Lời tòa soạn
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.
Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…
Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?
Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy những khó khăn, thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.
Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?
Trân trọng giới thiệu với độc giả!
Ách tắc của thị trường bất động sản do "lỗ hổng" Luật Đất đai
Vừa qua, trong phiên họp thứ 44, UBTV Quốc hội đã chính thức rút dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ra khỏi Chương trình để có quá thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng hơn.
Nguyên nhân của việc lùi lại thời gian sửa đổi Luật Đất đai 2013 được cho là hiện nội dung của dự án luật còn có một số vấn đề phức tạp, cần có thêm thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ hơn, đồng thời Luật Đất đai là đạo luật quan trọng, phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, việc sửa đổi luật tại thời điểm này sẽ có tác động lớn đến việc hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp, thậm chí mang theo nhiều kỳ vọng của xã hội, nên việc làm “một lần cho trăm năm” đang được mong chờ.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, từ đầu năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản có dấu hiệu “chững” lại, một trong những nguyên nhân là liên quan đến những khuôn khổ pháp lý, trong đó có chồng chéo vướng mắc về Luật Đất đai. Theo đó, hàng loạt các dự án đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư có dấu hiệu vi phạm đều bị thanh tra toàn diện. Vì vậy, rất nhiều dự án đang triển khai cũng phải dừng lại để phục công tác thanh tra.
Bên cạnh đó, VNREA cho rằng việc tiếp cận đất đai cho các dự án kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Mặc dù Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, mới nhất là Luật Đất đai 2013 nhưng vẫn còn một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn, còn có nội dung chồng chéo, xung đột với các luật khác (Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu…) gây khó khăn cho việc thực hiện. VNREA kiến nghị cần phải sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với tình hình thực tế. Trong khi chờ sửa luật thì Chính phủ sửa một số quy định nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest cho biết, những vướng mắc của thị trường bất động sản nói chung và các các doanh nghiệp bất động sản nói riêng đa phần đều xuất phát từ những hạn chế liên quan đến hành lang pháp lý trong đó Luật Đất đai đóng vai trò trung tâm. Những ách tắc do hạn chế từ Luật Đất đai gây ra những cản trở rất lớn cho việc phát triển các dự án bất động sản.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng khẳng định: “Doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế chính sách".
Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, Luật Đất đai 2013 đang áp dụng ở thời điểm hiện tại có những khuyết điểm như: Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ trong quá trình triển khai, điểm yếu nhất là công tác thực thi pháp luật và quy định về các điều kiện, cơ chế thực thi pháp luật của hệ thống các văn bản dưới luật, thủ tục hành chính còn rườm rà, bất cập, trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn yếu.
Có thể khẳng định rằng sau nhiều năm ban hành sửa đổi liên tục, và bản mới nhất là Luật Đất đai 2013 đã có nhiều đóng góp quan trọng ổn định các mối quan hệ về đất đai và quản lý sử dụng đất đai. Nhưng qua thực tiễn, với nhu cầu phát triển của đất nước, so với yêu cầu hiện tại, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ không ít những yếu kém bất cập, ảnh hưởng đến doanh nghiệp, người dân và cả xã hội.
Tình trạng vi phạm chính sách, pháp luật về đất đai diễn ra khá phổ biến. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn diễn ra... Nhiều địa phương, đơn vị do lãnh đạo thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng, không đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không thực hiện nghiêm các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Nhiều nơi dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, còn để lãng phí, hiệu quả sử dụng thấp. Việc giao đất, cho thuê đất, kể cả những vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi chủ yếu theo phương thức chỉ định, có trường hợp định giá đất để tính thu nghĩa vụ chưa phù hợp, gây thất thu cho ngân sách. Cơ chế tạo quỹ đất để đấu giá chưa được quan tâm thực hiện…
“Nắng hạn chờ mưa”
Để giải quyết những vấn đề bất cập cùng nhiều khó khăn vướng mắc liên quan đến đất đai, Luật Đất đai 2013 vẫn đang được xem xét sửa đổi hoàn thiện. Tuy nhiên, các chuyên gia, luật sư nhận định, để hóa giải tất cả những vướng mắc hiện nay của Luật Đất đai là điều rất khó thành hiện thực, ngay cả việc vướng đâu gỡ đó cũng cả một vấn đề.
