Tranh chấp và mâu thuẫn chung cư là vấn đề nan giải
Quản lý vận hành tòa nhà chung cư xưa nay luôn là vấn đề vô cùng quan trọng trong khâu phát triển dự án bởi nó gắn liền với uy tín thương hiệu của các chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản. Sự hài lòng của cư dân không chỉ làm tăng giá trị bất động sản mà còn có thể nâng cao giá trị thương hiệu cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế, việc quản lý vận hành bất động sản không được chủ đầu tư chú tâm nhiều, bởi để có thể đảm bảo vận hành chỉn chu mỗi một dự án lớn như vậy thì yêu cầu rất nhiều yếu tố, từ vấn đề vệ sinh môi trường tới công tác kỹ thuật, hệ thống thông tin giám sát...
Các chủ đầu tư tạo ra dự án, xây dựng và hoàn thiện lớp vỏ bên ngoài, nhưng chỉ có một số rất ít nuôi dưỡng được và vận hành nó đến nơi đến chốn. Hậu quả là dẫn đến hàng năm, các đơn vị quản lý vận hành, chủ đầu tư và ban quản trị đều phải đau đầu vì hàng loạt tranh chấp xảy ra, cụ thể là: Thiếu minh bạch về mặt chi phí, không xây dựng đúng thiết kế như đã cam kết, cắt xén diện tích xây dựng hay thiếu tiện ích công cộng tại dự án... Vậy thì thay vì tốn chi phí, thời gian để xử lý khủng hoảng, tại sao không ngăn chặn ngay từ đầu?
Tại Hội thảo trực tuyến với chủ đề “Quản lý vận hành tòa nhà - Tiềm năng và thách thức”, các chuyên gia đến từ nhiều đơn vị quản lý đã đem đến những kiến thức khách quan, kịp thời về tầm quan trọng của quản lý vận hành trong khâu phát triển dự án, tiết kiệm những chi phí xử lý khủng hoảng, rủi ro có thể khắc phục ngay nếu quản lý tốt ngay từ đầu. Bên cạnh đó, tìm ra hướng giúp các chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý vận hành tòa nhà và các cá nhân liên quan có thể nhìn nhận rõ hơn về tiềm năng và thách thức của ngành. Cuối cùng là tìm ra giải pháp để hạn chế mâu thuẫn, tranh chấp, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ và cuộc sống cho người dân.
Tại Hội thảo, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Founder Sen Vàng Group cho biết, “tranh chấp chung cư” hay “mâu thuẫn chung cư” là cụm từ khá phổ biến hiện nay. Kết quả tìm kiếm 2 cụm từ này trên Google cho kết quả lần lượt là hơn 14 triệu và hơn 11 triệu.
Theo bà Ngọc, hệ quả của các tranh chấp có thể kể đến đối với nhà đầu tư là thương hiệu và các sản phẩm kinh doanh mới bị ảnh hưởng; mất thời gian vào các tranh chấp; mất uy tín và khách hàng trung thành; mất thêm nhiều chi phí giải quyết mâu thuẫn thậm chí là bị thanh tra từ các đơn vị quản lý Nhà nước.
Về phía người mua nhà, họ cũng sẽ mất nhiều thời gian xử lý tranh chấp vì giá trị bất động sản họ mua bị ảnh hưởng trực tiếp. Cùng với đó là những bất tiện và khó chịu khi ở trong chính căn nhà bỏ tiền ra mua và cuối cùng buộc phải đổi nhà.
Còn với đơn vị quản lý vận hành, họ sẽ mất uy tín và thời gian, đặc biệt là ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh vận hành của công ty.
“Thống kê chung cho thấy, các chủ đầu tư dù có thương hiệu hay chưa có thương hiệu đều mắc phải một trong những mâu thuẫn với khách hàng. Họ gần như không có các bài tổng hợp và rút kinh nghiệm cho các mâu thuẫn này. Họ đều không quan tâm đến việc nghiên cứu, giải quyết và xử lý khủng hoảng truyền thông trong mâu thuẫn chung cư. Đặc biệt, mỗi lần xử lý khủng hoảng truyền thông xảy ra đều rất tốn kém và ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư, đồng thời người mua mất niềm tin và ảnh hưởng đến đơn vị quản lý vận hành”, bà Ngọc cho hay.
