PGS. TS. Trần Đình Thiên: Hải Phòng đứng trước “siêu cơ hội” phát triển bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước một chu kỳ phát triển với yêu cầu cao hơn về chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng nhà đầu tư. Lợi thế về quỹ đất và giá thuê không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức hút của một khu công nghiệp.

Các dự án khu công nghiệp thế hệ mới ngày càng phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí về năng lượng, logistics, hạ tầng số, môi trường, nhân lực và khả năng kết nối với chuỗi cung ứng. Đây cũng là những yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới.

Tại hội thảo "Khơi dòng tài chính bất động sản khu công nghiệp: Đón sóng đầu tư trong kỷ nguyên tăng trưởng mới", các chuyên gia cũng đưa ra nhận định, giá trị của bất động sản khu công nghiệp đang dần chuyển từ diện tích đất sang khả năng hình thành một hệ sinh thái sản xuất có năng suất và sức cạnh tranh cao.

Khu công nghiệp thế hệ mới không thể chỉ dừng ở các tiêu chuẩn xanh hay hạ tầng số mà cần chuyển hóa những yếu tố này thành hiệu quả kinh tế, năng lực cạnh tranh và sức hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Như vậy, bài toán đặt ra không chỉ là huy động đủ vốn cho một dự án khu công nghiệp, mà còn là xây dựng cấu trúc tài chính phù hợp với đặc thù đầu tư dài hạn, đồng thời tạo điều kiện để các nguồn vốn ngân hàng, trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn quốc tế và tài chính xanh cùng tham gia.

Hải Phòng đứng trước "siêu cơ hội" phát triển bất động sản công nghiệp

Chia sẻ tại hội thảo về tiềm năng cũng như những "nút thắt" cần được tháo gỡ để thành phố Hải Phòng biến bất động sản công nghiệp và khu công nghiệp trở thành lợi thế đặc biệt, PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, Hải Phòng đang đứng trước một không gian phát triển đặc biệt thuận lợi. 

Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự trở thành lợi thế khi thành phố giải được bài toán đồng bộ giữa quy hoạch, hạ tầng, sản xuất, logistics, đô thị và nhà ở.

PGS. TS. Trần Đình Thiên đánh giá, Hải Phòng đã tạo được một nền tảng rất đáng chú ý khi duy trì tốc độ tăng trưởng ở mức cao trong nhiều năm, có thời điểm đạt trên 10%. Sáu tháng đầu năm 2026, GRDP của Hải Phòng tăng 11,33% so với cùng kỳ, đứng thứ ba cả nước; dòng vốn FDI tiếp tục ở mức cao. Trong đó, công nghiệp và cảng biển đã trở thành động lực chính.

Hải Phòng cũng sở hữu hệ thống cảng biển có quy mô lớn, trong đó Cát Bi, Lạch Huyện và khu kinh tế ven biển phía Nam đang mở ra những dư địa phát triển mới. Đặc biệt, sau khi hợp nhất với Hải Dương, quy mô không gian kinh tế của Hải Phòng được mở rộng đáng kể.

PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng, Hải Phòng đang có một lợi thế rất lớn về quy hoạch. Thành phố đã chủ động điều chỉnh và mở rộng quy hoạch để đón đầu không gian phát triển mới. Điều này đặc biệt quan trọng khi Hải Phòng hướng tới những mô hình phát triển mới như khu thương mại tự do.

PGS. TS. Trần Đình Thiên chia sẻ, khi Hải Phòng có quy mô kinh tế lớn hơn, vai trò của thành phố đối với tăng trưởng chung của cả nước cũng lớn hơn. Hải Phòng phát triển tốt bao nhiêu thì đóng góp cho nền kinh tế quốc gia lớn bấy nhiêu. Vì vậy, thành phố cần được trao thêm không gian để phát triển, nhưng đồng thời cũng phải nâng cao năng lực thực hiện để tận dụng được những cơ hội đang mở ra.

Chia sẻ thêm về sự khác biệt về cấu trúc kinh tế giữa khu vực phía Đông và phía Tây Hải Phòng mới, PGS. TS. Trần Đình Thiên cho biết, trong khi khu vực phía Đông có thế mạnh về cảng biển, logistics và các ngành công nghiệp, phía Tây Hải Phòng lại có nền tảng sản xuất công nghiệp đáng kể.

Sự phân bố lao động cũng cho thấy sự khác biệt này khi phía Đông có khoảng 53.305 lao động trong lĩnh vực vận tải, kho bãi còn phía Tây có 9.941 lao động. Ở chiều ngược lại, tỷ lệ lao động trong doanh nghiệp FDI ở phía Tây là 55,8%, so với 46,1% ở phía Đông.

Theo PGS. TS. Trần Đình Thiên, giữa phía Đông và Tây Hải Phòng không nên được nhìn như sự phân cực, mà là cơ hội để hai khu vực bổ trợ cho nhau. Khi quy hoạch được tổ chức tốt, chuỗi sản xuất – nhà cung ứng – cảng – logistics – đô thị có thể được kết nối thành một hệ sinh thái thống nhất.

