Đó chỉ là một trong hàng loạt bất cập đến từ quy định các dự án thương mại phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Và nút thắt lớn này khiến cho việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua vẫn như một vòng luẩn quẩn, càng triển khai càng bế tắc, dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng.
Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH .
Theo quy định của pháp luật về nhà ở, các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10ha trở lên phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án. Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
NÚT THẮT CÀNG GỠ CÀNG RỐI
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực vào ngày 1/4/2021 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Nghị định đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có bất cập trong quá trình thực hiện của Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Theo đó, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Ở một góc độ nào đó, Nghị định 49 được đánh giá là sự sửa đổi đáng ghi nhận, ngăn chặn được tình trạng chủ đầu tư “lách luật” để tránh việc phải dành 20% quỹ đất tại dự án cho phát triển nhà ở xã hội, nhằm sớm gia tăng nguồn cung trên thị trường, giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định này lại làm phát sinh nhiều bất cập khác. Đặc biệt, sẽ có không ít các doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở, khu đô thị trung - cao cấp phải “đau đầu” trước việc làm sao để may vừa một “chiếc áo” cho hai đối tượng có “kích cỡ” khác nhau.
Theo lý giải của các chuyên gia, trước đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trong đó quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, thì hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương cũng cho phép dự án dưới 10ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền. Cụ thể, tại TP.HCM không có dự án nào dưới 10ha dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, còn Hà Nội chỉ có 8/124 dự án thực hiện quy định này.
Điều này dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị lớn (đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I). Ngoài ra, còn có hiện tượng chủ đầu tư chia nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10ha để tránh việc phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.
Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, việc trước đây các khu đô thị dưới 10ha đều lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước hoặc “chây ì” việc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là do bản chất nhà ở xã hội và nhà ở thương mại tầm trung trở lên khó có thể “sống chung”. Thực tế, nếu xây nhà ở xã hội trong khuôn viên khu đô thị trung - cao cấp sẽ gây khó cho quá trình quản lý vận hành do chênh lệch chi phí dịch vụ giữa hai loại hình nhà ở này. Việc những người thu nhập thấp phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ của dự án trung cao - cấp sẽ là quá sức. Do đó, cũng khó loại bỏ được tình trạng nhà ở xã hội bán cho người giàu, trong khi đối tượng thu nhập thấp lại không tiếp cận được.
Mặt khác, nhiều chủ đầu tư cũng lo ngại, việc xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án sẽ làm giảm giá trị của nhà ở thương mại, đó là chưa kể, nhiều khu vực có giá đất cao, chi phí xây dựng lớn, khó có thể xây dựng nhà ở với mức giá rẻ để bán cho người thu nhập thấp, nếu làm thì phần nhiều là không có lợi nhuận. Do đó, các doanh nghiệp không mấy mặn mà.
“Khi nói đến nhà ở xã hội, đa phần người ta sẽ nghĩ đến nhà ở chất lượng thấp, hạ tầng xã hội ở mức tối thiểu vì chỉ có thế giá mới rẻ được. Nên khi đặt nhà ở xã hội ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích. Người có mức thu nhập trung bình họ chỉ cần những hạ tầng cơ bản với mức giá thật bình dân, trong khi các chủ đầu tư lại làm bệnh viện quốc tế, trường học quốc tế, trung tâm thương mại đắt đỏ... để phục vụ khách hàng mua nhà thương mại cao cấp để bán hàng với giá cao. Vì Nhà nước chỉ quy định Khu đô thị cần đồng bộ hạ tầng xã hội nhưng không nói rõ hạ tầng đó phục vụ đối tượng nào. Đó là lý do khiến các doanh nghiệp khó thực hiện theo đúng quy định, bằng cách này hay cách khác chỉ muốn lảng tránh đi. Và nếu thực hiện đúng, xây dựng được một khu nhà ở xã hội trong khu đô thị đó thì cũng chỉ tạo điều kiện cho việc trục lợi chính sách, nhà ở xã hội không đến tay người thu nhập thấp, rồi cũng thành nhà ở thương mại”, chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sẽ có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như yêu cầu đề ra, dù theo ông, đây được coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước để tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp.
