LS. Lê Cao: Nếu luật chưa được chuẩn hóa, mọi giải pháp “phần ngọn“ chỉ là tạm thời

Theo Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN, khi luật chưa có quy định rõ ràng cho loại hình condotel mà nghị định, thông tư muốn "đi tắt, làm nhanh" sẽ dễ dẫn đến vướng mắc, tắc nghẽn ở khâu thực thi. 
******

Loại hình căn hộ du lịch, hay còn gọi là condotel đã ra đời gần 10 năm nay trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và có một giai đoạn phát triển nở rộ, trước khi chững lại từ khoảng năm 2019 đến nay.

Là sản phẩm được đánh giá sở hữu nhiều tiềm năng, đáng tiếc là đến thời điểm hiện tại, condotel vẫn chưa được bổ sung khung pháp lý đầy đủ và hoàn thiện để có thể phát triển bền vững, lành mạnh. Đó cũng được cho là nguyên nhân gốc rễ khiến các địa phương luôn lúng túng và chưa dám cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho condotel trong gần thập kỷ qua. 

Trước thực tế này, nhiều người kỳ vọng sự ra đời của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (Nghị định 10) đưa ra những quy định rõ ràng hơn về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel sẽ góp phần “cởi trói” cho các công trình này, thúc đẩy bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phát triển trong giai đoạn thị trường chung đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Tuy nhiên, một số quan điểm lại nhìn nhận, để tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc pháp lý cho condotel, sự ra đời của Nghị định 10 là không đủ, điều quan trọng là loại hình sản phẩm này cần được luật hóa một cách rõ ràng. 

Để có thêm những góc nhìn khách quan về vấn đề, Reatimes tiếp tục có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Cao, Luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN. 

Quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel tại Nghị định 10: Khả thi đến đâu?  

PV: Nghị định 10/2023/NĐ-CP mới ban hành được nhiều người đánh giá đã quy định rõ ràng hơn về pháp lý cho loại hình condotel, giúp các địa phương mạnh dạn hơn trong việc cấp giấy chứng nhận cho nhà đầu tư. Quan điểm của ông thì sao, thưa Luật sư?

Luật sư Lê Cao: Tôi cho rằng, cho đến nay chưa có cơ sở pháp lý cụ thể nào cho loại hình căn hộ du lịch, kể cả khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ được ra đời.

Nhiều người nghĩ Nghị định 10 như một cơ sở xác nhận tính pháp lý cho condotel nhưng theo tôi, hoàn toàn chưa phải vậy. 

Bởi quy định của Nghị định 10 chỉ bổ sung khoản 5 Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP với nội dung: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ”. 

Như vậy, thay đổi ở đây là Nghị định 10 đã mở ra khả năng để các căn hộ du lịch được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình, nhưng để thực thi được hay không thì còn nhiều vấn đề cần phải bàn đến.

Cụ thể, theo quy định tại Nghị định 10, để các căn hộ du lịch được cấp giấy chứng nhận thì phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, những điều kiện đó là gì thì các luật chưa quy định rõ ràng.

Ngoài ra, còn có nhiều vấn đề khác cần được làm rõ cách hiểu như: Condotel có phải duy nhất phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch hay không? Nếu chỉ là mục đích lưu trú du lịch thì tại sao phải cấp chứng nhận riêng cho người sở hữu? Hay chế độ sở hữu với loại hình công trình này như thế nào? Quyền của người mua đến đâu khi họ được sở hữu? Điều kiện về diện tích công trình, công năng công trình ra sao?

Đây là những vấn đề cũng chưa được làm rõ trong các quy định pháp luật.

Khi đặt ra việc cấp chứng nhận sở hữu phải tương thích với pháp luật liên quan như pháp luật về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản thì đồng thời cũng phải phù hợp với pháp luật về du lịch, đầu tư. Bởi khi được cấp phép đầu tư lưu trú du lịch, được xây dựng công trình cho lưu trú du lịch, thì vẫn có thể xuất hiện những điểm vướng mắc không tương thích với các giấy phép mà chủ đầu tư được cấp hay có sự nhập nhằng giữa sở hữu sản phẩm bất động sản với việc sở hữu một công trình xây dựng riêng nằm trong hệ thống dự án phát triển du lịch. 

Do đó, theo quan điểm của tôi, căn cứ vào Nghị định 10 để cấp giấy chứng nhận ngay cho các căn hộ du lịch là điều có khả năng sẽ khó thực thi trên thực tế và khi triển khai chắc chắn sẽ còn nhiều vướng mắc.

PV: Vậy có thể hiểu ý ông là luật chưa quy định thì nghị định có ra đời cũng chưa thể giải quyết thấu đáo vấn đề?

Luật sư Lê Cao: Trước khi Nghị định 10 ra đời thì cũng đã có một số quy định, công văn về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel như Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2020. Tuy nhiên, chính quyền các địa phương vẫn rất lúng túng trong thực hiện cấp sổ đỏ cho người mua sản phẩm này.

Vậy chúng ta phải đặt câu hỏi: Nguyên nhân dẫn đến thực tế này là gì? 

Trước hết phải hiểu rõ, Công văn 703 không phải là văn bản quy phạm, chỉ là văn bản có tính khuyến nghị, hướng dẫn chuyên môn để thực hiện Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung, liên quan đến việc “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình”.

Tuy nhiên, với condotel khi chưa định nghĩa được là công trình, hạng mục công trình gì thì rõ ràng không có cơ sở để thực hiện cấp giấy chứng nhận. Đó là lý do, không ít địa phương vẫn lúng túng trong việc cấp sổ đỏ cho người mua condotel. 

Tại Nghị định 10 đã nêu rõ hơn là “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch” - có thể hiểu là căn hộ du lịch, và phải đáp ứng các điều kiện khác theo luật sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nhưng vì luật hiện hành chưa có quy định về sản phẩm căn hộ du lịch, nên chính Nghị định 10 cũng không thể dùng từ “căn hộ du lịch”, mà chỉ nêu "công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch". 

Như thế, dù có cố gắng hơn, có mở ra giải pháp tại Nghị định 10, nhưng trên thực tế trong luật vẫn chưa quy định điều kiện cụ thể về vấn đề sở hữu, công năng, thiết kế, diện tích, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, nghĩa vụ tài chính và các vấn đề liên quan khác để được cấp chứng nhận quyền sở hữu thì rõ ràng sẽ rất khó để cấp giấy chứng nhận. 

Mặc dù có thể tháo gỡ ở động thái ban hành quy phạm, nhưng khi luật chưa có quy định mà nghị định, thông tư muốn "đi tắt, làm nhanh" sẽ dễ dẫn đến vướng mắc, tắc nghẽn ở khâu thực thi trên thực tế.

Vì vậy, khả năng triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch vẫn sẽ vướng dù Nghị định 10 có hiệu lực từ ngày 20/5/2023 tới đây. 

Cần lường trước “khúc cua chuyển giao” khi hết thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ

PV: Nhiều quan điểm cho rằng, vấn đề mấu chốt của condotel là quyền sở hữu tài sản trên đất thương mại dịch vụ. Cụ thể, khi hết thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cần được xử lý như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư?

Luật sư Lê Cao: Việc sở hữu căn hộ du lịch hiện nay đang vướng nhiều nhất ở thời hạn sử dụng đất. Bởi đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn sử dụng, trong khi người đầu tư mua căn hộ du lịch thì muốn sở hữu không giới hạn. 

Vẫn biết là theo giới hạn tuổi thọ của công trình thì người sở hữu căn hộ du lịch có thể bị hạn chế quyền sử dụng tài sản, nhưng cần dẫn chiếu đến các hệ quả pháp lý khi công trình hết hạn, chứ không thể tước mất quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất của họ. 

Nếu sở hữu mà cũng có thời hạn thì không khác gì bỏ tiền ra thuê căn hộ dài hạn, vì đến một thời điểm nào đó chúng ta sẽ mất hoàn toàn quyền sở hữu.

Do đó, thiết kế hệ quả pháp lý cho vấn đề thời hạn sử dụng đất trong trường hợp của căn hộ du lịch là vấn đề gốc rễ để quy định các vấn đề pháp lý khác liên quan đến quyền sở hữu các loại công trình này. Từ đó mới triển khai các quy định về điều kiện, trình tự thủ tục để chứng nhận quyền sở hữu cho người dân, nhà đầu tư mua các căn hộ du lịch. 

