Thời gian qua, mặc dù nhiều địa phương đã đưa ra những biện pháp mạnh để hạn chế tình trạng phân lô bán nền tràn lan, tuy nhiên vấn nạn này vẫn chưa thuyên giảm. Điển hình là tại Phú Quốc, một trong những điểm nóng về phân lô bán nền, gần đây lại nổi lên bởi các thông tin quảng bá về dự án "ma" có tên Khu dân cư EMERALD City (tọa lạc tại Ấp 2, xã Cửa Cạn, huyện Phú Quốc), được quảng cáo do Công ty Cổ phần Tập đoàn EMERALD làm chủ đầu tư.
Khu đất được quảng bá là dự án EMERALD City có quy mô "khủng", với diện tích lên đến trên 10 ha. Theo chia sẻ của một môi giới, khu đất này hiện vẫn đang trong quá trình chờ được cấp sổ tổng, sau đó sẽ tiến hành hiến đất cho xã để mở trường học, đường sá rồi sau đó mới nộp hồ sơ xin tách thành các sổ nhỏ (đất có thổ cư). Môi giới khẳng định khu đất trên chắc chắn sẽ được chuyển mục đích lên thổ cư với diện tích 100m2 mỗi lô. Khoảng 2.000 m2 của khu đất sẽ được chuyển thành đất thổ cư, sau đó công ty sẽ tách thách 660 sổ nhỏ và bán cho khách hàng với giá dao động từ 350 - 500 triệu đồng/lô.
Theo môi giới, công ty cam kết với khách hàng trong vòng 6 tháng sau khi ký kết hợp đồng nguyên tắc cùng Công ty Cổ phần Tập đoàn EMERALD, thì khách hàng sẽ nhận được sổ đỏ và có thể tiến hành xây nhà. Ngoài ra, môi giới này còn khẳng định nếu không ra sổ đúng hẹn cho khách hàng, phía công ty sẽ chịu phạt 18% trên giá trị lô đất.
"Vì khu đất vẫn đang trong quá trình duyệt hồ sơ, cấp sổ tổng và tách thửa nên hiện tại bên em sẽ thu tiền cọc của khách hàng. Khi anh/chị quyết định chọn lô đất nào sẽ chọn hình thức thanh toán chia làm 3 đợt thanh toán trong vòng 6 tháng. Còn nếu anh/chị thanh toán ngay sẽ được giảm 5% trên mỗi lô đất", môi giới khẳng định.
Theo đó, sau khi ký hợp đồng nguyên tắc cùng Công ty Cổ phần Tập đoàn EMERALD, khách hàng sẽ chuyển 50 triệu đồng tiền cọc. Sau vài ngày chuyển cọc, khách hàng sẽ di chuyển ra thành phố Phú Quốc theo hướng dẫn của nhân viên công ty EMERALD thể thực hiện hợp đồng nguyên tắc và tiến hành mua bán, hoặc có thể ký hợp đồng ngay tại nơi mà khách hàng đang sinh sống. Như vậy, tất cả quá trình mua bán nói trên, phía khách hàng không hề được mục sở thị sổ tổng của khu đất, chưa được cầm trên tay sổ đỏ của từng lô đất. Mọi giao dịch chỉ thông qua công ty EMERALD và phụ thuộc hoàn toàn vào uy tín của công ty này.
Không chỉ tại Phú Quốc, công ty EMERALD cũng được biết đến với các dự án ma ở nhiều địa phương khác. Trước đó, như Reatimes đã thông tin trong bài viết Tây Ninh: Xuất hiện tập đoàn phân lô bán nền kiểu địa ốc Alibaba, một khu đất tọa lạc tại các thửa đất số 231, 112, 232, 113, 234 thuộc tờ bản đồ số 63, xã Truông Mít, huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh, cũng được quảng bá dưới cái tên "sính ngoại" Khu dân cư EMERALD với tổng quy mô gần 2ha.
Đáng nói là thông tin trên các bài quảng cáo đều được giới thiệu là một dự án bất động sản. Tuy nhiên, qua tìm hiểu của Reatimes thì thực đất đây chỉ là khu đất do cá nhân tự phân lô. Doanh nghiệp đứng ra bán sản phẩm và nhận tiền cọc của khách hàng là Công ty Cổ phần Tập đoàn EMERALD, có địa chỉ đăng ký kinh doanh tại số 200 đường Quang Trung, phường Hà Cầu, Quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Doanh nghiệp này chỉ mới thành lập vào tháng 8/2020, do ông Trần Sinh Viên là người đại diện theo pháp luật, ngành nghề kinh doanh đăng ký là tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.
