PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: “Nợ xấu đang gia tăng phản ánh chân thực sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản”
Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, thực tế những khoản nợ được giãn, hoãn theo Thông tư số 02/2023/TT-NHNN gần như được xem là nợ xấu - khoản tiền khá lớn.
**********
Lời tòa soạn:
Thực trạng các ngân hàng thương mại đang thừa “tiền” song lại không thể cho vay đã phản ánh “sức khỏe” của nhiều doanh nghiệp vẫn còn “yếu”, đồng thời dấy lên hồi chuông cảnh báo cho các ngân hàng về rủi ro nợ xấu đang gia tăng.
Theo số liệu mới nhất được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố, tỷ lệ nợ xấu đã tăng từ 2% hồi đầu năm lên 3,56% đến cuối tháng 7/2023. Với tỷ lệ này, số dư nợ xấu của toàn hệ thống đến cuối tháng 7 là hơn 440.000 tỷ đồng.
Nợ xấu trong ngân hàng thường xuất phát từ việc cho vay mua bất động sản, và Việt Nam cũng không ngoại lệ.
Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ ký báo cáo phát hành ngày 8/10 gửi đến Quốc hội, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, tính đến ngày 21/9/2023, tín dụng nền kinh tế đạt trên 12,62 triệu tỷ đồng, tăng 5,91% so với cuối năm 2022. Đáng lưu ý, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản thường chiếm tỷ trọng khoảng 21% tín dụng của toàn nền kinh tế, song trong 7 tháng đầu năm 2023, tín dụng bất động sản chỉ tăng 4,99%.
Bên cạnh đó, Thống đốc NHNN lưu ý về tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 7/2022 là 1,8%, tháng 7/2023 là 2,58%).
Thực tế, nguy cơ nợ xấu bất động sản “phình to” đã được các chuyên gia cảnh báo từ lâu khi mà thời điểm năm 2023 - 2024 là điểm rơi đáo hạn một lượng rất lớn trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, thị trường bất động sản gặp khó, thanh khoản “tắc” đã khiến cho việc thanh lý, phát mãi tài sản đảm bảo để xử lý nợ xấu của các ngân hàng trong giai đoạn hiện nay cũng gặp nhiều áp lực.
Theo nghiên cứu của Phòng Nghiên cứu Thị trường, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), nợ xấu bất động sản gia tăng đến từ những lý do chính như:
(i) Sự ngưng trệ các dự án bất động sản và suy giảm mạnh nguồn cung: Khi các dự án không được thực hiện hoặc hoàn thành không đúng tiến độ, các khoản vay có thể trở nên rủi ro và dẫn đến nợ xấu.
(ii) Thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định: Biến động trong thị trường bất động sản có thể làm giảm giá trị của tài sản thế chấp và khiến người vay không thể trả nợ.
(iii) Sự sụt giảm thu nhập và suy giảm cầu: Nếu người vay gặp khó khăn trong việc trả nợ do mất việc làm, giảm thu nhập hoặc các vấn đề cá nhân khác, nợ xấu có thể xảy ra.
(iv) Sức khoẻ tài chính kém: Nếu doanh nghiệp không được xét duyệt vay một cách cẩn thận hoặc có khả năng trả nợ kém, ngân hàng có thể phải gánh chịu nợ xấu.
(v) Yếu kém trong quản lý rủi ro: Khi ngân hàng không quản lý rủi ro một cách hiệu quả hoặc không theo dõi kỹ lưỡng các khoản vay, nợ xấu có thể tăng lên.
(vi) Sự thay đổi trong quy định và chính sách tín dụng: Thay đổi trong quy định và chính sách tín dụng của ngân hàng hoặc của cơ quan quản lý nhà nước có thể ảnh hưởng đến tình hình nợ xấu.
Các chuyên gia cao cấp của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho rằng, để giảm nguy cơ nợ xấu từ bất động sản, ngân hàng cần thực hiện quản lý rủi ro cẩn trọng và xét duyệt khoản vay chuẩn xác hơn. Đặc biệt, việc giám sát thị trường bất động sản và thực hiện các biện pháp thúc đẩy tổng cầu và tạo nguồn cung mới sẽ giúp hạn chế nợ xấu tại Việt Nam.
Trên cơ sở đó, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) thực hiện chuyên đề: “Hoá giải nguy cơ nợ xấu cho ngân hàng từ bất động sản”.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
“Nợ xấu đang gia tăng nhanh chóng và đạt đến ngưỡng đáng lo ngại”
PV: Ông có nhận định ra sao về tình hình nợ xấu của ngành ngân hàng hiện nay?