Chẳng hạn, luật cần quy định nếu hết thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình, thì xử lý các vấn đề quyền sở hữu của người dân như thế nào, với những điều kiện ra sao, nghĩa vụ và quyền hạn nào giữa chủ đầu tư và người dân. Chúng ta cần phải lường được “khúc cua chuyển giao” ở thời điểm đó.

Đồng thời, cần tính đến vấn đề khi chủ đầu tư đầu tư các công trình có quyền chuyển nhượng sản phẩm bất động sản cho người mua thì khi hết hạn sử dụng, hết hạn tuổi thọ công trình, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ nào đảm bảo cho người mua được tiếp tục thực hiện quyền của mình. Cùng với đó, người mua cũng cần đáp ứng những điều kiện gì, để có thể được hưởng quyền sở hữu vĩnh viễn, lâu dài đối với tài sản mà mình đứng tên sở hữu. 

Chuyện làm rõ quyền sở hữu có giá trị đến đâu là điều rất cần thiết cho một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đảm bảo niềm tin cho các nhà đầu tư. Vấn đề cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với condotel cũng vậy, nếu không tháo được nút thắt này, thị trường sẽ không dễ có chuyển biến vì không ai bỏ tiền cho tài sản mà mình không nắm chắc quyền sở hữu. 

PV: Vậy theo ông, giải pháp nào để định danh pháp lý cho loại hình condotel một cách toàn diện, hợp lý?

Luật sư Lê Cao: Như đã nói ở trên, một khi luật chưa được chuẩn hóa thì mọi giải pháp phần ngọn để gỡ vướng chỉ là tạm thời, đôi khi lại gây ra tác động ngược là càng gỡ càng vướng vì tạo ra một quy phạm dưới luật chưa tường minh khiến các địa phương khó có thể thực thi. Hậu quả là khi có vấn đề xảy ra, người thực thi dễ lãnh trách nhiệm. 

Do vậy, dù đã có nghị định nhưng luật chưa có, chưa quy định thì chính quyền địa phương cũng sẽ chưa dám triển khai thực hiện. Đó là lý do khiến tôi có phần e ngại về việc quy định mới tại Nghị định 10 sẽ khó áp dụng vào thực tế.

Vì vậy, giải pháp quan trọng nhất lúc này là các quy định của luật cần sớm được ban hành để triển khai.

Chúng ta cũng thấy các khái niệm như căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú mới manh nha quy định trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP liên quan đến mẫu của các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. Thế nhưng, chưa có một luật nào quy định rõ về khái niệm cũng như các quy định khác liên quan. 

Đến nay, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến có đưa vào quy định về căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel). Nếu tới đây, luật được ban hành và có hiệu lực thì mới có cơ sở để xác thực về một khái niệm pháp lý được nói đến rất nhiều nhưng chưa được quy định rõ ràng trong luật.

Tuy nhiên, để triển khai được các quy định về chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng như tôi đã nêu, các Dự thảo về Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Du lịch cần có quy định thống nhất không chỉ ở mặt khái niệm pháp lý mà còn cần quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, điều kiện xác lập quyền sở hữu, trình tự thủ tục đăng ký quyền sở hữu, các giới hạn (nếu có), các hệ quả pháp lý khi công trình hết hạn sử dụng, khi chủ đầu tư hết hạn sử dụng đất… 

Như vậy, nền tảng để xác lập vấn đề sở hữu và các vấn đề liên quan xoay quanh câu chuyện này đối với các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel và shophouse… đều cần được chuẩn hóa bằng các quy định pháp quy. Từ định danh bằng các khái niệm pháp lý để triển khai các quy định cụ thể liên quan, chúng ta mới có cơ sở để thực thi.

Nếu chúng ta chỉ "chữa cháy" bằng các quy định tạm thời mà chưa dựa trên nền tảng quy phạm luật hoặc nghị quyết được Quốc hội ban hành, thì khi triển khai trên thực tế sẽ rất khó vì dễ rơi vào tình trạng làm theo hướng dẫn và quy định chi tiết nhưng không biết căn cứ từ đâu mà có các hướng dẫn hoặc quy định chi tiết đó. 

PV: Trân trọng cảm ơn những chia sẻ của ông!