Các tỉnh trọng điểm là điểm sáng
PV: Thưa ông, ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản công nghiệp (BĐS) Việt Nam 9 tháng qua?
Ông Thomas Rooney: Thị trường có sự tiến triển ổn định với chỉ số PMI sản xuất và chế tạo công nghiệp tăng nhẹ kể từ quý 2/2023. Đầu tư sản xuất đã tăng đáng kể, trong đó miền Bắc Việt Nam dẫn đầu về số lượng dự án mới.
Năm 2023, toàn quốc ghi nhận 397 Khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 KCN đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha. 106 KCN khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha.
Các KCN trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%.
Công suất lấp đầy của các KCN vẫn ghi nhận ở mức cao, tỷ lệ lấp đầy các KCN tại phía Bắc trong nửa đầu năm 2023 đạt 83%. Giá thuê đất trung bình đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại phía Nam, công suất lấp đầy KCN đạt 92% cùng kỳ, giá thuê đất đạt 174 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn mức 152 USD/m2/chu kỳ thuê năm 2022.
PV: Ông nhận định như thế nào về triển vọng thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam trong những tháng tới của năm 2023 và năm 2024?
Ông Thomas Rooney: Công suất sử dụng nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã cải thiện ở cả khu công nghiệp và xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục với yêu cầu cũng như lượt ghé thăm địa điểm ngày càng tăng từ các công ty sản xuất chế tạo và hậu cần đa quốc gia. Sự cạnh tranh ngày càng tăng giữa các chủ đầu tư đã xây sẵn vì người thuê có nhiều lựa chọn về nhà máy và nhà xưởng xây sẵn ở các tỉnh trọng điểm.
PV: Tỉnh nào đang có tốc độ tăng trưởng nhanh về BĐS công nghiệp, thưa ông?
Ông Thomas Rooney: Hải Phòng có mức tăng khá nhanh với 13% theo năm và Hưng Yên tăng 14% theo năm. Mặc dù công suất thuê ở Bắc Ninh giảm nhưng đây có thể được coi là một tín hiệu tích cực, nó cho thấy niềm tin vào sự phát triển của tỉnh khi các chủ đất và chủ đầu tư cho thuê tiếp tục mua lại/mở rộng nhằm tận dụng các cơ hội đầu tư giá trị gia tăng cao.
PV: Theo ông, có sự khác biệt nào ở phân khúc này giữa miền Nam và miền Bắc không?
Ông Thomas Rooney: Sự khác biệt chính là yếu tố thu hút ngành nghề. Tại miền Nam, khu vực này thu hút nhóm ngành có giá trị gia tăng thấp hơn như dệt may, vật liệu xây dựng, cao su và nhựa. Miền Bắc từ lâu đã trở thành thỏi nam châm thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao hơn như điện tử và máy tính, ô tô và năng lượng mặt trời.
Có một số lý do khiến miền Bắc thu hút giá trị gia tăng cao hơn và một trong những lý do chính là vị trí chiến lược để xuất nhập khẩu cả quốc tế cũng như các thị trường trọng điểm khác trong Châu Á – Thái Bình Dương. Việc một số công ty công nghệ lớn nhất như Samsung và Foxconn đã có cam kết lớn với miền Bắc Việt Nam càng củng cố vị thế của khu vực này như là một cường quốc trong việc thu hút đầu tư giá trị gia tăng cao.
Những khó khăn cần khắc phục
PV: Năm 2023, Việt Nam đã tụt 4 bậc so với năm 2018 ở chỉ số đánh giá năng lực logistics của World Bank, xuống 43 toàn cầu. Điều này liệu có ảnh hưởng đến tốc độ phục hồi của BĐS công nghiệp không, thưa ông?
Ông Thomas Rooney: Xếp hạng của Việt Nam trong Chỉ số hiệu suất logistics của Ngân hàng Thế giới đã tụt 4 bậc, xếp thứ 43 trong số 160 quốc gia được ghi nhận, giảm từ hạng 39 vào năm 2018. Tuy nhiên, điểm LPI của Việt Nam đã tăng lên 3,3 điểm, tăng từ mức 3,27 điểm năm 2018 và đạt mức cao nhất từ khi bắt đầu tính chỉ số này vào năm 2007.
Năng lực logistics, thời gian giao hàng, khả năng truy xuất nguồn gốc và chất lượng dịch vụ logistics của doanh nghiệp là những yếu tố chính khiến chỉ số này bị tụt hạng trong 2023. Thêm vào đó, logistics tại Việt Nam hiện vẫn phân mảnh, ngành bao gồm nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ hoạt động độc lập. Việc thiếu sự phối hợp và tiêu chuẩn hóa đã làm tăng chi phí.
Thực tế, sự phân mảnh của logistics mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các công ty cổ phần tư nhân và các nhà đầu tư. Dù có giảm nhưng mức tăng trưởng của ngành logistics tại Việt Nam vẫn được đánh giá là bền vững nhờ sự mở rộng liên tục trong lĩnh vực sản xuất được thúc đẩy bởi các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao và dân số thuộc tầng lớp trung lưu ngày càng đông. Hơn nữa, sự mở rộng mạnh mẽ trong lĩnh vực sản xuất và lĩnh vực thương mại điện tử đồng thời là lý do để Việt Nam tiếp tục củng cố vị thế là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng logistics nhanh nhất trên thế giới.
PV: Ngoài vấn đề về LPI, Việt Nam còn đối diện với những khó khăn gì trong quá trình đẩy mạnh sự phục hồi của BĐS công nghiệp, thưa ông?
Ông Thomas Rooney: Khó khăn đầu tiên có thể kể đến là thời gian Cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và trong thành lập công ty. Kể từ nỗ lực thu hút các ngành công nghiệp giá trị cao, công nghiệp sạch, thân thiện với môi trường, các cơ quan chức năng bắt đầu có những đánh giá chặt chẽ và khắt khe hơn đối với các hồ sơ đăng ký đầu tư, làm ảnh hưởng đến thời gian người thuê và nhà đầu tư có thể bắt đầu hoạt động. Tùy thuộc vào quy trình của từng địa phương, đặc thù của ngành nghề đầu tư mà thời gian phê duyệt lại có sự khác nhau. Quá trình đầu tư do đó đồng thời bị kéo dài, từ bước lựa chọn địa điểm đến khi trực tiếp đi vào hoạt động, nếu trước kia chỉ kéo dài từ 3-4 tháng thì hiện nay đã lên tới gần 6 tháng.
Thêm vào đó, các quy định mới về phòng cháy chữa cháy vẫn là vấn đề nhức nhối với các nhà đầu tư. Các quy định mới về chữa cháy được áp dụng vào cuối năm 2022, điều này đã gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ lực đang gặp khó khăn trong việc xin cấp các chứng chỉ phù hợp và một số dự án thậm chí đã bị trì hoãn vì vấn đề này. Tuy nhiên, Chính phủ đang cập nhật các thủ tục nhằm loại bỏ những trở ngại trong việc cấp các chứng nhận. Ngoài yếu tố chi phí, các quy định mới có thể làm chậm tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường, điều này cần được xem xét.
PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
