Những điểm nhấn của bất động sản công nghiệp năm 2025
Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong năm 2025, trở thành điểm sáng của ngành bất động sản nhờ nhiều yếu tố quan trọng như: FDI; phát triển hạ tầng và chính sách vĩ mô hỗ trợ; sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư… Tuy nhiên, khi thu hút đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp, cần tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn mới, đặc biệt là các tiêu chuẩn về xanh hóa, kinh tế tuần hoàn và cam kết phát thải bằng 0.
Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), bất động sản khu công nghiệp là điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 và dự báo sẽ tiếp tục là 1 trong 3 phân khúc tiềm năng nhất năm 2025. Thị trường này sẽ tiếp tục bùng nổ ở các tỉnh có khu công nghiệp lớn như Bình Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh…
Báo cáo mới nhất của CBRE cũng chỉ ra rằng, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục bứt phá trong năm 2024 khi nhiều tập đoàn sản xuất toàn cầu như Samsung, LG, Foxconn, Hyosung và Nestle đã công bố kế hoạch mở rộng hoạt động cũng như triển khai nhiều dự án tại các khu vực khác nhau. Tại các khu công nghiệp thuộc thị trường cấp 1 ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 80%, trong khi con số này ở miền Nam lên đến 89%.
Sự chênh lệch về giá thuê giữa hai khu vực công nghiệp trọng điểm của cả nước đang dần thu hẹp do giá thuê tăng cao tại các thị trường cạnh tranh hơn ở miền Bắc, như Hải Dương và Hải Phòng.
Đáng chú ý, trong những năm gần đây, khu vực miền Trung, đặc biệt là Nghệ An, đã trở thành điểm đến của các nhà sản xuất lớn như Luxshare ICT và Foxconn. Sự hiện diện của những tập đoàn này đã góp phần thay đổi cục diện phát triển công nghiệp của Nghệ An cũng như các tỉnh lân cận như Thanh Hóa.
Dưới góc độ tác động vĩ mô, trao đổi với Reatimes, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân nhận định, năm 2024, giải ngân vốn FDI đạt mức kỷ lục lịch sử 25,35 tỷ USD, tăng 9,4% so với năm trước, cao nhất từ trước đến nay, là động lực cho kết quả tích cực của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong năm qua.
PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân.
Theo báo cáo của của Tổng cục Thống kê, trong năm 2024, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và điều chỉnh trong các khu công nghiệp tỉnh ghi nhận đạt hơn 4,1 tỷ USD, đạt 342% so với kế hoạch. Trong đó, vốn FDI đạt hơn 3,6 tỷ USD và vốn trong nước khoảng 417,4 triệu USD.
“Tôi tin rằng con số này sẽ còn tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025. Với lượng vốn FDI dồi dào như vậy, nhu cầu về mặt bằng, lao động, cơ sở hạ tầng, nhà ở, vui chơi giải trí và thương mại sẽ tăng mạnh. Cùng với đó, trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng cao, sự tham gia đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp tư nhân trong nước cũng sẽ thúc đẩy bất động sản khu công nghiệp phát triển”, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng nhận định.
Phân tích cụ thể hơn, chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ chứng kiến xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ và tỷ giá hối đoái cũng sẽ chịu áp lực tăng theo. Tại các vị trí thuận lợi và đắc địa, chi phí thuê đất sẽ tăng lên, điều này hoàn toàn hợp lý trong bối cảnh hiện tại.
Sự phát triển của ngành công nghiệp, đặc biệt là đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực sản xuất chế tạo, sẽ là động lực chính thúc đẩy giá trị bất động sản khu công nghiệp. Thống kê cho thấy 80% vốn FDI vào Việt Nam là dành cho sản xuất chế tạo. Do đó, xu hướng tăng giá bất động sản khu công nghiệp là hoàn toàn phù hợp và là tất yếu.
CBRE cũng dự báo trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 3 - 9%/năm ở miền Bắc và 3 - 7%/năm ở miền Nam. Giá thuê kho, nhà xưởng xây sẵn cũng tăng nhẹ 1 - 4%/năm.
Theo báo cáo của VNIC, sau làn sóng đầu tư dâng cao trong giai đoạn 2019 - 2023, giá thuê đất trung bình đã tăng mạnh qua các năm, cụ thể, tính tới 2024 giá thuê đất trung bình lên tới 156 USD/m2 (tăng 6% so với cùng kỳ).
