PV: Nhìn lại chặng đường phát triển bất động sản Việt Nam trong giai đoạn vừa qua, ông có đánh giá như thế nào? Qua đó, vai trò, vị trí của lĩnh vực bất động sản trong nền kinh tế đất nước được thể hiện ra sao?
TS. Phan Hữu Thắng: Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt nam trong khoảng thời gian gần 30 năm qua, tính từ đầu những năm 1990, khi nền kinh tế đất nước từng bước được chuyển đổi từ kế hoach hóa, tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, thị trường bất động sản Việt Nam đã hình thành và phát triển từ sôi động (nhà nhà, người người ở các thành phố lớn… đều lao vào mua bán, đầu tư, kinh doanh bất động sản), đến trầm lắng (giai đoạn 2010 -2013 ) và cho đến nay, với sự điều hành của Chính phủ, hàng loạt các đạo luật liên quan đến đầu tư - kinh doanh bất động sản được xây dựng, điều chỉnh bổ sung, sửa đổi, như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản ,… đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển.
Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã có bước phát triển tích cực đóng góp to lớn vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt của đô thị, nâng cao mức sống của người dân, giúp đổi mới tư duy quản lý và từng bước thay đổi thói quen tiêu dùng của người dân.
Hiện nay, thị trường bất động sản đã phát triển có sàng lọc, trật tự và ổn định hơn theo hướng phát triển bền vững: Xanh – thông minh, với nhiều sản phẩm đa dạng đã có tác động mạnh tới tình hình xã hội và đời sống người dân, nhất là ở các thành phố lớn, thúc đẩy các lĩnh vực kinh tế khác như du lịch, đầu tư (nhất là của kinh tế tư nhân) và thu hút đầu tư nước ngoài.
Tuy vậy, giai đoạn này vẫn đang được coi là giai đoạn đoạn đầu của sự phát triển, thị trường bất động sản còn đang phải đối mặt với những khó khăn nội tại như: Cơ cấu loại hình sản phẩm còn khá chênh lệch – mục tiêu phát triển nhà ở xã hội chưa đạt; Hiện tượng đầu cơ – thổi giá bất động sản vẫn tồn tại; Quy hoạch phát triển bất động sản theo lãnh thổ chưa rõ ràng, nhiều vùng còn chưa có quy hoạch phát triển bất động sản, quy hoạch chưa phù hợp với quy hoạch phát triển chung của cả nước; Tín dụng bất động sản có phần bị siết chặt; Sự liên kết trong đầu tư bất động sản giữa các doanh nghiệp trong nước đặc biệt là các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ còn yếu và thiếu; Định hướng thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản còn chưa được xác định rõ (phân khúc nào, khu vực nào, đối tượng nào nên mời gọi đầu tư nước ngoài). Tác động của cách mạng công nghiệp 4.0 với sự tiến bộ vượt bậc về công nghệ đã và đang tác động mạnh mẽ đến hầu hết các lĩnh vực, bao gồm cả thị trường bất động sản.
Trên cơ sở số hóa và trí tuệ nhân tạo, xây dựng đô thị/thành phố thông minh cũng đang trở thành một đòi hỏi mới của thị trường và là một xu hướng đầu tư mới. Các xu hướng đầu tư mới này đều đòi hỏi sự thay đổi về tư duy quản lý, tiếp tục hoàn thiện hệ thống luật pháp chính sách liên quan đến bất động sản, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính...
Bên cạnh đó, tinh thần doanh nghiệp – doanh nhân cũng cần được phát triển lên một tầm cao mới với ý chí tiến thủ, nắm bắt công nghệ và thị trường, tìm kiếm lợi nhuận chân chính, chủ động tìm kiếm các hướng đi mới nhằm đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hiệu quả, bền vững trong giai đoạn tới.
PV: Ông nhận định như thế nào về thực tiễn và những thay đổi, chuyển biến trong quan điểm về sở hữu bất động sản ở Việt Nam hiện nay?
TS. Phan Hữu Thắng: Về cơ bản tôi cho rằng, quan điểm sở hữu bất động sản ở nước ta hiện nay chưa có sự thay đổi sâu sắc. Đa phần người dân, đặc biệt là những người cao tuổi, đã trải qua bao nhiêu vất vả nhọc nhằn, chứng kiến những đổi thay của xã hội nên tâm lý ăn chắc – mặc bền, có đất có nhà để lại cho con cháu sau này đỡ vất vả hơn mình,… cộng với tâm lý, lối sống, văn hóa từ khó khăn vất vả, do kinh tế chung còn nghèo khó nhiều năm qua, mới thoát nghèo gần đây nên sở hữu bất động sản (nhà cửa ,đất đai…)lâu dài, vĩnh viễn là tâm lý chung, là quan điểm của đa phần dân chúng hiện nay.