“Lý do là bởi người có thu nhập thấp thì mức sống của họ không thể đáp ứng sống trong các khu đô thị cao cấp. Chính việc xếp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội chung nhau dẫn đến sự dè dặt của chủ đầu tư. Vì không chủ đầu tư nào muốn sản phẩm của mình vừa bình dân lại vừa cao cấp, dẫn đến đã có luật định nhưng họ không thực hiện”, ông Đính lý giải.
Như vậy, trước đây, để tránh việc phải dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp tiền thay vì triển khai dự án, và Nghị định 100 vẫn “dễ thở” hơn vì phạm vi áp dụng là dự án từ 10ha. Tuy nhiên, Nghị định 49 đã nới rộng đối tượng áp dụng quy định trích lập quỹ đất 20%, đồng thời, “triệt hạ” lựa chọn nộp tiền thay vì xây dựng nhà ở xã hội của doanh nghiệp. Điều này khiến các doanh nghiệp phát triển dự án khu đô thị tầm trung - cao cấp quy mô từ 2ha trở lên đang rất loay hoay trong “chiếc vòng kim cô”, bởi nếu triển khai theo quy định thì cũng tắc, mà không triển khai thì có nghĩa là đang vi phạm. Nghị định trên tinh thần tháo gỡ các bất cập, nhưng nhìn ở góc độ xã hội, thì càng gỡ lại càng rối.
CẦN MỘT CHÍNH SÁCH CỞI MỞ HƠN
Theo ông Nguyễn Văn Đính, thay vì quy định áp đặt, cần điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng phù hợp với việc phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động.
Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá thị trường
Trao đổi với báo chí, nhiều doanh nghiệp bất động sản đều có chung mong muốn chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội sang một khu vực khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư phù hợp hơn. Chẳng hạn, quỹ đất chuyển đổi sang vị trí những khu vực lân cận hoặc xa hơn của chủ đầu tư mua hoặc đầu tư phù hợp với quy hoạch, phù hợp với mặt bằng chung của người mua nhà ở xã hội.
“Làm nhà ở xã hội tức là hướng đến giá rẻ, nhưng quỹ đất trong nội đô vốn khan hiếm, giá lại cao và cơ chế còn bất cập, nên doanh nghiệp không mặn mà là điều dễ hiểu. Do đó, sẽ khả thi hơn nếu phát triển nhà ở xã hội cùng với căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 ở khu vực ngoại thành hay các tỉnh lân cận những thành phố lớn, cùng với đó là đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Nhà nước vẫn có hỗ trợ, đồng thời vẫn thu được một ít, lại không bị các chính sách “lằng nhằng” đè lên, gây khó khăn trong việc thực hiện", vị chuyên gia nói thêm.
Ngoài ra, ông Đính cho rằng, nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên “hòa chung” vào vốn ngân sách như hiện nay.
Nói thêm về giải pháp phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Viêt Nam, Giám đốc Công ty CP Thanh Bình Hà Nội cho rằng, muốn làm được nhà ở xã hội để phát triển lâu dài, chất lượng thì cần các quỹ đất từ 5 - 10ha trở lên. Để đạt hiệu quả tốt nhất thì cần trên 100ha để có thể quy hoạch đồng bộ, xây dựng hạ tầng và tạo ra các module điển hình. Điều này sẽ giúp tiết kiệm chi phí đầu tư, còn phát triển nhỏ lẻ sẽ không bao giờ có được giá thành tốt. Tất nhiên điều này còn phụ thuộc vào nhu cầu của từng khu vực, có những nơi nhu cầu chỉ dừng lại ở diện tích 5 - 10ha. Nhưng vấn đề cốt lõi vẫn là cần có quỹ đất sạch và quy hoạch ở khu vực đó cần phải được đồng bộ, kết nối về hạ tầng. Nếu không có yếu tố này thì xây dựng ra cũng sẽ không có người đến ở.
“Cần nhấn mạnh lại, chúng ta đừng quá chú trọng vào câu chuyện “thương mại” hay “xã hội”, điều đáng quan tâm là các cơ quan ban ngành cần làm sao cho giá nhà rẻ đi mà vẫn nâng cao được chất lượng”, ông Thanh nhấn mạnh./.
