Phát triển đô thị và bất động sản là “đôi bạn cùng tiến”
Quá trình phát triển đô thị thời gian qua đã thúc đẩy sự hình thành và phát triển các dự án bất động sản và thị trường bất động sản. Diện mạo các đô thị Việt Nam ngày càng khang trang, hiện đại hơn khi các công trình bất động sản lớn được phát triển như vũ bão. Tuy nhiên, trong bức tranh phát triển đô thị đã và đang tồn tại hàng loạt mảng tối bất cập liên quan đến quy hoạch và quản lý thực thi quy hoạch.
Như tại Hà Nội, sau 11 năm mở rộng, thực tế, càng mở rộng lại càng kẹt cứng. Cơ chế “trong đẩy, ngoài hút” dường như đang đi theo chiều ngược lại. Quy hoạch đô thị vệ tinh giậm chân tại chỗ. Nội đô gần như quá tải. Với tình trạng xây dựng tràn lan, thiếu kiểm soát, Hà Nội đang dần đánh mất bản sắc trong việc tạo dựng không gian đô thị. Nhất là khi cuộc đua “bê tông” không chỉ dừng lại ở những con đường mới, khu phố mới mà cả những khu phố cổ, phố cũ, nơi đang được “đóng khung” để bảo vệ. Và rồi, không ai khác, người dân chính là đối tượng gánh chịu những hậu quả của bài toán thực thi quy hoạch lôm côm.
Một trong những “kẻ đầu sỏ” gây nên thực trạng nhức nhối này là sự tách rời, thiếu đồng bộ giữa câu chuyện phát triển đô thị và phát triển, vận hành thị trường bất động sản. Trong khi đó, đây là mối quan hệ hai chiều, việc cân bằng chúng là giải pháp duy nhất để hiện thực hóa mục tiêu xây dựng và phát triển đô thị văn minh, hiện đại và bền vững.
***
Để đi sâu hơn vào câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc đối thoại với Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
MỐI QUAN HỆ GẮN BÓ, KHÔNG THỂ TÁCH RỜI
PV: Việt Nam đang trong giai đoạn đô thị hóa mạnh mẽ. Đi cùng với quá trình này là sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản và các dự án bất động sản tầm vóc. Dưới góc nhìn vĩ mô, theo chuyên gia, phát triển đô thị và bất động sản có mối quan hệ như thế nào?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Bất động sản với phát triển đô thị tuy hai nhưng là một. Quy hoạch đô thị là yếu tố quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và ngược lại, dự án bất động sản là để cụ thể hóa những ý đồ trong quy hoạch.
Một quy hoạch muốn được thực hiện thì phải thông qua việc hình thành, xây dựng và quản lý các dự án bất động sản, trong đó có các dự án nhà ở. Nhà ở cùng với các dịch vụ, tiện ích cảnh quan, hạ tầng đô thị (bao gồm hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật) kết hợp lại sẽ tạo ra một đô thị. Giữa chất lượng không gian đô thị với chất lượng dự án bất động sản có quan hệ mật thiết, khăng khít, tác động trực tiếp và phụ thuộc lẫn nhau. Hay nói cách khác, việc phát triển đô thị đồng hành và gắn bó với sự hình thành và phát triển của bất động sản và thị trường bất động sản.
Mặt khác, nếu hiểu bất động sản là tài sản gắn liền với đất và không di chuyển được thì có nghĩa, tất cả mọi công trình xây dựng trong đô thị đều là bất động sản, bao gồm cả công trình giao thông. Do đó, bất động sản mới có các phân khúc về nhà ở, dịch vụ - thương mại, văn phòng, bất động sản công nghiệp, bất động sản hạ tầng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản tâm linh và cả bất động sản nông nghiệp.
Nói để thấy, bất động sản và thị trường bất động sản luôn luôn gắn bó với phát triển đô thị và đô thị hóa, tương tác với tăng trưởng GDP và nền kinh tế. Trong việc phát triển đô thị thì bất động sản gần như là cái lõi, là thành phần chính, mang tính cốt yếu.
Một trong những phân khúc tạo nên nền tảng cơ bản của đô thị đó là phân khúc nhà ở. Ngay trong phân khúc nhà ở cũng được chia thành nhiều loại, trong đó có nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp, giá rẻ, nhà ở tái định cư và loại hình nhà ở xã hội dành cho những người thu nhập thấp. Như vậy, bất động sản nhà ở đã phủ lấp mọi nhu cầu về nhà ở của người dân nói chung và nhà ở trong đô thị nói riêng.
Trong khi đó, cầu về bất động sản nhà ở luôn luôn lớn và là nhu cầu thường trực. Hiện nay, Việt Nam đang có khoảng 850 đô thị lớn, bé. Nhưng tỷ lệ đô thị hóa mới chỉ chiếm xấp xỉ 40%, còn cách xa với mức 80% của các nước phát triển.
PV: Điều này có nghĩa là nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng lên khi quá trình đô thị hoá vẫn đang tiếp diễn. Đây là một xung lực lớn tạo dư địa cho việc phát triển thị trường bất động sản?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Đúng vậy. Cùng với quá trình đô thị hóa, nguồn cầu thực tiễn về nhà ở luôn tăng khi lượng người dân đô thị tăng lên. Bên cạnh đó, cùng với tỷ trọng gia tăng dân số hằng năm, nhu cầu nhà ở của người dân nông thôn cũng tăng lên trong quá trình chuyển dịch đất đai, mở rộng đô thị. Hai nhu cầu đó cộng lại, tạo thành một lực cầu vô cùng lớn về bất động sản nhà ở.
