Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy những khó khăn, thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Thời gian qua, hàng loạt vụ án, kết luận của các cơ quan có thẩm quyền về vấn đề xử lý các sai phạm trong công tác quản lý đất đai đã được công bố. Nguyên nhân và hệ quả của những sai phạm này đã được nhắc đến rất nhiều trên báo chí. Giới chuyên gia cũng cho hay, muốn tránh các sai phạm về đất đai thì phải có cơ chế để buộc các chính quyền địa phương tuân thủ trước hết Luật Đất đai. Nếu tuân thủ luật pháp, không lạm quyền, không lợi ích nhóm, không làm trái luật thì chắc chắn sẽ không có các hậu quả của câu chuyện sai trái về đất đai. Cùng với đó, Luật Đất đai cần sửa đổi, hàn các lỗ hổng, loại bỏ những chồng chéo bất cập trong quá trình thực thi.
Để hiểu rõ hơn về câu chuyện sai phạm trong đất đai, Reatimes xin trích dẫn những phân tích và nhận định của PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội dưới đây:
Mặc dù trong thời gian vừa qua, Nhà nước đã cố gắng sửa đổi pháp luật trong quản lý đất đai, tuy nhiên, thực tế vẫn còn tồn tại bất cập. Trong đó, lỗ hổng kiểm soát quyền lực làm không hiệu quả, nhiều người được giao quản lý đất đã tự ý thu hồi đất, cấp đất, giao đất bán đất. Tình trạng này diễn ra phổ biến tràn lan tại nhiều địa phương trên cả nước.
Những khoảng trống của Luật Đất đai
Việc kiềm chế, đẩy lùi vi phạm trong quản lý đất đai ở Việt Nam chưa được như mong muốn, do cả nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan. Thứ nhất là hệ thống chính sách pháp luật quy định đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, khi đất đai ngày càng có giá thì dễ phát sinh những tiêu cực, đặc biệt là việc nhóm lợi ích câu kết để xâu xé tài sản công.
Thứ hai là việc quản lý đất đai hiện nay còn nhiều bất cập. Đơn cử là Việt Nam chưa có được hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ trong cả nước về tính liên kết giữa tỉnh này và tỉnh kia, chưa làm hoàn thiện do đó số liệu thông tin điều tra cũng có sự khác nhau.
Thứ ba, trong việc thanh tra, kiểm tra, mặc dù cơ quan quản lý phát hiện ra nhiều nhưng dường như còn ít các xử lý về hình sự mà chủ yếu là xử lý hành chính, phạt tiền. Tuy nhiên là mức phạt tiền so với giá trị đất đai mà họ thu lợi từ vi phạm lại không đủ sức răn đe. Để khắc phục vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91 xử phạt hành chính thay thế cho Nghị định 102.
Tuy nhiên, tôi cho rằng cần có chế tài xử phạt kiên quyết, phải nặng hơn nữa và phải quyết tâm đưa các vụ sai phạm đất đai ra xử lý hình sự với chế tài nghiêm khắc. Với chế tài hiện nay thì liều thuốc chưa đủ để chữa căn bệnh trầm kha này.
Nếu nhận định rằng quy định của Luật Đất đai 2013 hoàn chỉnh không tạo ra kẽ hở khiến người ta trục lợi thì đó là sự lạc quan tếu. Bởi vì Luật Đất đai 2013 cũng đã được sửa đổi bổ sung để bịt các lỗ hổng. Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013 vẫn thấy rõ các bất cập. Một số quy định lạc hậu hơn so với thực tiễn. Ví như hiện nay, đầu tư vào các phân khúc bất động sản du lịch như condotel, officetel nhưng quy định trong luật vẫn chưa rõ ràng đất ở hay đất kinh doanh.
Thêm nữa là Luật Đất đai 2013 dường như chưa xác lập được cơ chế để kiểm soát những cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, thu hồi đất.
Thứ nữa là chế tài trong Luật Đất đai còn quy định rất chung chung, ví như sai phạm nặng hay nhẹ để xử phạt hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự nhưng vấn đề là hiểu thế nào là nặng hay nhẹ thì nằm ở chỗ cơ quan thực thi pháp luật.
Như vậy, cần phải sửa Luật Đất đai để ngăn chặn những sai phạm đất đai đang gây nhức nhối xã hội. Trong đó, đặc biệt phải quan tâm là vấn đề giá đất và bồi thường đất.
Cần giải quyết vấn đề giá đất và bồi thường đất
Luật năm 2003 xác định giá để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là bảng giá đất do UBND cấp tỉnh đề ra. Còn luật năm 2013 xác định giá để tính bồi thường là giá đất cụ thể. Tuy nhiên, giá đất cụ thể lại là điểm chưa thành công bởi lẽ quy định giá đất cụ thể do tổ chức tư vấn về giá đất độc lập xác định. Nhưng giá đó chưa phải giá cuối cùng mà phải đưa qua một hội đồng thẩm định giá do UBND tỉnh đứng ra thành lập gồm nhiều thành viên là đại diện cơ quan hữu quan. Trong thành phần của hội đồng đó, đơn vị chuyên môn về định giá chỉ tham gia là một thành viên. Trong tập thể thì quyết định là đa số thắng thiểu số. Do đó, giá đất bồi thường quy định tại Luật Đất đai vẫn phụ thuộc vào UBND cấp tỉnh.
