Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế tư nhân trong kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc

Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị Khóa XIII về kinh tế tư nhân với việc khẳng định kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng nhất của phát triển được ban hành. Các cơ quan, ban ngành, đoàn thể, tổ chức, địa phương, các ngành nghề, lĩnh vực cần có những giải pháp để đóng góp vào thực hiện nhiệm vụ và giải pháp của Nghị quyết. Ngành bất động sản và thị trường bất động sản cần đóng góp vào tiến trình chung. 

Nghiên cứu này góp một cách tiếp cận thực chứng vào giải quyết vấn đề phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế tư nhân trong kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

1.1. Thành tựu

Phát triển kinh tế tư nhân trong gần 40 năm đổi mới đã đạt được những kết quả tích cực.

Một là, nhận thức về vai trò của khu vực kinh tế tư nhân có bước chuyển biến rõ nét. Từ năm 1986 đến nay, Đảng Cộng sản Việt Nam đã ban hành nhiều nghị quyết và văn kiện quan trọng liên quan đến phát triển kinh tế tư nhân và vai trò của kinh tế tư nhân:

(i) Các văn kiện đại hội. Trước năm 2017, nhiều văn kiện đại hội và nghị quyết của Đảng đã đề cập đến kinh tế tư nhân: (1) Đại hội VI (1986): Khởi xướng công cuộc đổi mới, thừa nhận sự tồn tại của các thành phần kinh tế ngoài quốc doanh. (2) Đại hội X (2006): Bắt đầu coi trọng kinh tế tư nhân như một bộ phận quan trọng của nền kinh tế. (3) Đại hội XII (2016): Chính thức xác định kinh tế tư nhân là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế.

(ii) Các Nghị quyết Trung ương, Bộ Chính trị. Từ 1986 đến nay có một số nghị quyết chuyên biệt về kinh tế tư nhân: (1) Nghị quyết Trung ương 5 khóa XII (năm 2017). Đây là nghị quyết đầu tiên của Đảng dành riêng cho kinh tế tư nhân, với nội dung: "Phát triển kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa". Nghị quyết này đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy của Đảng về vai trò của kinh tế tư nhân. (2) Nghị quyết số 41-NQ/TW ngày 10/10/2023 của Bộ Chính trị, xác định vị trí, vai trò của doanh nhân. (3) Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị Khóa XIII về kinh tế tư nhân với việc khẳng định kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng nhất của phát triển (từ đây viết là Nghị quyết 68).

Như vậy, từ năm 1986 đến nay, Đảng đã ban hành một nghị quyết chuyên biệt về kinh tế tư nhân (Nghị quyết Trung ương 5 khóa XII năm 2017), 2 nghị quyết của Bộ Chính trị về doanh nghiệp tư nhân và doanh nhân tư nhân. Ngoài ra, nhiều văn kiện và nghị quyết khác đã đề cập và dần nâng cao vai trò của kinh tế tư nhân trong nền kinh tế quốc dân.

Bảng 1: Các nghị quyết của Đảng và các Luật của Quốc hội về kinh tế tư nhân

Hai là, trong thực tiễn hành động phát triển tư nhân của Nhà nước cũng đã vận hành thống nhất với chủ trương đường lối. Quốc hội đã ban hành nhiều văn bản pháp lý để khu vực tư nhân vận hành:

(i) Các luật doanh nghiệp (tư nhân). Có 5 lần luật doanh nghiệp tư nhân được ban hành: (1) Luật Doanh nghiệp tư nhân 1990 với tinh thần công nhận sự tham gia của doanh nghiệp tư nhân, kinh tế tư nhân vào cuộc sống. (2) Luật Doanh nghiệp 1999 với tinh thần đổi mới quan trọng là doanh nghiệp được làm những gì luật pháp không cấm. (3) Luật Doanh nghiệp 2005 là luật hợp nhất các loại hình doanh nghiệp. (4) Luật Doanh nghiệp 2014 là luật điều chỉnh doanh nghiệp vận hành theo Hiến pháp 2013. (5) Luật Doanh nghiệp 2020 tiếp thu tinh thần của các nghị quyết của Đảng về kinh tế tư nhân. Hiện nay đang nghiên cứu trình ban hành Luật Doanh nghiệp 2025 (sửa đổi, bổ sung) với tinh thần của Nghị quyết 57, 59, 66, 68 và sắp xếp, tinh giản bộ máy hành chính cũng như sắp xếp lại các tỉnh.

