Những bất cập "trói chân" doanh nghiệp: Đừng chờ ách tắc mới tìm cách tháo gỡ

Đi qua năm 2022 với không ít biến động, khó khăn đã thực sự bủa vây các doanh nghiệp. Hơn lúc nào hết, doanh nghiệp bất động sản - xây dựng đang mong mỏi những vướng mắc về pháp lý và thủ tục hành chính sớm được tháo gỡ, để có thêm sức mạnh “vượt sóng” và phát triển trong năm 2023 cũng như giai đoạn tiếp theo.

*****

“Doanh nghiệp luôn tự cứu mình trước khi chờ người khác, nhưng trong bối cảnh thế giới đang biến động khó lường, thể chế đang hoàn thiện và mọi thứ đang thay đổi rất nhanh, doanh nghiệp không thể đơn độc ứng phó với sự thay đổi này nếu không có sự hậu thuẫn từ cơ chế chính sách”, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest), Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã mở đầu câu chuyện với chúng tôi như thế.

Trò chuyện với ông vào những ngày chuyển giao giữa năm cũ và năm mới, chúng tôi càng hiểu hơn những thăng trầm mà các doanh nghiệp bất động sản - xây dựng đã trải qua trong năm 2022.

PV: Thưa ông, GP.Invest đã đi qua năm 2022 với những diễn biến trái chiều của thị trường bất động sản như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Từ triển vọng sáng sủa cuối năm 2021, đầu năm 2022 đến sự sụt giảm nhanh chóng sau đó, không ai tiên lượng được doanh nghiệp bất động sản sẽ phải trải qua một năm phức tạp và diễn biến đảo chiều như vậy, kể cả GP.Invest. Cuối năm 2021 đầu năm 2022, thị trường bất động sản có những tín hiệu khởi sắc, đặc biệt khi Chính phủ đưa ra kế hoạch phục hồi kinh tế, các doanh nghiệp đều cảm thấy năm 2022 có lẽ sẽ thuận lợi và phát triển tốt đẹp.

Tuy nhiên, niềm vui chỉ kéo dài hết tháng 6, sau đó thị trường bất động sản xuống rất nhanh chóng, trầm lắng và sức mua giảm hẳn. Tuy nhiên, nhờ các biện pháp điều hành quyết liệt, kịp thời và hiệu quả, cộng với sự may mắn, có thể nói GP.Invest đã đi qua khó khăn, đánh giá năm 2022 cơ bản đạt được mục tiêu đặt ra, cổ tức chia đúng yêu cầu đại hội cổ đông (12%/năm). Quan trọng hơn, chúng tôi đảm bảo công ăn việc làm và đời sống cho nhân viên, lương thưởng đầy đủ. Đây cũng là yếu tố quan trọng để giữ chân cán bộ và duy trì sự phát triển ổn định của công ty.

Trong hoạt động, GP.Invest có thông lệ đã làm gì là phải làm tốt nhất có thể. Từ chỗ muốn làm tốt nhất, nhanh nhất, rất may mắn lại phù hợp với bối cảnh lên bổng xuống trầm của thị trường. GP.Invest bắt đầu khởi công một dự án năm 2019, ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai với khách hàng, dự kiến giao nhà trong tháng 3 - 4/2022. Trong hai đợt giãn cách xã hội để phòng chống dịch Covid-19, khi đại đa số các dự án phải trễ hẹn, thì GP.Invest vẫn theo thói quen, bằng mọi cách tập trung cao độ, làm quyết liệt để giữ chữ tín với khách hàng. Dự tính dự án sẽ chậm 3 tháng, song rất may chúng tôi bảo đảm được tiến độ và mở bán khi thị trường còn sôi động, nhu cầu cao nhưng khan hiếm nguồn cung. Nếu chậm 3 - 4 tháng, sức tiêu thụ giảm thì sẽ gặp vô vàn khó khăn.

