Quản chặt để làm gì?
Tại Diễn đàn đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội tổ chức mới đây, các chuyên gia cùng đưa ra nhận định lạc quan, thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng vẫn đang phát triển ổn định, chưa dấu hiệu bong bóng. Đặc biệt, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng xuất hiện thêm nhiều sản phẩm như nhà phố thương mại kết hợp với kinh doanh, lưu trú, hoặc khu phức hợp nghỉ dưỡng du lịch có quy mô lớn. Dù chính sách siết tín dụng cho vay bất động sản khiến giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng chậm lại, nhưng đây vẫn là phân khúc đầu tư hấp dẫn.
GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định: “Hiện chưa có dấu hiệu gì của “tích tụ bong bóng” dẫn tới khủng hoảng của thị trường bất động sản, nói cách khác tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang ở lưng chừng dốc đi lên chứ chưa có dấu hiệu đi xuống. Tôi chưa thấy dấu hiệu bong bóng của thị trường bất động sản. Cơ hội và tiềm năng của thị trường vẫn còn nguyên, nhà đầu tư chỉ chờ giấy chứng nhận và quyền sử dụng dài hạn là đầu tư ngay. Thực tế hiện nay, những dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đang có tiềm năng đầu tư tốt hơn”.
Về cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại, ông Võ cho rằng chúng ta không lo tình trạng cung vượt cầu. Tuy nhiên, vấn đề khuôn khổ pháp lý cho bất động sản du lịch lại là điều đáng lưu tâm.
“Đã đành là làm gì cũng phải làm cho thật chặt chẽ, nhưng tôi vẫn cho rằng, đó không phải là mục tiêu cuối cùng, câu hỏi chính cần đặt ra là “quản lý chặt để làm gì?”. Cái đích cần hướng đến là hiệu quả cao của phát triển, quản lý chặt cũng chỉ để phát triển tốt mà bền vững, không phải để xác lập quyền lực của người quản lý. Trong phát triển bất động sản du lịch, cái đích ở đây là đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn”, ông Võ nhấn mạnh.
Theo đó, ông Võ cho rằng, Luật Đất đai đã có quy định về bất động sản đa mục đích sử dụng, chủ sử dụng phải xác định mục đích chính, và liệt kê các mục đích khác. Do đó, không gọi tên sản phẩm mà gọi là bất động sản đa công năng, chọn công năng chính là nhà ở. Nhưng như vậy sẽ có bất lợi cho nhà đầu tư, vì tiền sử dụng đất ở cao hơn, do đó phí cao hơn.
Phản hồi ý kiến của GS. Đặng Hùng Võ, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, ở Hà Nội có toà Keangnam là bất động sản đa năng, bao gồm cả thương mại, khách sạn, văn phòng và nhà ở căn hộ... Bên cạnh đó, các dự án toà nhà 3 - 4 chức năng cũng rất nhiều, đây là điều bình thường. Hà Nội quản lý bằng cách tính diện tích sàn và chia ra phần nào là cấp sổ đỏ vĩnh viễn phần nào là đất thương mại.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam
Theo ông Nam, vấn đề ở đây là không thể để doanh nghiệp chọn. Đơn cử, nếu quy hoạch một miếng đất ven biển ở Đà Nẵng phát triển nghỉ dưỡng thì phải xác định một mục đích duy nhất là dịch vụ, thuê đất dài hạn tối đa 50 năm. Còn nếu là đa năng phải chia % diện tích đất.
“Quy định trong quy hoạch đất thì 20% đất ở có thể xây condotel. Nhưng trên thực tế không xây một miếng riêng mà trong khách sạn 40 tầng thì lõm bõm chỗ này chỗ kia, tổng vẫn 20% nhưng không quy hoạch tập trung thì khó xác định bất động sản đa năng. Vấn đề kỹ thuật này cần giải quyết. Nhà nước có muốn làm hay không? Phải hé hé dần dần không thể tham vọng nhà nước mở ra ngay”, ông Nam phân tích.
Theo ông Đặng Hùng Võ, thực tế khung pháp luật hiện hành muốn vẫn qua được, bằng chứng là nhiều nhà đầu tư vẫn đang giao dịch trên thị trường và không bị “thổi còi”.
“Phải tinh tế ở chỗ điều chỉnh lại quy hoạch, chủ đầu tư có thể bán bất động sản trong tương lai. Không có gì trái luật”, ông Võ nhận định.
Ở góc độ hiệp hội, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, tham khảo kinh nghiệm khó vì chúng ta khác cơ bản về sở hữu đất đai. Chúng ta sở hữu đất đai toàn dân còn các nước là sở hữu đất tư nhân.
Tiến độ thần tốc tại dự án Grand World Phú Quốc.
