Các báo cáo quý đầu năm 2016 của các công ty nghiên cứu đều cho thấy sự xoáy mạnh vào phân khúc căn hộ cao cấp với số lượng nguồn cung tăng dần. Theo ước tính, lượng căn hộ cao cấp được tiêu thụ hiện nay trên thị trường chiếm tới 39% toàn thị trường, so với mức 24% của năm 2013.
Ảnh minh họa
Theo báo cáo thị trường mới nhất của CBRE, trong quý III/2016, mặc dù nguồn cung có giảm nhẹ (17%) so với quý trước song lượng giao dịch trong quý lại tăng gần 32%, gần bằng lượng giao dịch cùng kỳ năm ngoái.
Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, trong bối cảnh nguồn cung ở các phân khúc trên thị trường ngày một gia tăng, người tiêu dùng có nhiều sự lựa chọn thì càng khắt khe hơn trong việc cân nhắc “chi tiền” cho một BĐS. Do đó các chuyên gia cho rằng, để đạt được thanh khoản cao, hiệu quả kinh doanh tốt cho các phân khúc, nhất là phân khúc cao cấp bởi hiện nay đang có sự lệch pha nghiêm trọng giữa phân khúc cao cấp và bình dân, các doanh nghiệp cần phải có hướng đi khác biệt, tạo nên các sản phẩm chất lượng, giá cả hợp túi tiền, đáp ứng được nhu cầu của người dân.
Có thể cũng vì đã dự đoán được tình hình dịch chuyển của thị trường trong thời gian tới cho nên những tháng gần đây, các nhà đầu tư và kinh doanh địa ốc đã rất sáng tạo trong việc định hướng chiến lược kinh doanh của mình. Đáng chú ý, những doanh nghiệp áp dụng “chiến lược” kinh doanh hiệu quả đa phần đều có dự án sở hữu thanh khoản tốt. Tại nhiều dự án hiện nay, nhiều chủ đầu tư cũng đang sử dụng các chiêu khuyến mãi hấp dẫn như tặng xe, tặng vàng, chuyến du lịch hấp dẫn hay các chính sách thanh toán hợp lý, chủ đầu tư cam kết với khách hàng cho vay vốn mua nhà với lãi suất ưu đãi...
Đơn cử như dự án River City của liên doanh Phát Đạt - An Gia Investment - Creed Group áp dụng chính sách thanh toán 30% cho đến khi nhận nhà, trong đó thanh toán đợt 1 là 15% (tương đương khoảng 225 triệu đồng), 15% còn lại được chia thành 3 đợt trong 9 tháng. Hàng loạt dự án của các ông lớn như Novaland, Phú Mỹ Hưng, Điền Phúc Thành, Capitaland, Keppel Land… cũng đưa ra phương thức thanh toán chỉ từ 1 - 2%/tháng.
Trong bối cảnh các sản phẩm căn hộ cao cấp được chào bán đồng loạt, các nhà đầu tư và kinh doanh địa ốc đã rất sáng tạo trong việc định hướng chiến lược kinh doanh của mình. Tại nhiều dự án hiện nay, nhiều chủ đầu tư cũng đang sử dụng các chiêu khuyến mãi hấp dẫn như tặng xe, tặng vàng hay chuyến du lịch hấp dẫn.... Thậm chí, các chủ đầu tư cam kết với khách hàng để cho vay vốn mua nhà với lãi suất ưu đãi.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc nhận định, lợi nhuận mà BĐS mang lại quả thực rất lớn nhưng trong bối cảnh hiện nay, thay hướng đến mục tiêu lợi nhuận cao, nhiều doanh nghiệp đang cắt giảm biên độ lợi nhuận về mức tối thiểu để tăng thanh khoản. Đây là sự thay đổi hợp lý và là bước đi bền vững để thích nghi với thị trường hiện tại.
Các chuyên gia BĐS cho rằng, trong thời gian tới, khi đại bộ phận người dân đang có nhu cầu về phân khúc nhà trung cấp, nhà cho người thu nhập thấp, chỉ những “ông lớn” thực sự mới đủ sức bước vào “cuộc chơi” phân khúc cao cấp. Các doanh nghiệp BĐS lớn, có thương hiệu uy tín là những đơn vị luôn có một định vị rõ ràng khách hàng đặc thù của dòng sản phẩm mà họ hướng đến. Chỉ có những “ông lớn” mới đủ tiềm lực tài chính để đảm bảo đứng vững trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động như hiện nay.
Cũng chỉ có những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, mới có thể đưa ra phương thức thanh toán 1 - 2%/tháng, mà vẫn đảm bảo tiến độ thi công. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không đảm bảo nguồn vốn tự có, phải vay ngân hàng thì dự án phải gánh thêm chi phí vốn và đẩy giá lên cao. Do đó, những doanh nghiệp hạn chế tối đa việc vay vốn và có quỹ đất rẻ sẽ là những doanh nghiệp có thể đưa ra mức giá tốt.
Thực tế, trên thị trường đã có nhiều doanh nghiệp chỉ sử dụng vốn tự có nhưng vẫn bán được sản phẩm với mức giá đảm bảo lợi nhuận. Ví dụ như một dự án gần khu Thủ Thiêm quận 2 mới đây được chào thị trường với mức giá chỉ từ 28 triệu/m2. Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ khu vực Thủ Thiêm đang giao động 40 - 60 triệu/m2 và khu vực An Phú khoảng 30 - 37 triệu/m2. Đây là mức giá thấp hơn nhiều so với những dự án có vị trí tương đương. Sở dĩ, chủ đầu tư lại đưa ra được giá mềm hơn hẳn đối thủ, chính là do dự án đã được gom đất sạch từ nhiều năm trước với giá “bèo”, và đến nay doanh nghiệp vẫn dùng vốn tự có, không tốn chi phí lãi vay.