PV: Vâng, nỗ lực giữ chữ tín với khách hàng đã mang lại cho GP.Invest cơ hội vượt qua diễn biến xấu của thị trường. Trong khi đó trên thực tế, vẫn còn nhiều doanh nghiệp không hoàn thành mục tiêu, kế hoạch của năm. Thiếu vốn và khó vay vốn đang là vấn đề nhức nhối đối với hầu hết các doanh nghiệp trong thời điểm hiện nay, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Nguồn vốn tín dụng là “lương thực” bắt buộc để “huyết mạch” tài chính bất động sản vận hành. Tín dụng thắt chặt thì khó có doanh nghiệp bất động sản nào chịu được. Trong khi, ngành kinh doanh bất động sản có đặc thù cần vốn lớn, dự án nhỏ cũng cần cả nghìn tỷ đồng, lớn thì 3.000 - 4.000 tỷ đồng, thậm chí có những dự án có quy mô vốn lên tới 10.000 tỷ đồng, nếu chỉ riêng vốn tự có của doanh nghiệp thì không thể đáp ứng được.

Ngay ở khía cạnh luật pháp đã công nhận, nguồn vốn đầu tư trong lĩnh vực bất động sản phải bao gồm nhiều kênh vốn khác nhau. Cụ thể, Luật Đầu tư hiện hành quy định, vốn đầu tư cho dự án nhỏ là 20%/tổng mức đầu tư, dự án lớn chỉ cần 15% coi như là hợp pháp, còn lại sẽ sử dụng các nguồn vốn khác, trong đó có vốn tín dụng.

Cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã nâng hạn mức tăng trưởng tín dụng cho cả năm. Dù chưa tác động cụ thể vào vấn đề tài chính của doanh nghiệp bất động sản nhưng động thái này cũng là liệu pháp cấp thời để thị trường bớt căng thẳng. Về lâu dài, phải có cái nhìn tổng thể. Chỉ khi hoạt động vay vốn dễ dàng hơn, với lãi suất xuống dưới 8% mới thực sự là liều thuốc chữa lành và phục hồi cho doanh nghiệp. Phía trước là thử thách căng thẳng không chỉ trên thị trường tín dụng, thị trường vốn mà cả vấn đề pháp lý, buộc doanh nghiệp bất động sản chúng tôi phải lường được, nếu tình huống xấu xảy ra thì sẽ xoay xở thế nào? Hiện rất khó thu xếp vốn, cộng với lãi suất cao, lãi mỏng và cả pháp lý chưa ổn định thì doanh nghiệp cũng rất đắn đo trong việc triển khai dự án.

PV: Vậy trong thời điểm khó khăn này, ông muốn nói gì về triết lý hiểu thời thế, lượng sức mình, cũng như nỗ lực xoay xở ứng biến để vượt qua khủng hoảng của các doanh nghiệp?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi vẫn thường chia sẻ với nhân viên trong công ty, rằng làm gì cũng cần lượng đúng sức mình, gánh được 50kg nhưng muốn đi đường dài thì chỉ nên gánh 35 - 40kg. Triết lý ấy tôi cho là càng đúng hơn trong thời điểm hiện nay bởi nếu trông chờ sự hỗ trợ từ thị trường, khách hàng, ngân hàng thì đến bao giờ? Chúng tôi xác định làm là phải chắc chắn, tính toán hết tất cả. Thời gian là vàng. Bởi vậy, GP.Invest luôn chuẩn bị kế hoạch tài chính cẩn thận, từ đó mới quyết định kế hoạch đầu tư. Quan trọng nhất là cân đối lượng tiền và xét dự án nào có khả năng giải quyết thủ tục nhanh chóng nhất, khả năng tiêu thụ nhanh được thì chúng tôi mới làm, hết sức tránh phải “giật gấu, vá vai”. Có những dự án xây dựng trên đất vàng, người ta bảo cứ “ôm” đi, nhưng đánh giá khả năng tiêu thụ, tốc độ thực hiện các thủ tục pháp lý có thể chậm thì chúng tôi sẽ không đưa vào danh mục ưu tiên. Tốc độ quay vòng vốn sẽ là ưu tiên số 1 cho kế hoạch tài chính và triển khai kế hoạch đầu tư. Đây chính là chiến lược của GP.Invest trong thời gian tới.

