Gần đây báo chí lại phản ánh tình trạng một dự án bất động sản được đem thế chấp đến ba lần đang gây rủi ro cho cả khách hàng và ngân hàng. Đó là thế chấp quyền sử dụng đất dự án (sổ đỏ) xây dựng chung cư, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, rồi lại dùng dự án để bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng không giao nhà đúng cam kết...(1). Làm sao để phòng, tránh rủi ro khi mua nhà chung cư tiếp tục là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm...
Mua nhà chung cư hình thành trong tương lai có thể gặp phải nhiều rủi ro, nên người mua cần tìm hiểu kỹ, nhất là các yếu tố pháp lý, trong đó có: điều kiện được mua bán, điều kiện được thế chấp và điều kiện để được sở hữu nhà ở.
Điều kiện được mua bán nhà ở
Nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được bán khi có đủ ba điều kiện là: đã xây dựng xong móng, đã được sở xây dựng có thông báo nhà đủ điều kiện được bán và đã được ngân hàng bảo lãnh việc bán nhà, trong đó điều kiện trước là tiền đề của điều kiện sau.
Như vậy, để an toàn pháp lý thì khi ký hợp đồng mua bán nhà cần kèm theo thông báo của sở xây dựng. Tuy nhiên, cần xem kỹ văn bản này, vì có thể tên văn bản ghi là “thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán”, nhưng nội dung lại thể hiện rằng chưa đủ điều kiện. Cách “chép” nguyên một đoạn văn của Luật Nhà ở để đưa vào trích yếu của văn bản như vậy rất dễ gây ra sự nhầm lẫn, thậm chí đánh lừa người mua nhà.
Đồng thời, nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà, thì họ sẽ phải giải chấp bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp bên mua nhà và ngân hàng nhận thế chấp đồng ý cho chủ đầu tư về việc không cần giải chấp, theo quy định tại điều khoản 147.1, Luật Nhà ở năm 2014. Như vậy, để hạn chế rủi ro, thì người mua nhà không nên đồng ý cho chủ đầu tư bán nhà mà không giải chấp bớt khỏi dự án.
Rủi ro lớn nhất - không được bàn giao nhà đúng hạn - sẽ được cơ bản loại trừ khi có sự tham gia bảo lãnh của ngân hàng về việc bán nhà, nhất là đối với chủ đầu tư không có uy tín, không tôn trọng cam kết với khách hàng hoặc gặp khó khăn, bế tắc về tài chính. Người mua nhà càng ít gặp rủi ro hơn nếu ngân hàng bảo lãnh bán nhà đồng thời là ngân hàng nhận thế chấp dự án và cho chủ đầu tư vay vốn xây dựng, cũng như vay vốn mua nhà của chính các ngân hàng đó. Với trách nhiệm của bên bảo lãnh, bên cho vay và bên nhận thế chấp, ngân hàng sẽ phải kiểm soát chặt chẽ về các điều kiện bán nhà, việc sử dụng, thu hồi vốn vay, tiến độ xây dựng; việc nhận, quản lý và xử lý tài sản thế chấp là dự án, nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên người mua nhà cần hết sức lưu ý với rủi ro dễ xảy ra vì sự không rõ ràng của pháp luật và ngân hàng có thể “phủi tay” cam kết bảo lãnh. Điều khoản 56.2, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua”, tức là về nguyên tắc ngân hàng phải chịu trách nhiệm bảo lãnh cho đến khi người mua nhận được nhà trên thực tế, dù chậm trễ bao nhiêu năm. Tuy nhiên, điều khoản 12.4.c, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN lại quy định: Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh “cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua”. Điều này có nghĩa là, nếu quá thời hạn bàn giao nhà một tháng thì ngân hàng có thể từ chối nghĩa vụ bảo lãnh và không chịu trách nhiệm hoàn lại tiền mua cho khách hàng. Do vậy, người mua nhà cần yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ ngay trong thời hạn một tháng kể từ ngày chậm bàn giao. Ngoài ra cũng cần lưu ý, ngân hàng không bảo lãnh về chất lượng nhà ở và thời hạn hoàn thành các công trình khác liên quan đến căn hộ mua bán.
Tóm lại, nếu như ngân hàng cho vay, nhận thế chấp và đặc biệt là bảo lãnh thực hiện đúng pháp luật thì không gây ra rủi ro đáng kể cho người mua nhà, kể cả trường hợp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai bị thế chấp trước hay sau khi mua bán.
Điều kiện thế chấp nhà ở
Để giảm thiểu rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư có nguy cơ không bàn giao nhà ở đúng hạn, thì người mua nhà cần nhanh chóng yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ hoàn lại tiền hoặc xử lý theo hướng nhận bàn giao sớm nhất có thể (kể từ khi xây xong phần thô).
Ngoài việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư còn có quyền thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ hợp pháp khi đáp ứng được các điều kiện nhất định.
Thế chấp dự án là việc thế chấp toàn bộ bất động sản, gồm cả tài sản hiện hữu và tài sản sẽ hình thành trong tương lai. Tùy trường hợp, quyền sử dụng đất có thể được hay không được phép thế chấp riêng hoặc chung trong dự án. Ví dụ, không được phép thế chấp loại quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất riêng hay trong dự án gần như không gây rủi ro đến quyền sở hữu căn hộ của người mua nhà.
Chủ đầu tư chỉ được thế chấp dự án hoặc nhà ở trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư cho dự án hoặc xây dựng nhà ở đó, mà không được thế chấp cho tổ chức, cá nhân khác, theo quy định tại các điều 147 và 148, Luật Nhà ở năm 2014.
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì nhà đó phải không nằm trong một phần hoặc toàn bộ dự án đã thế chấp, theo quy định tại điều khoản 148.1.b, Luật Nhà ở năm 2014.
Nếu đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và ngược lại, theo quy định tại điều 5, Thông tư số 09/2019/TT-BTP (trước đây là điều 11, Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT); nếu chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thì phải loại trừ khỏi khi thế chấp dự án đó; nếu đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án hoặc nhà ở thì không được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại điều khoản 3.5 và 3.6, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN.
Như vậy, nếu như việc thế chấp dự án hay căn hộ bán cho người mua bất hợp pháp thì không có giá trị pháp lý, tức là không có quyền ưu tiên thanh toán cũng như xử lý tài sản thế chấp và người mua sẽ không bị rủi ro trực tiếp.
Điều kiện để được sở hữu nhà ở
Bên mua có quyền sở hữu nhà ở từ thời điểm nhận bàn giao nhà hoặc thanh toán đủ tiền mua nhà cho chủ đầu tư, trừ trường hợp có thỏa thuận khác khi mua nhà của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, theo quy định tại điều khoản 12.3, Luật Nhà ở năm 2014.
Trường hợp người mua đã có quyền sở hữu nhà ở, thì gần như không còn rủi ro về việc quyền sử dụng đất, dự án hoặc căn hộ bị chủ đầu tư thế chấp cả trước hoặc sau khi khách hàng mua nhà. Vì chủ sở hữu là người có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản là căn hộ. Cụ thể là chủ sở hữu “được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản”; “được sử dụng tài sản theo ý chí của mình”; “có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”, theo quy định tại các điều 186, 190 và 194, Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, gần đây khách hàng rất khó có thể nhận được quyền sở hữu từ việc đã thanh toán đủ tiền mua nhà, vì điều khoản 57.1, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư chỉ được thu không quá 70% (không quá 50% nếu là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bán nhà) giá trị hợp đồng mua bán khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng. Và nhà đã bàn giao rồi mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì bên bán cũng không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Theo quy định tại điều khoản 13.3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà. Do đó, người mua có thể thỏa thuận bàn giao nhà ngay từ khi xây thô xong và đặc biệt là không nên thỏa thuận lùi điều kiện được sở hữu nhà theo luật định.
Tuy nhiên, việc người mua nhà có quyền sở hữu nhà ở không đồng nhất với việc được vào ở hay được bán nhà. Nhà ở chung cư chỉ được đưa vào khai thác, sử dụng sau khi công trình xây dựng đã được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, trong đó có điều kiện an toàn về phòng cháy và chữa cháy, theo kết luận kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng theo quy định tại điều khoản 123.1.b, Luật Xây dựng năm 2014 và điều 32, Nghị định số 15/2013/NĐ-CP.
Người mua nhà chỉ được bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp nhà ở sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại điều 118, Luật Nhà ở năm 2014 và điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Tóm lại, để giảm thiểu rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư có nguy cơ không bàn giao nhà ở đúng hạn, thì người mua nhà cần nhanh chóng yêu cầu ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ hoàn lại tiền hoặc xử lý theo hướng nhận bàn giao sớm nhất có thể (kể từ khi xây xong phần thô).
(1) https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/rui-ro-mot-du-an-cam-co-3-lan-1199095.html
LS. Trương Thanh Đức - Chủ tịch HĐTV Công ty Luật BASICO, Trọng tài viên VIAC