(ii) Về đầu tư: Năm 1994, Luật khuyến khích đầu tư trong nước được ban hành cho các doanh nghiệp trong nước tương ứng với Luật Đầu tư nước ngoài (1987). Đến năm 2005 (và được làm mới năm 2014, 2020), Luật Đầu tư chung được ban hành cho tất cả các loại hình doanh nghiệp hoạt động chung trong một luật.

(iii) Chính phủ và các cơ quan chức năng đã ban hành nghị quyết triển khai thực hiện chủ trương, đường lối và ban hành các chương trình hành động: Các nghị quyết về các chương trình hành động thực hiện các nghị quyết của Đảng (Nghị quyết 98/NQ-CP ngày 3 tháng 10 năm 2017; Nghị quyết 45/NQ-CP ngày 31/3/2023; Nghị quyết 66/NQ-CP ngày 9 tháng 5 năm 2024…). Đặc biệt, Nghị quyết số 66/NQ-CP ngày 9/5/2024 của Chính phủ về Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện nghị quyết số 41-NQ-TW của Bộ Chính trị ngày 10/10/2023 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát huy vai trò của đội ngũ doanh nhân Việt Nam trong thời kỳ mới, chỉ rõ chỉ tiêu cụ thể đối với phát triển doanh nghiệp tư nhân.

Hiện tại, các cơ quan Quốc hội, Chính phủ khẩn trương ban hành các văn bản tổ chức thực hiện Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 về kinh tế tư nhân của Bộ Chính trị theo hướng tạo mọi điều kiện để kinh tế tư nhân thực sự là một động lực phát triển quan trọng nhất của nền kinh tế. Đồng thời, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 198 ngày 17/5/2025 về triển khai thực hiện Nghị quyết 68. Ngày 16/5/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 138/2025/NQ-CP về Kế hoạch hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 139/2025/NQ-CP triển khai thực hiện Nghị quyết 198 của Quốc hội về thực hiện Nghị quyết 68. Có thể thấy, trong thời điểm hiện nay, các cơ quan Đảng, Quốc hội, Chính phủ đã phối hợp đồng bộ, nhanh, quyết liệt trong việc tổ chức triển khai các Nghị quyết.

Ba là, trên thực tế, vị trí, vai trò của khu vực kinh tế tư nhân đã có bước phát triển ngày càng lớn mạnh. Đóng góp khoảng 51% GDP, hơn 30% ngân sách nhà nước, gần 60% vốn đầu tư toàn xã hội; tạo ra hơn 40 triệu việc làm, sử dụng hơn 82% tổng số lao động trong nền kinh tế. Trong bảng xếp hạng Top 500 doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất Việt Nam do Vietnam Report công bố tháng 3/2023 thì doanh nghiệp tư nhân chiếm đại đa số, tới 82,4%. Doanh nghiệp tư nhân không chỉ phát triển trong sản xuất mà còn tham gia phát triển cơ sở hạ tầng (Sân bay Vân Đồn, Cao tốc Hạ Long – Móng Cái, gần đây còn đặt vấn đề tham gia phát triển đường sắt cao tốc…).

 Đội ngũ doanh nhân Việt Nam không ngừng lớn mạnh. Việt Nam hiện có khoảng gần 7 triệu doanh nhân. Cập nhật tháng 4/2025, Việt Nam có 5 tỷ phú. Số người Việt Nam có 30 triệu USD trở lên, trong năm 2023, ước tính lên tới 752 người, tăng 2,4% so với năm trước đó. Tính đến cuối tháng 8/2024, tổng lượng tiền gửi tiết kiệm của cả người dân và doanh nghiệp, tổ chức kinh tế đạt hơn 13,76 triệu tỷ đồng. Lượng tiền gửi từ người dân đã vượt 7 triệu tỷ đồng .

