Lời tòa soạn:
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NƠXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
Trên cơ sở nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài phân tích những bất cập của quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất dự án đã xây dựng hạ tầng để phát triển NƠXH trong dự án và kiến nghị giải pháp tháo gỡ.
Trân trọng giới thiệu cùng độc giả!
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH), với thay đổi mấu chốt là thu hẹp đối tượng là dự án nhà ở thương mại được nộp bằng tiền thay việc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH xuống quy mô 2ha thay vì 10ha như quy định tại Nghị định 100 trước đây.
Đứng ở góc độ quản lý Nhà nước, có thể hiểu đây là giải pháp để tăng quỹ đất xây dựng NƠXH; tuy nhiên áp dụng vào thực tiễn thì lại nảy sinh nhiều bất cập, rất khó triển khai vì nó gây khó cho cả 3 phía là: Chủ đầu tư, đối tượng mua NƠXH và đối tượng mua nhà ở thương mại.
CHỦ ĐẦU TƯ: KHÓ LỒNG GHÉP 2 TRONG 1
Khoản 1, Điều 5 Nghị định 49 quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Điều đó đồng nghĩa trong cùng một dự án, chủ đầu tư phải xây dựng ít nhất 2 loại hình nhà ở dành cho 2 đối tượng khác nhau, thậm chí chênh lệch nhau khá lớn về cả sinh kế, thu nhập, điều kiện tài chính, điều kiện sinh hoạt cũng như nhu cầu sử dụng các tiện ích và hạ tầng xã hội.
Thông thường, khi chọn vị trí để phát triển dự án nhà ở, chủ đầu tư nào cũng đều nhằm đến một đối tượng nhất định. Chẳng hạn dự án có vị trí trong vùng trung tâm đô thị, điều kiện hạ tầng, tiện ích tốt phải nhằm vào đối tượng thu nhập cao, nguồn tài chính dồi dào, mức sống cao hoặc khá giả, vì giá đất ở đó cao và chi phí dịch vụ cũng cao.
Mặt khác, chủ đầu tư lại có thể chọn vị trí cách xa trung tâm để xây dựng những khu resort với những biệt thự cao cấp để đáp ứng nhu cầu nơi nghỉ cuối tuần của tầng lớp thượng lưu. Những vị trí như thế hoàn toàn không phù hợp với đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Ngược lại, để đáp ứng yêu cầu nhà ở giá rẻ cho đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp (sau đây gọi tắt là thu nhập thấp), chủ đầu tư phải chọn vị trí ở vùng ven hoặc những nơi hạ tầng còn hạn chế, vì chi phí đền bù giải phóng mặt bằng thấp, từ đó mới có thể hạ giá thành, phù hợp với tiêu chí của NƠXH.
Bây giờ phải lồng ghép “2 trong 1”, dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong lòng những dự án ở vị trí “đất vàng” hay ở những khu làm nơi nghỉ cuối tuần cách trung tâm 30 - 50km là một bài toán khó đối với chủ đầu tư, thậm chí chẳng khác gì đánh đố doanh nghiệp. Trong thực tế đã có doanh nghiệp triển khai dự án thương mại, rất nghiêm chỉnh chấp hành, dành 20% quỹ đất xây NƠXH, nhiều lần mở bán vẫn chưa hết. Ai cũng dễ dàng nhận ra, những người có thu nhập thấp, đối tượng được mua NƠXH không thể mua nhà ở cách xa trung tâm 30 - 50km để rồi ngày ngày vào thành phố làm việc và trở về nhà bằng phương tiện cá nhân là chiếc xe máy cà tàng, thậm chí là xe đạp. Họ lại càng không thể mua nhà ở đó để làm nơi… nghỉ cuối tuần. Còn người dân sở tại thì họ đã có sẵn đất hương hỏa cha ông để lại, hoặc nếu có muốn tách hộ thì họ cũng mua đất trong làng xã để làm nhà mặt đất chứ chẳng ai dại gì “chui” vào mua chung cư trong dự án.