Dẫn chứng điều này có thể nhận thấy nhiều quy định bất cập trong Luật Đất đai đã dẫn đến hàng ngàn vụ khiếu kiện, nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản rút khỏi thị trường. Thậm chí, vì có quá nhiều bất cập trong Luật Đất đai nên rất khó xác định đâu là những vướng mắc cấp thiết nhất, cần sửa đổi đầu tiên, đâu là những bất cập cần điều chỉnh theo lộ trình. Chính vì vậy, những kiến nghị sửa đổi đã được nhắc đến rất nhiều nhưng để điều chỉnh được thì còn cả quá trình và quá trình này cũng đang tiếp tục kéo dài.
Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Nguyễn Văn Phúc cũng cho rằng, Luật Đất đai là luật được sửa nhiều nhất từ trước đến nay, từ năm 1987 đến nay sửa 6 - 7 lần. Sở dĩ sửa nhiều như vậy là bởi vấn đề cốt lõi trong của Luật là kinh tế, là tài chính đất đai chưa sửa được nên cứ vướng là buộc chúng ta phải sửa. Vì vậy, để khắc phục tình trạng “chạy theo” các luật cho phù hợp, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần sửa cái gốc đó là tài chính đất đai, từ đó hình thành một hệ thống quản trị đất đai tốt. Khi chúng ta có một hệ thống quản trị đất đai tốt thì nguồn lực của đất đai sẽ mang lại rất lớn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP.Invest chia sẻ: “Chúng tôi hiểu có những lý do cho việc lùi thời gian này khi Chính phủ và các bộ ngành cần có thời gian đề rà soát, cân nhắc khi Luật Đất đai có thể liên quan đến cả quyền sở hữu đất, thậm chí phải tính đến việc thay đổi cả một số điểm trong hiến pháp. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn rất mong muốn việc sửa Luật Đất đai được thông qua sớm ngày nào tốt ngày đó bởi hiện nó đang rất cấp thiết. Nếu trong năm 2020 Chính phủ tiếp tục phát huy, xử lý được những vấn đề đó thì sẽ giải quyết phần nào được những bức xúc cấp thiết cho các doanh nghiệp bất động sản.
Trong lúc dịch Covid-19 hiện nay, các hành lang pháp lý làm sao càng tháo gỡ, càng giảm đi các sự phức tạp thì càng tốt cho doanh nghiệp. Bởi nếu doanh nghiệp bất động sản duy trì được sự phát triển sẽ kéo lên nhiều ngành kinh tế khác và giúp giữ được nhịp độ tăng trưởng của cả nền kinh tế quốc dân”.
Đại biểu Quốc hội Nguyễn Tiến Sinh (Hòa Bình) cũng chia sẻ với báo chí, nếu dự án Luật này không được đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021 đồng nghĩa với việc sớm nhất cũng chỉ được đưa vào Chương trình năm 2022. Với tiến độ xây dựng dự án Luật như vậy, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai sớm nhất cũng phải đến năm 2023 mới có hiệu lực, và kéo theo đó có thể đến cuối nhiệm kỳ Quốc hội Khóa XV mới ban hành hết các văn bản hướng dẫn thi hành.
“Với tiến độ xây dựng, ban hành luật, văn bản hướng dẫn thực hiện như vậy, các vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai hiện hành có thể đến hết nhiệm kỳ sau mới được khắc phục hoàn toàn”, ông Nguyễn Tiến Sinh lưu ý.
Ông Nguyễn Tiến Sinh chỉ rõ, nếu pháp luật về sử dụng nguồn lực phát triển của đất nước không được sửa đổi, e rằng một số luật liên quan như Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, Luật Đầu tư công… sẽ khó triển khai thi hành. Trong khi đó, tình trạng nhiều "đại gia" bất động sản hình thành, tập trung tiền của, lợi ích, tài nguyên vào một nhóm người, và ngược lại làm kiệt quệ một bộ phận người dân khác, bắt nguồn từ kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành.
“Chủ trương đã có, đòi hỏi của thực tiễn rất gắt gao mà vẫn bàn lùi sẽ khiến chúng ta lỡ nhịp trong phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn tiếp theo”, ông Nguyễn Tiến Sinh nhấn mạnh.
Như vậy, hơn lúc nào hết, sửa đổi gấp Luật Đất đai 2013 là nội dung cần thiết và cấp bách. Việc sửa đổi cũng cần công khai hóa trên cơ sở tiếp nhận ý kiến chuyên gia, người dân, doanh nghiệp để Luật có thể đi vào thực tiễn đạt hiệu quả cao nhất trong quản lý và sử dụng tài nguyên đất.
