Phân lô, bán nền: Đừng vì “con sâu” mà hất đổ cả “nồi canh”

Hệ quả từ việc phân lô, tách thửa bán nền một cách tràn lan trên thị trường trong thời gian qua là không hề nhỏ. Đây là nguyên nhân dẫn đến thực trạng giá đất, giá bất động sản tăng lên chóng mặt; các cơn sốt, bong bóng bất động sản được hình thành. Giới đầu cơ ồ ạt gia nhập thị trường mua gom đất nông nghiệp, đất rừng để phân lô, tách thửa bán "ăn chênh". Thị trường bất động sản tại nhiều địa phương "quay cuồng" trong cơn sốt đất phân lô. Nguy cơ về sự phát triển mất ổn định và thiếu bền vững đang dần hiển hiện. 

Trước thực tế này, việc nhiều địa phương có động thái "siết", tạm dừng các hoạt động phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để rà soát lại. Nhiều chuyên gia đánh giá, đây là việc làm cần thiết tuy nhiên chỉ là giải pháp tạm thời. Trong khi đó, có ý kiến lại cho rằng, về lâu dài nên cấm phân lô, bán nền. Bởi điều đáng lo ngại là việc phân lô, bán nền chỉ mang lại hiệu quả ngắn hạn về kinh tế trước mắt còn về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội, làm cạn kiệt tài nguyên đất dành cho việc quy hoạch và phát triển. 

Liệu cấm hẳn phân lô, bán nền có phải là một giải pháp tốt để triệt tiêu các cơn sốt ảo trên thị trường và tình trạng gom hàng, đẩy giá hay chỉ mang tính chất “không quản được thì cấm”?

Thị trường nhiễu loạn, lỗi không nằm ở bản chất hình thức phân lô bán nền

Các chuyên gia cho rằng, hệ lụy của tình trạng phân lô, tách thửa bán nền một cách tràn lan diễn ra trong thời gian qua đối với thị trường bất động sản và công tác quy hoạch, quản lý đất đai của địa phương là không thể phủ nhận. Các cơn sốt của thị trường bất động sản cũng là sốt đất nền. Tuy nhiên, lỗi không nằm ở bản chất của hình thức phân lô, tách thửa hay loại hình đất nền mà cần được nhìn nhận trên nhiều góc độ. Bởi giống như các phân khúc khác, đất nền là một nhu cầu trong các hoạt động đầu tư, an cư, là kênh giữ tiền an toàn và là “hơi thở” của thị trường bất động sản. Và đã là nhu cầu thì khó có thể dùng mệnh lệnh hành chính cứng nhắc để điều tiết thị trường.

PGS. TS. Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cho rằng, phân lô, bán nền nói riêng và phân khúc đất nền nói chung là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản. Sẽ chẳng bao giờ chấm dứt được thực trạng phân lô bán nền khi thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại và không ngừng phát triển. 

“Nếu như hỏi bao giờ mới hết thực trạng phân lô bán nền thì xin thưa, chẳng bao giờ hết phân lô bán nền, còn thị trường bất động sản thì còn phân lô bán nền. Nhà nước không cho phân lô bán nền, địa phương không phân lô bán nền, thì dân họ tự phân lô bán nền”, PGS. TS. Trần Kim Chung đánh giá.

Có được mối quan hệ khăng khít đó là do tâm lý của người dân Việt Nam luôn muốn mua đất trước rồi mới xây nhà sau và gia đình nào cũng muốn sở hữu một ngôi nhà. Chính điều này cũng sẽ giúp cải trang bộ mặt từ nông thôn đến thành thị, tạo nên những kiến trúc hài hoà, đồng bộ song không kém phần đặc sắc.

PGS. TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cũng nhận định, bản chất của phân lô nếu tuân thủ quy hoạch sẽ giúp tăng thu ngân sách Nhà nước và là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị. Chúng ta có thể kiểm soát kiểu dáng, màu sắc, thống nhất cảnh quan thay vì chúng ta xây dựng những dự án nhà manh mún, từ đó có kiến trúc thống nhất, phù hợp và làm đẹp bộ mặt đô thị.

“Hơn hết, trước kia, chúng ta chỉ biết thiết kế bên ngoài mỗi căn hộ. Tuy nhiên, từ khi có phân lô bán nền, bên trong mỗi căn hộ cũng được thiết kế những theo cách riêng của mỗi gia đình, cá nhân tạo nên sự đồng bộ nhưng vẫn giữ được nét khác biệt”, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung cho biết.

