PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: “Sức khoẻ” doanh nghiệp bất động sản du lịch vẫn còn “yếu”

“Gam màu xám” bao phủ thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong hơn một năm qua khi liên tiếp không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Cùng với đó, tính thanh khoản yếu cũng khiến cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đối mặt với lượng lớn hàng tồn kho.

Trước những khó khăn của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng và ngành du lịch nói chung, hàng loạt các chính sách mới được Chính phủ ban hành nhằm gỡ khó cho thị trường cũng đang dần “ngấm” và có những tác động tích cực. Dù vậy, vẫn còn nhiều thách thức bủa vây các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy chưa hồi phục như thời hoàng kim nhưng ngành du lịch, nghỉ dưỡng vẫn luôn là một trong những ngành mũi nhọn của nền kinh tế Việt Nam. Và phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn luôn được các nhà đầu tư “săn đón” và đặt nhiều kỳ vọng. 

Để có góc nhìn rõ hơn về thực trạng sức khoẻ của doanh nghiệp phát triển và khai thác, vận hành bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng như sự hồi phục của ngành du lịch Việt Nam sau đại dịch Covid-19, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trò chuyện với PGS. TS. Phạm Trương Hoàng, Trưởng Khoa Du lịch & Khách sạn, Trường Đại học Kinh tế quốc dân. 

PV: Ông đánh giá ra sao về tốc độ và thực trạng hồi phục của ngành du lịch Việt Nam hiện nay?

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Theo tôi, ngành du lịch Việt Nam đang bắt đầu có tốc độ phục hồi nhanh và rõ rệt hơn. Nhất là sang năm 2023, lượng khách du lịch quốc tế đang phục hồi nhanh. Còn đối với khách nội địa thì vẫn giữ được mức độ tăng trưởng so với giai đoạn phục hồi sau đại dịch Covid-19. Tuy vậy cần lưu ý ra tổng thu từ khách du lịch năm 2022 mới chỉ bằng 66% năm 2019 trước đại dịch.

Bên cạnh tốc độ tăng trưởng về lượng khách thì chúng ta cũng cần phải chú ý tới tốc độ tăng trưởng về doanh thu và thời gian khách du lịch lưu trú. Có một số dấu hiệu cho thấy rằng, sự ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 hiện đang kéo dài hơn, tác động mạnh hơn tới khả năng chi tiêu, từ đó tác động tới thời gian lưu trú của khách du lịch. Có những điểm du lịch lớn, mặc dù lượng khách tăng so với năm 2022 nhưng doanh thu từ du lịch giảm 20 - 25% do chi tiêu khách du lịch giảm trong đó có cả lưu trú.

PV: Trong làn sóng đón đầu khách du lịch quốc tế, ông đánh giá như thế nào về mức độ sẵn sàng của du lịch Việt Nam, nhất là hạ tầng du lịch, sản phẩm du lịch?

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Không chỉ riêng thời điểm sau đại dịch Covid-19 mà trước đại dịch thì Việt Nam đã cố gắng để đáp ứng nhu cầu khách du lịch quốc tế tới Việt Nam với những giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ. Sau Covid-19, việc đón đầu khách du lịch có nhiều khó khăn bởi phải đổi mặt với mức độ cạnh tranh gay gắt.

Thực tế, hạ tầng du lịch đã sẵn sàng để đón khách quốc tế quay lại với lượng khách trước Covid-19, thậm chí là còn hơn. Nhưng Việt Nam phải tạo ra một sức cạnh tranh mạnh mẽ hơn nữa trước những đối thủ cạnh tranh quốc tế, cần một sự chuẩn bị kỹ càng để bước vào một cuộc cạnh tranh mới. Các quốc gia khác trong khu vực và trên thế giới đã bước vào cuộc cạnh tranh mới, thu hút mạnh dòng khách du lịch sau Covid và Việt Nam cũng đang nhanh chóng để tham gia vào “đường đua” này.

Có thể thấy, các yếu tố về mặt hạ tầng, cơ sở lưu trú, cơ sở vật chất kỹ thuật… cần phải được chuẩn bị một cách đầy đủ, chuyên nghiệp và nhất là để tạo ra những sản phẩm du lịch đa dạng, có chất lượng tốt, với mức giá phù hợp, đáp ứng được nhu cầu của du khách. Đây cũng chính là những điều kiện để du lịch Việt Nam có thể cạnh tranh với du lịch khu vực và quốc tế.

Thực tế hiện nay, không chỉ riêng khách quốc tế mà khách nội địa cũng đang dành sự quan tâm lớn đến chất lượng cơ sở lưu trú. Tuỳ vào mức chi tiêu mà mỗi khách du lịch sẽ chọn cho mình sơ sở lưu trú phù hợp. Đối với khách hàng cao cấp thì họ sẽ yêu cầu mức chất lượng ở mức cao hơn. Đây cũng chính là sự phân hóa về chủng loại, chất lượng của sản phẩm.