Như vậy, có thể thấy, trong 40 năm qua, đối với kinh tế tư nhân, có 3 cột mốc quan trọng: (i) Cột mốc thứ nhất là giai đoạn 1988 - 1990: Khi đó chúng ta chuyển từ quan điểm kinh tế tư nhân là thành phần cải tạo (nghĩa là không được thừa nhận) sang được thừa nhận và bắt đầu cho phép được hoạt động trong một số ngành, lĩnh vực nhất định theo quy định của pháp luật. 

(ii) Cột mốc thứ hai từ năm 1999 - 2000: Sự ra đời của Luật Doanh nghiệp, làm thay đổi quan điểm của Việt Nam đối với khu vực tư nhân. Đây là bước ngoặt lớn khi pháp luật cho phép doanh nghiệp được làm tất cả những gì pháp luật không cấm. Danh mục ngành nghề bị cấm và có điều kiện được ban hành rõ ràng. Thời gian đăng ký doanh nghiệp rút ngắn chỉ còn 15 - 30 ngày, cùng với việc bãi bỏ khoảng 150 loại giấy phép con đã tạo điều kiện cho hàng loạt doanh nghiệp tư nhân ra đời.

(iii) Cột mốc thứ ba, Nghị quyết 68 với sự khẳng định kinh tế tư nhân là một động lực quan trọng nhất của phát triển. Bước ngoặt này được kỳ vọng sẽ tạo ra sự thay đổi về chất, nâng cao chất lượng của khu vực kinh tế tư nhân, đưa khu vực kinh tế tư nhân trở thành động lực quan trọng nhất trong đóng góp vào sự phát triển của đất nước.

1.2. Tồn tại

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, phát triển khu vực kinh tế tư nhân vẫn còn một số hạn chế, tồn tại. 

Một là, khu vực kinh tế tư nhân, mặc dù đã phát triển nhưng vẫn chưa đúng tiềm năng. Doanh nghiệp trong khu vực kinh tế tư nhân chủ yếu vẫn còn là doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí siêu nhỏ. Trong số gần 1 triệu doanh nghiệp thì có đến 98% là doanh nghiệp nhỏ. Mặc dù đóng góp vào GDP trên 50% nhưng đóng góp vào ngân sách chỉ trên 30%.

Hai là, chất lượng phát triển khu vực kinh tế tư nhân còn nhiều bất cập. Tốc độ tăng năng suất lao động của khu vực kinh tế tư nhân còn thấp, chỉ bằng 34% năng suất lao động của khu vực doanh nghiệp nhà nước và khoảng 69% năng suất lao động của doanh nghiệp FDI. Đầu tư ra nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam đang có xu hướng giảm.

Ba là, môi trường kinh doanh của khu vực kinh tế tư nhân còn nhiều hạn chế, thách thức, cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung hoàn chỉnh. Khung pháp luật, cơ chế, chính sách vẫn còn nhiều bất cập, chồng chéo và thiếu đồng bộ, chưa thực sự tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của các chủ thể kinh tế, đặc biệt là chủ thể thuộc khu vực tư nhân. Quản lý nhà nước còn nhiều bất cập, đặc biệt là trong triển khai các quy định, chính sách với hiệu lực, hiệu quả thấp, chưa có nhiều cơ chế, chính sách khuyến khích các doanh nghiệp khu vực tư nhân đổi mới sáng tạo, tạo ra sản phẩm cạnh tranh trên thị trường quốc tế.

Trong lĩnh vực bất động sản có 2 nhóm ngành: Xây dựng và kinh doanh bất động sản. Nhóm ngành xây dựng có các khu vực kinh tế tham gia: Nhà nước, tư nhân, có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, nhóm ngành kinh doanh bất động sản theo phân nhóm của ngành thống kê (ISIC) chủ yếu là khu vực kinh tế tư nhân (và một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài). Như vậy, có thể thấy, phát triển thị trường bất động sản có vai trò chủ yếu của khu vực kinh tế tư nhân và phát triển thị trường bất động sản góp phần phát triển kinh tế tư nhân.