Cho dù có mua được nhà, dự án có đầy đủ hạ tầng xã hội, thậm chí còn là “đẳng cấp quốc tế” đi nữa nhưng những đối tượng mua NƠXH cũng khó lòng, nếu không muốn nói là không thể tiếp cận được.
Đó là cái khó thứ nhất.
Cái khó thứ hai là xây dựng hạ tầng, cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Dự án nhà ở thương mại, nhất là nhà ở cao cấp, tất nhiên phải đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn, khắt khe hơn và tất yếu suất đầu tư cũng lớn hơn. Trong khi NƠXH phải hạ thấp tiêu chuẩn để giảm giá thành, suất đầu tư thấp để đáp ứng điều kiện chi trả của người thu nhập thấp. Rồi bệnh viện, siêu thị… nhu cầu của mỗi đối tượng cũng khác nhau. Đối với khu nhà ở thương mại cao cấp, chủ đầu tư phải xây bệnh viện, trường học tiêu chuẩn quốc tế. Nhưng với những bệnh viện, trường học như thế tất nhiên mức viện phí, học phí sẽ cao, thậm chí là rất cao mà ai cũng biết người thu nhập thấp không thể đáp ứng được.
Đó là còn chưa kể đến các tiện ích, dịch vụ khác đi kèm như môi trường, an ninh, chế độ bảo trì… Ấy vậy mà bây giờ, trong cùng một dự án, trong cùng một khu đất, lại “bắt” chủ đầu tư phải lồng ghép “2 trong 1”, vừa xây nhà cao cấp, vừa làm nhà bình dân cho hai đối tượng có khoảng cách lớn về mức sống mà có chuyên gia đã ví von là “may một chiếc áo cho hai người có kích cỡ khác nhau cùng mặc”, thì chẳng khác gì gây khó, nếu không muốn nói là đánh đố doanh nghiệp. Đây chính là nguyên nhân đẩy chủ đầu tư đến chỗ tìm cách lảng tránh hoặc “chây ỳ”, không thực hiện quy định dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc thiếu trầm trọng nguồn cung NƠXH. Còn chưa kể, nếu lồng ghép “2 trong 1” như thế sẽ phá vỡ tính tổng thể trong quy hoạch, nếu không muốn nói là băm nát quy hoạch, tạo ra sự “xôi đỗ” ngay trong từng dự án.
Đó là bất cập thứ nhất.
NGƯỜI THU NHẬP THẤP: KHÓ TIẾP CẬN
Bất cập thứ hai, giả sử cứ cho là doanh nghiệp chấp hành nghiêm chỉnh dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị ở những vị trí đắc địa, thì liệu người thu nhập thấp, đối tượng được hưởng chính sách này có dễ dàng tiếp cận dự án? Câu trả lời là: Khó!
Thứ nhất là khó tiếp cận để mua được nhà theo quy định. Ai cũng dễ dàng hình dung, một căn hộ ở vị trí đẹp, thậm chí là “đất vàng” mà lại giá “bình dân”, bán theo NƠXH thì sức “hấp dẫn” của nó sẽ lớn đến mức nào. Khi ấy, không phải chỉ đối tượng thu nhập thấp mà sẽ có rất nhiều người thèm muốn. Những tính toán nảy sinh: Chỉ với mức tiền thấp đã có thể mua được căn hộ ở trung tâm, dại gì không mua. “Của mua là của được”, mua rồi không ở bán lại cũng được khoản chênh lệch lớn…
Từ những tính toán ấy sẽ nảy sinh những toan tính. Và khi mà cầu lớn gấp nhiều lần cung, khi mà lợi nhuận lên đến hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng thì tất yếu nảy sinh ra tiêu cực, nảy sinh lợi ích nhóm trong việc phân phối và mua bán những căn hộ “vàng” theo giá NƠXH này.