Dù trong hoàn cảnh nào, các doanh nghiệp phải tự cứu chính mình, cố gắng hết sức để nuôi sống bộ máy hoạt động trước khi chờ người khác đến giải cứu. Tìm nguồn tiền ở đâu, chọn phân khúc nào để dễ tiêu thụ, trong khi bối cảnh pháp lý sẽ thay đổi là những bài toán cần giải quyết. Có doanh nghiệp tìm được cách tồn tại, cũng có doanh nghiệp sẽ phải tiêu vong trước sự sàng lọc khắc nghiệt của thị trường.

PV: Việc hoàn thiện thể chế cho thị trường bất động sản đã được đặt ra từ lâu, và càng cấp thiết hơn trong bối cảnh trầm lắng của thị trường. Theo ông, những điểm nghẽn pháp lý đất đai, bất động sản nổi bật mà các doanh nghiệp đang đối mặt là gì?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ban đầu quy định Nhà nước không thu hồi đất đối với các dự án đô thị và dự án công nghiệp mà để doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân. Như vậy, doanh nghiệp bó tay, không thể làm được các dự án đó. Chúng ta không thể học cách làm của Mỹ, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc hay kể cả Trung Quốc, bởi đặc điểm và tính chất sở hữu đất đai khác nhau. Khi đất đai là sở hữu cá nhân như các nước khác, việc doanh nghiệp phải mua của từng cá nhân và tự thỏa thuận là chuyện bình thường. Tôi vừa sang Mỹ và tìm hiểu phương thức làm dự án của họ. Đúng là đất giao cho từng cá nhân nên chủ dự án phải thương lượng mua từng thửa đất. Còn ở nước ta, đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Thực tế người dân chỉ nhận quyết định giao đất và sử dụng nhưng lại yêu cầu doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù, mà không có trọng tài thì rất khó.

Hơn nữa, việc đặt ra mục tiêu tái định cư phải bằng hoặc cao hơn chỗ cũ, giải quyết công ăn việc làm cho người có đất bị thu hồi là rất đúng đắn nhưng thực thi như thế nào khi để doanh nghiệp đơn độc tự thỏa thuận với người dân? Tôi e rằng sẽ khó để hoàn thiện mục tiêu này nếu như không có sự hỗ trợ của Nhà nước trong vấn đề giải phóng mặt bằng.

Cũng mừng là sau khi tiếp thu ý kiến của các bên tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XV, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 2/12/2022 đã phân nhóm và bổ sung quy định dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định này ít nhất sẽ tháo gỡ được một số nút thắt trong vấn đề thu hồi đất và giải phóng mặt bằng triển khai dự án cho doanh nghiệp, nhưng vẫn cần xem xét tiếp.

Chưa kể, Nhà nước sẽ tính lại giá đất sát với giá thị trường. Tôi đã từng đặt vấn đề với lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường rằng, thế nào là sát giá thị trường, đó là giá mua bán trao đổi hay thế nào? Cần tính cả việc doanh nghiệp mua cả dự án 50 - 70ha thì giá phải khác người mua 50 - 70m2. Đồng thời, bản thân doanh nghiệp khi triển khai hoạt động phải có sinh lời để bù đắp chi phí quản lý, bởi để tạo ra sản phẩm bán cuối cùng cho thị trường cũng mất rất nhiều công sức và cần tái tạo sức lao động, thì tính vào đâu?

Ngoài ra, pháp luật về lĩnh vực đất đai, bất động sản của chúng ta còn rất mâu thuẫn. Thống kê có khoảng 12 luật liên quan đến bất động sản nhưng các cơ quan soạn thảo độc lập với nhau, dẫn đến chồng chéo.

