Những tác động từ việc công khai dự án thế chấp ngân hàng

“Ở Việt Nam, ông nào làm dự án mà chẳng thế chấp!”

Câu chuyện thế chấp dự án đang nóng từ giới đầu tư bất động sản cho đến người mua nhà sau khi 77 dự án thế chấp được công bố.

Trên tờ VietnamNet, ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng Giám đốc Ngân hàng Vietbank, cho biết, doanh nghiệp bất động sản thế chấp dự án vì nhiều mục đích khác nhau như: Để vay vốn để xây dựng công trình hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... Tuy nhiên, cần phải nói thêm, việc thế chấp đều được thực hiện theo luật. Những dự án được thế chấp đều được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực chủ đầu tư. Ở góc độ này những dự án được thế chấp là những dự án tốt chứ không phải là xấu.

Chung cư 384 Trịnh Đình Trọng là một trong những dự án đang thế chấp ngân hàng được Sở TN&MT vừa công bố - Ảnh: QUANG ĐỊNH - TUỔI TRẺ.

“Theo quy định của Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh. Mà muốn ngân hàng bảo lãnh thì phải có tài sản thế chấp. Luật không bắt buộc chủ đầu tư bán dự án A thì phải thế chấp dự án A mà có thể thay bằng tài sản đảm bảo B.

Nhưng Ngân hàng muốn giám sát dòng tiền từ dự án thì bán dự án nào, thế chấp dự án đó là tốt nhất. Việc này cũng tốt cho khách hàng vì Ngân hàng đã thay họ giám sát dòng tiền đi đúng mục đích. Như vậy, hầu như dự án nào theo trình tự đến lúc muốn ra chứng thư bảo lãnh cho khách hàng thì đều phải thế chấp dù có vay vốn hay không” - ông Nhung cho biết.

Trường hợp khá hy hữu, khi chuyện thế chấp được công bố xảy ra với dự án The Art, do Công ty Gia Hòa làm chủ đầu tư. Ông Lê Hùng Mạnh, Chủ tịch HĐQT Công ty Gia Hòa, cho biết, Công ty đã chuẩn bị sẵn nguồn lực để xây dựng dự án mà không cần vốn vay ngân hàng. Việc thế chấp của dự án là đúng, nhưng do công bố thông tin không đầy đủ khiến nhiều khách hàng hiểu nhầm.

“Công ty chỉ sử dụng tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai thuộc dự án The Art để bảo đảm cho nghĩa vụ phát hành thư bảo lãnh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Tính đến ngày 25/7, dư nợ vay để thực hiện dự án The Art của Công ty Gia Hòa tại ngân hàng bảo lãnh là 0 đồng” - ông Mạnh nói.

Cũng trên tờ VietnamNet, ông Nguyễn Anh Đào, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư VietHome, cho rằng, với quy định về việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai như hiện nay, chuyện thế chấp dự án gần như là đương nhiên. Công ty bất động sản nào mà chẳng vay vốn, không lúc này thì lúc khác, không dự án này thì dự án khác.

“Điều quan trọng là cơ cấu vốn vay trên tài sản nhiều hay ít và uy tín năng lực công ty đến đâu. Không vay vốn thì tiền đâu ra mà phát triển dự án hàng ngàn tỷ? Tất nhiên, doanh nghiệp đó phải có lịch sử vay - trả tốt, làm ăn uy tín thì mới vay được nhiều và nhiều ngân hàng nhảy vào cho vay, chứ chẳng ngân hàng nào cho doanh nghiệp thiếu uy tín vay 1 đống tiền, để rồi không biết thu hồi nợ ra sao” - ông Đào phân tích.

“Vấn đề của khách hàng không phải là dự án có thế chấp hay không, mà quan trọng là căn nhà họ mua có bị thế chấp hay không. Dự án thế chấp không có nghĩa là chủ đầu tư “có vấn đề”. Chỉ cần nhìn danh sách dự án thế chấp thì sẽ thấy, những chủ đầu tư uy tín hàng đầu hiện nay đều có mặt.

Việc dự án thế chấp ngân hàng đồng nghĩa khách hàng sẽ được lợi bởi ngân hàng sẽ giám sát dòng tiền vào dự án. Thử hỏi, nếu chủ đầu tư không thế chấp, họ thu tiền khách hàng rồi dùng vào việc khác thì khách hàng biết kêu ai? Chờ ra pháp luật phân xử thì đã muộn rồi”- ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát, phân tích.

Công bố dự án nhà ở đang thế chấp, cần nhưng chưa ổn

Sau khi công bố danh sách dự án đang thế chấp tại các ngân hàng, nhiều chuyên gia cho rằng động thái này là cần thiết nhưng thông tin chưa đầy đủ, gây tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà.

Đặc biệt, cần phân loại việc thế chấp cũng như chủ đầu tư, thay vì công bố theo kiểu “vơ đũa cả nắm” sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS.

Trên tờ Tuổi trẻ, Luật sư Trần Thái Bình (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, khách hàng không nên hoang mang trước thông tin này. Theo ông Bình, việc thế chấp ngân hàng để vay tiền đầu tư là hoạt động bình thường, khách hàng không nên hoang mang. Chỉ khi nào doanh nghiệp (DN) vi phạm, bán nhà khi chưa giải chấp, nhà không đủ điều kiện kinh doanh... mới có nguy cơ xảy ra tranh chấp.

Theo quy định hiện nay, trước khi bán nhà chủ đầu tư phải gửi thông báo đến Sở Xây dựng kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở đó đủ điều kiện để giao dịch, trong đó có điều kiện là tài sản không đang được thế chấp tại ngân hàng. Do vậy khi mua nhà, khách hàng nên yêu cầu DN cung cấp một số giấy tờ như văn bản gửi Sở Xây dựng, văn bản giải chấp của ngân hàng...

Trong khi đó, ông Phạm Ngọc Liên (giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP, Sở TN-MT) khẳng định sẽ lắng nghe phản hồi từ dư luận.

"Chúng tôi công bố thông tin dựa trên tiêu chí là dự án đã bán nhà cho người mua và hiện có đăng ký thế chấp. Nếu phải công bố luôn giải thích của chủ đầu tư thì không thể làm xuể, bởi mỗi chủ đầu tư có một cách giải thích khác nhau.

Từ thực tế những dự án có tranh chấp thời gian qua đã đặt ra quá nhiều vấn đề, nên chúng tôi phải công bố hết thông tin để khách hàng có cơ hội tìm hiểu tường tận. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang lắng nghe phản hồi từ dư luận, từ thực tế để hoàn chỉnh các bước" - ông Liên nói.