2.1. Thành tựu của phát triển thị trường bất động sản

Một là, hệ thống thể chế phát triển thị trường bất động đã ngày càng hoàn thiện về khung khổ thể chế. Trong gần 40 năm qua, thị trường bất động sản đã phát triển thành 4+1 chu kỳ đồng hành với Luật Đất đai (và đi cùng với đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản – từ năm 2004) đã được thông qua 5 lần.

Lần thứ nhất, dưới ánh sáng của Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI về đổi mới, Luật Đất đai 1987 được thông qua và đặt nền móng cho sự phát triển của thị trường bất động sản với điểm nhấn đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhưng mỗi thửa đất được giao cho một chủ sử dụng. Luật Đất đai lần thứ 2 được thông qua năm 1993, dưới ánh sáng của Nghị quyết số 02-NQ/HNTW ngày 4/12/1991 của Hội nghị lần thứ 2 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa VII về nhiệm vụ và giải pháp ổn định, phát triển kinh tế - xã hội trong những năm 1992 - 1995, với điểm nhấn quan trọng là đất đai có chủ sử dụng như Luật Đất đai 1987 nhưng được nhấn mạnh hơn là đất đai có giá. 

Luật Đất đai lần thứ 3 được thông qua năm 2003, dưới ánh sáng của Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Hội nghị Trung ương 7 Khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (từ đây viết tắt là Nghị quyết 26). Luật Đất đai 2003 tiếp thu tất cả những thành tựu của Luật Đất đai năm 1993, tiến thêm một bước, theo tinh thần Nghị quyết 26 là quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặc biệt, được tham gia vào thị trường bất động sản. 

Trên cơ sở Luật Đất đai 2003, thị trường bất động sản (với sự hợp lực của Luật Nhà ở 2004 Số: 56/2005/QH11, ngày 29/11/2005 và Luật Kinh doanh bất động sản Số 63/2006/QH11, ngày 29/6/2006) đã được chính thức hình thành và có bước phát triển mạnh mẽ đến 2012. Luật Đất đai lần thứ 4 được thông qua năm 2013, dưới sánh sáng của Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Luật Đất đai, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đã tạo ra sự phát triển của thị trường bất động cho giai đoạn 2014 - 2023 với rất nhiều thành tựu và kết quả. 

Luật Đất đai năm 2024, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các tổ chức tín dụng (2023) và các luật có liên quan đã được thông qua, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, để thể chế hóa thành văn bản pháp luật của Nhà nước, có nhiều cơ hội để tạo ra tiền đề cho một chu kì phát triển mới của thị trường bất động sản.

Lược đồ: Quá trình phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 1986 - 2025

Hai là, Nghị quyết 68-NQ/TW ngày 04/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, không chỉ là cho kinh tế tư nhân mà còn là nghị quyết có liên quan đến đất đai, bất động sản để phát triển kinh tế tư nhân. Nghị quyết định hướng tạo thuận lợi cho kinh tế tư nhân tiếp cận các nguồn lực về đất đai, vốn, nhân lực chất lượng cao. Trong đó, vấn đề tăng cường cơ hội tiếp cận đất đai, mặt bằng sản xuất kinh doanh cho kinh tế tư nhân được chú trọng. Hơn nữa, tinh thần Nghị quyết 57 về phát triển kinh tế số được vận dụng nhuần nhuyễn trong Nghị quyết 68. Đặc biệt là việc Nghị quyết 68 đặt ra trong năm 2025 hoàn thành xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai kết nối với Trung tâm dữ liệu quốc gia và các cơ sở dữ liệu có liên quan. Đây là một đột phá về phát triển thị trường bất động sản.

 Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng khẳng định việc thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai; công khai, minh bạch và chủ động cung cấp thông tin tới doanh nghiệp; giảm thiểu thời gian giải quyết thủ tục thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hỗ trợ tích cực trong giải phóng mặt bằng. Đây là một bước tiến trên cơ sở Nghị quyết Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII vừa ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" (từ đây viết là Nghị quyết 18). Đây là một đột phá về thể chế cho việc biến đất đai từ nguồn tài nguyên thành nguồn tài sản thông qua việc đăng ký các thửa đất. 

Bên cạnh đó, Nghị quyết 68 cũng chỉ rõ việc hỗ trợ cho chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng bằng nguồn ngân sách địa phương. Đây chính là tạo nguồn đất cho doanh nghiệp. Hơn nữa, Nghị quyết 68 cũng chỉ rõ việc tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án vướng thủ tục, chậm tiến độ; đưa vào khai thác nguồn lực đất đai bị lãng phí, đất công, trụ sở cơ quan không sử dụng, đất trong các vụ việc tranh chấp, vụ án kéo dài… Đây chính là vấn đề cốt lõi về đất cho doanh nghiệp, ở đây là doanh nghiệp tư nhân.

Ba là, thị trường bất động sản ngày càng phát triển. Hiện nay, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa. Quy mô dự án bất động sản ngày càng lớn. Nếu những năm 90 thế kỷ XX, các dự án chỉ là phạm vi một tòa nhà, một khách sạn thì nay đã có những dự án quy mô nhiều nghìn ha, với hàng nghìn sản phẩm đơn lẻ. Hiện nay, đơn giá trên m2 có những dự án nay đã có giá hàng trăm triệu đồng… , thậm chí giá đất tại địa điểm đặc biệt có giá hàng tỷ đồng/m2. Có những dự án phát triển cả trong những địa bàn không có dân cư, như dự án ở Nhơn Hội (Bình Định). Có những dự án tọa lạc trên địa bàn hàng nghìn ha như dự án khu đô thị mới ở Phủ Lý (Hà Nam). Có những dự án làm thay đổi cả một vùng đất, như các dự án ở Bãi Dài (tỉnh Khánh Hòa) hay các dự án ở An Thới (tỉnh Kiên Giang). Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đóng góp lớn cho việc tạo ra một hệ thống đô thị to đẹp, lớn mạnh hiện nay.

Từ sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, thị trường bất động sản đã từng bước phát triển. Đến nay, Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã trở thành các đô thị đặc biệt với sự lớn mạnh của thị trường bất động sản. Ngoài ra, thị trường bất động sản đóng góp lớn trong việc lan tỏa ra các ngành nghề khác trong nền kinh tế. Cùng với sự lớn mạnh của bất động sản, ngày càng nhiều sản phẩm mới được ra đời.

2.2. Tồn tại

Một là, hệ thống pháp luật đối với thị trường bất động sản vẫn còn chưa đồng bộ, nhiều điểm còn bất cập và chưa hoàn thiện. Riêng chỉ vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1 hay 2 sổ cũng phải mất nhiều năm mới thống nhất chỉ 1 sổ (sổ đỏ thay vì cả sổ đỏ và sổ hồng). Hay vấn đề chủ đầu tư nhà ở thương mại cần có đất ở hay không trong diện tích đất dự án cũng phải cần đến một kỳ họp đặc biệt của Quốc hội để thông qua việc mở rộng từ chỉ có đất ở sang có đất ở và đất khác… Các cơ chế về sử dụng đất phụ cận các công trình hạ tầng để tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng vẫn đang trong giai đoạn thí điểm.

Hai là, thị trường bất động sản vẫn mang tính chu kỳ và phụ thuộc vào nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng thương mại. Từ năm 1990 đến nay, đã có 4 lần ban hành sửa đổi Luật Đất đai, 3 lần ban hành và sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, có 3 chu kỳ tăng trường – suy giảm – khó khăn và phục hồi của thị trường bất động sản. Thể hiện rõ nhất là giai đoạn tăng trưởng 2005 - 2007 và 2015 - 2017 và suy giảm vào các năm 2011 -2013 và 2022 - 2023. Gắn với mỗi chu kỳ - giai đoạn, thị trường đều có những năm gặp khó khăn, suy giảm và có những hệ lụy đến nền kinh tế. 

