Dự án sẽ vướng mắc kéo dài vì không xác định rõ giá đền bù
Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm và qua 5 lần sửa đổi, bổ sung, gần nhất là vào năm 2013. Sau hơn 8 năm thực thi, bên cạnh những kết quả đạt được, cho tới nay, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo so với các luật khác dẫn đến sự mập mờ về trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Một trong những bất cập là thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất:
Một là giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án.
Hai là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá Nhà nước quy định.
Thực tế cho thấy, sự chênh lệch rất lớn giữa hai loại giá này đã gây ra nhiều hệ lụy khác nhau như khiếu kiện kéo dài, tham nhũng, tiêu cực, lãng phí... dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã tiếp thu và cụ thể hóa cơ bản chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW Trung ương 5 khóa XIII. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra đối với cơ quan quản lý Nhà nước là tiêu chí nào để định giá đất sát với thị trường và nên giao cho đơn vị, cơ quan nào thực hiện? Việc tính giá đất nên do một cơ quan độc lập, có trách nhiệm thực hiện hoặc do địa phương thực hiện dựa trên thăm dò ý kiến, đề xuất của người dân?
Cho ý kiến về nội dung này, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu Hoàng Quốc Khánh bày tỏ đồng tình với các nội dung thẩm tra của Ủy ban Kinh tế với nhiều nội dung được giải trình, làm rõ một cách cặn kẽ, đồng thời lưu ý còn một số nội dung vướng mắc trên thực tiễn nhưng dự thảo luật lại chưa tháo gỡ như quy định liên quan đến sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Đại biểu Hoàng Quốc Khánh chỉ rõ việc quy định chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân nhưng lại không quy định về xác định giá đền bù thì sẽ tiếp tục gặp vướng mắc. Có trường hợp dự án người dân không đồng thuận với giá đền bù, phương án đề bù và so sánh với địa phương khác và yêu cầu giá quá cao, việc hai bên không đi đến thống nhất dẫn dến kéo dài thời gian thực hiện dự án ảnh hưởng đến nhà đầu tư. Có trường hợp, người dân không nắm được về dự án chủ đầu tư nhanh chóng thực hiện áp đến bù với giá rẻ, lúc này quyền lời người dân bị ảnh hưởng.
"Để giải quyết vấn đề này, tôi đề nghị bổ sung quy định về nguyên tắc mức giá tại thời điểm thoả thuận mức thấp nhất phải bằng giá nhà nước quy định và mức tối đa, cũng như cần có cơ chế giải quyết xử lý trong trường hợp chỉ còn số ít người dân không đồng thuận với giá đền bù mà người dân mà dự án đình trệ không thực hiện được", ông Khánh nêu.
Về nội dung làm rõ cơ chế đền bù xác định giá đất, tại các kỳ họp nhiều đại biểu đã nêu thực tế có những doanh nghiệp đầu tư 100 đến 200 héc-ta, đây là công việc rất vất vả từ những khó khăn trong quá trình tiếp nhận, quá trình ra các quyết định thu hồi, phê duyệt mặt bằng… Và đến khi dự án được phê duyệt và giải phóng mặt bằng nhưng chỉ cần vài hộ không nhất trí thì sẽ khó khăn cho doanh nghiệp. Vậy nên chăng xây dựng yếu tố cấu thành trong trường hợp này cũng vẫn sẽ thi công, gửi tiền đền bù vào kho bạc để tiếp tục giải quyết với những trường hợp chưa nhất trí. Đồng thời cũng nên minh bạch trong luật, tránh khiếu nại khi người dân dự án ấy không hiểu, cố tình không hiểu, thì phải có biện pháp hỗ trợ thi công?
Chia sẻ với Reatimes, Đại biểu Lê Thanh Vân (đoàn Cà Mau) nêu đề nghị trong luật cần đưa ra phương thức nhất quán để đánh giá và xác định phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường là phương pháp nào?
"Xác định giá đất có mối liên hệ giữa việc khảo sát, đánh giá nhất là các khu vực có giá đất phức tạp với bảng giá đất. Tuy nhiên dự thảo luật chưa có lời giải, chưa có cách xử lý trong trường hợp giá đất thực tiễn có sự vượt trội so với bảng giá đất", ông Vân nói.
Bên cạnh đó, đại biểu Lê Thanh Vân cũng nêu ý kiến về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đề nghị trong dự thảo luật phải quy định lộ trình, trình tự, thủ tục xác minh, thẩm định trước khi cấp giấy chứng nhận.