Tỷ lệ đô thị hóa đang tăng trên dưới 1% mỗi năm. Có nghĩa là mỗi một năm tăng khoảng 1 triệu dân đô thị. Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đặt ra mục tiêu phải đáp ứng 25 - 30m2/sàn/người mỗi năm. Tức là 1 năm phải xây dựng thêm tối thiểu 25 triệu mét vuông sàn nhà ở.
Tuy nhiên, thống kê cho thấy hiện nay bình quân mới chỉ đạt 23,6m2/sàn/người. Như vậy, nếu tính cả số diện tích còn nợ được cộng dồn hằng năm càng cho thấy nguồn cầu về nhà ở cần đáp ứng là vô cùng lớn. Đòi hỏi nguồn cung cũng phải được gia tăng mỗi năm để đáp ứng nguồn cầu. Một khi không giữ được quan hệ cung - cầu ổn định sẽ gây ra nhiều bất ổn trên thị trường.
Đơn cử như, cuối năm 2019, đầu năm 2020 vừa qua, rõ ràng thị trường bất động sản đã bị chững lại do các dự án mở mới về bất động sản nhà ở là rất hạn chế vì nhiều lý do chủ quan và khách quan. Đặc biệt, các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội gần như nguồn cung bị giảm đáng kể. Dẫn đến trong những năm tới, thị trường sẽ rơi vào tình trạng cầu lớn hơn cung.
Mặt khác, để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, Nhà nước đưa ra các giải pháp để kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn tín dụng cho vay bất động sản. Doanh nghiệp phát triển bất động sản khó khăn hơn rất nhiều trong việc tiếp cận tín dụng nên phải trông cậy vào nguồn vốn huy động từ nhà đầu tư thứ cấp (những khách hàng tiềm năng ứng trước). Tuy nhiên, năm 2020, do dịch bệnh tác động nên tâm lý của nhà đầu tư cũng bị ảnh hưởng, họ cẩn trọng nghe ngóng tình hình chứ không vội vàng rót vốn. Do đó, tính thanh khoản bị chững lại, nhiều dự án không có vốn để triển khai.
Một yếu tố khác cũng không kém phần quan trọng là quy trình và thủ tục hành chính, trong đó có những bất cập trong cơ chế, chính sách. Kể cả những văn bản mới ban hành cũng có những bất cập, còn những văn bản đã ban hành rồi thì đan xen, chồng chéo với nhau. Dẫn đến một thực tế là thực thi theo văn bản này thì đúng nhưng chiếu theo văn bản khác lại sai.
Điều đó tạo ra những rủi ro thường trực cho doanh nghiệp phát triển bất động sản. Đối với các nhà quản lý, họ cũng rất ngại. Không thực thi thì không được, nhưng thực thi thì rủi ro rất lớn. Nên tâm lý chung là chững lại, một là “câu giờ” cho qua hết nhiệm kỳ, hai là tình trạng “đá bóng vòng quanh”. Bởi quá trình đầu tư, xây dựng liên quan đến nhiều cơ quan bộ, ngành nên không ai muốn đứng ra chịu trách nhiệm và cùng lắm thì “đá ngược” lên cấp trên xin ý kiến. Chủ đầu tư như mắc kẹt ở giữa.
Mặc dù trong những năm qua, Chính phủ rất quyết tâm trong việc cải cách thủ tục hành chính và thực tế cũng đã cải thiện được phần nào nhưng nói cho cùng vẫn chưa thực sự thông thoáng như mong muốn.
Chính điều này cũng làm cho những dự án mở mới được phê duyệt khởi công trong giai đoạn vừa qua cũng bị chững lại. Thay vì rơi vào trạng thái “khủng hoảng thừa” như trước đây (2008 - 2009) thì nay lại đứng trước nguy cơ “khủng hoảng thiếu”. Nguồn cầu đang chực chờ nhưng nguồn cung lại rất khan hiếm. Sự khan hiếm không phải do bản chất các doanh nghiệp không làm ra được nguồn cung mà do nghẽn thủ tục đầu tư và các cơ chế chính sách liên quan đến đất đai, vốn tài chính… như đã nói.
Đây chính là rào cản tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong những năm tới. Mức cải thiện đến đâu sẽ trông cậy rất nhiều vào động thái của các cơ quan Nhà nước, có đồng bộ, quyết liệt hay không.
Nếu không sớm giải quyết, khoảng cách cung – cầu càng giãn ra xa bao nhiêu thì giá nhà đất càng bị đẩy lên cao bấy nhiêu. Trong thời gian tới có xảy ra khủng hoảng hay không đòi hỏi Nhà nước phải có những biện pháp kịp thời để kiểm soát. Bây giờ không phải là giai đoạn kích cầu nữa mà phải thông cung, làm sao để cung ứng ra thị trường nhiều hơn các sản phẩm nhà ở cho những năm tiếp theo. Nếu không có những dự án bất động sản kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường và tốc độ đô thị hóa ngày càng cao thì các vấn đề xã hội sẽ ngày càng trở nên phức tạp.