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phụ thuộc vào nguồn tiền ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng thương mại, thiếu nguồn vốn dài hạn. Thị trường bất động sản có dư nợ từ hệ thống ngân hàng ngày càng lớn. Dư nợ tín dụng hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản tính đến 31/12/2017 đạt 471.022 tỷ đồng trong khi đó, năm 2024 số dư nợ của hệ thống ngân hàng đối với thị trường bất động sản đã là 3,15 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, mỗi khi ngân hàng siết chặt tín dụng, chẳng hạn những năm 2011 – 2013 và 2022 - 2023, thị trường bất động sản đều gặp khó khăn . Vấn đề timeshare đã hiện diện trên thị trường – dưới hình thức condotel – officetel, nhưng vẫn chưa có văn bản pháp luật chế tài. Tình hình tương tự với công cụ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ và quỹ tín thác bất động sản.

Ba là, đóng góp của thị trường bất động sản chưa được như kỳ vọng. Đóng góp của ngành bất động sản (theo phân ngành thống kê) vào GDP có xu hướng giảm theo thời gian. Thị trường bất động sản có đóng góp vào năm 2005 là 6,72%; năm 2010 là 5,14%; năm 2015 là 4,51, đến năm 2020 là 3,84%; năm 2023 là 3,56%. 

Bên cạnh đó, việc thị trường bất động sản, trong một số thời điểm suy giảm, còn tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế. Điển hình nhất là giai đoạn 2011 - 2013 và giai đoạn 2022 - 2023, khi thị trường bất động sản suy giảm đã làm cho nền kinh tế nói chung lâm vào tình trạng khó khăn. Hơn nữa, cùng với sự khó khăn của thị trường bất động sản, một số dự án bất động sản lâm vào tình trạng không thể tiếp tục triển khai hoặc kéo dài, làm cho nguồn lực xã hội bị lãng phí.

Mục tiêu phát triển khu vực kinh tế tư nhân đã được Nghị quyết 68 xác định. Một trong những yêu cầu là có được 2 triệu doanh nghiệp vào năm 2030. Bên cạnh đó, Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 xác định tỷ lệ đô thị hóa năm 2030 là 50%. Để đạt được đồng bộ các mục tiêu này, ngoài việc quán triệt thực hiện các giải pháp được nêu ra tại các Nghị quyết 57, 59, 66, đặc biệt là Nghị quyết 68, cần tiến hành nhiều giải pháp. Trong đó, cần chú trọng một số giải pháp có liên quan đến thị trường bất động sản:

Một là, quán triệt tinh thần Nghị quyết 68, có chương trình hành động đồng bộ từ Quốc hội, Chính phủ, các cơ quan, ban ngành thực hiện. Đồng thời, phối hợp đồng bộ việc thực hiện Nghị quyết 68 hướng đến mở rộng chủ thể kinh tế (nhấn mạnh vai trò của kinh tế nhà nước, kinh tế tư nhân) với Nghị quyết 59 về hội nhập hướng đến mở rộng quy mô kinh tế (trong nước và ngoài nước); Nghị quyết 57 về phát triển kinh tế số hướng đến mở rộng không gian kinh tế (không gian kinh tế thực và không gian kinh tế số); Nghị quyết 66 về thể chế theo hướng khai mở điểm nghẽn của điểm nghẽn và xây dựng nhà nước kiến tạo, nhà nước phục vụ cũng như làm thông thoáng nền kinh tế. Việc thực hiện đồng bộ 4 nghị quyết được coi là bộ tứ chiến lược, sẽ đem lại một quy mô kinh tế - xã hội mở rộng cả về chủ thể, cả về chiều rộng và chiều cao; đồng thời mọi hoạt động được thông suốt, đồng bộ. Mục tiêu tăng trưởng 2 con số cho những năm tiếp theo hoàn toàn khả thi.

