Đầu tư condotel: Vì sao không thể là cam kết lợi nhuận khủng?
12% là con số cam kết lợi nhuận mà Cocobay Đà Nẵng đưa ra cho các nhà đầu tư thứ cấp. Nhưng, con số này đã bị phá vỡ khi Cocobay Đà Nẵng không thể đáp ứng khả năng thanh toán. Sự đổ vỡ của Cocobay Đà Nẵng đến từ cam kết lợi nhuận đầu tư quá đà đã được cảnh báo từ trước, ở thời điểm mà dòng sản phẩm này tạo ra cơn bão bỏ vốn khổng lồ của giới đầu tư.
"Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy" - ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation đã nhắc lại nhiều lần câu khẳng định đó tại Diễn đàn Bất động sản Du lịch biển Việt Nam 2018. Ông Michael Piro từng chất vấn rằng: "Điều gì sẽ xảy ra nếu doanh nghiệp địa ốc không thể trả cho nhà đầu tư số tiền đã cam kết? Vì mức cam kết quá cao, vượt quá khả năng thanh toán và chi trả của họ".
Và một năm sau, Cocobay Đà Nẵng tiên tuyên bố mất khả năng thanh toán cam kết lợi nhuận cho các nhà đầu tư.
Nhận định về tác động của sự việc phá vỡ cam kết lợi nhuận của Cocobay Đà Nẵng, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó Tổng giám đốc phụ trách kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng của Vingroup, cho rằng: "Bất động sản nghỉ dưỡng là một lĩnh vực lớn, đòi hỏi nhiều chủ đầu tư phải tham gia. Một chủ đầu tư sai thì không thể đánh giá cả thị trường đang gặp vấn đề lớn. Như một xã hội, nếu một người có hành vi ứng xử chưa đúng mực thì xã hội đó vẫn vận động theo quỹ đạo tốt đẹp. Đáng tiếc nếu cho rằng sự cố của Cocobay Đà Nẵng là tín hiệu đổ vỡ của mô hình condotel. Đáng tiếc hơn vì những thông tin trái chiều đã khiến tâm lý của khách hàng xao động".
Bà Lộc chỉ ra mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng thanh toán và chi trả của chủ đầu tư.
"Trong trường hợp, nếu chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental,... thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật. Tuy nhiên, trong trường hợp, với dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hoàn toàn xảy ra. Ví dụ như doanh nghiệp đó có khả năng tự vận hành và quản lý dự án condotel của mình rất tốt" - bà Lộc cho hay.
Cũng theo bà Lộc, cam kết lợi nhuận thực tế là khoản chủ đầu tư đưa ra để khách hàng an tâm: "Với đặc thù riêng biệt, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng không thể đạt ngay kết quả kinh doanh như kỳ vọng trong vòng 3 năm đầu. Ở thời điểm khởi đầu, mức chi trả ngược cho khách hàng có thể bằng 0 hoặc với tỷ lệ phần trăm thấp. Bởi vậy, chủ đầu tư đưa mức cam kết lợi nhuận để khiến khách hàng an tâm".
Vì sao condotel vẫn giàu sức hấp dẫn?
Cũng theo bà Lộc, dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó. Bởi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam còn nhiều tiềm năng để phát triển.
"Bất động sản đã chứng minh một điều là không bao giờ mất giá. Nhìn ở góc độ khác, bất động sản nghỉ dưỡng đang là xu thế và khuynh hướng tất yếu của sự phát triển. Những bãi biển đẹp, những tài nguyên của vùng đất du lịch chỉ có giới hạn. Đó là lý do khiến tài sản tại điểm du lịch sẽ có tốc độ gia tăng phi mã. Trong khi đó, mức giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn thấp hơn so với mặt bằng chung các nước trong khu vực".
Theo bà Lộc, bỏ vốn vào condotel thì đồng nghĩa nhà đầu tư buộc phải tính toán đến cơ sở thực tế của dự án. Dự án nghỉ dưỡng đó có khả năng tạo ra dòng tiền thực tế hay không? Đây mới chính là cam kết lâu dài và bền vững nhất.
"Nhà đầu tư phải dựa trên khả năng kinh doanh thực tế của dự án, có lãi không, tiềm năng ra sao. Phải nhìn vào tình hình khả thi của nó. Chủ đầu tư uy tín không? Dự án có hệ sinh thái tốt không vì xu hướng du lịch là trải nghiệm. Đây chính là cam kết lâu dài nhất".
Chia sẻ về condotel, bà Lộc khẳng định, đây vẫn là mô hình đầy hấp dẫn. "Tôi ví dụ, dự án Vinpearl ở Phú Quốc, giá trị của sản phẩm đang gia tăng nhanh chóng. Công suất phòng của dự án luôn ở trong tình trạng được lấp đầy. Chúng tôi có cả hệ sinh thái đi kèm Vinpearl Land, Vinpearl Safari... Khách hàng không chỉ ở 1 - 2 ngày mà lưu trú tới 3 - 4 ngày để sử dụng các dịch vụ đi kèm".
Theo đó, bà Lộc cũng đưa ra 3 lý do đáng để đầu tư vào condotel.
Thứ nhất, bất động sản là thị trường vô cùng tiềm năng, là khuynh hướng phát triển tất yếu.
Thứ hai, đây là món đầu tư an toàn, an nhàn và hiệu quả. Nhưng bởi đặc tính đó mà khách hàng cần phải chọn đúng chủ đầu tư uy tín, có năng lực, khả năng kinh doanh và vận hành.
Thứ ba, mặc dù condotel là mô hình xu hướng ngoại lai, ngoại nhập nhưng thực tế nó đang bắt đúng tất cả khuynh hướng phát triển tất yếu của Việt Nam và thế giới trong thời điểm hiện nay. Hành lang pháp lý của nó chắc chắn sẽ phải hoàn thiện. Bởi vậy, condotel vẫn là mảnh đất màu mỡ cho những ai biết nắm đúng cơ hội và bỏ tiền đầu tư. Và nếu chờ thì mất cơ hội.
“Bất động sản condotel vẫn là sản phẩm giàu tiềm năng về du lịch nghỉ dưỡng, hợp pháp theo Luật Kinh doanh bất động sản, góp phần không nhỏ vào chủ trương phát triển du lịch mà Việt Nam đang theo đuổi. Vấn đề đặt ra là cách phát triển của từng doanh nghiệp, các chủ đầu tư cam kết như thế nào và liệu mức cam kết đó có phù hợp hay không, cũng như cách ứng xử của cơ quan quản lý Nhà nước với loại hình này như thế nào để đảm bảo hạn chế rủi ro về tranh chấp trong phân khúc này”.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA
"Codotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu, hiểu biết kĩ lưỡng về mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp hơn nhiều so với các loại hình bất động sản khác".
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương
