Một thời “lướt sóng, ăn chênh”
Đất nền xưa nay vẫn được coi là “gà đẻ trứng vàng”, vừa an toàn để giữ tiền, vừa dễ sinh lời của giới đầu tư bất động sản. Do đó, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao - hiểu theo khía cạnh đơn giản là hành động mua đi bán lại trong một khoảng thời gian ngắn để “ăn” chênh lệch giá hay còn gọi là “lướt sóng”.
Diễn biến giai đoạn đầu năm 2022 là minh chứng rõ nhất cho thực tế này. Tiếp nối những cơn sốt đất kéo dài và trải rộng trong năm 2021, những tháng đầu năm 2022 đã chứng kiến sự "thống trị" của đầu tư đất nền.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sốt đất xảy ra rầm rộ trên quy mô toàn quốc, tập trung ở hầu hết các tỉnh thành như: Hà Nội, Thanh Hóa, Hưng Yên, Hải Phòng, Lâm Đồng, Đồng Nai, Đà Nẵng, Phan Thiết… Đặc biệt, khi có thông tin quy hoạch, hiện tượng sốt đất càng diễn ra mạnh mẽ.
Đơn cử, tại tỉnh Khánh Hòa khi có thông tin quy hoạch sân bay và khu đô thị Cam Lâm thuộc huyện Cam Lâm, đội ngũ “cò” đất đã đổ bộ về đây làm cho giá đất ở một số xã gần khu đô thị mới tăng gấp từ 3 - 4 lần, được đăng tin rao bán công khai trên các mạng xã hội.
Tương tự, tỉnh Lâm Đồng cũng xảy ra sốt đất ở các huyện: Lâm Hà, Di Linh, Bảo Lâm, TP. Đà Lạt. Số liệu báo cáo từ Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng, nửa đầu năm 2022 lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tăng đột biến, toàn tỉnh có 12.467 lô đất nền giao dịch thành công, với tổng số tiền thu về hơn 11.911 tỷ đồng.
Hay như Quảng Bình, khi xuất hiện thông tin tỉnh sẽ triển khai dự án tuyến đường ven biển và cầu Nhật Lệ 3, qua địa bàn huyện: Quảng Trạch, Bố Trạch, Quảng Ninh, Lệ Thủy, thị xã Ba Đồn và TP. Đồng Hới, giá đất gần với dự án cũng tăng từ 2 - 3 lần, tình trạng này cũng xảy ra tương tự ở tỉnh Hà Tĩnh, Quảng Ngãi...
Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng đầu năm, cả nước có tới 200.000 giao dịch đất nền, cao gấp 4 lần lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ và lớn hơn tổng số giao dịch đất nền của cả năm 2021 cộng lại là 170.000 giao dịch.
Giống với đất nền, nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) cũng là phân khúc được giới đầu tư đánh giá cao khi “lướt sóng”. Vì vậy, đây là phân khúc có tính đầu cơ mạnh mẽ.
Cụ thể, trong 2 - 3 năm gần đây, mức giá của phân khúc này đã tăng lên gấp đôi, gấp ba, thậm chí những căn nhà dù bỏ không nhiều năm cũng tăng mạnh. Riêng từ hồi đầu năm 2022, thị trường miền Bắc đã đón nhận những “cơn sóng” rất lớn ở Hưng Yên, Thanh Hóa… khi các đại dự án của những tập đoàn địa ốc lớn nhất Việt Nam được mở bán chính thức. Cảnh tượng tranh bán, tranh mua tại các dự án này là điểm sáng nổi bật nhất của thị trường miền Bắc thời điểm đó.
Tại Hà Nội, giá liền kề, biệt thự một số khu đô thị trên địa bàn đã đạt đến mức giá dao động từ 75 - 300 triệu đồng/m2, tùy vị trí và giá trị khai thác của sản phẩm. Cụ thể, tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức) giá nhà liền kề, biệt thự giao động tư 75 - 130 triệu đồng/m2; khu đô thị Lideco (Hoài Đức), giá giao động từ 70 - 110 triệu đồng/m2; Khu đô thị Vân Canh giá biệt thự, liền kề tại mặt đường 17,5m có giá từ 70 - 110 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường 30m có giá từ 110 - 150 triệu đồng/m2; dự án liền kề, biệt thự tại Thanh Đàm (Hoàng Mai) có giá giao động từ 110 - 150 triệu đồng/m2; tại dự án The Manor Central Park giá giao động từ 200 - 430 triệu đồng/m2...