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Có thể thấy, thời gian vừa qua, diễn biến tình hình kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước có nhiều điểm bất lợi, gây ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng trả nợ của khách hàng, doanh nghiệp. Những khó khăn đó đã làm gia tăng nợ xấu, gây áp lực trong việc trích lập dự phòng để xử lý nợ xấu cũng như tiến độ xử lý tài sản bảo đảm tại các khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng.
Thực tế hiện nay, nợ xấu hiện đang gia tăng nhanh chóng và đạt đến ngưỡng đáng lo ngại. Đặc biệt, nợ xấu của ngân hàng chưa được thể hiện một cách đầy đủ khi vào cuối tháng 4, NHNN đã ban hành Thông tư số 02/2023/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn. Và thực tế, những khoản nợ được giãn, hoãn đó gần như là nợ xấu và là một khoản tương đối lớn.
PV: Theo ông, “sức khoẻ” của các ngân hàng thương mại đang như thế nào?
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Hiện nay, các ngân hàng cũng gặp những khó khăn nhất định song vẫn ở ngưỡng tương đối an toàn. Chúng ta có thể dựa vào những hệ số về an toàn vốn, tỷ lệ vốn huy động, vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn… cho thấy tình hình của các ngân hàng vẫn khá tích cực.
Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 khá yếu, trong khi 70% lợi nhuận của hệ thống ngân hàng phụ thuộc vào cho vay tín dụng. Vì vậy, trong năm nay, lợi nhuận của các ngân hàng sẽ sụt giảm. Đây cũng là khó khăn và thách thức lớn đối với hệ thống ngân hàng trong thời gian tới.
Đặc biệt, đối với các khoản nợ xấu tại các ngân hàng nhỏ đang tăng cao sẽ ảnh hưởng lớn tới lợi nhuận trong năm nay. Với ngân hàng lớn, mức độ ảnh hưởng có thể sẽ không quá lớn nhờ quản trị rủi ro tốt và việc chủ động trích lập dự phòng không chỉ với những khoản nợ xấu hiện hữu mà cả những khoản nợ xấu đang tiềm tàng. Tuy nhiên, các ngân hàng vẫn phải tiếp tục theo dõi sát sao nợ xấu và chủ động đẩy mạnh việc trích lập dự phòng lên mức cao hơn. Công tác quản trị rủi ro cầnđược nâng cao trong hệ thống ngân hàng.
Tất nhiên, chúng ta cũng nên hy vọng rằng nợ xấu trong thời gian tới sẽ không quá lớn và hệ thống ngân hàng sẽ xử lý được trong mọi tình huống.
Các làn sóng đảo chiều ở thị trường bất động sản, chứng khoán và những hệ luỵ
PV: Nhìn từ góc độ khó khăn của thị trường bất động sản, nợ xấu tăng phản ánh điều gì?
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Có thể thấy, khoảng thời gian năm 2019 - 2020, thị trường bất động sản bắt đầu ghi nhận mức tăng giá nhanh một cách chóng mặt tại nhiều dự án, nhiều phân khúc. Kể cả trong thời điểm ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 thì giá bất động sản và chứng khoán vẫn bị đẩy lên rất cao.
Ảnh minh họa: Reatimes
Kể từ năm 2020, nhiều nhà đầu tư “cắt lãi” trên thị trường chứng khoán chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản. Điều này tạo ra một nguồn vốn lớn dồn vào địa ốc, trong khi cung vẫn đứng im mà cầu tăng mạnh hơn, làm cho giá bất động sản tăng mạnh. Chưa dừng ở đó, lượng lớn nhà đầu tư lại cắt lãi ở thị trường bất động sản quay lại đầu tư chứng khoán, tạo ra các làn sóng ở cả hai thị trường. Và thời điểm đó, cả hai thị trường này đều căng thẳng. Chúng tôi đã nhiều lần cảnh báo rằng những hành động đó của các nhà đầu tư sẽ hình thành nên bong bóng bất động sản và Nhà nước phải có những biện pháp để xử lý.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản muốn huy động được nhiều vốn bằng phát hành trái phiếu cũng trở nên khó khăn hơn khi thị trường tài chính rơi vào tình trạng trầm lắng do hoạt động chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp và những vụ việc tiêu cực liên tục được phát hiện.
Trong khi đó, để doanh nghiệp có thể vay vốn tại ngân hàng cũng là điều không hề dễ dàng do nhiều doanh nghiệp không đủ điều kiện vay. Chưa kể, có những doanh nghiệp bất động sản đồng loạt triển khai 5 - 10 dự án, thậm chí, triển khai đến 50 dự án cùng một lúc.
Vì vậy, khó khăn về nguồn vốn ngày càng lớn và dẫn tới nợ xấu tăng nhanh. Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, nợ xấu gia tăng cũng đã phản ánh chân thực sức khoẻ của doanh nghiệp bất động sản.