"Trên thực tế diện tích đất ở trải qua rất nhiều thời kỳ khác nhau là rất lớn, có nhiều hộ dân đang được sử dụng đất ở rất rộng nhưng lại hạn chế diện tích đất được cấp sổ đỏ là 900m mà không có xác minh cụ thể để xác định được thông tin về đất. Khi đó, người dân sẽ không hợp tác. Do đó, luật cần có quy định để đáp ứng yêu cầu thực tiễn, bảo đảm chắc chắn hơn", ông Vân đề nghị.
Cũng theo đại biểu Lê Thanh Vân, dự thảo luật lần này chưa “cởi trói” được cho condotel: "Căn hộ condotel được xây dựng trên đất thương mại và tính tiền thuê hàng năm nhưng cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng nhận cho người mua căn hộ condotel lại vướng ở vấn đề phải tách thửa, gắn với quyền sử dụng đất. Nêu rõ, đây là vấn đề dự thảo luật chưa giải quyết thì đề nghị phải xác định được condotel là hàng hóa có thời hạn, được khấu hao dần với công trình xây dựng trên đất thương mại hay là một tài sản gắn với sở hữu chủ với tư cách là một bất động sản".
Cẩn trọng trong xác định giá đất, tránh khiếu kiện kéo dài
Cùng quan điểm với những ý kiến nêu trên, Phó trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Thừa Thiên – Huế Nguyễn Thị Sửu nêu rõ vấn đề tài chính đất đai, xác định giá đất là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm.
"Nguyên tắc xác định giá đất cần bảo đảm nguyên tắc độc lập giữa tổ chức tư vấn, giữa Hội đồng thẩm định giá và cơ quan/người có thẩm quyền quyết định giá đất. Tuy nhiên cũng trong dự thảo luật cũng có quy định Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là người quyết định giá đất cụ thể đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền song cũng có quy định Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Như vậy không bảo đảm tính khách quan, cần được xem xét điều chỉnh, sửa đổi", đại biểu Sửu nêu.
Đại biểu Nguyễn Thị Sửu cũng chỉ rõ dự thảo Luật quy định Sở Tài nguyên Môi trường vừa có trách nhiệm tham mưu Ủy ban nhân dân tỉnh việc giao đất, cho thuê đất cho tổ chức nhưng đồng thời cũng lại tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá đất để tính tiền thuê đất, thu tính tiền thu tiền thuê đất dễ dẫn đến chủ quan. Đại biểu đề nghị nên giao trách nhiệm tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh về định giá đất cụ thể cho Sở Tài chính chủ trì và Sở Tài nguyên Môi trường sẽ là cơ quan phối hợp.
Quan tâm đến giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp, trong đó trường hợp tính tiền sử dụng đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm thay đổi hệ số sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất chưa thỏa đáng và còn có sự mâu thuẫn với trong trường hợp là làm thay đổi mật độ sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu của công trình nhưng không làm thay đổi về hệ số sử dụng đất. Đại biểu đặt vấn đề trong trường hợp này có phải xác định lại giá đất hay không?
Theo Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp): “Về giá đất, dự thảo bỏ khung giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng chưa làm rõ nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan hữu quan trong việc định giá đất. Giá đất theo thị trường rất khó xác định, phải cẩn trọng định giá đất cho phù hợp sẽ không mất thời gian giải quyết khiếu nại của dân. Có đại biểu đề nghị có sự thỏa thuận của người dân với nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu thỏa thuận được là tốt, nhưng không được thì dự án sao thực hiện được, vì vậy Nhà nước phải tham gia thu hồi đất, nhưng phải đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân và doanh nghiệp”.
Các đại biểu cho rằng, việc đảm bảo hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, nhà nước và người dân là bài toán rất khó, vì vậy các tiêu chí xác định giá thị trường cũng cần phải được quy định thật cụ thể. Đồng thời cần bổ sung quy định về phương án ổn định nghề nghiệp cho người bị thu hồi đất theo hướng nâng cao hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm đảm bảo bằng với tài chính, mức sống của người có đất nông nghiệp trước khi bị thu hồi; bổ sung quy định hỗ trợ xây dựng kết cấu hạ tầng tại khu tái định cư để bảo đảm ổn định chỗ ở cho người có đất bị thu hồi.