Hiện luật pháp hiện hành về sở hữu đất ở vẫn cho phép lâu dài. Có chăng, một bộ phận những người trẻ ở các thành phố lớn, do được đào tạo, được tiếp xúc với bên ngoài nhiều hơn, với tiến bộ của khoa học –công nghệ, với hình thức kinh tế chia sẻ đang hình thành hiện nay tại Việt nam,.. nên có những quan điểm mới về sở hữu bất động sản, cho thấy họ không cần sở hữu bất động sản lâu dài mà tìm đến hình thức thuê – mua căn hộ và các sản phẩm bất động sản cũng như các sản phẩm tiêu dùng khác ,.. phù hợp với khả năng thu nhập, điều kiện làm việc, cuộc sống của họ hiện tại.
PV: Nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản có thời hạn sẽ là xu thế sở hữu bất động sản trong tương lai và nên cần được khuyến khích. Ông nhìn nhận như thế nào?
TS. Phan Hữu Thắng: Trong bối cảnh bất động sản có sở hữu lâu dài không đáp ứng đủ nhu cầu cho thị trường thì bất động sản có thời hạn đang được các nhà đầu tư quan tâm ngày một nhiều hơn. Bất động sản lâu dài không còn là lựa chọn duy nhất của nhà đầu tư, thay vào đó là các căn nhà chung cư, các căn hộ thương mại dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng… có thời hạn sở hữu 50 năm hay 70 năm tùy loại hình.
Quan điểm về sở hữu bất động sản có thời hạn, đặc biệt là của thế hệ trẻ cũng dần thay đổi theo tiến bộ xã hội và thành tựu của khoa học – công nghệ. Xu thế phát triển của hình thức kinh tế chia sẻ, giúp sử dụng có hiệu quả hơn giá trị của bất động sản nói chung và giúp thế hệ trẻ sớm có bất động sản để sử dụng. Xu thế này đã hình thành từ lâu ở nhiều nước trên thế giới nhưng vẫn còn khá mới ở Việt Nam.
Để tiếp tục phát triển phù hợp với xu thế của thời đại hội nhập sâu rộng của kinh tế toàn cầu, tôi cho rằng Việt Nam cũng cần từng bước điều chỉnh các quan điểm về sở hữu bất động sản, phù hợp với điều kiện, lối sống, văn hóa của người dân Việt Nam.
PV: Vậy theo ông, việc khuyến khích sở hữu bất động sản có thời hạn thay vì bất động sản dài hạn ở nước ta nên bắt đầu từ đâu?
TS. Phan Hữu Thắng: Trong điều kiện và thực tế hiện nay không nên vội vã, nhất là khi đang thiếu nghiên cứu toàn diện về vấn đề sở hữu này, do vậy, tôi cho rằng trước hết nên tổ chức nghiên cứu toàn diện, có trách nhiệm việc chuyển đổi hình thức sở hữu này, vì đây là việc sửa đổi luật pháp hiện hành liên quan đến đất đai, nhà ở của toàn dân không phải chỉ của một bộ phận giới trẻ đang sống tại các thành phố lớn.
Bên cạnh đó, cần tuyên truyền lợi ích của hình thức kinh tế chia sẻ, xu hướng sống của giới trẻ trên thế giới, làm rõ lợi ích của việc sở hữu bất động sản có thời hạn và kinh nghiệm thực tế của các nước trên thế giới để người dân tiếp thu và dần dần thay đổi nhận thức và quan điểm về sở hữu bất động sản có thời hạn.
Việc xem xét xây dựng khung pháp lý về sở hữu bất động sản cần thận trọng, làm từng bước, phù hợp với thực tế về sở hữu bất động sản hiện nay và phải dựa trên nguyên tắc không hồi tố các quy định của luật pháp có hiệu lực đến thời điểm hiện nay, vì nếu hồi tố tất cả, những gia đình, cá nhân nào theo luật định đến thời điểm này đang được sở hữu lâu dài tài sản của họ cũng bị chuyển về dạng sở hữu có thời hạn, sẽ dẫn đến bất ổn trong xã hội.
- Cảm ơn ông vì cuộc trò chuyện!