Bình Dương
Bình Dương được mệnh danh là thủ phủ khu công nghiệp Việt Nam, nơi hình thành khu công nghiệp như Việt Nam - Singapore (VSIP 1; 2); Becamex; Tân Uyên… Theo Ban Quản lý Các khu công nghiệp Bình Dương, đến hết năm 2024 các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh đã cho thuê 7.107ha đất công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy là 94%.
Theo Quy hoạch tỉnh Bình Dương thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, trên địa bàn tỉnh được quy hoạch từ 48-50 khu công nghiệp với tổng diện tích 25.000ha.
Đến nay, các KCN trên địa bàn tỉnh có 3.236 dự án còn hiệu lực, gồm 2.543 dự án có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký 30,65 tỷ đô la Mỹ và 693 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn đầu tư đăng ký 95.840 tỷ đồng1.
Theo số liệu của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Bình Dương là tỉnh có diện tích khu công nghiệp (KCN) lớn nhất cả nước với tổng diện tích 12.721ha , chiếm 1/4 diện tích KCN toàn miền Nam và 13% diện tích KCN cả nước. (Ảnh: SACA)
Bình Dương đặt mục tiêu từ nay đến 2030 sẽ phát triển thêm 10 khu công nghiệp, nâng tổng số khu công nghiệp lên 42 với quy mô khoảng 18.600 - 21.000ha. Tỉnh đang có chiến lược tiếp tục mở rộng các khu công nghiệp hiện hữu như Khu công nghiệp Becamex Bàu Bàng tọa lạc tại xã Lai Hưng và Lai Uyên, với tổng diện tích hơn 2.100ha.
Năm 2024, HĐND tỉnh Bình Dương cũng đã thông qua đồ án Quy hoạch chung xây dựng (tỷ lệ 1/5000) Khu công nghiệp Đất Cuốc tọa lạc tại xã Đất Cuốc, huyện Bắc Tân Uyên với diện tích khoảng 523ha2.
Long An
Theo Quy hoạch tỉnh Long An thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, quy hoạch toàn tỉnh Long An giai đoạn 2021-2030 có 51 khu công nghiệp với tổng diện tích quy hoạch 12.433ha, cụ thể với diện tích thực tế hiện tại 12.427,28ha.
Hiện nay, toàn tỉnh có 36 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích được quy hoạch 9.693,29ha. Trong đó, có 26 khu công nghiệp đủ điều kiện tiếp nhận đầu tư với diện tích quy hoạch 5.982,14ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 68,77%. Diện tích đất sạch có thể cho thuê là 710ha. Hiện nay, có 10 khu công nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ triển khai, thực hiện các thủ tục, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng khu công nghiệp với diện tích 2.908,49ha.
Năm 2024, các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An thu hút đầu tư 137 dự án, trong đó có 100 dự án FDI và 37 dự án trong nước với tổng vốn đầu tư cấp mới là 512,94 triệu USD và 2.948,12 tỷ đồng (diện tích 44,14ha).
Bên cạnh đó, có 135 dự án điều chỉnh vốn, gồm 106 dự án FDI điều chỉnh với tổng vốn điều chỉnh tăng 259,85 triệu USD; 29 dự án trong nước điều chỉnh với tổng vốn điều chỉnh tăng 808,01 tỷ đồng. So với năm 2023, số lượng dự án mới giảm nhưng về vốn đầu tư tăng, nhất là ở khu vực dự án FDI. Lũy kế từ khi có khu công nghiệp đến nay, các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh thu hút 1.989 dự án (1.023 dự án FDI và 966 dự án trong nước). Với những dự án đầu tư vào các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, Long An giữ vị trí nằm trong nhóm đầu của cả nước về thu hút vốn đầu tư3.
Hải Phòng
Năm 2024, Khu công nghiệp, Khu kinh tế TP. Hải Phòng thu hút 4,35 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, bằng 242% kế hoạch năm, nâng tổng vốn thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài luỹ kế đến nay lên 30,3 tỷ USD; tỷ lệ các dự án thuộc lĩnh vực công nghệ cao, chế biến, chế tạo, logistic đầu tư vào các khu công nghiệp, khu kinh tế đạt trên 77%. Các doanh nghiệp tại khu công nghiệp, khu kinh tế đạt hiệu quả sản xuất kinh doanh cao, các chỉ số đều vượt kế hoạch. Mức doanh thu ước đạt 33.500 triệu USD, bằng 105% kế hoạch năm; xuất khẩu ước đạt 28.500 triệu USD, bằng 109% kế hoạch năm; nhập khẩu ước đạt 22.800 triệu USD, bằng 107% kế hoạch năm; nộp ngân sách ước đạt 12.350 tỷ đồng, bằng 104% kế hoạch năm. Tổng số lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu kinh tế là 210.182 lao động, tăng 13,5% so với cùng kỳ (185.222 người)4.