Hai là, thực hiện đồng bộ ba đột phá: (i) về thể chế (theo tinh thần Nghị quyết 66); (ii) về cơ sở hạ tầng; (iii) về nguồn nhân lực. Triển khai đồng bộ Nghị quyết 66 trên tinh thần khai mở các điểm nghẽn. Đó là hệ thống thể chế về các công cụ tài chính phái sinh (tái thế chấp; REIT; quỹ tiết kiệm tương hỗ, trái phiếu bất động sản…), thể chế về phát triển TOD, thể chế về thu hút nguồn lực của tầng lớp trung lưu vào phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu, ban hành Luật thuế bất động sản; hoàn thiện các quy định pháp luật về đấu giá đất, đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất…; nghiên cứu, ban hành thể chế về condotel - officetel. 

Bên cạnh đó, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng đường sắt, đường không, đường biển, đường bộ, đường sông, hạ tầng đô thị. Đặc biệt, thu hút khu vực kinh tế tư nhân vào phát triển và khai thác hệ thống cơ sở hạ tầng. Tập trung khai thác phát triển các đô thị TOD. Vận hành cơ chế thu hồi đất lân cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu thầu, xây dựng theo quy hoạch, để tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng. Đặc biệt, phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao đi liền với phát triển công nghệ cao, công nghệ số. Phải coi phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao và công nghệ số là hai mặt của một vấn đề.

Ba là, hoàn thiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển các vùng, tỉnh đi liền với rà soát lại các quy hoạch phát triển đô thị. Rà soát tích hợp các quy hoạch trên địa bàn các tỉnh sáp nhập theo hướng tích hợp các quy hoạch các tỉnh thành phần. Đồng bộ hóa các quy hoạch: Phát triển kinh tế xã hội, phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Hình thành các định hướng liên kết vùng mới trên cơ sở quy hoạch vùng kinh tế xã hội và quy hoạch tích hợp của các tỉnh mới sáp nhập. Tập trung phát triển đồng bộ các hạ tầng liên kết nội tỉnh giữa địa bàn được chọn là tỉnh lỵ và các địa bàn trước đây là tỉnh lỵ. Phát triển hạ tầng đô thị là địa bàn tỉnh lỵ và các công trình khai thác hạ tầng đô thị. Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai theo thửa gắn liền với việc phát triển công nghiệp 4.0 với việc số hóa hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản. Đưa vào vận hành việc đăng ký định danh đất đai theo thửa trong hệ thống quản lý đất đai, bất động sản. Số hóa hệ thống quản lý đất đai, bất động sản. Đưa việc mua bán bất động sản qua sàn vào vận hành trong thực tiễn gắn với việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản. Xử lý các tồn đọng của các dự án bất động sản. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát và chế tài các dự án bất động sản.

Đồng thời, tăng cường minh bạch các dự án bất động sản. Việc tổ chức triển khai các nghị quyết, các đột phá là việc phải làm quyết liệt, thường xuyên. Tuy nhiên, việc thanh tra, kiểm tra, giám sát chế tài một cách công khai, minh bạch, đúng, trúng cũng là điều kiện để việc tổ chức triển khai được thực hiện một cách tích cực. Nếu thực hiện được đồng bộ các giải pháp, thị trường bất động sản được mở rộng cả về quy mô, địa bàn, số lượng dự án, từ đó tăng cường tỷ trọng đóng góp trong GDP, mà chủ thể chính là khu vực kinh tế tư nhân Việt Nam. Đích đến là vượt bẫy thu nhập trung bình, trở thành nền kinh tế phát triển vào năm 2045.

*****

Nghị quyết 68 thực sự mở ra một giai đoạn mới cho phát triển kinh tế tư nhân. Phát triển kinh tế tư nhân gắn liền với phát triển thị trường bất động sản. Cần thống nhất chủ trương, hành động và thực hiện trong thực tiễn đồng bộ các Nghị quyết 57, 59, 66, 68. Khi đó, đến lượt mình, thị trường bất động sản, ngành kinh doanh bất động sản sẽ góp phần mở rộng khu vực kinh tế tư nhân nói riêng, nền kinh tế nói chung, góp phần đưa dân tộc Việt Nam vững bước bước vào kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc./.