Nay “sóng gãy" đồng loạt "cắt lỗ”
Liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường khó khăn.
Sở dĩ các phân khúc này nóng lên, thanh khoản tăng vọt, giao dịch diễn ra sôi nổi hồi đầu năm là nhờ vào dòng tiền ồ ạt đổ vào, thổi giá. Đến khi thị trường ghi nhận nhiều yếu tố không mấy tích cực từ giữa năm, dòng tiền dần suy yếu, từ đó giá bán xảy ra hiện tượng rơi tự do về mức “giá trị thực”.
Báo cáo quý III/2022 của PropertyGuru đã cho thấy một bức tranh ảm đạm của thị trường đất nền phía Bắc khi giá đất và mức độ quan tâm của người tiêu dùng giảm mạnh so với quý trước.
Cụ thể, tại Hà Nội, giá đất nền và mức độ quan tâm ở huyện Quốc Oai giảm lần lượt 1% và 39%, ở huyện Thanh Trì giảm 9% và 24%, ở huyện Đông Anh giảm 1% và 8%, ở quận Long Biên giảm 10% và 21%... Các tỉnh lân cận Hà Nội cũng có giá đất nền suy giảm so với quý trước như: Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%...
Tại Đà Nẵng, khu vực Tây Bắc thành phố hiện ghi nhận sự sụt giảm rất mạnh của giá đất nền tại các khu Golden Hills, tái định cư Hòa Liên.
Diễn biến ảm đạm cũng xuất hiện tại khu vực miền Nam. Theo Báo cáo thị trường TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, từ quý III/2022, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu. Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2% - 4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.
Phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường khó khăn.
Không có gì khác biệt, phân khúc nhà ở thấp tầng giai đoạn hiện tại cũng chung kịch bản khi ghi nhận giá bán hạ nhiệt, thanh khoản giảm mạnh. Lượng tiêu thụ phân khúc ở mức thấp, chỉ đạt 47%, giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, thị trường thứ cấp kém sôi động.
Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP.HCM, căn nguyên của việc thị trường trầm lắng, làn sóng “cắt lỗ” diễn ra ồ ạt ở phân khúc đất nền hay nhà ở thấp tầng là do dòng tiền đầu cơ rút khỏi thị trường.
Sự phục hồi của nền kinh tế, khiến một lượng lớn vốn tư của nhà đầu tư trước đó đem đi đầu tư tài chính/bất động sản được rút về phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Song song với đó, việc tín dụng bị khóa ở mức 14% đã đẩy các ngân hàng vào cảnh “cạn room” sớm. Chủ trương siết chặt cho vay bất động sản càng đã khiến dòng vốn tài trợ cho việc “lướt sóng” thêm phần tắc nghẽn. Chưa kể, lãi suất liên tục tăng từ cuối tháng 9 là "cú đạp" tiếp theo vào thị trường đầu cơ. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mà không xoay vòng được vốn trước áp lực lãi suất tất yếu phải bán “cắt lỗ” để tháo chạy trước khi mọi thứ “đổ bể”.
Ngoài lý do tiền tệ, ông Nguyễn Quốc Bảo cho biết, nhiều ông lớn địa ốc bị rơi vào lao lý kéo theo các doanh nghiệp từng dẫn đầu thị trường bất động sản tụt dốc không phanh đã tác động rất lớn tới tâm lý nhà đầu tư. Không ít nhà đầu tư hoang mang, mất niềm tin vào thị trường địa ốc.
“Cùng với khủng hoảng tài chính là khủng hoảng niềm tin khiến không ít giới đầu tư rút tiền khỏi thị trường. Đặc biệt là giới đầu tư “lướt sóng” hay những nhà đầu tư còn non trẻ kinh nghiệm.
Với những nhà đầu tư còn tiếp tục tham gia thị trường thì sẽ “tỉnh táo” hơn trước rất nhiều. Họ không còn nhắm mắt mua theo đám đông mà luôn đòi hỏi sổ đỏ, xem xét cẩn trọng pháp lý của miếng đất, dự án đầu tư rồi mới xuống tiền. Giới cò đất không còn có thể “lùa gà” dễ dàng như xưa”, ông Bảo nói.
Cũng theo vị chuyên gia, thị trường giai đoạn này đang hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, còn những phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền và nhà liền kề, biệt thự sẽ bước vào quá trình thanh lọc. Vì vậy, hiện tượng “cắt lỗ” sẽ còn tiếp diễn đến hết năm 2022./.
