PV: Thời gian vừa qua có rất nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đang xuất hiện dấu hiệu bong bóng. Từ góc nhìn của nhà môi giới, ông bình luận gì về quan điểm này?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Trong giới môi giới và đầu tư thứ cấp, bong bóng bất động sản diễn ra đơn thuần dựa trên dấu hiệu khi giá tăng quá nhanh vượt mức giá trị thực, tăng nhanh tới 200 - 300%. Bong bóng bất động sản xảy ra khi giá của ngày hôm nay đã khác nhiều so với ngày hôm qua. Nhưng ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang bắt đầu tìm lại về với giá trị thực.
So với thời gian trước đây, sự hiểu biết của người dân và nhà đầu tư đã cao hơn trước. Họ đề phòng khi giá đất lên cao và cẩn trọng trong việc xuống tiền. Họ biết đầu tư theo giá trị thực tế của thị trường.
Tôi ví dụ, một dự án bất ngờ có một con đường đi qua đẩy giá đất tăng cao. Giá tăng lên tới hàng chục triệu đồng/m2 nhưng nguyên nhân của giá tăng là do có hạ tầng đi qua. Đặc biệt, giá đất ở dự án có đường đi qua chỉ tăng một mức độ nhất định, hoàn toàn không phải do việc mua đi bán lại nhiều lần đẩy giá lên. Thực tế, nhà đầu tư đã thông minh hơn khi họ hiểu rằng, không nên bỏ tiền ra mua mảnh đất mà giá trị về kinh doanh hay nhu cầu ở thực là con số 0. Tôi cho rằng, thời điểm này bong bóng bất động sản không hề xảy ra.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp.
PV: Ông nghĩ như thế nào về nhận định, thị trường bất động sản cũng sẽ rơi vào tình trạng khủng hoảng năm 2019. Bởi trước đó, cứ 10 năm, Việt Nam từng phải trải qua một lần như vào năm 1979, 1989, 1999, 2009?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Không có bất cứ cái gì xảy ra mãi mãi theo một quy luật với khoảng thời gian cố định. Điều tôi muốn nhấn mạnh, chu kỳ khủng hoảng đã từng là 10 năm một lần nhưng không phải hiện tại và tương lai vẫn là vòng quay đấy. Chúng ta cần nhìn nhận ở thời điểm hiện tại, nhận thức của người dân đã được thay đổi và nâng cao. Họ đầu tư bằng đồng tiền thật của chính mình, không phải là ào ào vay tiền ngân hàng. Họ sử dụng đòn bẩy rất ít. Khách quan cho thấy, đất khó có thể sốt mạnh như thời điểm trước. Thị trường đang có sự điều chỉnh đi vào bình ổn hơn. Dự báo rằng giai đoạn cuối 2018 đến 2019, thị trường sẽ tiếp tục dần bình ổn đặc biệt là đất đặc khu hay ngoại ô.
PV: Những dự báo về thị trường bất động sản thời gian vừa qua về tình trạng vỡ bong bóng hay khủng hoảng từ các chuyên gia sẽ ảnh hưởng như thế nào đến tâm lý các nhà đầu tư và môi giới, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Nhà đầu tư và môi giới tiếp cận thông tin qua thực tế và các kênh phương tiện thông tin. Khi hàng loạt các dự báo từ phía chuyên gia về tình trạng vỡ bong bóng hay khủng hoảng, họ sẽ trở nên dè chừng hơn.
Tuy nhiên, tâm lý của họ vẫn vẫn không xoay chuyển bởi để lấn sâu được vào thương trường bất động sản, họ đã phải có kiến thức về lĩnh vực này vững vàng. Còn nhà đầu tư lướt sóng, không chuyên, họ dễ dàng rơi vào trạng thái hoang mang, dè chừng hơn.
PV: Vây theo ông, thời điểm hiện tại bất động sản có còn là một kênh đầu tư hấp dẫn và đáng rót tiền vào không?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Đến thời điểm bây giờ, vàng không còn là kênh đầu tư hấp dẫn, chứng khoán bị sụt điểm, tiền điện tử cũng bị sập, chỉ có bất động sản là kênh đầu tư an toàn và sinh lời. Người có thể sinh ra nhưng đất lại có hạn. Dù bây giờ, tỷ suất đầu tư không còn cao như thời điểm trước, mọi thứ trở nên khó khăn hơn. Nhưng, với nhà đầu tư có tầm nhìn và chiến lược, họ vẫn tìm được phân khúc sinh lời tốt.
Đối với nhà đâu tư không chuyên, có tiền nhàn rỗi thì cách tốt nhất vẫn nên kiếm một vị trí đẹp, bán với mức lãi thấp. Tỷ suất lợi nhuận vẫn cao hơn so với tiền gửi ngân hàng.
PV: Vậy đâu là phân khúc mà nhà đầu tư đáng lựa chọn để phân bổ nguồn tiền đầu tư của mình, thưa ông?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi vẫn đánh giá cao đất thổ cư bởi tâm lý người Việt luôn mong muốn có một mảnh đất cho riêng mình. Những vụ cháy chung cư hay tình trạng xuống cấp trầm trọng của các tòa nhà cách đây 10 – 20 năm khiến người dân nhận thấy, thà ở mặt đất còn hơn ở trên cao.
Những nhà đầu tư nhỏ lẻ nên đầu tư vào đất thổ cư ở ngoại ô. Với mức giá 30 triệu đồng/m2, họ có thể sở hữu một khu đất đẹp và sử dụng được cho nhiều mục đích khác nhau như xây văn phòng hay để ở. Tại Hà Nội, Long Biên và Gia Lâm là khu vực vẫn rất nhiều năm dù 2 – 3 năm trở lại đây, giá đất đã tăng lên 20 – 30%/ năm. Long Biên được ví như Thủ Thiêm ở TP.HCM, chỉ cần những cây cầu bắc từ nội thành ra ngoại ô thì đây sẽ nơi an cư lý tưởng cho nhiều người dân. Đặt lên bàn cân giữa Long Biên và Hoài Đức, rõ ràng, Long Biên nhận được cơ sở hạ tầng tốt hơn, giao thông tốt hơn.
Tiềm năng của vùng đất ngoại ô sẽ còn tiếp tục tăng khi các dự án Vincity (Gia Lâm) hay Vincity (Hoài Đức) sẽ làm thay đổi cục diện thị trường ngoại thành. Bởi với cơ sở hạ tầng rất tốt, đồng bộ do Vin Group đầu tư, giá đất sẽ được đẩy lên nhanh chóng.
- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!