Cuối cùng, những người thu nhập thấp, đối tượng được hưởng ưu đãi của nhà nước được mua NƠXH sẽ không thể tiếp cận được; và nếu người nào tài giỏi “chen chân” được vào thì chắc chắn cũng phải thêm những khoản chi không nhỏ. Khi đó, mục tiêu của chính sách xây NƠXH không những không thực hiện được mà còn sinh ra những nhóm lợi ích trục lợi chính sách, gây mất niềm tin vào chính quyền, vào chủ trương hết sức nhân văn, nhân đạo này của Đảng và Nhà nước.
Cái khó thứ hai, nếu người thu nhập thấp có mua được NƠXH trong dự án nhà ở cao cấp đi nữa thì khó khăn tiếp theo lại nảy sinh: Khó tiếp cận các dịch vụ.
Như trên đã đề cập, với các dự án nhà ở thương mại cao cấp, mục tiêu của dự án là hướng đến tầng lớp từ trung lưu trở lên. Do đó, hạ tầng xã hội và các dịch vụ, tiện ích đi kèm cũng được xây dựng, thiết lập để đáp ứng các đối tượng có khả năng chi trả lớn. Và, với mức viện phí, học phí của bệnh viện, trường học có đẳng cấp quốc tế, thì người thu nhập thấp trong các căn hộ NƠXH sẽ không thể đáp ứng được.
Như vậy, cho dù có mua được nhà, dự án có đầy đủ hạ tầng xã hội, thậm chí còn là “đẳng cấp quốc tế” đi nữa nhưng những đối tượng mua NƠXH cũng khó lòng, nếu không muốn nói là không thể tiếp cận được. Ngay cả siêu thị được thiết kế phục vụ đối tượng có khả năng chi trả lớn cũng đã khác với các chợ, cửa hàng tiện ích mang tính phổ thông. Vậy khi đó, con em người thu nhập thấp sẽ học ở đâu, bản thân họ và gia đình chữa bệnh ở đâu, mua bán hằng ngày ở đâu? Hay chủ đầu tư lại phải xây thêm hệ thống bệnh viện, trường học riêng cho khu vực NƠXH, hoặc lại để mọc lên những chợ cóc trong một dự án nhà ở cao cấp?
NGƯỜI MUA NHÀ Ở THƯƠNG MẠI: KHÓ XỬ
Ở trên đã nêu về những bất cập gây khó cho chủ đầu tư và người thu nhập thấp khi tiếp cận NƠXH thuộc quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại. Nhưng không chỉ gây khó cho chủ đầu tư và người thu nhập thấp, việc xây xen kẽ NƠXH trong các dự án nhà ở cao cấp còn làm khó cho cả những cư dân trong khu nhà ở thương mại.
Thời bao cấp có chuyện cười ra… nước mắt, rằng “trót” có con gà mang ở quê lên, của mình đường đường chính chính rõ ràng mà cũng phải thịt vụng thịt trộm. Lông phải gói kín, vứt thật xa. Khi luộc xong rồi phải dùng kéo cắt chứ không dám chặt, vì xung quanh toàn cán bộ, công nhân nhà nước khó khăn thiếu thốn cả, mình “ăn sang” thế sợ bị nghi ngờ thì ít mà sợ “không phải”, có gì “như có lỗi” với hàng xóm thì nhiều.
