Những đề xuất về đấu giá đất, chống bỏ cọc tại nghị trường

Sáng 19/10, tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội nghe Tờ trình và Báo cáo thẩm tra dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Sau phiên họp toàn thể, các ĐBQH thảo luận tại tổ, tập trung vào những vấn đề còn vướng mắc trong thực tiễn tổ chức đấu giá, đặc biệt là đấu giá quyền sử dụng đất.

Công khai người bỏ cọc, tăng chế tài xử lý thông đồng trong đấu giá đất

Theo Tờ trình của Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày, dự thảo Luật gồm 7 chương, 64 điều, giảm 15 điều so với Luật hiện hành. Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định mức tiền đặt trước từ 20 - 50% giá khởi điểm đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân.

Dự thảo cũng bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với cá nhân, tổ chức trúng đấu giá nhưng bỏ cọc; đồng thời quy định việc xử lý tiền đặt cọc khi người trúng đấu giá có hành vi vi phạm dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy. Các nội dung này được Chính phủ đề xuất nhằm khắc phục tình trạng lợi dụng đấu giá để trục lợi, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Thảo luận tại Tổ 2, Đoàn ĐBQH TP. HCM, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn lưu ý cần quan tâm đến các giải pháp ngăn chặn tình trạng thông đồng, dìm giá, bố trí quân xanh, quân đỏ và bỏ cọc sau khi trúng đấu giá. Đây là vấn đề bức xúc, trực tiếp liên quan đến phòng, chống tham nhũng, tiêu cực và bảo vệ tài sản công.

Chủ tịch Quốc hội nhất trí với việc nâng mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân lên 20 - 50% giá khởi điểm nhằm luật hóa Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP của Chính phủ. Đồng thời, việc áp dụng mức tiền đặt trước cao hơn có thể được mở rộng có chọn lọc đối với một số loại tài sản dễ bị thao túng.

Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nhất trí quy định chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm đối với người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc hoặc có hành vi thông đồng; công khai danh sách những người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia.

Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có việc tiết lộ danh sách, hồ sơ người tham gia đấu giá trước thời điểm công khai; can thiệp, chỉ đạo trái quy định vào việc lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản hoặc đấu giá viên.

Một đề xuất khác được Chủ tịch Quốc hội nêu ra là xem xét quy định người đã nộp hồ sơ và tiền đặt trước hợp lệ, khi tham gia đấu giá được coi là đồng ý mua tài sản với giá khởi điểm. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá với vai trò trung gian, cò mồi.

Bên cạnh các chế tài xử lý vi phạm, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu đẩy mạnh đấu giá trực tuyến, xây dựng Cổng Đấu giá tài sản quốc gia do cơ quan nhà nước quản lý, bảo đảm định danh và xác thực điện tử chặt chẽ. Việc công khai thông tin về cuộc đấu giá, kết quả đấu giá và danh sách người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc cũng cần được quy định rõ trách nhiệm thực hiện.

Tăng tiền đặt trước phải đi đôi với bảo đảm quyền lợi người tham gia đấu giá

Bên cạnh yêu cầu tăng chế tài xử lý vi phạm, nhiều ĐBQH cũng đề nghị cân nhắc kỹ mức tiền đặt trước, thời hạn thanh toán và cơ chế xử lý tiền đặt cọc, nhằm vừa ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, vừa bảo đảm quyền lợi của người có nhu cầu sử dụng đất thực sự.

Thảo luận tại Tổ 13 (Đoàn ĐBQH các tỉnh Thanh Hóa, Gia Lai), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên bày tỏ đồng tình với chủ trương nâng mức tiền đặt trước nhằm tăng trách nhiệm của người tham gia đấu giá, hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc đã xảy ra tại Hà Nội và nhiều địa phương.

Tuy nhiên, Phó Chủ tịch Quốc hội lưu ý, mức tiền đặt trước 20 - 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao cho cá nhân có thể tạo rào cản đối với người có nhu cầu sử dụng đất thực sự, làm giảm số lượng người tham gia và mức độ cạnh tranh. Vì vậy, cần bổ sung số liệu thực tiễn, đánh giá đầy đủ tác động của quy định, làm rõ căn cứ xác định khung tiền đặt trước cũng như tiêu chí lựa chọn mức cụ thể.

