Thống kê cho thấy, sẽ có khoảng 3,4 triệu công nhân và người lao động khó khăn cần ổn định chỗ ở trong năm nay. Do đó, một trong những mục tiêu của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 là xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội phục vụ đối tượng này. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại mới chỉ đạt 40% kế hoạch. Nhiều con số được đưa ra, cho thấy kế hoạch phát triển nhà ở xã hội đã gần như "vỡ trận".
Theo kết quả kiểm toán chương trình nhà ở xã hội vừa được Kiểm toán nhà nước công bố, tại Hà Nội, trong giai đoạn 2016 – 2020, dự kiến có 15 dự án nhà ở xã hội được xây dựng, hoàn thành nhưng đến nay chưa có dự án nào hoàn thành. Trong đó, 2/15 dự án chưa triển khai xây dựng; 7/15 dự án chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận dự án đầu tư; 1/15 dự án không có thông tin tình hình triển khai; 2/15 dự án dừng triển khai không thực hiện được nhà ở xã hội hoặc thu hồi; 3/15 dự án đã được chấp thuận chuyển mục tiêu đầu tư sang nhà ở thương mại.
Tại TP.HCM, giai đoạn 2016 - 2019, chỉ mới xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng khoảng 14 dự án nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất 15,8ha, quy mô 10.255 căn hộ, trong khi nhu cầu thực tế cần khoảng 134.000 căn.
Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, dù áp đảo về tổng nhu cầu thị trường nhưng năm 2019, nguồn cung của phân khúc nhà giá rẻ chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 40%. Loại căn hộ có diện tích 60m2 và giá bán tầm 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%. Và khoảng 70% người dân thành thị không thể mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và có giá bán thấp nhất trên thị trường.
Do vậy, nếu không có những giải pháp đột phá để thúc đẩy nhiều hơn sự hình thành của các dự án nhà ở xã hội thì bài toán an cư của đại phộ phận người lao động tại đô thị vẫn sẽ bị bỏ ngỏ.
Bất cập chồng bất cập
Chia sẻ trong chương trình Góc nhìn đa chiều tuần này của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, chuyên gia kinh tế - tài chính, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định, nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn, Chính phủ cũng đã có sự quan tâm thích đáng đến việc xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế phát triển nhà ở xã hội còn cách xa so với nhu cầu và mong muốn đặt ra. Nhiều dự án gần như không có sự chuyển động.
“Ngay từ khâu quy hoạch vị trí để xây dựng nhà ở xã hội đã có vấn đề, nhìn nhận không chuẩn xác. Vì yếu tố giá rẻ nên hầu hết các nhà ở xã hội được xây ở những nơi hẻo lánh, ít hạ tầng kết nối, gần như tách rời khỏi kết cấu hạ tầng. Những khu đất 'vàng', thuận lợi cho việc đi lại, dễ dàng kết nối với hạ tầng cơ sở nghiễm nhiên trở thành địa điểm để xây dựng những dự án nhà ở thương mại. Đó là lý do khiến nhiều khu nhà ở được xây lên nhưng chẳng ai đến ở. Những khu quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội đang tạo ra những cái nhìn không mấy thiện cảm với những người di chuyển đến”.
Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia này, những đòi hỏi đặt ra khi phát triển nhà ở xã hội mâu thuẫn với nhau và khó có thể cân đối được. Cụ thể, khi triển khai các dự án nhà ở xã hội đòi hỏi chi phí xây dựng phải thấp, khi đó chủ đầu tư cũng không mặn mà trong việc giám sát, quản lý. Về phía nhà thầu xây dựng cũng vậy, họ tìm cách lách những quy định mà nhà nước đặt ra đối với các công trình xây dựng. Hầu hết vật tư tại các công trình phụ trợ, đặt biệt là hệ thống phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, nội thất được mua với giá rất rẻ. Tất cả khiến cho chất lượng công trình đi xuống, và khi mà chất lượng công trình không đảm bảo thì người mua nhà cũng cảm thấy không ổn. Thực tế, một số dự án nhà ở xã hội chỉ sau một vài năm đã có dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng. Điều này tạo ra một tâm lý tiêu cực, đã là nhà ở xã hội thì chất lượng thấp.
Về mặt giá bán, ông Thịnh cho hay, với mức giá hiện nay tối thiểu cũng từ 15 - 17 triệu đồng/m2. Đó là một số tiền tương đối lớn so với thu nhập bình quân khoảng 6 triệu đồng/tháng của người dân Việt Nam nói chung. Do đó, những người thu nhập thấp để đủ tiền mua được nhà ở xã hội hiện nay không đơn giản. Chính vì lẽ đó, nên những doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội bán ra đúng đối tượng thực tế cũng rất khó. Đó cũng là trở ngại với doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội.
“Rõ ràng được xây dựng cho người thu nhập thấp, nhưng một lượng lớn nhà ở xã hội lại được bán cho “người giàu”. Có người “ôm” cả 5 - 7 căn, sau đó bán lại thu lời. Sản phẩm nhà ở xã hội đã ít nhưng lại không đến được đúng đối tượng”.
Theo vị chuyên gia kinh tế, việc bán nhà ở xã hội rồi thu tiền ngay sẽ gây ra nhiều khó khăn cho người dân. Bởi khi “mua đứt bán đoạn” thì phải là người có tiền chứ không phải là người nghèo nên dễ dẫn đến tình trạng lợi dụng, bán nhà sai đối tượng.
Bên cạnh đó, việc xét đối tượng được mua nhà ở xã hội hiện nay hơi phức tạp, nhiều thủ tục, nên những người có nhu cầu thực tế rất khó tiếp cận với nhà ở xã hội.
Mặc dù, doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi như: miễn tiền sử dụng đất, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế GTGT, vay vốn bằng 1/2 lãi suất vay thương mại… nhưng doanh nghiệp vẫn không mấy mặn mà vì khi xây dựng nhà ở xã hội, họ đang phải đối mặt với nhiều thách thức.
“Có thể kể tới như quy trình thực hiện đối với một dự án nhà ở xã hội vẫn quá chặt chẽ, từ giai đoạn thiết kế đến công tác thẩm định hồ sơ, xác định giá thành, giá bán và xét duyệt đối tượng mua nhà. Ngoài ra, việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp không đạt hiệu quả kinh tế, khả năng thu hồi vốn chậm. Các chủ đầu tư phải chủ động bồi thường giải phóng mặt bằng, giá căn hộ do Nhà nước thẩm định, đối tượng mua lại bị hạn chế trong khi Nhà nước chưa có chế độ hỗ trợ tài chính trực tiếp cho các đối tượng này”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nói.
Ông Thịnh cũng cho rằng, cơ chế chính sách cho việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn lúng túng, chưa đầy đủ, chưa hiểu hết thực trạng của nhà ở xã hội. Để kêu gọi được chủ đầu tư, nhà thầu tham gia các dự án nhà ở xã hội, Nhà nước đã đưa ra những ưu đãi nhất định. Nhưng điều này cũng có mặt trái, đó là nhiều doanh nghiệp "tay trong" không có tiềm lực tài chính, thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng vẫn sẵn sàng đứng ra nhận dự án để được hưởng lợi từ những chính sách của Nhà nước, khiến cho nhiều dự án nhà ở xã hội rơi vào tình trạng thiếu vốn, chậm tiến độ.
“Thực tế, ở nhiều dự án, khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội thì sẽ được ưu đãi để phát triển thêm nhà ở thương mại nhưng hai việc này chưa thực sự gắn kết. Lẽ ra chủ đầu tư phải xây dựng hoàn thiện xong nhà ở xã hội và bàn giao thì mới triển khai xây dựng nhà ở thương mại. Thực tế, khi đã dồn hết vốn làm xong nhà thương mại để bán, họ sẽ không còn đủ lực hoặc không muốn xây nhà ở xã hội nữa”.
Cần giải pháp đột phá
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thay vì “mua đứt bán đoạn” như hiện nay, Việt Nam nên học cách làm của nước ngoài là sử dụng hình thức cho thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội với mức giá hợp lý. Người có nhu cầu có thể thuê nhà trong dài hạn và sau đó họ được quyền mua lại căn hộ đó với giá ưu đãi thay vì phải chờ đến lúc có một lượng tiền lớn (đối với họ) mới có thể mua nhà.
“Nếu tính đến việc cho thuê hoặc thuê mua thì cần hoạch định chính sách là làm sao có một lượng vốn để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội để sau đó thu hồi dần dần. Đó là cách để thu hút các doanh nghiệp trong nước, thậm chí là các doanh nghiệp nước ngoài, đầu tư vào việc xây dựng nhà ở xã hội.
Để người thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở, một trong những đột phá cần thiết lúc này là kéo dài thời gian vay mua nhà lên tới 20 năm để giảm áp lực trả nợ và tăng số tiền khách hàng được vay hoặc cho phép doanh nghiệp ký bảo lãnh với ngân hàng cho người mua nhà đối với dự án doanh nghiệp là chủ đầu tư. Ngoài ra, có thể xem xét, mở rộng đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn từ mức dưới 9 triệu đồng hiện nay lên mức dưới 12 triệu đồng/tháng”, vị chuyên gia nói thêm.
Bên cạnh đó, theo ông Thịnh, việc đưa ra ưu tiên cho xây dựng nhà ở xã hội phải là những ưu tiên cần thiết và có chế tài bắt buộc để các doanh nghiệp có động lực, có hứng thú. Các ưu đãi đối với việc xây dựng nhà ở xã hội phải đủ lớn mới hút được doanh nghiệp đầu tư nhưng các ưu đãi này phải gắn với trách nhiệm, đó là phải xây dựng xong mới được hưởng .
Mặt khác, nên để địa phương bình xét những người được mua nhà ở xã hội. Đồng thời, cần công khai, minh bạch và thực hiện số hóa về thông tin các dự án nhà ở xã hội, về đối tượng được hưởng và quy trình thủ tục. Không để tình trạng như hiện nay, chủ trương chưa nhất quán từ trên, thông tin vừa thiếu và mập mờ thì khó có thể "cởi nút thắt" phát triển nhà ở xã hội.