Chia sẻ về quy trình bán hàng tại khu đất phân lô nói trên, một môi giới cho biết "dự án" đang trong giai đoạn nộp hồ sơ chờ tách thửa. Do đó, nếu khách hàng có nhu cầu mua sẽ chuyển khoản trước 100 triệu đồng đặt cọc, sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng với Công ty Cổ phần Tập đoàn EMERALD và chuyển khoản về tài khoản của công ty này. Về sổ đỏ của các thửa đất, môi giới khẳng định khi tách thửa là đất thổ cư 100% và công ty cam kết sẽ ra sổ trao tay khách hàng trong vòng 90 ngày sau khi ký kết hợp đồng.
Trên website của công ty này (https://emeraldgroup.com.vn/) giới thiệu EMERALD Group là một doanh nghiệp tiếng tăm trong hoạt động môi giới, đã từng hợp tác với nhiều đối tác lớn uy tín như Nova Group, Doji Hạ Long, Bim Group thông qua các dự án tầm cỡ như Vinhomes Star City - Thanh Hóa, biệt thự biển cao cấp International Residences Hạ Long Bay... Doanh nghiệp này cũng đặt mục tiêu vào Top 100 Công ty Bất động sản nghỉ dưỡng tốt nhất vào năm 2030. Tuy nhiên, thực tế thì đa phần các sản phẩm mà công ty này đang rao bán chủ yếu là đất phân lô chưa có sổ đỏ. Nhiều chủ đầu tư cũng xác nhận không phải là đối tác của công ty này.
Rủi ro mua đất chưa có sổ
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM, khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua có thể phải đối mặt với rất nhiều rủi ro và các tranh chấp pháp luật. Với những khu đất phân lô, mặc dù bên bán đã gửi hồ sơ xin tách thửa và nộp phí trước bạ, tuy nhiên rất nhiều trường hợp khi kiểm tra quy hoạch thì dính đất giao thông, hành lang an toàn hoặc gặp một số vướng mắc khác mà sau đó buộc cơ quan chức năng phải hủy bỏ hồ sơ xin tách thửa. Do đó, rủi ro khi bên bán đã nhận tiền của bên mua, nhưng không thể tách thửa như cam kết là hoàn toàn có thể xảy ra rất nhiều trên thực tế, thậm chí bên bán không làm mà chỉ đưa ra giao dịch nhằm thu được tiền bên mua.
Ngoài ra, khi mua đất chưa có giấy chứng nhận thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bên bán và bên mua là vô hiệu. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai thì người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận. Nếu người bán chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng thì không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai ghi rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền phải được công chứng hoặc chứng thực. Các giao dịch chuyển nhượng đất đai khi chưa có giấy chứng nhận sẽ vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Trong trường hợp này, nếu các bên xảy ra tranh chấp và cần sự can thiệp của tòa án thì tòa án sẽ yêu cầu các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong thời hạn nhất định. Quá thời hạn quy định đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, mục đích chuyển nhượng sẽ không đạt được.
"Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên trở về quyền sở hữu đất đai ban đầu. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải tiến hành bồi thường cho bên còn lại. Nhưng bao giờ họ bồi thường thì còn chưa biết, tranh chấp có thể kéo dài nhiều năm vẫn không có kết quả", Luật sư Phượng nói.
Luật sư cũng cho biết, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch.
Bên cạnh đó, người mua bị hạn chế các quyền của người sử dụng đất. Khi mua đất chưa có sổ đỏ, người mua đất khó có thể thực hiện được các quyền với mảnh đất như quyền chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho người khác hay thế chấp quyền sử dụng đất,… theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam. Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Bên cạnh đó, tại điều 63 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định Công ty môi giới không được phép thu tiền của khách hàng. "Công ty môi giới không có nội dung nhận cọc để đảm bảo việc thực hiện mua bán bất động sản. Công ty môi giới cũng không có quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu đối với nhà ở nên không thể nhận cọc đối với việc mua bán bất động sản", luật sư Phượng nói./.