PV: Xin ông  phân tích thêm về “sức khỏe” của các doanh nghiệp du lịch, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản du lịch sau tác động của đại dịch và những khó khăn vẫn còn kéo dài cho đến nay?

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Chúng ta có thể hình dung rằng, nếu trước đây, Việt Nam đón trên 18 triệu lượt khách quốc tế và 85 triệu lượt khách nội địa thì hiện tại, lượt khách nội địa đang tăng nhưng lượt khách quốc tế lại thấp hơn hẳn. Chỉ có số lượng bằng 1/4 khách nội địa nhưng doanh thu từ hai đối tượng khách này không khác là mấy. Lượng khách du lịch quốc tế giảm sâu dẫn tới số lượng phòng tại các sơ sở lưu trú dư thừa nhiều. Bên cạnh đó, thời gian lưu trú cũng đang có nguy cơ sụt giảm do chi tiêu khách du lịch giảm. Trong khi đó, bất động sản du lịch lại tiếp tục được hoàn thiện xây dựng và tung vào thị trường.

Những sức ép này đã dẫn tới thực trạng dư thừa nguồn cung phòng tại các cơ sở lưu trú trở nên trầm trọng hơn. Điều quan trọng là thực trạng này đã kéo dài suốt hơn 2 - 3 năm qua, làm kiệt quệ không ít các cá nhân tổ chức kinh doanh lưu trú. Chính vì vậy, khi nói tới sức khoẻ của doanh nghiệp bất động sản du lịch thì có thể thấy một bộ phận doanh nghiệp còn đang yếu, trong khi khả năng phục hồi cũng đang ở mức hạn chế. 

PV: Thực tế hiện nay, có hơn 24.000 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành. Thực trạng này đã phản ánh điều gì và nguyên nhân do đâu, thưa ông?  

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Nhìn vào con số 24.000 sản phẩm đã cho thấy lượng dư thừa, chênh lệch về cung - cầu sẽ lớn hơn nữa. Do thị trường du lịch chưa được phục hồi nên dư thừa cung là điều dễ hiểu. Việc dư thừa cơ sở lưu trú du lịch khi đưa vào vận hành các cơ sở lưu trú mới dẫn tới hai vấn đề. Một là các cơ sở lưu trú mới đưa vào hoạt động sẽ có ít hoặc thậm chí là không có khách. Hai là sẽ khiến các các cơ sở lưu trú khác bị giảm công suất khai thác. 

Nhưng nhìn ở góc độ khác của một nghiên cứu, tôi cho rằng Việt Nam đã khá thành công trong việc tăng trưởng, phát triển cơ sở lưu trú du lịch trong giai đoạn những năm 2010 - 2019. Có những thời điểm, chỉ trong một thời gian ngắn, lượng khách du lịch quốc tế tăng lên gấp đôi. Nếu không có sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì khó có thể đáp ứng được lượng lớn nhu cầu của khách hàng tăng lên một cách nhanh chóng như vậy. Hiện nay, chúng ta có đa dạng loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khác nhau như: Căn hộ khách sạn condotel, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, biệt thự nghỉ dưỡng trên đồi… 

Nhưng đại dịch Covid-19 ảnh hưởng lâu hơn so với dự đoán của chúng ta. Ở kịch bản lạc quan, khách du lịch sẽ nhanh chóng vượt qua các e ngại về an toàn để đi du lịch. Nhưng thật đáng tiếc là đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế, lan rộng trên phạm vi toàn cầu và làm giảm nhu cầu du lịch một cách rõ rệt. Một khi sức khoẻ của nền kinh tế yếu đi thì nhu cầu về vui chơi, giải trí, du lịch của con người cũng sụt giảm. Bên cạnh đó, xung đột địa - chính trị trên thế giới cũng là một trong những nguyên nhân mới, tác động mạnh tới nền kinh tế toàn cầu. Các nhà đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng cần tính toán để có những bước đi phù hợp trong một vài năm tới.

PV: Tình trạng này sẽ gây ra những hệ luỵ gì với thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thưa ông?

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Thực trạng của việc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tồn kho, việc trì hoãn đưa các sản phẩm bất động sản du lịch ra thị trường và dư thừa nguồn cung sẽ khiến cho các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Khi doanh nghiệp không bán được sản phẩm sẽ gây tồn đọng lượng vốn lớn. “Sức khoẻ” doanh nghiệp đã yếu nay lại càng yếu hơn.

Có thể thấy, những hậu quả của đại dịch đang dần được khắc phục, thị trường du lịch đang phục hồi nhanh và bất động sản du lịch đang có dấu hiệu ấm lên, dần cải thiện. Nhưng tốc độ tăng trưởng du lịch vẫn chưa được như chúng ta kỳ vọng và còn cần nhiều thời gian hơn để du lịch có thể phục hồi hoàn toàn.