BẤT ĐỘNG SẢN LÀ LÕI CỦA ĐÔ THỊ
PV: Vâng thưa ông, và xét trong mối quan hệ với phát triển đô thị thì có lẽ thị trường bất động sản bị tác động dù theo chiều hướng nào - rơi vào “khủng hoảng thiếu” hay “khủng hoảng thừa” - cũng đều khiến bức tranh đô thị trở nên mất cân đối và nham nhở hơn?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Đúng như vậy, bởi như đã nói, bất động sản là cái lõi của đô thị, và đây là một mối quan hệ móc xích với nhau, có tác động trực tiếp lẫn nhau. Nên tình hình thực tiễn của thị trường bất động sản bị mất cân đối thì cũng tạo ra rất nhiều các vấn đề trong phát triển đô thị. Đi liền với vấn đề phát triển đô thị là sự vận hành của thị trường bất động sản. Chỉ khi thị trường bất động sản vận hành đầy đủ, vấn đề nhà ở của người dân đô thị được đáp ứng về nhu cầu chất lượng sống và môi trường được đảm bảo thì khi đó đô thị hóa mới bền vững.
Các đô thị của Việt Nam hiện nay chủ yếu vẫn phát triển thiên về số lượng, còn về chất lượng đô thị thì vẫn chưa tương xứng. Nhiều đô thị được công nhận loại 1, loại 2, loại 3… nhưng nếu chiếu theo các tiêu chuẩn, tiêu chí theo quy định thì vẫn còn thiếu nhiều. Hiện tượng nợ chỉ tiêu khi xét nâng loại đô thị vẫn còn phổ biến.
Việc mở rộng đô thị, đưa xã thành phường khu vực ven đô để đảm bảo đủ quy mô dân số trong bối cảnh chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đầy đủ dẫn đến hiện tượng “nông thôn hóa đô thị”.
Nếu tính tổng các đô thị từ đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM cho đến đô thị loại 4 thì chỉ chiếm khoảng 22% trong tổng số hơn 850 đô thị hiện nay, nhưng đóng góp tới xấp xỉ 75% GDP vào trong tăng trưởng chung của nền kinh tế. Còn lại là đô thị loại 5 chiếm tới xấp xỉ 80% tổng số đô thị nhưng chỉ đóng góp 5 - 7% GDP.
Sự phân bố hệ thống đô thị trên thực tế chưa đồng đều và chưa hợp lý. Chênh lệch về mức sống giữa các đô thị lớn và đô thị nhỏ đang rất lớn. Riêng Hà Nội và TP.HCM đóng góp 39% GDP và 5 thành phố thuộc trung ương đóng góp 52,6% GDP. Sự chênh lệch này đã thúc đẩy dòng di cư cơ học từ nông thôn vào đô thị nhỏ, từ đô thị nhỏ vào đô thị lớn để tìm kiếm việc làm và cơ hội sống tốt hơn, thậm chí người dân ở Hà Nội vẫn đi vào TP.HCM. Còn các khu vực quanh Hà Nội lại dồn về Hà Nội. Đây là thực tế diễn ra rất phổ biến hiện nay.
Trong khi đó, hai đô thị lớn nhất hiện nay là Hà Nội và TP.HCM hiện là 2 cực hút rất lớn, cả về dân cư và tỷ trọng phát triển. Giới chuyên môn gọi đây là “bệnh đầu to đô thị”. “Bệnh” tức là những điều bất bình thường trong đô thị. Dân cư đổ dồn về trung tâm chưa kiểm soát được trong khi hạ tầng đô thị không đáp ứng được, dẫn đến quá tải và xảy ra các vấn nạn ách tắc giao thông, ngập úng, ô nhiễm môi trường, lấn chiếm đất công, xây dựng không phép, sai phép, vấn đề an ninh trật tư, vấn đề an sinh, nhà ở… Tức là sẽ có một loạt hệ lụy kèm theo, tạo nên sự quá tải hạ tầng, gây áp lực lớn lên khả năng chịu đựng của đô thị. Nguy cơ phát triển không bền vững.
Đây là một căn bệnh của quá trình đô thị hóa. Vậy làm thế nào để kiểm soát được câu chuyện này? Trong chiến lược phát triển đô thị thời gian tới cần đẩy mạnh phát triển hệ thống đô thị vừa và nhỏ, tăng cơ hội cho các địa phương này, thay vì tập trung các dự án lớn, các cơ hội đầu tư tại các đô thị lớn.
Mặc dù trong quá trình lập quy hoạch, các nhà quy hoạch đã phải tính đến câu chuyện này để giảm tải cho các thành phố lớn. Đó là giãn bớt mật độ dân cư ở trong nội thành ra ngoài nhưng giãn bằng cách nào? Ví dụ như ở Hà Nội, trong quy hoạch được duyệt năm 2011, cũng đã có tiêu chí phải di dời một phần các cơ sở sản xuất và các cơ quan, viện nghiên cứu, trường đại học… ra khỏi khu vực nội đô để tránh sức hút dân cư vào khu vực trung tâm. Thứ hai là xây dựng một loạt các đô thị vệ tinh nhưng cho đến bây giờ việc triển khai còn rất chậm.
