Một chín, một mười
Trong giai đoạn hội nhập hiện nay, các doanh nghiệp Việt Nam không chỉ chịu sự cạnh tranh từ các doanh nghiệp trong nước mà còn phải đối mặt trước "cuộc giành giật" khốc liệt từ khối ngoại, với những công ty, tập đoàn có tiềm lực rất lớn về cả vốn, công nghệ và kinh nghiệm.
Song, xét tổng thể bức tranh chung về các hoạt động M&A trong năm vừa qua, dễ dàng nhận thấy ưu thế vẫn thuộc về các doanh nghiệp trong nước, do họ có khả năng tiếp cận quỹ đất tốt hơn, nắm rõ môi trường kinh doanh trong nước hơn, từ đó giúp tiết kiệm thời gian thực hiện thương vụ.
Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất độc sản độc lập cho rằng: “Trong năm 2017, chúng ta đã chứng kiến nhiều thương vụ M&A đình đám và có sự tham gia của rất nhiều doanh nghiệp trong nước. Đây là một tín hiệu đáng mừng. Trong sân chơi M&A, lợi thế lớn nhất của các doanh nghiệp ngoại là vốn, kinh nghiệm quản trị và kinh nghiệm phát triển dự án quy mô quốc tế. Ngược lại doanh nghiệp nội có ưu thế về tính địa phương: am hiểu con người, văn hoá, phong tục, tập quán, thủ tục làm ăn bản địa”.
Theo đánh giá của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu tư vấn, thẩm định giá - CBRE Việt Nam, trong nhiều năm trở lại đây, nhà đầu tư trong nước vẫn chiếm phần lớn số lượng giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên cũng có thể thấy rằng các nhà đầu tư ngoại ngày càng tích cực tham gia vào thị trường hơn. Cụ thể trong 9 tháng đầu năm 2017, các khách mua nước ngoài chiếm đến 68% tổng giá trị giao dịch.
"Sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của các nhà đầu tư ngoại với tiềm lực tài chính, đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong đánh giá tiềm năng dự án và định giá tài sản cũng như khả năng tiếp quản và triển khai dự án sau chuyển nhượng cho thấy sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam và góp phần tích cực cho sự phát triển của thị trường", bà An nhận định.
Mặc dù vậy, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng: "Các nhà đầu tư nội địa vẫn có những lợi thế nhất định trong cuộc cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài. Đầu tiên, các chủ đầu tư có ưu thế về tiếp cận quỹ đất cũng như am hiểu về thị trường và môi trường kinh doanh trong nước. Đây là một lợi thế nổi bật so với nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là những đối tác lần đầu gia nhập thị trường. Bên cạnh đó, cùng với sự phát triển của thị trường, các chủ đầu tư nội địa cũng dần nâng cao năng lực của mình, phát triển đội ngũ nhân lực về đầu tư cũng như triển khai dự án. Ngoài ra, các chủ đầu tư này cũng không ngần ngại hợp tác với các chủ đầu tư nước ngoài để học hỏi và thu thập kinh nghiệm triển khai dự án từ các đối tác ngoại".
Tuy nhiên, nhìn nhận một cách khách quan, theo CBRE, nhà đầu tư nội vẫn gặp phải một số khó khăn nhất định khi mới chỉ một số doanh nghiệp có năng lực tài chính, có thể chiếm ưu thế trên bàn đàm phán.
Hai khối doanh nghiệp nội - ngoại đều có những thế mạnh nhất định trong cuộc đua M&A dự án.
Bên cạnh đó, so với các nhà đầu tư nước ngoài, thì doanh nghiệp trong nước chưa có nhiều kinh nghiệm bằng. Đặc biệt, để đạt hiệu quả cao trong quá trình M&A bất động sản, còn đòi hỏi nhiều năng lực khác nhau, bên cạnh năng lực vốn. Chẳng hạn như khả năng đánh giá tiềm năng dự án khi so với măt bằng chung của thị trường và so với mục tiêu đầu tư riêng của doanh nghiệp, khả năng định giá, khả năng cạnh tranh trong đấu thầu, đặc biệt là khả năng tiếp quản và triển khai dự án sau chuyển nhượng…
Nói như vậy không có nghĩa doanh nghiệp ngoại sẽ không gặp phải trở ngại nào trong việc tham gia các thương vụ M&A.