Tháo gỡ điểm nghẽn trong phát triển bất động sản công nghiệp Hải Phòng

Với tiềm năng và lợi thế đặc biệt về bất động sản công nghiệp, vậy Hải Phòng cần thay đổi cách tiếp cận và mô hình phát triển như thế nào để hình thành hệ sinh thái công nghiệp phù hợp với định hướng phát triển của Hải Phòng.

PGS. TS. Trần Đình Thiên nhận định, từ góc độ bất động sản công nghiệp, sự khác biệt về cơ cấu sản xuất cũng đòi hỏi sản phẩm phải được thiết kế phù hợp hơn với từng nhóm doanh nghiệp. Những ngành sử dụng nhiều lao động cần mặt bằng đủ lớn, nhà xưởng phù hợp, chi phí vận hành hợp lý và đặc biệt là khả năng tiếp cận nhà ở cho người lao động. Trong khi đó, các ngành điện tử, máy móc, phương tiện lại quan tâm nhiều hơn đến điện, hạ tầng kỹ thuật, logistics và các dịch vụ chuyên môn.

Vì vậy, không thể chỉ nhìn bất động sản công nghiệp từ câu chuyện "có bao nhiêu hecta đất" mà quan trọng hơn là khu đất đó phục vụ ngành gì, doanh nghiệp nào, nằm trong chuỗi sản xuất nào và có thể tạo ra giá trị gia tăng đến đâu.

Khi đặt vấn đề phát triển khu công nghiệp tại Hải Phòng, PGS. TS. Trần Đình Thiên cho rằng, đây không chỉ là câu chuyện về quỹ đất hay mặt bằng sản xuất, mà phải hướng tới một mô hình khu công nghiệp mới, đặc biệt trong bối cảnh yêu cầu về thuế, tiêu chuẩn xanh và hạ tầng đang thay đổi rất nhanh.

Theo đó, cách tiếp cận đối với khu công nghiệp cũng cần được đổi mới, từ quy hoạch, tổ chức không gian đến phân định rõ chức năng và yêu cầu về hạ tầng. Hải Phòng có nhiều lợi thế và đang đi đầu ở một số lĩnh vực, nhưng để phát huy được những lợi thế đó, thành phố cần có cách thức tổ chức phát triển phù hợp hơn với yêu cầu của giai đoạn mới.

Nhìn cụ thể hơn, những yêu cầu thực tế đang đặt ra cũng đòi hỏi phải thay đổi một số cơ chế, chính sách và thẩm quyền để tạo dư địa phát triển. Đây là vấn đề không chỉ riêng Hải Phòng mà nhiều địa phương lớn như Hà Nội, TP.HCM cũng đang phải đối mặt.

Theo chuyên gia này, bước sang giai đoạn mới, Hải Phòng còn đứng trước một bài toán lớn hơn khi quy mô cảng biển, khu công nghiệp và đô thị cùng được mở rộng. Mục tiêu đến năm 2030 là 380 triệu tấn hàng hóa qua cảng, quy hoạch tối thiểu 82 khu công nghiệp và hoàn thành khoảng 32.900 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026-2030.

Điều này đặt ra yêu cầu không chỉ mở rộng khu công nghiệp mà phải đồng thời phát triển nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội. Đây là một trong những yếu tố quyết định khả năng thu hút và giữ chân lao động, qua đó ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Một điểm nghẽn nữa được PGS. TS. Trần Đình Thiên đề cập nằm ở vấn đề pháp lý. Cụ thể, pháp lý chưa hoàn tất thì dự án chưa thể triển khai; hạ tầng chưa sẵn sàng thì không thể bàn giao; nhà máy chưa đi vào sản xuất thì logistics và dịch vụ chưa thể phát huy; nhà ở không theo kịp thì doanh nghiệp lại gặp khó về lao động.

Do đó, ông đề xuất Hải Phòng cần lúc này không chỉ là thêm các dự án,mà là tính đồng bộ của cả hệ thống. Quy hoạch phải đi cùng pháp lý; pháp lý phải đi cùng hạ tầng; hạ tầng phải đi cùng sản xuất; sản xuất phải kết nối với logistics và nhà ở.

Trong bối cảnh đó, PGS. TS. Trần Đình Thiên đánh giá Hải Phòng đang đứng trước một cơ hội rất lớn. Khi khu vực Bắc Bộ ngày càng tập trung các nguồn lực phát triển vào Hải Phòng, thành phố có điều kiện để trở thành một cực tăng trưởng quan trọng của khu vực. Tuy nhiên, cơ hội càng lớn thì yêu cầu về năng lực thực hiện càng cao.

Hải Phòng cần bảo đảm các yếu tố phát triển đồng nhịp vì chỉ khi toàn bộ hệ thống cùng vận hành, lợi thế về cảng biển, công nghiệp, logistics, đô thị và không gian mới thực sự chuyển hóa thành sức mạnh kinh tế.