Hà Nội đang phải hứng chịu một loạt hệ lụy do quá tải hạ tầng, phát triển mất cân đối.
Đô thị Hòa Lạc từ khi còn thuộc Hà Tây đã được chọn để làm vệ tinh của Thủ đô. Suốt từ năm 1981 đến nay, Nhà nước cũng đã tạo rất nhiều cơ sở để hút dân cư về đây. Tuyến Đại lộ Thăng Long và sắp tới là tuyến đường sắt đô thị là những cơ sở hạ tầng để liên hệ về mặt giao thông, kết nối với thành phố trung tâm một cách thuận lợi hơn. Cơ sở tạo lập đô thị cho đô thị vệ tinh này như Khu công nghệ cao Hòa Lạc, có diện tích 1.600ha; làng Văn hóa các dân tộc Việt Nam; trường Đại học Quốc gia đều đã được hình thành ở đây. Nhưng tất cả các yếu tố tạo lập đô thị để tạo cực hút về phía này vẫn chưa đủ sức hấp dẫn để cho người dân rời nội đô. Bởi họ không thể ở trung tâm, sau đó ra đây làm việc, tối lại về trung tâm hay ngược lại ra vệ tinh ở, ngày lại vào trong nội thành làm việc.
PV: Một trong những nguyên nhân có phải do việc phân bổ các nguồn lực đầu tư và các dự án bất động sản đang bất hợp lý, không theo quy luật phát triển?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Hà Nội không phải chỉ quy hoạch mỗi Hòa Lạc làm đô thị vệ tinh mà thực tế có tới 5 đô thị vệ tinh: Sóc Sơn ở phía Bắc; Thường Tín, Phú Xuyên ở phía Nam; Sơn Tây, Hòa Lạc, Xuân Mai ở phía Tây. Vấn đề hiện tại là cần ưu tiên phát triển ở đâu, theo hướng nào, cái gì làm trước, cái gì làm sau.
Bản thân quá trình hình thành phát triển đô thị luôn theo quy luật riêng của nó. Chúng ta không thể dùng mệnh lệnh hành chính để áp đặt. Trong lịch sử có những lần chúng ta sử dụng mệnh lệnh hành chính để chi phối thì đều bị thất bại. Như thời phong kiến, câu chuyện dời đô từ Hà Nội vào Phú Xuân - Huế để xây dựng Kinh đô nhưng thực tế đâu có hình thành được. Ngoài này vẫn trở thành Kinh đô của cả nước. Giai đoạn sau này đã có ý di dời Thủ đô lên Xuân Hòa nhưng cũng đâu làm được. Và cuối cùng, cực phát triển vẫn nằm tại Hà Nội.
Trong quá trình phát triển, nếu đặt Hà Nội trong tổng thể chung của cả vùng Bắc Bộ, thấy rằng, sân bay quốc tế nằm ở phía Bắc. Cảng hàng không quốc tế là động lực để kéo theo phát triển đô thị. Cảng biển nước sâu cũng vậy, đều được khai thác triệt để, trừ những quốc gia không có biển. Cảng biển của ta nằm ở phía Đông, hành lang giao thông xuôi theo phía Đông như đường 5 cũ, đường 5 mới, đường 18… Trong hành lang đó, rất nhiều đô thị sẽ phát triển nhanh và ăn theo.
Ví dụ, ở quanh Sân bay Quốc tế Nội Bài thì Vĩnh Phúc, Bắc Ninh khả năng GDP sau này sẽ còn cao hơn cả Hà Nội và mức phát triển có thể còn tăng nhanh hơn. Đó là lợi thế khi ở gần cảng đầu mối hàng không quốc tế. Còn cảng biển, dọc theo hướng Hải Phòng và Quảng Ninh sẽ rất phát triển, đặc biệt là Quảng Ninh. Hải Dương nằm ở giữa hành lang cũng sẽ có cơ hội phát triển nhanh hơn rất nhiều.
Đó là những cơ sở để lý giải tại sao ở Hà Nội hướng Bắc và hướng Đông lại phát triển nhanh đến như vậy. Trong khi đó, nhìn lại hướng Tây, đến Ba Vì là kết thúc, khả năng kết nối vùng để phát triển không thuận lợi bằng hướng Bắc và hướng Đông nên chăng cũng phải xem xét thêm về hướng phát triển này.
Trong khi đó, phía Bắc, khu vực Đông Anh sẽ đô thị hóa trong nay mai, không thể khác được. Vùng Mê Linh kéo xuống Long Biên, tức là nửa phía Bắc của sông Hồng sẽ đô thị hóa hết sức nhanh chóng. Việc chọn được hướng phát triển là điều rất quan trọng. Do đó, mới cần phải xem lại là trong số 5 đô thị vệ tinh đã xác định đó thì chọn cái nào và phát triển hợp lý như thế nào. Đây là điều cần hết sức cân nhắc.
Đô thị vệ tinh Hòa Lạc dang dở nhiều năm, triển khai theo kiểu "vừa đi vừa nghỉ".
Quá trình tổ chức thực hiện quy hoạch cần phải có chương trình ưu tiên và nguồn lực thực hiện, chứ không phải làm theo kiểu phong trào dàn hàng ngang cùng phát triển.
Muốn giảm tải cho đô thị trung tâm cần phải tạo ra nhiều cực hút mới ra bên ngoài, đó là các đô thị vệ tinh, các đô thị mới đồng bộ hạ tầng đô thị. Các cơ quan, bệnh viện, trường học, viện nghiên cứu… mang tầm quốc gia hay phục vụ chung cho vùng không nhất thiết phải đặt trong trung tâm nội đô. Đó chính là biện pháp trong quy hoạch để giảm tải cho đô thị Hà Nội. Trong quy hoạch đã có đường hướng, quan trọng là việc thực thi quyết liệt đến mức nào.
HỆ QUẢ CỦA SỰ PHÁT TRIỂN MẤT CÂN BẰNG
PV: Có ý kiến cho rằng, phát triển đô thị bao gồm phát triển bất động sản nhưng thực tế phát triển bất động sản chưa chắc đã tạo ra đô thị, mà thậm chí còn tác động ngược. Ông nghĩ sao về điều này? Phải chăng là do mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và bất động sản chưa được cân bằng?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Phát triển đô thị hiện nay không chỉ là xây những đơn vị ở, tiểu khu như trước đây mà đang dần hình thành các khu đô thị mới với hạ tầng đồng bộ, bao gồm hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và nhà ở. Các doanh nghiệp bất động sản xây dựng những khu đô thị A, khu đô thị B rất khác so với hình thức xây dựng các khu tập thể như trước đây.
Đó là những khu đô thị tạo ra môi trường sống thật sự, không chỉ tạo ra nhà ở mà còn có môi trường cảnh quan và các dịch vụ tiện ích phục vụ người dân. Chính những điều đó tạo nên bộ mặt và chất lượng sống của đô thị khang trang, hiện đại và văn minh hơn rất nhiều.
Nhưng không phải lúc nào chúng ta cũng kiểm soát được quá trình đô thị hóa một cách kỹ lưỡng và trong quá trình đó có sự phát triển theo mô hình vết dầu loang. Từ một đô thị nhỏ, phát triển nở dần ra vùng ven như vết dầu loang. Phần “loang” ra, được công nhận thuộc đô thị, có một điều rất quan trọng là lẽ ra phải được đầu tư hạ tầng trước khi nhập vào cơ thể đô thị. Nhưng hiện nay, có những nơi từ xã lên phường chỉ bằng một quyết định hành chính. Sau một đêm, người nông thôn trở thành người đô thị. Giá đất tăng, dân ồ ạt xây nhà, kéo theo một lượng dân số ở khu vực khác đổ xô vào, trong khi hạ tầng chưa được chuẩn bị.
Chúng ta mang văn minh đô thị đến làng quê nhưng lại bỏ quên lợi ích của người dân thuần nông. Những làng xóm đang rất bình yên khi đô thị “trùm” qua trở thành một vùng tối trong bức tranh đô thị. Rõ ràng, chúng ta chỉ lấy đất nông nghiệp làm các dự án khu đô thị mới và biến những làng quê đó thành vùng đất bị bao vây cô lập, thiếu kết nối hạ tầng. Nếu trước đây thải nước ra ruộng đồng thì nay các làng quê này lại trở thành vùng trũng ngập nước.
Một đô thị chỉ có các dự án bất động sản riêng lẻ mà không có hạ tầng kết nối chung thì không thể gọi là đô thị. Sự văn minh của đô thị được nhìn thấy rõ nhất ở mặt hạ tầng, dịch vụ đô thị và cảnh quan môi trường.
PV: Vâng, đó là một thực tế. Còn có một thực tế khác như câu chuyện khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, hàng loạt các dự án được cấp một cách ồ ạt theo kiểu điền vào chỗ trống. Sau các cơn sốt đất, các dự án xây dựng dang dở rồi bỏ hoang, nằm bất động, xanh cỏ cả thập kỷ, lãng phí nguồn lực phát triển đô thị. Có thể thấy, các định hướng, quy hoạch phát triển đô thị đã tạo ra một động lực rất lớn cho việc phát triển thị trường bất động sản, nhưng nếu không có sự kiểm soát thì đôi khi sẽ tạo ra sự quá đà, làm tổn hại đến chất lượng không gian đô thị?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Đây không phải là câu chuyện của riêng Hà Nội mà hầu hết hệ thống đô thị của Việt Nam đều có tình trạng chung như thế. Nhìn vào các địa phương đang đô thị hóa nhanh là thấy rõ. Mặc dù Luật Quy hoạch đô thị ra đời từ năm 2009, có hiệu lực năm 2010, đã quy định các nội dung quan trọng: Một là tổ chức lập quy hoạch, hai là tổ chức thực hiện quy hoạch và thứ ba là quản lý đô thị theo quy hoạch được duyệt.
Lâu nay, bất cứ vấn đề gì trục trặc trong quá trình phát triển đô thị đều đổ lỗi cho quy hoạch. Điều đó bất hợp lý. Vấn đề nằm ở chỗ thực thi quy hoạch và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch.