Đối với chế tài cấm tham gia đấu giá, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị quy định rõ tiêu chí xác định thời hạn cấm, căn cứ áp dụng, thẩm quyền và trình tự thực hiện, đồng thời bảo đảm quyền giải trình, khiếu nại, khởi kiện. Đặc biệt, cần phân biệt hành vi cố ý vi phạm với trường hợp bất khả kháng hoặc vi phạm phát sinh từ sai sót của cơ quan có thẩm quyền.

Về phương thức xác định người trúng đấu giá, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cũng đề nghị cân nhắc quy định mặc nhiên coi người tham dự là đã đồng ý trả giá khởi điểm. Nếu không có giá trả hợp lệ thì nên xác định cuộc đấu giá không thành, khôngh tổ chức bốc thăm lựa chọn người trúng đấu giá.

Tại Tổ 15 (Đoàn ĐBQH các tỉnh Phú Thọ, Cà Mau), ĐBQH Phan Chí Hiếu (Đoàn ĐBQH tỉnh Cà Mau) cho rằng, việc tăng tiền đặt trước có tác dụng răn đe, nhưng nếu quy định quá cao có thể hạn chế cạnh tranh. Đại biểu đề xuất nghiên cứu rút ngắn thời hạn thanh toán tiền trúng đấu giá, chẳng hạn xuống khoảng 10 - 15 ngày. Thời hạn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo quy định pháp luật đất đai hiện hành có thể lên tới 90 ngày, có thể bị lợi dụng để đẩy giá đất lên cao sau đó bỏ cọc. 

ĐBQH Phan Chí Hiếu cũng đề nghị nghiên cứu cơ chế sử dụng tài khoản phong tỏa hoặc biện pháp quản lý phù hợp nhằm kiểm soát tiền đặt trước, hạn chế rủi ro trong quá trình tổ chức hành nghề đấu giá quản lý các khoản tiền này.

Cùng thảo luận tại tổ, ĐBQH Bùi Thanh Nam (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) chỉ ra, tiền đặt trước được tính theo giá khởi điểm, trong khi giá trúng đấu giá có thể cao hơn nhiều lần. Nếu giá trúng cao gấp 5 - 10 lần giá khởi điểm, khoản tiền đặt trước bằng 50% giá khởi điểm thực tế chỉ tương đương khoảng 5 - 10% nghĩa vụ tài chính theo giá trúng.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung nghĩa vụ nộp thêm tiền đặt cọc trong thời hạn ngắn sau phiên đấu giá, bảo đảm khoản tiền đặt cọc đạt tỷ lệ tối thiểu trên giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Trường hợp không thực hiện nghĩa vụ bổ sung đúng hạn sẽ bị xử lý như trường hợp từ chối kết quả trúng đấu giá.

ĐBQH Bùi Thị Kim Tuyến (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) cũng đề nghị phân loại mức tiền đặt trước linh hoạt hơn, đặc biệt đối với các dự án lớn, đồng thời nghiên cứu mở rộng chế tài cấm tham gia đấu giá sang một số loại tài sản công quan trọng khác.

Ở góc độ hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện, ĐBQH Nguyễn Hoàng Trường (Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội) đề nghị phân định rõ phạm vi điều chỉnh giữa Luật Đấu giá tài sản với Luật Đất đai và các luật chuyên ngành, nhất là các khâu xác định giá khởi điểm, phê duyệt kết quả, nộp tiền trúng đấu giá và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Còn ĐBQH Tạ Đình Thi (Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội) đề nghị làm rõ trách nhiệm quản trị dữ liệu, xử lý sự cố kỹ thuật, lưu vết và bảo toàn chứng cứ điện tử trong đấu giá trực tuyến. Việc hoàn thiện các quy định này có ý nghĩa quan trọng đối với giải quyết khiếu nại, hủy kết quả đấu giá và xác định trách nhiệm bồi thường.