Đầu năm 2025, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 29/QĐ-TTg về chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Vinh Quang (giai đoạn 1), TP. Hải Phòng, với quy mô diện tích là 226,01ha. Vốn đầu tư của dự án 3.550 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 536 tỷ đồng. Dự án được thực hiện tại các xã Vinh Quang, Cộng Hiền, Thanh Lương, huyện Vĩnh Bảo, TP. Hải Phòng với thời gian hoạt động là 50 năm.
Tiếp đó là Quyết định số 86/QĐ-TTg ngày 14/1/2025 về chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Tràng Duệ 3, TP. Hải Phòng (Dự án). Quy mô Dự án là 652,73ha, được thực hiện tại các xã Trường Thọ, Trường Thành, An Tiến, Bát Trang, huyện An Lão, TP. Hải Phòng với vốn đầu tư là 8.094,4 tỷ đồng. Nhà đầu tư Dự án là Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã cổ phiếu KBC - sàn HoSE) hiện chi phối gần 90% vốn điều lệ của Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng.
Hưng Yên
Năm 2024, tỉnh Hưng Yên thu hút được 180 dự án đầu tư (109 dự án trong nước và 71 dự án nước ngoài), với tổng vốn đầu tư hơn 61 nghìn tỷ đồng và hơn 1,5 tỷ USD, tăng 135% so với năm 2023, đạt mức lớn nhất từ trước tới nay.
Đến nay, trên địa bàn tỉnh có 2.371 dự án còn hiệu lực; trong đó, có 1.755 dự án trong nước và 616 dự án nước ngoài, có tổng vốn đăng ký hơn 370 nghìn tỷ đồng và hơn 8,5 tỷ USD.
Hiện nay, tỉnh Hưng Yên có 17 khu công nghiệp đã được quy hoạch, với tổng diện tích khoảng 4.395ha; trong đó, có 10 khu công nghiệp đi vào hoạt động. Các khu công nghiệp đã cho thuê khoảng 2.596ha đất để triển khai các dự án đầu tư5.
Theo Quy hoạch tỉnh Hưng Yên thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, mục tiêu đến năm 2030, tỉnh Hưng Yên sẽ có 30 khu công nghiệp. (Ảnh: Kland.vn)
Năm 2024, Chính phủ đã quyết định chấp thuận dự án khu công nghiệp Thổ Hoàng tại huyện Ân Thi, vốn đầu tư khoảng 3.100 tỷ đồng6. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Thổ Hoàng có quy mô 250ha, thuộc địa bàn xã Vân Du, xã Xuân Trúc, xã Quang Lãng và thị trấn Ân Thi, huyện Ân Thi. Vị trí dự án giáp với quốc lộ 38B, gần đường nối đường nối cao tốc Hà Nội - Hải Phòng với cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình. Tổng vốn đầu tư dự án khoảng 3.100 tỷ đồng. Nhà đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Ân Thi. Thành lập năm 2019, doanh nghiệp này hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, quản lý và phát triển hạ tầng khu công nghiệp.
Hải Dương
Năm 2024, các khu công nghiệp tại Hải Dương đã thu hút được 50 dự án mới có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) với tổng vốn đăng ký đạt 410 triệu USD. Có 32 lượt dự án FDI điều chỉnh tăng vốn đầu tư, bổ sung thêm 270 triệu USD. 13 dự án có vốn đầu tư trong nước (DDI) mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký 3.452 tỷ đồng, 13 lượt dự án DDI tăng vốn thêm 1.055 tỷ đồng. Lũy kế hết năm 2024, Hải Dương đã thu hút 440 dự án đầu tư tại các khu công nghiệp, bao gồm 331 dự án FDI với tổng vốn 6,6 tỷ USD và 92 dự án DDI với tổng vốn 19.282 tỷ đồng7.
Theo Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt, Hải Dương được chấp thuận phát triển 32 khu công nghiệp với tổng quy mô diện tích khoảng 5.661ha.