Một thời gian rất dài, các đô thị đã phát triển theo hướng: Trên cơ sở quy hoạch chung, đô thị loang đến đâu thì đánh dấu đến đó, và mỗi vị trí đánh dấu như vậy là một dự án được hình thành. Nhà đầu tư căn cứ vào “dấu chéo” đó, rồi thuê đo đạc xung quanh, làm bản đồ, lập quy hoạch 1/2000 và 1/500 sau đó khoanh vùng, xác định ranh giới dự án theo phương thức lấy đất trống đưa vào dự án, còn các khu vực làng xóm, dân cư cạnh đó bị bỏ ra ngoài. Dẫn đến việc hình thành dự án một cách tràn lan, không có trọng tâm, trọng điểm, không xuất phát từ nhu cầu và nguồn lực phát triển đô thị.
Trong thực thi quy hoạch, ngoài việc tuân thủ theo quy hoạch thì phải có kế hoạch. Nhưng giai đoạn đó thì không có kế hoạch mà dàn hàng ngang phát triển. Chủ đầu tư chạy đua nhau phát triển dự án, xin ở đâu thì được cấp ở đó. Bất kể ở vị trí nào, chỉ cần nằm trong vết loang đó là đánh dấu, làm cho đô thị phát triển manh mún không kết nối được hạ tầng, không hình thành được bộ mặt đô thị. Rất lãng phí đất đai. Quy hoạch treo và dự án treo cũng xuất phát từ đây.
Kết nối giữa cái cũ và cái mới trong phát triển đô thị không được quan tâm đầy đủ. Bên cạnh những khu phát triển rất hiện đại thì vẫn còn những mảng tối của đô thị.
Nhiều khu đất tại KĐT Dương Nội bỏ hoang nhiều năm, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo thành mảng tối trong phát triển đô thị.
PV: Phải chăng chúng ta đang chú trọng vào yếu tố mua bán bất động sản mà quên đi việc phát triển đô thị thực chất?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Đúng là như vậy. Đến năm 2013, Chính phủ đã ban hành ngay Nghị định 11 về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Bản chất Nghị định này thay cho Nghị định 02 của Chính phủ trước đây ban hành quy chế Khu đô thị mới. Mà đã là đô thị mới thì cứ đất mới mà làm, còn khu vực cũ bị bỏ ra ngoài hết, không thể thành đô thị hoàn chỉnh. Nên buộc phải thay Nghị định này thành Nghị định Quản lý đầu tư phát triển đô thị. Từ lúc hình thành quy hoạch cho đến khi thực thi, bàn giao đưa vào sử dụng phải theo một trật tự. Đặc biệt là quy định trên cơ sở quy hoạch chung, đô thị được duyệt phải lập chương trình phát triển đô thị để xác định lộ trình từng bước thực hiện quy hoạch. Nói cách khác là chuyển phương thức đầu tư từ hàng ngang thành hàng dọc. Trên cơ sở đó xác định chương trình ưu tiên và nguồn lực thực hiện có trọng tâm, trọng điểm, tránh tình trạng quy hoạch treo, dự án treo.
Từ chương trình ưu tiên, tiến hành lập kế hoạch cho 5 năm và hàng năm tổ chức lập quy hoạch phân khu cho các khu vực này làm cơ sở hình thành các dự án đầu tư phát triển đô thị theo các nhóm dự án. Nhóm có khả năng thu hồi vốn, sinh lời phải tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu dự án đô thị có sử dụng đất. Nhóm không có khả năng thu hồi vốn sinh lời (dự án phúc lợi công cộng, công viên giải trí không thu tiền…) cần lập kế hoạch trung và ngắn hạn để sử dụng vốn đầu tư công theo Luật Đầu tư công. Còn đối với nhóm dự án Nhà nước và dân cùng làm, sử dụng cho cải tạo kết nối làng xóm, dân cư đã có với các dự án khu đô thị mới, Nhà nước đầu tư hạ tầng kết nối, người dân bỏ vốn cải tạo đường làng ngõ xóm và cải tạo nhà ở của mình theo hướng dẫn quy hoạch.
PV: Nhưng sau khi chúng ta thực hiện được theo đúng quy trình nói trên thì lại phát sinh một bất cập nữa, đó là câu chuyện điều chỉnh quy hoạch theo đề xuất và mong muốn của nhà đầu tư. Đây cũng được xem là vấn nạn của quá trình phát triển đô thị và Thủ tướng mới đây cũng phải thốt lên rằng: “Ý tưởng quy hoạch của chúng ta rất tốt, nhưng việc điều chỉnh quy hoạch đã xé nát”. Ông nghĩ sao về điều này?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Thực ra, pháp luật không cấm việc điều chỉnh quy hoạch và nói đúng hơn thì việc điều chỉnh là cần thiết. Trong thực tế triển khai có thể phát sinh nhiều vấn đề cần phải điều chỉnh cho phù hợp. Ở các nước họ cũng làm việc này, nhưng tại sao các nước họ làm lại vào khuôn khổ, còn mình làm thì lại xuất hiện nhiều bất cập không giống ai? Nguyên nhân là do việc điều chỉnh quy hoạch ở ta đa phần là điều chỉnh cục bộ, chuyển đổi chức năng sử dụng đất từ cây xanh, công cộng, sang đất ở mà không cân đối lại tổng thể hạ tầng cho khu vực.