Không đơn thuần chỉ là đáp ứng nhu cầu phổ biến của đa số người dân cũng như góp phần tạo nên kiến trúc đô thị khang trang, song vẫn giữ được nét riêng cho mỗi gia đình, phân lô, bán nền còn là giải pháp giúp huy động nguồn vốn hiệu quả cho các doanh nghiệp. Đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ nhằm có thêm năng lực tài chính phát triển dự án.

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định, vai trò của phân lô, bán nền là rất lớn, có tác động tích cực đến nhiều đối tượng, từ người dân, đến doanh nghiệp và cả Nhà nước. Người dân được quyền mua đất theo vị trí mà mình mong muốn để xây nhà, doanh nghiệp có vốn khởi điểm để triển khai dự án thay vì đợi xây xong nhà mới bán và thu hồi vốn, Nhà nước có nguồn thu từ thuế, có sự đồng bộ về quy hoạch, sự chỉnh trang về đô thị. Và việc phân lô bán nền này cũng là điều đang diễn ra phổ biến ở khắp các nước trên thế, đặc biệt là các nước phát triển.

Ở đâu cũng vậy, bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền, đó không phải là vấn đề lớn. TS. Nguyễn Trí Hiếu lấy ví dụ tại nước Mỹ, việc phân lô, cắt thửa sẽ do cơ quan quản lý đất đai phụ trách. Họ phân quỹ đất thành các vùng như phân lô thương mại, phân lô công nghiệp, phân lô bất động sản nghỉ dưỡng. Khi phân lô như thế, tất cả các lô đất đều rõ ràng về vị trí, mục đích sử dụng và chi tiết trên tất cả các bản đồ. Ở Mỹ quy định, phân lô nhà ở thì khu vực này chỉ chia tách các nhà xây ở mà không được xây nhà xưởng. Ngược lại, khu vực phân lô nhà xưởng chỉ được dành cho nhà xưởng. 

Đừng tư duy theo hướng “không quản được thì cấm”

Rõ ràng, vai trò của phân lô, bán nền một cách hợp lý là rất lớn. Sự xuất hiện của phân lô, bán nền là một điều hiển nhiên và phù hợp với quy luật phát triển của thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng. 

Với một vai trò quan trọng như vậy, nếu cấm hẳn phân lô, bán nền sẽ gây ra những hệ lụy gì đối với thị trường?

Chưa nói đến vấn đề cấm, khi các cơ quan địa phương siết chặt tình trạng phân lô bán nền kéo dài cũng đã có những ảnh hưởng nhất định, tác động đến thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, đó có thể là sự “khựng lại” của thị trường ở thời gian ngắn hạn và sự trầm lắng khi kéo dài. Bởi thực tế thị trường bất động sản trong năm 2021 có khoảng trên 60% giao dịch toàn thị trường ghi nhận chủ yếu ở phân khúc đất nền. Nên khi siết phân lô, bán nền, các giao dịch sẽ trở nên hạn chế. 

Như đã phân tích, việc phân lô, bán nền hợp lý, dựa trên quy hoạch sẽ đem lại lợi ích cho nhiều bên tham gia. Vì vậy, khi cấm hoạt động này, mọi đối tượng liên quan sẽ chịu ảnh hưởng không nhỏ.

Về phía doanh nghiệp, cấm phân lô, bán nền sẽ khiến hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc rơi vào thế khó. Do các doanh nghiệp Việt Nam hầu hết là doanh nghiệp vừa và nhỏ, rất ít các doanh nghiệp lớn có đủ kinh phí, nguồn vốn để hoạt động kinh doanh nên cần huy động vốn của các nhà đầu tư thông qua sản phẩm đất nền phân lô. Nên nếu cấm phân lô, bán nền thì doanh nghiệp khó có thể huy động được số vốn hàng nghìn tỷ đồng cho những dự án lớn từ 20 - 30ha. Trong khi đó, ngân hàng lại siết chặt tín dụng, việc vay vốn cũng khó khăn, kể cả khi thế chấp cũng chỉ vay được 60 - 70% vốn thực hiện dự án. 

Về phía nhà đầu tư, những người mua sản phẩm bất động sản cũng sẽ gặp khó. Vì người mua chỉ đủ tiền mua được đất trong khu hạ tầng được hoàn thiện, có đủ giấy tờ pháp lý sở hữu chứ khó có thể mua được cả một ngôi nhà. Nếu mua được cả một ngôi nhà, số lượng cũng chiếm tỷ lệ rất ít.