PV: Đúng là doanh nghiệp đã nỗ lực vượt qua khủng hoảng, nhưng pháp lý lại là vấn đề khách quan và rất cần sự chung tay của cơ quan quản lý. Ông có kiến nghị gì để tháo gỡ khó khăn về thể chế cho doanh nghiệp và thị trường thời điểm này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi đồng tình với quan điểm của Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý sử dụng đất đai, hướng tới hài hòa giữa lợi ích của doanh nghiệp, Nhà nước và người dân. Chúng tôi cũng đồng thuận với việc đặt ra “giá thị trường”, bởi có những doanh nghiệp mua rẻ bán đắt bất hợp lý, gây ra sự thiệt hại cho Nhà nước và thiệt thòi cho người dân. Nhưng dường như xã hội vẫn quan niệm doanh nghiệp bất động sản đang lãi quá, mà không nhìn thấy sâu xa, ngành bất động sản phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của nhiều ngành nghề khác. Tôi cho rằng, không nên nhìn vào một điểm mà bỏ quên lợi ích của doanh nghiệp.

Một luật có độ vênh với thực tiễn như Luật Đất đai 2013 mà 10 năm mới sửa được, thì trong thời gian ấy đã để lại biết bao hệ lụy và thiệt hại cho cả nền kinh tế? Cho nên chúng tôi mong Chính phủ, Quốc hội xem xét cân nhắc các điều khoản liên quan đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp. Nếu như những điểm này không được cân nhắc thận trọng, chúng ta sẽ phải gánh chịu thua thiệt mà bất động sản đi xuống thì ảnh hưởng đến cả nền kinh tế.

Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn băn khoăn ở chỗ đất công nghiệp đã có chủ sử dụng lâu dài, như đất của nhà máy hay khu công nghiệp, liệu có ưu đãi gì cho chủ sử dụng cũ khi tham gia đấu giá, đấu thầu? Do vậy, cần quy định rõ hơn về tiêu chí tham gia đấu thầu, đấu giá trong trường hợp này.

Liên quan đến quy định khi thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư cần có quyền sử dụng đất ở; hoặc một phần đất ở trong đất khác, chúng tôi tiếp tục kiến nghị khi góp ý sửa Luật Đất đai. Cần thiết phải cho chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở chứ không nên đề ra quy định chưa rõ ràng là chuyển đất nông nghiệp sang đất khác, đất phi nông nghiệp. Thực tế, nhiều dự án đô thị đã có phê duyệt quy hoạch, doanh nghiệp có thể tự động chuyển đổi đúng theo mục đích sử dụng đã phê duyệt, dù là đất công nghiệp, đất lúa… Sau đó là phê duyệt kế hoạch sử dụng đất và doanh nghiệp yên tâm làm. Chứ không thể chiếu theo Luật Đất đai chưa cho phép thì tạm ngừng. Làm dự án ở đâu phải cho chuyển đổi ở đó, mới là sự đồng bộ về mặt luật pháp.

Quan trọng là giá đất tính đúng, nộp đủ cho Nhà nước và bồi thường cho người dân. Nhưng hiện nay chưa có cơ sở nào để định giá đất sát với giá thị trường. Tôi nghĩ chúng ta có thể nâng “hệ số k” (hệ số điều chỉnh giá đất) sao cho sát giá thị trường nhất bởi chính hệ số này mới quyết định nhiều hơn đến việc định giá đất sát với giá thị trường.

PV: Việc khơi thông nguồn cung cho thị trường bất động sản đang là vấn đề cấp thiết, nhưng thủ tục hành chính rắc rối cũng là “điểm nghẽn” tiếp tục cản trở hoạt động của doanh nghiệp và “trói chân” chính cơ quan quản lý nhà nước và địa phương. Ông có kiến nghị gì để giải quyết vấn đề này?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thử nghĩ, vay hàng trăm tỷ thì lãi suất phải trả chỉ một tháng cũng là con số cực kỳ lớn. Dự án triển khai nhanh một tháng đã đỡ biết bao chi phí, còn chậm tiến độ thì rất cay đắng với doanh nghiệp. Không chỉ chậm vì thiếu vốn, có thể nói doanh nghiệp bất động sản đang “chịu trận” với những thủ tục hành chính vô cùng phức tạp. Theo tính toán của chúng tôi thì phải có 36 con dấu để một dự án hoàn tất, thậm chí có thể lên tới 120 con dấu nếu tính cả những quy định không chính thức. Doanh nghiệp bất động sản đang chịu 5 nhóm thủ tục hành chính bao gồm: Quy hoạch, đầu tư, định giá, giải phóng mặt bằng và giấy phép xây dựng. Mỗi nhóm thủ tục lại bao gồm nhiều thủ tục khác nhau, con đường xét duyệt từ cấp cơ sở lên đến hội đồng cấp cao, rồi qua UBND tỉnh phê duyệt là rất dài và tốn kém cho doanh nghiệp.