Để giải quyết các mâu thuẫn, bà Ngọc cho rằng, chủ đầu tư cần thoả thuận rõ trước khi ký hợp đồng (nội dung hợp đồng mua bán thể hiện rõ các vấn đề sở hữu chung - riêng, giấy chứng nhận, bản vẽ, thiết kế chi tiết dự án…). Chủ đầu tư cần công khai tình hình tài chính và bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết để hạn chế tranh chấp…
Về phía cư dân, cần đọc kỹ và có trách nhiệm với chữ ký của mình khi mua nhà. Tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của mình trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc xảy ra mẫu thuẫn. Nên có sự tìm hiểu pháp lý hoặc thuê luật sư hướng dẫn khi xảy ra các vấn đề tranh chấp. Có trách nhiệm trong các công tác quản lý vận hành và lựa chọn ban quản trị…
Về phía ban quản trị toà nhà chung cư cũng phải thực hiện đúng nghị quyết hội nghị nhà chung cư, không được tự ý sử dụng quỹ bảo trì, vi phạm sẽ bị truy tố trách nhiệm hình sự. Cần có thêm quy chế thù lao cho ban quản trị để họ nhận thức được đây là công việc chính…
Về phía ban quản lý toà nhà cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc ban quản trị, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong quá trình thực hiện cam kết, thoả thuận. Ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý là xu thế tất yếu trong việc minh bạch, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý vận hành toà nhà. Ban quản lý cần phải có đơn vị chuyên môn, được lựa chọn nghiêm túc từ ban quản trị để đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan…
Đơn vị quản lý toà nhà ngày càng được coi trọng
Theo thống kê sơ bộ nước ta hiện nay có hơn 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó phần lớn tập trung tại thành phố lớn. Dự báo con số này sẽ tiếp tục tăng nhanh do sự bùng nổ của các dự án cao ốc, chung cư đang triển khai gần đây.
Các chủ đầu tư, ban quản trị đều mong muốn rằng tòa nhà của mình đi vào hoạt động hiệu quả, mọi hệ thống được vận hành ổn định và tiết kiệm được chi phí bảo dưỡng, bảo trì. Cư dân cũng hy vọng một nơi sinh sống an toàn, văn minh, lành mạnh. Vì thế vai trò của công tác quản lý vận hành tòa nhà chung cư bắt đầu được nhìn nhận và coi trọng.
Tại Hội thảo, ông Nguyễn Tuấn Huy - Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ tư vấn và quản lý Tuấn Huy chia sẻ, số lượng tòa nhà chung cư mọc lên ngày càng nhiều tạo ra thị trường lớn cho ngành dịch vụ quản lý vận hành các khu chung cư, chuỗi tòa nhà. Hầu hết các công trình như trung tâm thương mại, chung cư, văn phòng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng… đều cần có một đơn vị quản lý vận hành toà nhà.
Dù là một thị trường đầy tiềm năng và canh tranh, với sự tham gia của hàng trăm công ty cả trong và ngoài nước, nhưng đến nay, dịch vụ vận hành, quản lý bất động sản Việt Nam vẫn được nhìn nhận là thiếu chuyên nghiệp.
Tính đến tháng 6/2020, nhân sự ngành quản lý vận hành toà nhà có trình độ đại học chỉ chiếm 5,86%; trong khi phần lớn nhân sự có trình độ trung cấp chiếm 55,91%, cao đẳng 9,17%, sơ cấp nghề 4,45% và chưa qua đào tạo là 24,61%.
Theo ông Huy, sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện rõ trong các vấn đề quản lý thu chi, bất đồng trong vấn đề liên quan tới phí bảo trì, thất thoát tài sản, quản lý rủi ro nhà chung cư chưa tốt dẫn đến xử lý các sự cố khẩn cấp trong nhà chung cư kém hiệu quả… Điều này đã dẫn tới những bất đồng, xung đột, khiếu nại giữa cư dân và ban quản lý, những phản ánh trái chiều về chất lượng dịch vụ chưa đáp ứng kỳ vọng như cam kết cũng không ngừng tăng lên, thậm chí có các trường hợp kiện cáo, tranh chấp liên quan đến pháp luật.
Theo đó, tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng, giải pháp tối ưu nhất cho các doanh nghiệp quản lý vận hành chuỗi tòa nhà, chung cư là không ngừng nâng cao chất lượng chuyên môn. Đây là điều cơ bản nhưng là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh giữa hàng trăm đơn vị quản lý tòa nhà khác và có thể giữ chân các nhà đầu tư giữa muôn vàn sự lựa chọn.
Để làm được điều này nhiều doanh nghiệp đã đầu tư ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý vận hành, mang lại sự thuận tiện cho cả bản thân doanh nghiệp, ban quản trị và cư dân tòa nhà.
Theo đó, các phần mềm quản lý chung cư sẽ giúp ban quản lý dễ dàng giám sát, kiểm tra những hoạt động của tòa nhà và cư dân đang sinh sống tại đây. Tùy theo quy mô cụ thể, các doanh nghiệp quản lý tòa nhà chung cư có thể lựa chọn cho mình những phần mềm phù hợp nhất, đáp ứng được mọi nhu cầu đề ra./.
