Tại hội thảo chuyên đề "Thị trường căn hộ-văn phòng (Office-tel): Nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ" do Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (cơ quan ngôn luận của Hiệp hội BĐS Việt Nam) tổ chức tại TP. HCM ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nói rằng, những vấn đề này nếu không giải quyết nhanh thì về lâu dài sẽ có tranh chấp.
Luật riêng cho Office-tel?
PGS.TS. Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp thuộc Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội cho rằng, để có thể hiểu đúng loại hình Office-tel cần biết rằng loại hình này được quy định thời hạn 50 năm sở hữu. Điều này nghĩa là Office-tel đang được coi là mô hình văn phòng làm việc không giới hạn thời gian và có thể ngủ qua đêm như chức năng của nhà nghỉ, được phép lưu trú cho một hai người chứ không có tính chất cư trú.
Vì vậy loại hình BĐS này chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú. Chính vì thế căn hộ Office-tel mang những nét tương đồng đối với những căn hộ chung cư truyền thống nhưng chúng cũng cần được điều chỉnh theo một cách khác.
PGS. TS. Doãn Hồng Nhung.
Theo Luật sư Nguyễn Phú Thắng - Điều hành hãng Luật Intercode, Đoàn luật sư Hà Nội, mô hình Office-tel đang "nằm chênh vênh" giữa nhà ở và văn phòng cho thuê nên đối tượng này vừa được điều chỉnh bởi cả quy định về nhà ở và cả quy định văn phòng cho thuê hoặc có thể không chịu sự điều chỉnh của quy định nào.
Hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau của từng cơ quan Nhà nước, từng địa phương về loại hình làm việc - lưu trú này. Đồng tình với ý kiến của TS Doãn Hồng Nhung, Luật sư Nguyễn Phú Thắng cho rằng, nếu hiểu một địa chỉ là văn phòng kinh doanh, cơ quan công an địa phương có thể không chấp nhận việc đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú cho người có yêu cầu. Việc này có nguy cơ cản trở quyền tự do cư trú hoặc tạm trú cho người có yêu cầu. Theo Luật sư Thắng, các cơ quan chức năng cần có hướng dẫn cụ thể sửa đổi Thông tư 35/2014/TT/BCA về hướng dẫn Luật cư trú theo hướng nếu đối tượng là chủ sở hữu căn hộ Office-tel thì được quyền đăng ký hộ khẩu thường trú và được quyền cho đăng ký tạm trú đối với người thân, bạn bè, đồng nghiệp…
Còn việc lưu trú thuộc trường hợp không phải khai đăng ký tạm trú sẽ thuộc trách nhiệm của Ban quản lý tòa nhà Office-tel giống như khách sạn nhà nghỉ. “Đã đến lúc cần phải có một hệ thống quy phạm pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh của mô hình Office-tel. Việt Nam không thể không quản lý loại hình đang là xu hướng phát triển tất yếu này lại càng không thể cấm hay hạn chế phương thức kinh doanh văn minh này”, ông Thắng kiến nghị.
Sửa luật hay dùng luật mới?
Để tìm cách giải quyết những bất cập trong việc đăng ký Office-tel là căn hộ chung cư hay văn phòng cho thuê, các chuyên gia trong ngành cho rằng, cần nhìn lại việc hình thành nên Office-tel ở các nước phương Tây trước cả Hàn Quốc. Theo đó, nếu như phần lớn căn hộ được dùng để làm nơi cư trú, bất động sản đó sẽ được xếp loại Residental Facilities (nơi cư trú).
Ngược lại, nếu phần lớn diện tích của bất động sản được dùng vào mục đích kinh doanh bất động sản đó sẽ được xếp loại Non-residential Facilities (nơi không phải để cư trú). Căn cứ vào cách phân loại này, những bất động sản đa chức năng sẽ được điều chỉnh bởi những điều luật liên quan tới khu vực cư trú hoặc khu vực kinh doanh.
Chính nhờ sự phân loại rạch ròi này các nhà quản lý có thể dễ dàng quản lý và áp dụng các quy phạm pháp luật đối với các bất động sản đa chức năng.
Phần thảo luận với sự chủ trì của Chủ tịch Hiệp hội BĐS Nguyễn Trần Nam
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, cần chính thức công nhận và quy định bổ sung loại hình căn hộ-văn phòng Office-tel bằng các quy phạm pháp luật trong văn bản pháp luật (Luật nhà ở, Nghị định, Thông tư) từ đó thay thế và chấm dứt việc quản lý như hiện nay chỉ được thể hiện trong các dạng văn bản quản lý hành chính (văn bản phê duyệt dự án, giấy chứng nhận đầu tư) để Nhà nước quản lý tốt hơn loại hình căn hộ đặc biệt này. Office-tel cần được cấp giấy chứng nhận là một loại hình căn hộ đặc biệt, được công nhận công năng sử dụng vừa ở và sử dung kinh doanh.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM, nên cấp quyền sử dung vĩnh viễn cho những mô hình này không phân biệt để ở hay thương mại và nên mở rộng cho cả người nước ngoài được mua office-tel. Bởi dù không gọi tên là office-tel nhưng thực tế, Việt Nam cũng đã có những mô hình này từ thời Pháp thuộc đó như một số ngôi nhà trên đường Lê Lợi, Hồ Tùng Mậu, hay Nguyễn Du ở TP. HCM.
Đó cũng là những mô hình vừa nhà ở và vừa kinh doanh. Công năng của tầng dưới không ảnh hưởng đến việc sinh hoạt ở tầng trên. “Tôi ủng hộ mô hình hoạt động này và đề nghị cần sớm có quy định pháp lý cho nó phát triển”, ông Châu nói.
Trả lời câu hỏi, vậy mua căn hộ này có cách nào được nhập hộ khẩu? Ông Nguyễn Trần Nam nói rằng, đây là một câu hỏi khó. Bởi vấn đề này bây giờ mỗi tỉnh có một cách áp dụng linh hoạt khác nhau có nới cấp quyền sử dụng đất vĩnh viễn nhưng không được đăng ký hộ khẩu. “Theo tôi với mô hình này nếu diện tích của tòa nhà thiên về nhà ở thì nên cấp quyền sử dụng lâu dài tất cho các căn hộ”, ông Nam nói.