Về phía chính quyền địa phương, Nhà nước, đây sẽ là những đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên. Bởi mọi địa phương luôn có nhu cầu sử dụng quỹ đất để phát triển kinh tế và tạo nhà ở cho người dân. Nếu cấm phân lô, bán nền thì các tỉnh, thành phố muốn tổ chức đấu giá sẽ không tổ chức được. Như vậy là làm khó cho các địa phương, Nhà nước trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thị trường bất động sản tại Việt Nam bát nháo là vì đang thiếu sự minh bạch, thông tin không rõ ràng. Bởi vấn đề này đã làm nảy sinh tình trạng lừa đảo, người mua chỉ mua trên giấy nhưng lại không có giấy phép về mảnh đất mà mình đang sở hữu.

Ví dụ, các nước khác trên thế giới đều có bảo hiểm về quyền sở hữu đất đai. Người mua đất trước khi vay ngân hàng hay "xuống" tiền sẽ liên hệ với nhân viên hãng bảo hiểm. Hãng bảo hiểm có trách nhiệm điều tra xem mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai, có tranh chấp gì không, thuộc phân lô nào… Sau đó, hãng bảo hiểm sẽ thông tin cho người được bảo hiểm. Và người mua đất sẽ phải thỏa thuận lại với người bán để chốt. Người mua đất cùng với bảo hiểm đó sẽ vay được tiền ngân hàng. Như vậy, mọi thứ đều được giải quyết.

“Còn đối với động thái siết chặt hay cấm phân lô, bán nền là không ổn, đang tư duy theo hướng “cái gì không quản được thì lại cấm”. Trong khi bài toán cần giải là phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý.

Hiện tại, chúng ta đang chắp vá rất nhiều thứ trong một bộ luật và hướng dẫn luật. Quy định pháp luật thì không rõ ràng. Và nếu tiếp tục điều hành thị trường theo hướng “không quản được thì cấm” thì thị trường bất động sản sẽ khó phát triển toàn diện được, bởi sự chung chung, mập mờ rồi siết chặt khô cứng”, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam bày tỏ: “Muốn hạn chế phân lô, bán nền, không nhất thiết phải nhắc tới điệp khúc “không quản được thì cấm”. Quan trọng là cần nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý Nhà nước, nằm ở chỗ thực thi pháp luật”.

Theo ông Đính, Nhà nước phải nắm bắt được các kế hoạch, tiến độ và phân kỳ đối với các dự án. Ví như kỳ thứ nhất, bắt buộc các chủ đầu tư dự án phải đủ vốn làm hạ tầng chỗ này. Kỳ thứ hai là các chủ đầu tư xây dựng công trình sẽ là người mua lại lô đất của chủ đầu tư hạ tầng để xây dựng công trình hoặc bán và kinh doanh.

Như vậy, sẽ có sự phân loại với các chủ đầu tư ở các kỳ với nhau. Nếu chủ đầu tư không xây dựng đúng tiến độ sẽ phải bị xử lý bằng thuế. Hết thời gian xây dựng mà chưa xây dựng thì tính thuế gấp 2, 3 lần. Như vậy, sẽ không có ai ung dung để đất “chết” mà mang tiền đi nộp thuế. Đây là giải pháp vẫn đang được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. 

Tóm lại, phân lô bán nền về bản chất là không hề sai, thậm chí còn là giải pháp đem lại lợi ích cho các bên tham gia. Tuy nhiên, sau thời gian dài phát triển, dưới nhiều nguyên nhân tác động, một số nơi xuất hiện tình trạng “biến tướng” làm xấu đi hoạt động phân lô, bán nền.

Vì vậy, theo các chuyên gia, để thị trường được phát triển lành mạnh và công bằng, đúng với quy luật cung - cầu, những hạn chế, tiêu cực cần phải loại bỏ, xử phạt, còn những gì là "dòng chảy" của thị trường thì cần được khuyến khích, quan tâm tạo điều kiện, chứ không nên đánh đồng và sử dụng biện pháp hành chính một cách khô cứng. Hay nói cách khác, là đừng vì "con sâu" mà hất đổ cả "nồi canh". Quản lý nguồn lực đất đai tốt, dựa trên quy hoạch và kế hoạch cụ thể, phát triển thị trường theo hướng minh bạch, công khai... sẽ là liều "thuốc trừ sâu" tốt nhất để loại bỏ những hạn chế, tiêu cực, những "con sâu" lợi ích đang gây nhiễu loạn thị trường./.