Theo quy trình, khi tổ chức lập quy hoạch thì từ bước lập nhiệm vụ, thuê tư vấn, thẩm định, xin ý kiến các ngành, sau đó trình cấp thẩm quyền phê duyệt đều được sắp xếp rất trình tự và bài bản. Nhưng đến khi cần thay đổi thì lại không theo một quy trình nào. Thậm chí có giai đoạn chỉ cần một kết luận thông báo của cấp thẩm quyền là có thể điều chỉnh ngay dự án.
Hiện tại, sau một loạt các điều chỉnh theo kiểu băm nát quy hoạch thì pháp luật cũng đã siết chặt hơn, nên muốn điều chỉnh thì vẫn phải xây dựng đề án như lúc lập quy hoạch ban đầu, trải qua các bước và đặc biệt phải có bước lấy ý kiến của cộng đồng nếu như việc điều chỉnh ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.
Tuy nhiên, vấn đề ở đây lại là quá trình thực hiện nó. Khi tiến hành điều chỉnh quy hoạch đó để xảy ra hậu quả tác động xấu đến bộ mặt đô thị thì không trách nhà đầu tư được. Bởi nhà đầu tư, suy cho cùng họ là người bỏ vốn. Nên dĩ nhiên họ sẽ chú trọng đến việc làm sao để thu hồi vốn và sinh lời cao. Họ sẽ muốn điều chỉnh theo hướng có lợi cho mình nhưng việc có phê duyệt hay không là do chính quyền, do người quản lý. Nhà đầu tư không tự duyệt cho mình nên không đổ lỗi cho họ được.
Vậy, nếu việc điều chỉnh có vấn đề thì cũng phải truy trách nhiệm của cơ quan thẩm định và người phê duyệt quy hoạch. Tại sao Linh Đàm trước đây đẹp như thế, được chọn là đô thị kiểu mẫu nhưng bây giờ đã biến tướng, thành khu đô thị mật độ dân cư và xây dựng cao, mất cân đối hạ tầng kỹ thuật và xã hội?!
Trong quá trình điều chỉnh cục bộ, nguyên tắc là phải cân đối lại quy mô dân số, khả năng dung nạp dựa trên sức chịu tải hạ tầng, bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chứ không chỉ là đường đi, lối vào là xong. Ngày hôm qua, người ta xây dựng khu đô thị đó chỉ đáp ứng cho 4.000 dân thôi nhưng nay đã lên đến 4 vạn dân. Hạ tầng để lo cho 4 vạn dân khác xa so với 4.000 dân. Hệ thống trường học, bệnh viện, nhà trẻ, khu vui chơi… các dịch vụ thiết yếu hàng ngày cho người dân rõ ràng phải mở rộng hơn, nhưng ở đây lại điều chỉnh xây thêm nhà, hút thêm dân mà bỏ qua những yếu tố đảm bảo đã dẫn đến tình trạng định hướng quy hoạch một đằng nhưng thực thi lại đi một nẻo, gây ra hàng loạt những bất cập, bức xúc như thời gian qua. Ở nước ngoài, họ còn xây dựng dày hơn, cao hơn nhưng vẫn rất tốt bởi họ đảm bảo được tính đồng bộ, khi tăng dân lên thì vẫn phải có đủ các cơ sở hạ tầng tương ứng để đảm bảo chất lượng cuộc sống không bị giảm xuống.
GIẢI PHÁP NẰM Ở CÂU CHUYỆN THỰC THI
PV: Theo ông, trong bối cảnh hiện tại, làm sao để xoa dịu các “vết sẹo” nhức nhối đã để lại trong quá trình phát triển đô thị thời gian qua?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Hiện nay chúng ta vẫn phải bám vào các mục tiêu quy hoạch đã đặt ra. Trong quá trình thực thi, nếu thấy rằng trong vùng lõi đã quá tải rồi thì không nên khuyến khích đưa những dự án lớn vào trong lõi nữa, bằng bất cứ giá nào. Sự phát triển đang mất cân đối, hạ tầng bị quá tải thì tốt nhất không nên làm trầm trọng thêm vấn đề nữa mà phải khoanh vùng và chấn chỉnh lại ngay lập tức. Sau đó tiến hành rà soát lại các quỹ đất hiện nay trong trung tâm đô thị. Quỹ đất trống hiện nay khả năng là không còn nữa, trừ đất cây xanh, mặt nước, công viên… Các khu đất này cần quản lý chặt, không để mất thêm nữa.
Ngoài ra, những khu vực trước đây chia lô, xây nhà thấp tầng, kể cả chung cư cao tầng, sau vài chục năm đã xuống cấp, hỏng hóc thì giờ cần tính đến câu chuyện cải tạo một cách đồng bộ. Tức là, cả khu chung cư đó có thể xây lại theo nguyên tắc không được tăng thêm dân số. Xây dựng cao tầng nhưng phải giảm mật độ xây dựng, ưu tiên các nhu cầu phục vụ cộng đồng còn thiếu nhằm giải quyết những nhu cầu khác về chỗ vui chơi cho người già, trẻ nhỏ, chỗ đỗ xe… trên nguyên tắc đảm bảo hài hòa 3 lợi ích giữa người dân, chủ đầu tư và Nhà nước - trong đó lợi ích cao nhất của Nhà nước chính là người quản lý được quy hoạch và đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân. Vấn đề này cần phải rất kiên trì mới có thể thực hiện được.