PV: Giải pháp nào để các sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói chung và đặc biệt là sản phẩm thấp tầng không bị “bơ vơ”?

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Rất khó để đưa ra lời giải nhanh chóng cho bài toán này vì đây là vấn đề của thị trường. Về nguyên tắc, dư thừa nguồn cung sẽ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư không “mặn mà” đầu tư vào những dự án mới hoặc họ sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng sang một lĩnh vực khác. Giải quyết bài toán về nguồn cung các cơ sở lưu trú không dễ trong thời gian ngắn. Để xây dựng một cơ sở lưu trú, trang bị cơ sở vật chất, chuẩn bị cho hoạt động vận hành đã tốn rất nhiều nguồn lực. Nếu chúng ta dừng thi công, dừng hoạt động hay chuyển đổi mục đích sẽ gây lãng phí. Bên cạnh đó, còn là những vấn đề lớn hơn liên quan đến pháp lý của dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. 

Một giải pháp khác là tiếp cận từ phía cầu. Chúng ta cần phải thúc đẩy cầu du lịch, kể cả cầu trong nước và cả quốc tế.

Theo tôi, việc kích hoạt được môi trường và hoạt động du lịch Việt Nam sôi động trở lại rất cần thiết. Cần thúc đẩy và khơi thông nhiều hơn nhu cầu du lịch trong và ngoài nước. Theo nguyên tắc thị trường, khi cung dư thừa thì giá sẽ giảm, kích thích cầu du lịch tăng lên. Thị trường khi đó sẽ có sự điều tiết nhất định, phân phối rộng hơn cho các doanh nghiệp và số lượng doanh nghiệp đổ vỡ sẽ ít hơn.

Một việc chúng ta có thể thực hiện ngay, dù trong ngắn hạn, là thúc đẩy lượng du khách quay trở lại bằng những chính sách giảm giá, khuyến mãi. Ví dụ, nếu một du khách chỉ có thể chi trả tại cơ sở lưu trú 4 sao thì nay nhờ những chính sách kích cầu từ phía các khu du lịch, họ có thể được lưu trú tại cơ sở 5 sao. Rõ ràng, khách hàng sẽ cảm thấy hào hứng và cho đó là cơ hội tốt để họ có thể sử dụng dịch vụ chất lượng cao hơn với mức giá hợp lý.  

Ngoài ra, có thể cân nhắc giải pháp hỗ trợ chính sách cho doanh nghiệp ở mức độ nhất định, như giảm thuế, giảm lãi suất, giãn, hoãn nợ… Đó là những việc chúng ta có thể làm ngay để “cứu” những doanh nghiệp đang có nguy cơ đổ vỡ cũng như khôi phục sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam. Chúng ta có thể kỳ vọng rằng, trong khoảng vài tháng tới, lượng khách quốc tế sẽ tăng lên, ngành du lịch Việt Nam sẽ phục hồi và phát triển nhanh.

PV: Ông đánh giá ra sao về các đơn vị chuyên nghiệp khai thác, vận hành bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở Việt Nam? 

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Có thể hiểu, với mỗi khu du lịch hay cơ sở lưu trú thì đơn vị khai thác, vận hành có vai trò rất quan trọng. Họ thực hiện việc vận hành, kinh doanh để thu lợi nhuận, thông qua việc đem lại sự hài lòng cùng những dịch vụ chất lượng tốt nhất cho khách hàng. 

Có thể thấy những tập đoàn, chuỗi khách sạn quốc tế lớn có năng lực, có kinh nghiệm, công nghệ để quản lý, vận hành khách sạn một cách bài bản và rất có hiệu quả. Chính vì vậy, hiện nay, phần lớn các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng lớn tại Việt Nam đều do các tập đoàn nước ngoài vận hành. Có lẽ các đơn vị vận hành nội địa chưa thể bắt kịp với những công nghệ quản lý quốc tế chuyên nghiệp. Lựa chọn đơn vị kinh doanh, quản lý là một bài toán kinh tế mà chủ đầu tư cần tính toán và đưa ra quyết định đúng đắn.

Trong tương lai, các đơn vị Việt Nam có thể học tập những công nghệ, hệ thống kinh doanh quản lý khách sạn từ các đơn vị quốc tế. Chúng ta cũng đang cố gắng tiếp cận để từng bước phát triển các công nghệ quản lý khách sạn này.

“Sân chơi” cho doanh nghiệp Việt Nam còn rất rộng dù cạnh tranh đang ngày càng gay gắt. Do đó, cần có những lời giải phù hợp cho bài toán quản lý khách sạn của Việt Nam để mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. 

Trong tương lai, các đơn vị Việt Nam có thể học tập những công nghệ, hệ thống kinh doanh quản lý khách sạn từ các đơn vị quốc tế.

PV: Chúng ta đã có những doanh nghiệp lớn tiên phong trong việc thực hiện khát vọng phát triển cơ sở lưu trú chất lượng, phát triển hạ tầng để nâng tầm du lịch Việt Nam. Để thực hiện được khát vọng đó, họ đang phải đối diện với những rào cản nào, thưa ông?

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Có rất nhiều khó khăn, rào cản đối với doanh nghiệp phát triển cơ sở lưu trú du lịch, nghỉ dưỡng của Việt Nam, như năng lực quản lý, phát triển thị trường, hoàn thiện sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, tính hiệu quả trong hoạt động kinh doanh, tìm hiểu khách hàng, mang tới cho khách hàng trải nghiệm tốt nhất…

Bên cạnh đó, có những khó khăn nhất định thuộc về mặt pháp lý đối với dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Thời gian qua, Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước cũng đã vào cuộc quyết liệt để tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Khi Chính phủ thành lập những tổ công tác để tháo gỡ, có thể thấy, những khó khăn, vướng mắc chủ yếu mang tính chất đặc thù, riêng biệt đối với từng dự án, từng nhà đầu tư.

Cùng với đó, mỗi địa phương nơi có các dự án bất động sản nghỉ dưỡng được phát triển nên tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp phát triển dự án. Thực tế hiện nay, từ những chỉ đạo quyết liệt, sát sao của Chính phủ, các địa phương cũng đã nhìn nhận ra những vướng mắc từ cơ chế chính sách và tập trung tháo gỡ cho từng dự án bất động sản. 

Dưới góc nhìn của một người đào tạo, nghiên cứu đối với các đơn vị khai thác bất động sản, vận hành, kinh doanh dịch vụ lưu trú, tôi cho rằng, rào cản lớn nhất hiện nay là con người.

Một số nhà đầu tư kinh doanh lưu trú du lịch, nghỉ dưỡng tại Việt Nam có trao đổi với chúng tôi rằng, hiện nay, có được một tổng giám đốc (General Manager - GM) cho khách sạn 5 sao là người Việt Nam là điều rất khó. Vị trí đó thường sẽ phải thuê người nước ngoài. Vì tổng giám đốc được ví như “đầu tàu” dẫn dắt toàn bộ hệ thống quản lý, một công việc không phải dễ dàng với một khách sạn hạng sang, có quy mô lớn.

PV: Để làm tốt hơn vai trò của mình, theo ông, các nhà phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cần chú trọng điều gì trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn?

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Hiện nay, thị trường đang tồn tại nhiều khó khăn và khá “chật hẹp” đối với nhiều doanh nghiệp. Có những bài toán riêng dành cho từng doanh nghiệp. Sẽ có doanh nghiệp đặt mục tiêu chỉ để “tồn tại”, có những doanh nghiệp có năng lực, lợi thế hơn thì họ hướng đến mục tiêu khai thác những thị trường mới...

Rất khó để đưa ra một lời giải chung cho tất cả các doanh nghiệp vì đây là giai đoạn mà mỗi doanh nghiệp cần nhìn nhận, đánh giá lại năng lực, sức khoẻ của mình; đồng thời, cần chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm để có hướng đi đúng đắn nhất. 

Tuy nhiên, những tín hiệu từ đầu năm 2023 đến nay cho thấy thị trường du lịch đang hồi phục và có những bước chuyển mình tích cực. Mặc dù không quá nhanh như kỳ vọng nhưng dường như mọi thứ đang dần tốt lên, các doanh nghiệp có thể chủ động hơn, tìm kiếm hướng đi riêng để khai thác thị trường, sản phẩm mới. Đây chính là cơ hội lớn dành cho những nhà đầu tư thông minh. 

PV: Các nhà phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có vai trò ra sao trong việc nâng cao chất lượng và khả năng cạnh tranh của du lịch Việt Nam?

PGS. TS. Phạm Trương Hoàng: Có thể nói rằng, các nhà phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có vai trò rất quan trọng trong ngành du lịch Việt Nam. Các cơ sở lưu trú là một cấu phần không thể thiếu trong chuỗi vận hành du lịch. Khách du lịch dành sự quan tâm rất lớn đến chất lượng của các khách sạn, các khu nghỉ dưỡng nơi họ đến.

Thực tế, có không ít những thời điểm ngành du lịch Việt Nam bị cản trở bởi hệ thống lưu trú phát triển không kịp theo tiến độ phát triển của du lịch. Đó là điều bình thường đối với sự biến động của thị trường khi có lúc cung vượt quá cầu và ngược lại, cầu vượt quá cung. 

Sau tất cả, sự trồi sụt của thị trường càng khẳng định vai trò của các doanh nghiệp bất động sản nói chung và doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng nói riêng trong sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!