Tăng mức đặt cọc đấu giá đất lên tối đa 50% giá khởi điểm

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 6/1/2026 quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Nghị quyết quy định trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm, cao hơn so với quy định tại Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (sửa đổi, bổ sung năm 2024) với mức tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm.

Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng đưa ra quy định cụ thể để xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở.

Theo Nghị quyết, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở: Từ 2 - 5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá quy định ở trên.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.

Nghị quyết này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 6/1/2026 đến hết ngày 28/2/2027. Trong thời gian các quy định của Nghị quyết này có hiệu lực, nếu quy định về tiền đặt trước, cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở trong Nghị quyết này khác với các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan thì thực hiện theo quy định tại Nghị quyết này.

Đánh giá về vấn đề này, TS. Thái Quỳnh Như, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), chuyên gia cao cấp Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho rằng, việc tăng mức đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm được xem là giải pháp ngắn hạn để ngăn chặn tình trạng trả giá cao nhằm trục lợi rồi sau đó bỏ cọc.

Song theo chuyên gia, vấn đề cốt lõi của việc nhà đầu tư bỏ cọc không nằm ở mức cọc thấp hay cao, mà ở việc xác định giá khởi điểm ban đầu quá thấp.

"Giá khởi điểm thấp mới là nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư sẵn sàng bỏ cọc khi tính toán thấy không còn có lãi cho mình. Nếu giá khởi điểm được định giá phù hợp, chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá sẽ không quá lớn, khi đó hành vi bỏ cọc sẽ giảm đi", TS. Thái Quỳnh Như nhận định.

TS. Thái Quỳnh Như dẫn ví dụ, với quy định cũ, mức đặt trước tối đa 20% giá khởi điểm. Nếu giá khởi điểm chỉ 10 triệu đồng/m2, tiền cọc tương đương 2 triệu đồng/m2. Kể cả khi tăng cọc lên 50%, thì tiền cọc cũng chỉ tương đương 5 triệu đồng/m2. Trong trường hợp thị trường biến động, nhà đầu tư chỉ cần thấy khả năng sinh lời không vượt quá con số này là sẵn sàng chấp nhận bỏ cọc. Đây không phải hành vi trục lợi, mà là quyết định kinh tế dựa trên chi phí - lợi ích, và lỗi thuộc về khâu định giá ban đầu.

"Việc nâng mức đặt trước lên 50% chỉ nên được xem là giải pháp tạm thời. Về dài hạn, khi hệ thống định giá đất được hoàn thiện và giá khởi điểm tiệm cận giá thị trường, câu hỏi đặt ra là liệu mức cọc cao như vậy còn phù hợp hay không, hay lại phải điều chỉnh ngược trở lại", chuyên gia này phân tích.

Đối với quy định người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm tham gia đấu giá tới 5 năm, TS. Thái Quỳnh Như đánh giá là hợp lý ở góc độ răn đe hành chính, song cũng chỉ mang tính tạm thời. Theo bà, nếu đã áp dụng mức tiền đặt trước cao tới 50%, thì không nhất thiết phải đồng thời áp dụng chế tài cấm đấu giá dài hạn. Ngược lại, nếu giữ mức đặt trước tối đa 20% như trước đây, việc bổ sung chế tài cấm đấu giá sẽ phù hợp và cân bằng hơn.

"Cọc chỉ là một cam kết mua bán. Không mua thì mất cọc. Quan trọng không phải là tăng cọc bao nhiêu, mà là định giá khởi điểm đúng và sát thị trường. Khi giải được bài toán này, hiện tượng bỏ cọc sẽ tự nhiên giảm", TS. Thái Quỳnh Như nhấn mạnh./.