỏ ra khá thờ ơ và chưa có quan tâm đúng mức...
Trong bối cảnh công trình xanh cho phân khúc nhà ở bình dân ở Việt Nam chưa thực sự phát triển, sự tham gia và định hướng chính sách của Nhà nước có vai trò hết sức quan trọng trong việc thu hút, huy động sự tham gia mạnh mẽ hơn của khối tư nhân và nâng cao nhận thức, nhu cầu của người sử dụng nhà ở bình dân được thiết kế theo tiêu chuẩn công trình xanh.