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong phân tích: “Nếu suy luận theo logic, trong cuộc “so găng” với doanh nghiệp nội địa trong các thương vụ M&A, doanh nghiệp nước ngoài có thể chịu thiệt thòi khi giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất không được liệt kê hết hoặc bị giấu một số thông tin.
Họ cũng bị một số giới hạn xét về mặt đất đai. Việc quy định giới hạn số lượng căn hộ, đơn vị bất động sản được sở hữu trên một dự án, một phường ít nhiều khiến cho nhà đầu tư nước ngoài không được phép mua đứt một dự án hoàn toàn. Trong một địa bàn vùng, nếu doanh nghiệp nước ngoài muốn lập một tiểu khu theo kiểu xây dựng mới lại cũng chưa được phép. Trên thực tế, hạn chế này cũng là cần thiết”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, phát triển bất động sản tại Việt Nam là một ma trận, vẫn còn đâu đó tình trạng thiếu minh bạch, phải sử dụng rất nhiều mối quan hệ để xử lý những vấn đề trong quá trình đầu tư. Đối với các doanh nghiệp nước ngoài do không có được sự am hiểu này thì phải nhờ đến các doanh nghiệp trong nước dưới tư cách cá nhân hoặc với tư cách liên kết, liên doanh.
Theo ông Châu, có một nguyên lý ngầm mà khối doanh nghiệp ngoại thừa biết khi tham gia M&A đó là phải liên kết với các doanh nghiệp trong nước chứ không thể một thân một mình tự làm...
“Tôi đã từng nói với một số doanh nghiệp nước ngoài, khi đến đầu tư tại Việt Nam, bên cạnh năng lực phải có những mối quan hệ đáng tin cậy. Cho nên các doanh nghiệp ngoại bao giờ đến Việt Nam cũng phải lựa chọn cho họ một hoặc nhiều đối tác trong nước”, ông Châu nói.
Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Vĩnh Trân, thời gian trước nhiều quỹ đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với mong muốn thực hiện các thương vụ M&A, nhưng một mình họ không thể làm nổi bởi vì quan điểm đầu tiên làm BĐS của các quỹ này là phải mua được những khu đất sạch 100%, không còn vướng thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, sau thời gian chờ đợi quá dài, nhiều quỹ đầu tư đã rút lui và hiện còn lại một vài quỹ đầu tư nhưng họ đều bắt tay với các công ty trong nước để làm dự án.
Trong khi đó, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng: “Đối với thời điểm này mà nói, thách thức lớn nhất đối với cả 2 khối không còn là "cá lớn nuốt cá bé" nữa mà là "cá nhanh ăn cá chậm". Quỹ đất sạch và đẹp để phát triển dự án quy mô lớn ngày càng ít dần đi. Nhiều tay chơi mới đang xuất hiện với tiềm lực khủng khiến cho tính cạnh tranh trong thị trường này ngày càng gay gắt”.
Còn nhiều cơ hội cho doanh nghiệp Việt
Tìm hướng đi, cách thức cho doanh nghiệp Việt trong M&A bất động sản là vấn đề cần phải bàn đến trong tương lai khi khối ngoại đang tích cực đổ bộ vào Việt Nam.
Tại buổi họp báo Diễn đàn M&A Việt Nam hồi cuối tháng 7/2017 vừa qua, giới chuyên gia đã đưa ra nhận định rằng, không chỉ số lượng thương vụ M&A của các doanh nghiệp trong nước ngày càng tăng lên mà bên cạnh đó cũng đã xuất hiện những thương vụ mua lại cổ phần nước ngoài. Nhiều đại gia Việt đã xây dựng được đội ngũ M&A chuyên nghiệp nhằm thực thi chiến lược của mình như Novaland, Tập đoàn Thành Thành Công, Hưng Thịnh...
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, dù đã lâu nhưng một trong những vụ mua lại cổ phần nước ngoài tiêu biểu, cũng là biểu hiện thành công của doanh nghiệp nội trong cuộc “so găng” với doanh nghiệp ngoại, đó là thương vụ mua lại Daewoo cách đây nhiều năm, khi "ông lớn" Hàn Quốc rút lui thì doanh nghiệp Việt Nam mua bằng hết.