PV: Nhưng điều quan trọng có lẽ là phải thực thi được vấn đề công khai, minh bạch các quy hoạch và dự án đầu tư thì mới có thể ngăn chặn được các sai phạm. Chuyên gia có nghĩ vậy không?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Đúng thế. Phải công khai, minh bạch để người dân, nhà đầu tư tiếp cận một cách nhanh nhất, cụ thể nhất thông tin về mặt quy hoạch và dự án. Một quy hoạch sau khi được phê duyệt phải công khai cho bàn dân thiên hạ biết, có thể xuất bản theo hình thức sổ tay, để người dân biết và giám sát. Những vùng cấm, hạn chế xây dựng phải xác định rõ trên bản đồ để tiến hành cắm mốc trên thực tế. Pháp luật đã quy định đầy đủ vấn đề này, chỉ có điều vẫn là quá trình thực thi không đến nơi đến chốn. Chỉ có công khai thì mới loại bỏ được những mập mờ, sân sau, cửa trước.
Quá trình phát triển đô thị và bất động sản phải thực sự là một “đôi bạn cùng tiến” để hướng tới một đô thị bền vững, chất lượng. Đó là mục tiêu mà chúng ta hướng đến. Chính phủ đã nhận ra điều này từ năm 2013, kịp thời ban hành Nghị định 11 mà hiện nay Bộ Xây dựng đang xem xét, nghiên cứu nâng lên thành Luật Quản lý phát triển đô thị chứ không dừng ở bước Nghị định. Nhưng hiện nay, nếu thực hiện được theo đúng tinh thần Nghị định này cũng đã là rất tốt rồi.
Việc điều chỉnh quy hoạch cũng vậy, trường hợp nào thì sẽ cho điều chỉnh quy hoạch cục bộ, trường hợp nào cấm không được điều chỉnh, không thể “ngọ nguậy” cũng cần làm rõ, khi đã công khai thì cứ thế thực thi. Còn nếu điều chỉnh thì phải đi kèm với một loạt các điều kiện bắt buộc như đã nêu trên.
CẦN NHÌN NHẬN ĐÚNG VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
PV: Có vẻ tất cả những điều này đều đã được pháp luật quy định nhưng các sai phạm liên quan đến quản lý đất đai, quy hoạch vẫn diễn ra. Chính chuyên gia cũng nhiều lần khẳng định, mấu chốt nằm ở việc thực thi, tuân thủ pháp luật. Nhưng làm sao để đảm bảo được việc thực thi quy hoạch luôn được thực hiện nghiêm chỉnh, thưa ông?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Điều này không thể khoán trắng cho cơ quan quản lý Nhà nước mà cả hệ thống chính trị phải vào cuộc. Trong câu chuyện này, người dân và cơ quan quản lý phải là một. Có nghĩa là sẽ không có gì giấu giếm hay khuất tất ở đây. Câu chuyện trách nhiệm cũng phải được làm rõ. Các sai phạm phải được công khai xử lý một cách nghiêm khắc theo pháp luật.
PV: Phải chăng, trong câu chuyện này chúng ta cũng nên nhìn nhận lại vai trò của bất động sản đối với quá trình phát triển đô thị cũng như phát triển kinh tế, thay vì quan niệm bất động sản là xây nhà lên để bán, là lợi ích đằng sau như hiện nay?
Ths.KTS. Đỗ Viết Chiến: Đúng là tâm lý từ trước đến nay khi nhắc đến bất động sản là nhắc đến việc kinh doanh, mua bán kiếm lợi. Trong khi các doanh nghiệp bất động sản là người thực thi các bản quy hoạch thành thực tế, kiến tạo nên bộ mặt đô thị.
Trong bối cảnh hiện tại, công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa phải đi liền với đô thị hóa. Đô thị hóa tương tác chặt chẽ với chuyển dịch đất đai từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị; đồng thời đi liền với phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản, từ đó, tạo sự tương tác với tăng trưởng GDP. Việc phát triển đất ở đô thị có tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế.
Theo nghiên cứu vừa công bố của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đóng góp của thị trường bất động sản trong GDP năm 2019 là 7,62%. Nếu tính thêm nhân tố vốn là đất, đóng góp của bất động sản (gồm bất động sản mở rộng + bất động sản theo ISIC năm 2019) chiếm tới 13,6% GDP. Khi ngành bất động sản tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia.
Chúng ta phải nhìn nhận đúng và công tâm, khách quan về vai trò và mối quan hệ của thị trường bất động sản đối với quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế thì mới có sự quản lý đúng. Tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển đúng hướng thì chất lượng đô thị mới được nâng cao. Bởi bất động sản phát triển sẽ kéo theo đô thị phát triển, đó cũng chính là bộ mặt của thành phố, thậm chí của quốc gia. Còn phát triển theo chiều hướng nào là do câu chuyện quản lý và thực thi quy hoạch. Các cơ quan, ngành chức năng phải tạo cơ sở cho doanh nghiệp thực thi theo đúng quy hoạch thì ắt đô thị sẽ đẹp như trong các bản vẽ và phát triển bền vững, đúng với mục tiêu ban đầu. Nói bất động sản và đô thị là đôi bạn cùng tiến cũng bởi vậy.
PV: Trân trọng cảm ơn ông!
