Những thách thức của thị trường bất động sản hiện tại

Giá bất động sản leo thang – giấc mơ an cư xa dần

Theo bà Phạm Thị Miền, mặt bằng giá bất động sản liên tục leo thang đang khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của đại bộ phận người dân ngày càng trở nên khó với tới. Nếu như một nhóm nhỏ chủ sở hữu đất đai hưởng lợi từ việc tài sản tăng giá, thì phần đông lao động trẻ và người có thu nhập trung bình lại rơi vào áp lực tài chính lớn, buộc phải dịch chuyển ra vùng ven hoặc chấp nhận cảnh “ở thuê lâu dài”.

Mong muốn chung của Nhà nước, doanh nghiệp và người mua đều hướng đến kịch bản giá giảm để cải thiện cơ hội an cư và tăng tính thanh khoản thị trường. Thế nhưng thực tế lại ngược chiều: giá liên tục lập đỉnh mới, rất khó hạ nhiệt.

Nguyên nhân cốt lõi, theo bà Miền, nằm ở sự mất cân đối cung – cầu. Dù nguồn cung có cải thiện, nhưng mức độ bổ sung chưa đáng kể và chưa đáp ứng được nhu cầu thực. Thị trường chủ yếu vẫn là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi phân khúc vừa túi tiền gần như vắng bóng. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào – đặc biệt là chi phí đất đai – không ngừng tăng. Tâm lý đầu cơ, tích trữ tài sản, kỳ vọng “ăn theo” các thông tin quy hoạch, sáp nhập hay dự án lớn… cũng góp phần đẩy giá. Cùng với đó, tốc độ đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế nhanh đã làm cầu nhà ở bùng nổ.

Hệ lụy của tình trạng này là sức ép ngày càng lớn lên an sinh xã hội. Người có thu nhập trung bình và thấp dần mất khả năng tiếp cận nhà ở. Về phía quản lý nhà nước, nếu định giá đất dựa trên dữ liệu từ các giai đoạn “sốt nóng” có thể dẫn đến sai lệch, gây méo mó thị trường và ảnh hưởng đến ngân sách, bồi thường, cũng như tính thuế. Nguy cơ bong bóng bất động sản, nếu không kiểm soát kịp thời, có thể kéo theo rủi ro đổ vỡ dây chuyền cho toàn bộ nền kinh tế. Ngoài ra, sự lệch pha trong dòng vốn, khi quá nhiều tiền đổ vào bất động sản, cũng khiến các lĩnh vực khác thiếu sức bật.

Bảng giá đất mới – nhiều ý kiến trái chiều

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết chủ trương bỏ khung giá đất và áp dụng nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ tạo sự minh bạch, hạn chế thất thu ngân sách, đồng thời thúc đẩy tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, bảng giá đất mới tại nhiều địa phương đang gây tranh cãi.

Thực tế cho thấy, một số tỉnh thành đã điều chỉnh giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước. Điều này kéo theo nghĩa vụ tài chính của cả người dân lẫn doanh nghiệp tăng vọt, từ thuế cho đến các loại phí liên quan. Việc áp dụng quá nhanh, thiếu lộ trình rõ ràng, đặc biệt tại khu vực vùng ven nơi kinh tế còn khó khăn, khiến nhiều người rơi vào thế bị “sốc”. Ngoài ra, cách xác định giá còn mang tính “cào bằng”, chưa đủ linh hoạt để phù hợp với từng nhóm đối tượng hay đặc thù thị trường.

Bà Miền nhận định, chi phí đất đai hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu giá thành dự án, và là nhân tố then chốt đẩy giá bán bất động sản lên cao. Nếu cơ chế giá đất không được thống nhất sớm, doanh nghiệp sẽ chịu thiệt hại nặng nề. Trong trường hợp khó đạt đồng thuận, theo bà, nên cân nhắc phương án thay thế với tinh thần “làm mới hiệu quả hơn là sửa cũ”.

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đề xuất cần lộ trình tăng giá hợp lý theo từng giai đoạn, công khai minh bạch thông tin thị trường, giám sát và xử lý triệt để các hành vi thổi giá, tạo “sốt ảo”, đồng thời xây dựng bảng giá linh hoạt cho từng nhóm đối tượng, từng loại đất. Đặc biệt, nên tách riêng căn cứ tính tiền bồi thường với tiền sử dụng đất: giá đền bù phải sát giá thị trường để bảo đảm quyền lợi người dân, trong khi giá tính cho doanh nghiệp cần có ưu đãi nhằm duy trì giá bán hợp lý.

Tín dụng bất động sản - dòng tiền chưa chảy vào nhu cầu ở thật

Mặc dù chính sách luôn khuyến khích hỗ trợ nhu cầu an cư, nhưng do nguồn cung nhà ở phù hợp còn quá hạn chế, tín dụng bất động sản vẫn tập trung chủ yếu vào cho vay kinh doanh.

Đến hết quý 1/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt gần 3,5 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, tăng 1,3% so với cuối năm 2024. Trong đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt gần 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 44%, tăng thêm khoảng 100.000 tỷ đồng chỉ trong 3 tháng, gấp đôi mức tăng chung của toàn hệ thống. So với cuối 2023, tín dụng kinh doanh đã tăng hơn 40%, trong khi tín dụng tiêu dùng nhà ở chỉ nhích 7,2%.

Diễn biến này phản ánh thực tế: nhiều dự án lớn sau thời gian vướng mắc đã tái khởi động, trong khi người mua nhà lại thận trọng vay ngân hàng do giá quá cao, bất chấp lãi suất hiện đã giảm mạnh, thấp hơn 3-4% so với năm 2020. Điều này phản ánh dòng tiền vẫn chưa chảy vào nhu cầu ở thật của thị trường.