Hiện Hải Dương đã thành lập được 17 khu công nghiệp với tổng diện tích theo quy hoạch chi tiết khoảng 2.738ha. (Ảnh: Tạp chí Tài chính doanh nghiệp)
Đến nay, tỉnh đã thành lập được 17 khu công nghiệp với tổng diện tích theo quy hoạch chi tiết khoảng 2.738ha. 12 trong tổng số 17 khu công nghiệp đã được đầu tư xây dựng hạ tầng, khai thác kinh doanh; 4 khu công nghiệp đang thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng kết cấu hạ tầng, thu hút đầu tư; 1 khu công nghiệp đang triển khai các thủ tục liên quan để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.
Đầu năm 2025, Chỉnh phủ đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Kim Thành 2 (giai đoạn 1), tỉnh Hải Dương. Theo Quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Kim Thành 2 (giai đoạn 1), đồng thời chấp thuận nhà đầu tư Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển Hưng Yên. Dự án được thực hiện tại xã Đại Đức và xã Tam Kỳ, huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương với quy mô diện tích 234,63ha (bao gồm phần diện tích sông 18,68ha được giữ nguyên hiện trạng). Vốn đầu tư của dự án là 3.403 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 513,85 tỷ đồng8.
Theo PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng, điều đầu tiên cần lưu ý khi thu hút đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn hiện nay là cần tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn mới, đặc biệt là các tiêu chuẩn về xanh hóa, kinh tế tuần hoàn và cam kết phát thải bằng không.
“Muốn thu được lợi ích lớn, chúng ta cần chủ động xây dựng các khu công nghiệp mới, đồng thời nâng cấp các tiêu chuẩn hiện có. Các tiêu chuẩn xanh, bền vững, phát thải ròng bằng 0 và kinh tế tuần hoàn cần được ưu tiên áp dụng. Việc này không chỉ tạo điều kiện cho các khu công nghiệp tăng giá cho thuê mà còn là cơ sở để chúng ta đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, tạo động lực mới cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Nếu tất cả các khu công nghiệp của Việt Nam đều có khả năng thu hút đầu tư tốt và đáp ứng các tiêu chuẩn xanh, sạch, bền vững thì chắc chắn giá trị bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng cao”, PGS. TS. Nguyễn Thường Lạng nhìn nhận.
Chuyên gia nhấn mạnh, Việt Nam đang cần xây dựng các khu công nghiệp kiểu mẫu, đạt chuẩn về mọi mặt, từ cơ sở hạ tầng đến môi trường làm việc. Xu hướng đầu tư trong tương lai chắc chắn sẽ là ưu tiên các dự án xanh, chất lượng cao và ứng dụng công nghệ tiên tiến. Các hệ thống năng lượng xanh phải đáp ứng những tiêu chuẩn khắt khe nhất về phát triển bền vững. Để làm được điều này, cần tư duy một cách tổng thể và đồng bộ khi quy hoạch và xây dựng các khu công nghiệp. Khi có “tiêu chuẩn kép” đồng bộ, chuẩn mực, chúng ta càng có thể thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn và đảm bảo lợi ích lâu dài cho tất cả các bên.
Lưu ý thứ hai là cần chọn địa điểm đầu tư các khu công nghiệp một cách hợp lý. Những khu vực có vị trí địa lý thuận lợi - gần cảng biển, đô thị lớn, sân bay - thường có giá trị cao hơn và thu hút được nhiều nhà đầu tư.
Ba là, cơ quan quản lý cần tính toán và phải chuẩn bị đầy đủ hạ tầng phục vụ người lao động, bao gồm nhà ở, các tiện ích sinh hoạt, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học... để tạo môi trường sống đồng bộ, đảm bảo người lao động yên tâm gắn bó lâu dài.
Tiếp theo, phải đặt các khu công nghệ cao gần các trường đại học để tạo "vườn ươm tài năng", tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn nhân lực chất lượng cao. Còn với những dự án cần nhiều lao động phổ thông, thì phải đặt ở những vùng có khả năng tuyển dụng dễ dàng, giao thông thuận tiện.
Cuối cùng, cần làm tốt bài toán quy hoạch mạng lưới vận tải, logistics gắn với bất động sản khu công nghiệp để nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp và lưu thông hàng hóa.
Tài liệu có trích dẫn
1https://baobinhduong.vn/cac-khu-cong-nghiep-chuyen-minh-de-phat-trien-ben-vung-a340491.html
5https://nhandan.vn/hung-yen-thu-hut-hon-15-ty-usd-von-dau-tu-fdi-trong-nam-2024-post854325.html
7https://www.tuoitrethudo.vn/nam-2024-hai-duong-da-thu-hut-duoc-410-trieu-usd-von-fdi-270648.html