Bày tỏ quan điểm của đơn vị quản lý, ông Đỗ Huy Hoàng, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng khẳng định, các chính sách tuy có tính định hướng nhưng luôn theo yêu cầu thực tế. Như vậy, các chính sách pháp luật cần qua thời gian tổng kết đánh giá, do đó mà luật pháp có đi sau thực tế.
“Tôi nhất trí với ý kiến, mấu chốt quan trọng nhất là quy định xác định về cơ chế sử dụng đất, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Các địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, Luật đất đai chưa có quy định về đất hỗn hợp, cần xác định xem quy định về đất hỗ hợp”, ông Hoàng nhấn mạnh.
Chưa có cơ sở pháp lý thì phải chọn nhà đầu tư uy tín
Việc các doanh nghiệp chủ động phát triển bất động sản du lịch dưới dạng condotel, shophouse đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tư. Tuy nhiên, những quy định về việc đầu tư xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đối với các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch chưa rõ ràng, khiến người mua cuối cùng sẽ là người chịu thiệt.
Bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Vinhomes đã dẫn chứng hiệu ứng đầu tư của các nhà đầu tư vào bất động sản của Vin. Cụ thể, trong giai đoạn vừa qua, doanh nghiệp bà đã đưa ra 6.000 đơn vị sản phẩm nghỉ dưỡng và nhanh chóng được chủ đầu tư mua hết toàn bộ dòng sản phẩm này. Cũng trong 3 tháng qua, doanh nghiệp này đã cung cấp ra thị trường 1000 căn shop thương mại và được giao dịch trong 3 tháng.
Vấn đề khuôn khổ pháp lý cho bất động sản du lịch lại là điều đáng lưu tâm
“Minh chứng này cho thấy sức hút đầu tư vào lĩnh vực này đang quá lớn. Sức hút này xuất phát từ nhu cầu tất yếu trên thị trường chứ không phải là hiện tượng mới nổi”, bà Lộc nhìn nhận.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group cho biết, những chính sách cam kết về lợi nhuận đã được đưa ra, tuy nhiên, trong bối cảnh các chính sách về bất động sản nghỉ dưỡng chưa được ban hành thì vẫn là quan hệ dân sự giữa các bên. Do đó, các nhà đầu tư cần nắm vững 3 vấn đề. Vấn đề thứ nhất là cam kết lợi nhuận. Vấn đề thức hai là quyền sở hữu sử dụng. Vấn đề thứ ba là phương án giải quyết tranh chấp bao gồm những xung đột trên đất và những rủi ro khi thay đổi quy định của nhà nước.
“Nhà đầu tư cần tìm hiểu và trang bị đầy đủ tri thức, với những vai trò của các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp họ có những luật chơi và chính sách rõ ràng, nhưng không phải ai cũng vậy. Do đó, chúng ta chờ đời chính sách nhưng cũng phải bảo vệ chính mình”, ông Lộc khẳng định.
Ở góc độ doanh nghiệp, bà Trần Thị Mỹ Lộc cho rằng, đây cũng là trăn trở của bà từ những ngày đầu làm bất động sản, vì bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ là xây lên một công trình như nhà ở.
Với đầu tư dự án nhà ở thì chỉ cần hoàn thiện dự án và đưa vào sử dụng, quản lý được nó. Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, xây dựng xong công trình chỉ là một bước đầu của quá trình đầu tư, khi hai bên cam kết được hợp tác thì uy tín của chủ đầu tư là điều đầu tiên để công trình đi vào khai thác, quan trọng hơn phải là khả năng tự vận hành khai thác và kinh doanh của chủ đầu tư trong đoạn đường lâu dài. Nếu chủ đầu tư năng lực có hạn phải thuê công ty quản lý sẽ rủi ro lớn, khi công ty vận hành có thời hạn 5 năm, không phải đơn vị nào cũng vận hành được tốt.
Do đó, yêu cầu các chủ đầu tư phải tự vận hành được bất động sản nghỉ dưỡng. Vingroup có đến 10 năm kinh nghiệm trong quản lý vận hành dự án để có thể đưa ra sản phẩm, đo lường được sản phẩm của mình để hiện thực lời cam kết với nhà đầu tư.
Chia sẻ về dự án của Vingroup tại Phú Quốc với mô hình all-in-one, bà Lộc cho biết, chiến lược đầu tư và hạ tầng của dự án đang được đầu tư tổng thể. Địa phương cũng đã đồng bộ hạ tầng cơ sở về hàng không, mới đây có thêm cảng. Doanh nghiệp đã phải mở rộng phát triển khách về Phú Quốc. Phú Quốc đang là thị trường điểm nóng cho các nhà đầu tư với loại hình đầu tư thời thượng là bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng thực sự để bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư an nhàn, an toàn, hiệu quả thì các nhà đầu tư phải biết “chọn mặt gửi vàng”.
