Thị trường bất động sản đang được điều tiết tốt về chính sách tài khóa và tiền tệ
Chia sẻ tại hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” được tổ chức mới đây, TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết, nhìn lại bối cảnh nền kinh tế giai đoạn năm 2008 - 2009, khủng hoảng kinh tế tại Mỹ lan rộng đến cả nước và Việt Nam cũng không ngoại lệ.
Thời điểm đó, tín dụng đổ vào bất động sản chiếm tới 36%, trong khi lãi suất từ 13 - 14% nhảy vọt lên trên 20%. Đặc thù của bất động sản lúc đó là các nhà đầu tư bất động sản và cả doanh nghiệp đều sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thị trường xuất hiện bong bóng bất động sản. Thậm chí, thời điểm đó có một dự án ở quận 2 chỉ cần có phiếu đặt cọc là đã có thể bán sang tay kiếm lời.
Tuy nhiên, thị trường hiện tại đã khác trước do vướng ở nguồn cung. Cụ thể, nếu như giai đoạn 2008 - 2009 thanh khoản thấp do khủng hoảng thừa thì thị trường hiện nay lại thiếu cung. Thị trường bất động sản vẫn đang rất khó khăn, thanh khoản sản phẩm cao cấp gặp khó khăn, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền đại đa số người dân lại không nhiều. Kinh tế khó khăn đã tác động đến thu nhập của hầu hết người dân khiến họ đắn đo trong quyết định mua nhà.
Có thể thấy, nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện tại là nằm ở vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Điều này làm cho các nhà đầu tư ngoại rất e ngại khi đầu tư vào bất động sản Việt Nam, chỉ có những nhà đầu tư lâu đời đã quen thuộc với thị trường mới sẵn sàng rót vốn, còn để thu hút các nhà đầu tư mới vẫn rất khó khăn.
Tuy nhiên, nếu nhìn theo góc độ tích cực hơn thì thị trường đang được điều tiết tốt hơn về chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Trong thời gian tới, với sự phục hồi của nền kinh tế, sự phát triển của cơ sở hạ tầng,... thì nền kinh tế tại các địa phương ở Đồng Bằng Sông Cửu Long cũng như các khu vực tiếp nối với phía đông thành phố TP. Hồ Chí Minh sẽ góp phần cải thiện thu nhập của người dân, từ đó tác động tích cực lên thị trường bất động sản.
Cũng tại hội thảo, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính cho rằng, nếu so sánh thời điểm hiện tại với giai đoạn 2011 - 2015 sẽ thấy những điểm khác biệt. Cụ thể, thời điểm 2011 - 2015, lạm phát có thời điểm lên đến 15%, trong khi đó lạm phát của Việt Nam hiện tại đang khoảng 4 - 5%. Như vậy, kinh tế vĩ mô giai đoạn này ổn định hơn. Chính vì sự bất ổn về kinh tế vĩ mô nên lãi suất năm 2015 có lúc lên đến hơn 25%, còn lãi suất hiện tại đâu đó khoảng 10%.
TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh: “Giai đoạn này chúng ta đang ở trong bối cảnh kinh tế vĩ mô, tài chính ổn định hơn trước. Đó là công lao của Chính phủ và ngân hàng nhà nước kiểm soát được thị trường tài chính, thị trường bất động sản”.
Theo vị chuyên gia, giai đoạn 2011 - 2015 ghi nhận lượng hàng tồn kho lên rất cao, nhiều doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ vì không bán được hàng. Thậm chí, một số ngân hàng mới nổi tăng trưởng tín dụng trong một năm lên 100%. Nhưng hiện tại không có một ngân hàng nào có mức tăng trưởng như vậy.
Theo đó, có thể nói Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã rất thành công cho thị trường tài chính và thị trường bất động sản hiện nay.
Một khởi đầu mới mang lại niềm tin cho thị trường
Cũng đưa ra những chia sẻ thú vị về thị trường bất động sản hiện tại, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, giai đoạn 2018 - 2019, việc giám sát ngân hàng, tránh sân sau, cho vay chuẩn mực, kiểm soát dòng tiền vào bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp đã hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.
Hiện tại, Chính phủ đang làm tốt trong việc làm thế nào để thị trường bất động sản bền vững bền vững như các chuyên gia và nhà đầu tư mong muốn như giai đoạn 2018 - 2019.
TS. Đinh Thế Hiển cho biết, vào cuối năm 2022, các chuyên gia lo lắng về hệ thống tài chính tiền tệ, vấn đề tăng lãi suất, trái phiếu doanh nghiệp, CPI. Vị chuyên gia đánh giá, những chính sách của Chính phủ trong giai đoạn đó đang dần giúp thị trường ổn định. Liên tục từ tháng 4/2022 đến hết năm 2022, nhiều chính sách, nghị định, thông tư từng bước dìu dắt nền kinh tế. Diễn biến nền kinh tế Việt Nam trong 6 tháng và 8 tháng đầu năm 2023 dù GDP giảm cũng như còn nhiều khó khăn nhưng không có dấu hiệu sụp đổ. Đó là tín hiệu tích cực.
Kinh tế Việt Nam năm 2023 đang đi ngược với năm 2022. Từ tháng 1/2022, kinh tế tăng trưởng trở lại sau giãn cách xã hội vì đại dịch Covid-19. Đến tháng 6/2022 bắt đầu xuất hiện các vấn đề nóng về tín dụng nên có xu hướng đi xuống. Ngược lại, từ tháng 1/2023 kinh tế đi xuống, nhưng đến tháng 7, tháng 8 bắt đầu có những tín hiệu tích cực cho tăng trưởng kinh tế do lãi suất đã ổn định, tiền trong ngân hàng sẵn sàng cho vay và thực sự cho vay nếu muốn bất động sản.
Trong 6 tháng này, chúng ta đã chấp nhận sự thận trọng của Chính phủ, không cung tiền ồ ạt. Nhà đầu tư cá nhân thấy thị trường suy thoái, nhưng kinh tế vĩ mô thì không hoàn toàn suy thoái.
Kinh tế thế giới bắt đầu phục hồi, đơn đặt hàng tăng trở lại từ giữa tháng 6, ký tháng 9, tháng 12 giao hàng, đơn đặt hàng phục hồi, bất động sản trì trệ theo góc nhìn tăng giá, nhưng nền kinh tế có niềm tin về sự phục hồi vào tăng trưởng, đây là một khởi đầu mới mang lại niềm tin cho thị trường.
Trên thực tế, nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, nhưng chúng ta đã thoát khỏi mối lo rất lớn là không sụp đổ nền kinh tế, không sụp đổ hệ thống tài chính tiền tệ. Đây là một trong những điểm tích cực trong giai đoạn 8 tháng đầu năm 2023.
