Cơ hội nhiều hơn thách thức
Tại Diễn đàn Mùa Thu lần thứ nhất với chủ đề “Dự báo thời điểm phục hồi thị trường bất động sản và khuyến nghị đầu tư”, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) khẳng định, thị trường bất động sản hiện nay đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức. Trong đó, cơ hội lớn nhất là Việt Nam đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, cùng với đó, mối quan hệ Việt - Mỹ đã được nâng cấp.
Theo PGS.TS. Trần Kim Chung, thị trường bất động sản không thể khó khăn hơn nữa mà chỉ tốt lên, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua.
Có cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã đi qua, thời điểm hiện tại là lúc thị trường bắt đầu ghi nhận các chuyển biến tích cực.
Ông Đính cho biết, từ đầu năm 2023 các từ khoá được truyền thông, doanh nghiệp, nhà đầu tư nói nhiều về thị trường bất động sản là “thiếu cung”, “giảm cầu”, “thiếu sự quan tâm của chính quyền địa phương”, “thiếu vốn”. Điều này chứng tỏ, sức khoẻ của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua rất suy yếu: từ quy mô, số lượng, nhận sự và cả tiềm lực tài chính.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, chuyên gia này cho rằng, với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, nguồn cung - cầu đã khởi sắc hơn, thị trường đang đón nhận các tín hiệu tốt hơn.
Cụ thể, quý I nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, gần như đứng im, chỉ có hơn 1.000 giao dịch thì sang quý II đã có sự chào bán trở lại, với khoảng 3.700 giao dịch thành công. Con số này tiếp tục tăng lên trong hai tháng đầu quý III với hơn 5.000 giao dịch thành công và 300 dự án trên toàn quốc ra hàng mở bán.
Có thể thấy, nếu quý I doanh nghiệp chưa sẵn sàng đưa hàng ra bán thì đến quý III do niềm tin có dấu hiệu tăng lên nên hiện tượng tăng cung ra thị trường xuất hiện nhiều hơn, giao dịch cũng tốt hơn.
“Từ quý III năm nay, thị trường đã có nhiều tín hiệu đáng mừng, tất nhiên so với thời điểm 2018 - 2019 thì vẫn còn xa, chỉ là con số vài nghìn so với vài chục nghìn lượt giao dịch trong quá khứ. Nhưng trong giai đoạn khó khăn như hiện nay, vài nghìn đã là một con số đáng khích lệ, động lực cho quý IV/2023 và quý I/2024 có cơ hội hồi phục thị trường bất động sản”, ông Đính nói.
Thị trường phục hồi phụ thuộc vào cải tiến pháp luật
Đánh giá thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tốt hơn và sẽ bắt đầu hồi phục từ cuối năm 2023, song TS. Nguyễn Văn Đính vẫn nhấn mạnh, dự báo này còn phụ thuộc rất lớn vào việc điều hành chính sách và thực thi chính sách của các cơ quan có thẩm quyền.
Theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thời gian tới Chính phủ cần đẩy nhanh hơn việc hoàn thiện các luật liên quan đến bất động sản, các cơ chế, chính sách. Trong quá trình chờ đợi các quy định pháp luật có hiệu lực, cần xem xét đẩy nhanh các nghị định, quy trình, thủ tục hành chính để hỗ trợ thủ tục đầu tư được nhanh chóng, giải quyết vướng mắc, thực sự tháo gỡ khó khăn cho các dự án mới để đưa nguồn cung ra thị trường.
“Nguồn cung dồi dào sẽ tăng giao dịch, tăng mua bán trên thị trường”, ông Đính nhấn mạnh.
Để “giải cứu” thị trường bất động sản, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, cần có sự vào cuộc quyết liệt của toàn hệ thống chính trị. Bởi vì ách tắc lớn nhất của thị trường bất động sản nằm ở quy hoạch và pháp luật. Trong đó, Việt Nam chưa định hình quy hoạch trong phát triển thị trường bất động sản.
Quy hoạch trong cơ chế bao cấp là pháp lệnh, nhưng trong cơ chế thị trường là định hướng. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam luôn quy định chi tiết, nhưng một nguyên tắc của pháp luật là điều chỉnh mô hình của hành vi chứ không điều chỉnh từng loại hành vi chi tiết.
Như vậy, cách xây dựng pháp luật hiện nay vừa thừa vừa thiếu, cách xây dựng quy hoạch chưa rõ ràng. Trong khi trên thế giới quy định rất rõ quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là quy hoạch chiến lược, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch vùng. Đến quy hoạch đô thị và nông thôn mới là quy hoạch chi tiết.
“Do đó, dự báo về thời điểm phục hồi thị trường bất động sản, tôi không dám trả lời vì nó phụ thuộc vào việc cải tiến pháp luật như thế nào. Còn nếu phục hồi nhưng vướng mắc của pháp luật chưa được giải quyết thì chu kỳ mới sẽ duy trì được bao lâu? Tôi cho rằng không được lâu dài. Và nếu thị trường lại đi xuống, tính ì của thị trường sẽ kéo dài, khi đó muốn kéo lên cũng sẽ rất khó”, GS. Đặng Hùng Võ bày tỏ.
Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Ngô Trí Long, khả năng hồi phục của thị trường bất động sản trong tương lai phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Yếu tố đầu tiên là nền kinh tế thế giới. Thứ hai là diễn biến kinh tế vĩ mô trong nước. Ngoài ra còn là việc điều hành chính sách, hoàn thiện chính sách liên quan đến thị trường bất động sản như thế nào.
“Kỳ vọng của nhà điều hành bao giờ cũng là nhanh chóng hồi phục thị trường nhưng để kỳ vọng thành hiện thực thì phụ thuộc rất lớn vào việc điều hành của Nhà nước như thế nào. Trong đó, có thể khắc phục được hai khó khăn lớn nhất là pháp lý và nguồn vốn hay không mới là điều quan trọng”, ông Long nói.
Theo vị chuyên gia, nói về thị trường bất động sản, không thể nói chung chung và việc nhận định thị trường bất động sản phải theo từng phân khúc, bởi mỗi phân khúc sẽ có những chuyển biến khác nhau.
Dự báo vẫn chỉ là dự báo. Có vai trò rất lớn đối với nền kinh tế nên bất cứ khó khăn nào của thị trường bất động sản đều ảnh hưởng đến nền kinh tế. Vì vậy, dự báo thị trường bất động sản phải đi vào dự báo từng phân khúc.
Đưa ra quan điểm cá nhân, ông Long kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi vào cuối quý IV/2023. Song những khó khăn không thể xử lý ngày một ngày hai nên phải đến quý IV năm sau mới phục hồi rõ nét./.