Gần đây, nhiều cơ quan bị xác định sai phạm trong việc phê duyệt, cấp phép nên đôi khi một số địa phương đã có tư duy “không làm thì không sai”, án binh bất động và doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu. Chúng tôi cũng thông cảm với lãnh đạo các địa phương vì thủ tục bộ ngành đang thắt chặt.

Tuy nhiên, thực trạng hành chính phức tạp đã trở thành “bệnh” chưa thể chữa dứt điểm. Dự án vướng mắc cần gỡ đã đành, dự án thuận lợi lại cũng phải đi qua các cửa thủ tục. Các thủ tục hành chính đến doanh nghiệp nội nghe còn chóng mặt, huống hồ doanh nghiệp nước ngoài. Do đó, tinh chỉnh thủ tục hành chính là cực kỳ cần thiết.

PV: Dù có những hạn chế và khó khăn nhất định nhưng Đảng và Chính phủ đang rất quyết liệt trong việc xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Ông có thể chia sẻ suy nghĩ và kỳ vọng về tương lai, khi bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới được thông qua?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Chúng tôi nhìn thấy những nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc xây dựng, hoàn thiện các vấn đề pháp lý cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chúng ta phải nhìn rõ sự bất cập của pháp luật sẽ ảnh hưởng lớn như thế nào đến doanh nghiệp và nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có những khó khăn nhất định, tuy nhiên, chúng tôi cũng hy vọng khi nhìn ra sự tác động tiêu cực đến doanh nghiệp thì các vấn đề pháp lý sẽ tiếp tục được rà soát. Quan điểm gốc rễ của vấn đề được giải quyết thì mới gỡ rối được cho bức tranh toàn cảnh.

Bên cạnh đó, chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ngày một chuyên nghiệp hơn nhờ sự sàng lọc, theo đúng nguyên tắc của thị trường sau những biến cố. Trước đây, người người nhà nhà làm bất động sản và thiếu sự chọn lọc nên một số dự án bán ra có sự méo mó, làm xấu đi hình ảnh của thị trường. Nhưng bây giờ, doanh nghiệp làm ăn thiếu uy tín sẽ bị đào thải; doanh nghiệp có thực lực, nghiêm túc mới tồn tại được.

Sự sàng lọc của thị trường cũng nâng nhận thức của người dân, nhà đầu tư lên một mặt bằng mới, thông minh, am hiểu và khó tính hơn. Tôi nhớ những năm 2015 - 2016, cứ có dự án là họ mua chứ không mấy quan tâm đến các vấn đề khác. Nhưng bây giờ, họ quan tâm kỹ đến tính pháp lý của dự án và các yêu cầu về hệ sinh thái, thiết kế của căn hộ, tòa nhà. Đây cũng là tín hiệu tốt để doanh nghiệp tuân thủ nguyên tắc và cải thiện chất lượng dự án.

Ở góc độ quản lý, tôi cho rằng không nên khó khăn đến đâu mới tháo gỡ đến đó, bởi chỉ ách tắc thời gian ngắn thì tổn thất về kinh tế đối với ngành đặc thù như bất động sản đã là rất lớn. Do đó, cần lường trước được các vấn đề phát sinh, làm sao có đánh giá đúng mức, tháo gỡ các thủ tục pháp lý theo cách mở đường, chứ không nên chờ đợi ách tắc rồi mới tháo gỡ. Doanh nghiệp mong muốn được thấu hiểu và sẻ chia, tất cả đều trên tinh thần hài hòa lợi ích đã nêu ra trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.

PV: Xin cảm ơn ông và hy vọng những kỳ vọng của ông sẽ trở thành hiện thực./.