Như vậy, Luật Đất đai 2013 vẫn trao quá nhiều quyền cho UBND cấp tỉnh và có tình trạng vừa "đá bóng vừa thổi còi". Tức là UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất sau đó UBND cấp tỉnh lại phê duyệt giá đất cụ thể để làm căn cứ tính giá bồi thường cho các dự án mà mình thu hồi đất. Đây là một vấn đề chưa hợp lý và các tranh chấp hiện nay vẫn liên quan đến giá bồi thường đất. Ví von hơn là hiện nay với miếng bánh đất đai, Nhà nước chưa cân bằng được lợi ích của doanh nghiệp và người dân.
Luật quy định Nhà nước thu hồi đất trong 4 trường hợp nhưng chỉ có 2 trường hợp được bồi thường. Một là thu hồi đất để phục vụ an ninh; hai là thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nhưng trường hợp thứ hai là trường hợp người dân hay khiếu kiện vì chênh lệch địa tô. Đó là quá trình thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp, chênh lệch địa tô này người dân ít được hưởng.
Ở nước ngoài chỉ có thu hồi đất vì lợi ích công cộng còn ở Việt Nam thì quy định quá rộng "vì lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng". Nhưng "lợi ích quốc gia" ở đây là gì? Mặc dù trong Điều 62 Luật Đất đai 2013 đã cố gắng giải mã cụm từ này nhưng vẫn không rõ ở chỗ nói rằng là để chỉnh trang đô thị, tuy nhiên lại không có hướng dẫn cụ thể thế nào là chỉnh trang đô thị. Cho nên chính điều này khiến nhiều chính quyền địa phương có thể lợi dụng "lách luật" thu hồi đất, kiếm lợi.
Do đó, sửa luật phải làm sao xác định lại cơ chế giá bồi thường cho hợp lý, nên chăng là giao cho một cơ quan chuyên trách độc lập để xác định, quản lý, ban hành giá đất và UBND các tỉnh thu hồi đất căn cứ vào đó để bồi thường.
Câu chuyện người dân ở Thủ Thiêm đã cho Việt Nam rất nhiều bài học. Câu chuyện này là hàn thử biểu để kiểm nghiệm lại các quy định của Luật Đất đai 2013. Qua đây để thấy rằng, việc thu hồi đất để phục vụ nhu cầu phát triển đất nước là không thể tránh khỏi, tuy nhiên phải giải quyết được vấn đề an sinh xã hội cho người dân, không thể đẩy người dân đến bên lề của sự phát triển. Đó không phải là mục tiêu xây dựng một xã hội dân chủ, công bằng.
Khi sửa đổi Luật Đất đai, các nhà quản lý, người làm luật phải nhớ tới bài học ở Thủ Thiêm để có cơ chế hỗ trợ người dân bởi thành phần này không thể hiểu rõ về Luật Đất đai để bảo vệ quyền lợi của họ. Mặc dù pháp luật có cho người dân được quyền khiếu nại nhưng khi họ không hiểu hết về luật thì sao có thể khiếu nại, tố cáo được?
Thứ nữa là, công khai minh bạch là tiêu chí đánh giá một nền quản trị đất đai tốt. Tôi ủng hộ việc giao cho thuê đất phải đấu thầu công khai tuy nhiên trong luật cũng phải có các quy định để ngăn chặn tình trạng móc ngoặc, thông thầu, bỏ thầu với giá thấp, rồi tình trạng "quân xanh quân đỏ". Cho nên, đấu thầu công khai phải đảm bảo bí mật đến thời điểm mở thầu, đơn vị đứng ra tổ chức đấu thầu công khai không có đối tượng người thân thích, sân sau tham gia câu chuyện này… Trong luật phải quy định cơ chế giám sát của chuyên gia, tổ chức xã hội, công luận báo chí tham gia vào giai đoạn tổ chức đấu thầu.
Nếu không có những giải pháp này, và khi đấu thầu công khai nhưng bị biến tướng thì cũng vẫn là tình trạng “bình mới rượu cũ” bởi thực tế đã có nhiều trường hợp “móc ngoặc” bỏ thầu thấp. Theo tôi, trong Luật Đất đai cũng nên có những giải pháp như vậy để phòng ngừa.
Thực thi pháp luật đang là khâu yếu nhất
Một trong những vấn đề yếu mà cơ quan quản lý hiện đang cố gắng khắc phục nhưng chuyển biến còn chậm chính là thực thi pháp luật. Thực ra, các quy định trong pháp luật cũng đã được các nhà nghiên cứu tham khảo kinh nghiệm nước ngoài để ban hành chặt chẽ, tuy nhiên triển khai thực tế nhiều khi không đúng, không quyết liệt, triệt để mới dẫn đến những sai phạm. Nói chung, thực thi pháp luật đang là khâu yếu nhất.
Do đó, khi sửa Luật Đất đai cũng cần lưu tâm đến một số vấn đề như khắc phục tình trạng manh mún về ruộng đất, tháo rỡ các rào cản pháp lý để cho các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI có thể đầu tư vào nông nghiệp. Bên cạnh đó, cũng phải có những quy định nhằm ngăn chặn việc thâu tóm, chuyển nhượng đất đai. Điều này đã xảy ra tại TP.HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng. Phải có quy định chặt chẽ về việc phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, ví dụ như vụ Alibaba đã cho thấy rõ vấn đề này.
Luật Đất đai cũng phải bổ sung các quy định chặt chẽ hơn nữa để quản lý chặt chẽ đất quốc phòng an ninh. Vừa qua đã có những vụ sai phạm đất đai tiêu biểu như Vũ Nhôm và nhiều vụ kỷ luật về vi phạm đất đai cũng cho thấy lĩnh vực này đang có những bất cập. Cuối cùng Luật Đất đai cũng cần làm rõ các tiêu chí về các loại hình bất động sản mới như condotel, shophouse, officetel vì chưa có cơ chế pháp lý cụ thể, rõ ràng.
