Quảng Ninh: Từ ‘thủ phủ du lịch’ đến cực tăng trưởng mới của bất động sản phía Bắc

Kinh tế, du lịch và hạ tầng tạo nền tảng cho bất động sản Quảng Ninh

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong bối cảnh thị trường địa ốc cả nước bước vào giai đoạn tái cấu trúc, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng tập trung nhiều hơn vào những địa phương sở hữu nền tảng kinh tế ổn định, hạ tầng đồng bộ và dư địa tăng trưởng dài hạn. Trong nhóm các tỉnh phía Bắc, Quảng Ninh được đánh giá là một trong những thị trường nổi bật nhờ hội tụ tương đối đầy đủ các yếu tố này.

Theo VARS IRE, tăng trưởng kinh tế thực vẫn là nền tảng quan trọng nhất đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Giai đoạn 2020 - 2024, Quảng Ninh duy trì tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân trên 10%/năm, trong khi tốc độ tăng dân số chỉ dao động quanh mức 0,9 - 1,3%. Điều này phản ánh sự cải thiện đáng kể về năng suất lao động và thu nhập bình quân đầu người.

Đến năm 2025, GRDP bình quân đầu người của Quảng Ninh đạt hơn 10.400 USD, cao nhất cả nước, tăng mạnh so với mức khoảng 6.700 USD của năm 2020. Quy mô nền kinh tế đạt gần 368.445 tỷ đồng, còn tổng thu ngân sách vượt 85.000 tỷ đồng, mức cao nhất từ trước tới nay. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội cũng tăng hơn 12%, cho thấy môi trường đầu tư của địa phương tiếp tục duy trì sức hút.

Song song với tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và gia tăng lực lượng lao động cũng đang tạo nền tảng cho nhu cầu nhà ở thực. Quảng Ninh hiện có tỷ lệ đô thị hóa khoảng 76%, thuộc nhóm cao nhất cả nước. Giai đoạn 2020 - 2025, lực lượng lao động tăng từ khoảng 645.000 người lên gần 800.000 người, tương đương tăng thêm hơn 153.000 lao động.

VARS IRE cho rằng, sự gia tăng dân số cơ học tại các khu vực phát triển công nghiệp, du lịch và dịch vụ sẽ góp phần hình thành nhu cầu bền vững đối với nhà ở và các loại hình lưu trú đô thị trong trung và dài hạn.

Bên cạnh nhu cầu ở thực, du lịch tiếp tục là động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản Quảng Ninh, đặc biệt với phân khúc lưu trú và bất động sản khai thác vận hành.

Năm 2025, Quảng Ninh đón hơn 21 triệu lượt khách du lịch, trong đó có khoảng 4,5 triệu lượt khách quốc tế, tăng 18,4% so với năm trước. Tổng thu du lịch đạt trên 57.000 tỷ đồng, đóng góp khoảng 9,26% GRDP toàn tỉnh.

Theo VARS IRE, dù du lịch không trực tiếp tạo ra nhu cầu nhà ở, nhưng lại kích hoạt hệ sinh thái cầu gián tiếp lớn cho các sản phẩm như căn hộ du lịch, second home, bất động sản khai thác thương mại cũng như nhà ở phục vụ lao động trong ngành dịch vụ.

Ngoài kinh tế và du lịch, hạ tầng kết nối liên vùng tiếp tục được xem là lợi thế nổi bật của Quảng Ninh. Địa phương hiện sở hữu hệ thống cao tốc kết nối Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái, cùng sân bay quốc tế, cảng biển và các khu kinh tế cửa khẩu quy mô lớn.

Theo VARS IRE, hạ tầng không phải yếu tố tự động tạo tăng trưởng cho bất động sản, nhưng đóng vai trò nền tảng giúp mở rộng không gian phát triển, thúc đẩy dịch chuyển dân cư, hoạt động sản xuất và tái phân bổ mặt bằng giá giữa các khu vực.

Đặc biệt, kế hoạch phát triển tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh dự kiến vận hành từ năm 2028 được kỳ vọng sẽ tiếp tục nâng khả năng kết nối giữa Quảng Ninh với vùng Thủ đô và tam giác kinh tế phía Bắc, qua đó tạo thêm dư địa tăng giá cho các khu đô thị dọc tuyến.

Bất động sản Quảng Ninh bước vào giai đoạn phục hồi chọn lọc

Theo VARS IRE, sau giai đoạn trầm lắng do khó khăn pháp lý và thanh khoản suy giảm trên toàn thị trường, bất động sản Quảng Ninh đã bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi từ năm 2025.

Nguồn cung mới trong năm đạt khoảng 5.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ và bất động sản nghỉ dưỡng. Tỷ lệ hấp thụ duy trì trên 70%, trong khi mặt bằng giá căn hộ tăng khoảng 8% và đất nền tăng khoảng 5% so với cùng kỳ.

Điểm đáng chú ý, lực cầu hiện nay có xu hướng nghiêng nhiều hơn về nhóm nhà đầu tư trung và dài hạn đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn như các giai đoạn trước. Điều này cho thấy thị trường đang dịch chuyển dần sang giai đoạn phát triển thực chất hơn, tập trung vào hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Tuy nhiên, đơn vị nghiên cứu cũng lưu ý quá trình phục hồi của thị trường sẽ diễn ra theo hướng phân hóa mạnh, thay vì tăng trưởng đồng loạt giữa các khu vực và phân khúc. Hiệu quả đầu tư trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc nhiề

Một xu hướng nổi bật khác tại Quảng Ninh là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các mô hình đô thị tích hợp quy mô lớn, kết hợp đồng thời chức năng ở, thương mại, dịch vụ, du lịch và giải trí.

Theo VARS IRE, trong bối cảnh thị trường bước sang giai đoạn đề cao hiệu quả sử dụng và tính bền vững, giá trị của một đại đô thị không còn nằm ở quy mô quỹ đất đơn thuần mà phụ thuộc vào sức sống thực tế của dự án, hệ sinh thái tiện ích và năng lực vận hành.

Các dự án có khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực, vận hành bài bản và sở hữu hạ tầng kết nối vượt trội sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc tạo dòng tiền ổn định cũng như duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.

Với nền tảng kinh tế duy trì tăng trưởng cao, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng lợi thế về hạ tầng và du lịch, Quảng Ninh vẫn sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để tiếp tục thu hút dòng vốn bất động sản trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, trong chu kỳ mới, thị trường sẽ ưu tiên nhiều hơn những dự án đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng khai thác hiệu quả và tạo giá trị bền vững thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.