Cụ thể, năm 2012, Hanel (tiền thân là Công ty Điện tử Hà Nội – doanh nghiệp nhà nước thành lập cuối 1984) đã mua lại toàn bộ phần vốn góp của Daewoo E&C khi đối tác này quyết định thoái vốn tại Daeha. Tuy nhiên, theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2012 của Hanel, thời điểm cuối 2012, công ty này vẫn chỉ sở hữu 30% cổ phần tại Cty TNHH Deaha với giá vốn đầu tư 169,4 tỷ đồng.
Như vậy, sau khi mua lại 70% vốn Deaha thì Hanel đã lập tức bán tất tay phần vốn này. Mặc dù báo cáo tài chính của công ty không thể hiện rõ lợi nhuận cụ thể từ thương vụ chuyển nhượng này, tuy nhiên nguồn tin cho biết có khoản nhận hỗ trợ giá trị quyền lợi, lợi thế chuyển giao không bồi hoàn trị giá 104,3 tỷ đồng, tương đương 5 triệu USD. Đối tác nhận chuyển nhượng được cho là CTCP Đầu tư và Khoáng sản Hợp Thành và CTCP Đầu tư Hợp Thành.
Đến đầu năm 2015, dư luận rộ lên thông tin CTCP Bông Sen đã mua lại 51% cổ phần Deaha với khoản đầu tư dự kiến lên đến 3.650 tỷ đồng. Đến giữa 2015, Bông Sen đã mua được 34,8% cổ phần Deaha.
Ở thời điểm hiện tại, mặc dù chưa có cơ cấu cổ phần cụ thể của Hanel, Hợp Thành và Bông Sen, cũng như chưa rõ nhiều vấn đề bên trong, song theo TS. Nguyễn Minh Phong, xét về hình thức, thương vụ mua bán chuyển nhượng này rõ ràng đã khẳng định sức mạnh của doanh nghiệp Việt, cho thấy người Việt đủ sức mua lại Cổ phần của nước ngoài.
Hay cách đây không lâu, thông tin thương vụ bán toàn bộ phần vốn của Posco (Hàn Quốc) tại Công ty Liên doanh TNHH Phát triển đô thị mới An Khánh - chủ đầu tư Dự án Khu đô thị mới Splendora cho một nhà đầu tư Việt Nam cũng gây “sốt” thị trường. Được biết, đây là một trong những tập đoàn kinh tế tư nhân lớn nhất hiện nay. Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Bắc An Khánh, quy mô 272,48 ha, có tổng vốn đầu tư khoảng 3.400 tỷ đồng.
Điểm qua những thông tin trên để thấy rằng, nhiều doanh nghiệp Việt đang nỗ lực chuyển mình, bắt đầu xây dựng chiến lược phát triển dài hạn, đồng thời xác định M&A là một phần quan trọng trong chiến lược đó. Ở một khía cạnh khác, các quỹ đầu tư trong nước cũng đang tăng trưởng cả về lượng và quy mô. Đây cũng là một nhân tố thúc đẩy số lượng và giá trị các thương vụ M&A trong nội bộ các doanh nghiệp Việt Nam.
Đánh giá về cơ hội của doanh nghiệp Việt trong cuộc chiến đầy quyết liệt với khối ngoại, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng: “Doanh nghiệp nội nếu hiểu rõ về ngành, về đối thủ cũng như biết tận dụng những ưu thế của mình tại bản địa để tích tụ vốn, kinh nghiệm quản trị và kinh nghiệm phát triển dự án thì hoàn toàn có cơ hội cạnh tranh sòng phẳng với các doanh nghiệp ngoại ngay trên sân nhà”.
Tuy nhiên, nhìn nhận cơ hội doanh nghiệp Việt là một chuyện, khách quan thừa nhận thực tế sân chơi M&A đang bị chia sẻ do dòng vốn ngoại liên tục chảy mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay lại là chuyện khác. Chính vì thế, khi các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... đang trong cuộc đua tìm kiếm cơ hội đầu tư tốt nhất, thì việc tìm hướng đi, cách thức cho doanh nghiệp Việt trong M&A tương lai là vấn đề cần nghiêm túc bàn đến./.
Còn nữa...
Kính mời quý độc giả đón đọc kỳ 3 trên reatimes.vn!