Thực tế, thời gian qua, Chính phủ đã có sự vào cuộc mạnh mẽ cùng những biện pháp hữu hiệu để từng bước ổn định thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, để thị trường thực sự phục hồi, cũng cần có sự chung tay góp sức của cộng đồng doanh nghiệp.
PV: Doanh nghiệp cần làm gì trong bối cảnh đó, thưa chuyên gia?
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Hiện nay, điều quan trọng đầu tiên là các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc. Không có cách nào khác, các doanh nghiệp phải tính toán chiến lược đúng đắn mới có thể vượt qua được giai đoạn khó khăn này để tồn tại và phát triển. Doanh nghiệp nên lựa chọn những dự án khả thi để tập trung nguồn lực, đầu tư dứt điểm để đưa được sản phẩm ra thị trường. Đây cũng là giai đoạn thanh lọc thị trường bất động sản để có thể bước vào chu kỳ phát triển tích cực hơn.
Thứ hai, cần tái cấu trúc lại mặt bằng giá trên thị trường. Giá bất động sản đã tăng mãi và giữ ở mức cao, đã đến lúc cần hạ giá sản phẩm bất động sản để người có nhu cầu thực có thể tiếp cận được. Nếu giá đã hạ mà khách hàng vẫn không thể mua được thì có nghĩa mức giá đó vẫn chưa phù hợp với mặt bằng chung của thị trường.
Thứ ba, tiếp tục tái cấu trúc nguồn cung. Hiện nay, thị trường đang thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Vì vậy, cần tập trung mạnh vào các phân khúc hướng tới nhu cầu ở thực của người dân.
Có thể thấy, Chính phủ đã khuyến khích và liên tục ban hành những chính sách mới để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản về thủ tục hành chính, đền bù đất đai, giải phóng mặt bằng, giải quyết khó khăn trong thủ tục đầu tư, có những dòng vốn ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội… Nếu chúng ta đẩy nhanh và thực hiện tốt các chính sách thì dòng tiền mới có thể quay trở lại và thị trường bất động sản sẽ phát triển bền vững.
“Con số nợ xấu thực tế gia tăng mạnh hơn nữa trong năm 2024”
PV: Trong giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản suy giảm là nguyên nhân chính khiến nợ xấu ngân hàng gia tăng?
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Đại dịch Covid-19 cùng với hang loạt biến cố kinh tế toàn cầu và trong nước khiến nợ xấu có xu hướng tăng liên tục trong 4 năm gần đây. Doanh nghiệp sản xuất kinh doanh gặp khó, thị trường bất động sản và trái phiếu "đóng băng"… đã có tác động tiêu cực lên nợ xấu của toàn hệ thống.
Trong đó, bất động sản đang được cảnh báo là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nhất khi thị trường suy yếu khiến các khoản nợ có nguy cơ nhảy nhóm thành nợ xấu nhiều nhất.
Bất động sản đang được cảnh báo là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nhất khi thị trường suy yếu khiến các khoản nợ có nguy cơ nhảy nhóm thành nợ xấu nhiều nhất.
Tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng gia tăng so với thời điểm cuối năm trước (tháng 7/2022 là 1,8%, tháng 7/2023 là 2,58%) là điều đáng lo ngại.
PV: Như ông phân tích thì hiện nay, thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn trong khi đây lại là tài sản bảo đảm chính cho phần lớn các khoản vay. Vậy theo ông, nợ xấu của ngành ngân hàng sẽ diễn biến theo chiều hướng nào, có còn tăng trong thời gian tới?
PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Nhìn vào thực trạng nền kinh tế thì có thể dự báo, nợ xấu sẽ có xu hướng tiếp tục tăng. NHNN cho phép các ngân hàng thương mại được phép giãn, hoãn nợ, không chuyển nhóm nợ xấu… khi doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện. Thế nhưng thực tế, sau 2 năm cho giãn, hoãn nợ để giúp doanh nghiệp hồi phục sau đại dịch Covid-19, đến nay một số trường hợp không thể tiếp tục giãn, hoãn nợ, buộc phải chuyển sang nợ xấu để có hướng xử lý.
Bên cạnh đó, NHNN cũng cho phép các ngân hàng thương mại được trích lập dự phòng rủi ro nợ xấu trong thời gian 2 năm và trước đây nhiều ngân hàng đã trích lập dự phòng nợ xấu, nên việc họ đưa các khoản nợ chuyển sang nợ xấu cũng là lẽ đương nhiên để có cơ sở để xử lý nợ xấu. Và vì vậy, con số nợ xấu thực tế gia tăng mạnh hơn nữa trong năm 2024.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!