Điều này không phải chỉ xuất phát từ tâm lý của người Á Đông nói chung, người Việt nói riêng, mà còn là nguyên tắc ứng xử xã hội chung, đó là sự hòa đồng. Trong một cộng đồng người lao động ăn mặc bình dân, nổi lên một người quần áo diêm dúa sẽ thấy kệch cỡm; trong một cộng đồng người còn nghèo khó, thậm chí thiếu ăn mà nổi lên những người sống thừa mứa sẽ cảm thấy khó coi, cho dù quần áo, thức ăn của họ đều được mua sắm bằng đồng tiền chính đáng do họ làm ra. Chính vì thế, trong xã hội thường hình thành một cách tự nhiên những khu vực có những nhóm cư dân tương đồng về nghề nghiệp, về tôn giáo và về mức sống…
Cũng chính vì vậy mà các chủ đầu tư thường xây dựng dự án nhà ở thương mại mà mỗi dự án chủ yếu dành cho một số tầng lớp tương đối tương đồng nhau. Khi đó, mỗi người đều cảm thấy cuộc sống thoải mái, trong một cộng đồng có sự gần gũi nhau về mức sống, về lối sống…, người thu nhập thấp không cảm thấy tự ti, mặc cảm như khi phải sống cạnh người giàu và người có đời sống cao cũng không cảm thấy “áy náy” khi xung quanh mình còn nhiều người chưa dư dả về vật chất.
Thế mà bây giờ, trong một khu nhà ở cao cấp toàn những biệt thự hoặc chí ít cũng nhà liền kề sang trọng, lại “cấy” vào một chung cư với những cư dân có thu nhập thấp, sẽ phá vỡ tính đồng nhất tương đối trong phân bố dân cư tự nhiên. Khi đó, cả cư dân khu nhà ở cao cấp và cư dân khu NƠXH đều cảm thấy có gì bất tiện, không thoải mái trong cuộc sống, sinh hoạt. Như vậy là vô hình trung, gây “khó xử” cho ngay cả những cư dân khu nhà ở thương mại.
Đó là chưa kể, điều đó sẽ càng làm sâu sắc thêm sự so sánh chênh lệch giàu nghèo. Mỗi đối tượng, mỗi tầng lớp cư dân cần một môi trường tự nhiên và xã hội phù hợp với điều kiện sống của mình. Ép hai tầng lớp có mức sống chênh lệch ở cạnh nhau không những là làm khó cho cả hai mà còn là sự ứng xử thiếu tế nhị, thiếu nhân văn.
CẦN LINH HOẠT TRONG ĐIỀU HÀNH QUỸ ĐẤT 20%
Với những bất cập kể trên, hầu hết các chủ đầu tư và nhiều chuyên gia cho rằng, việc dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại là cần thiết, nhưng cần linh hoạt hơn trong điều hành và thực hiện.
Đơn cử như Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc, chủ đầu tư dự án Khu đô thị Vạn Phúc diện tích 198ha (TP.HCM), là một trong những doanh nghiệp địa ốc có nhu cầu xin hoán đổi 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong dự án này.
Đại diện Tập đoàn Vạn Phúc cho hay, với một dự án quy mô lớn, chủ đầu tư sẽ lựa chọn phát triển dự án từ trung cấp đến cao cấp, nên việc xây nhà ở xã hội chung trong dự án sẽ dẫn đến nhiều bất cập. Nên dành quỹ đất riêng cho NƠXH, bởi việc quy hoạch tập trung sẽ giúp công tác quản lý nhà nước trở nên dễ dàng hơn, chủ đầu tư cũng quản lý, vận hành dự án tốt hơn.
Vì thế, không chỉ Tập đoàn Vạn Phúc, mà nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đều có chung mong muốn thay vì bắt buộc các dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất trong chính dự án đó để xây NƠXH, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây NƠXH ấy sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đối tương đồng với đối tượng được mua NƠXH, hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua NƠXH.
Trong trường hợp nếu chủ đầu tư có nhu cầu, thay vì buộc cắt đất để xây NƠXH, có thể cho phép chủ đầu tư nộp tiền bằng giá trị đất 20% đã xây dựng hạ tầng trong dự án. Số tiền này không hòa chung vào ngân sách địa phương, mà được đưa vào một quỹ riêng dành cho việc xây NƠXH. Có chuyên gia tính toán rằng, với những dự án nhà ở thương mại ở những vị trí đắc địa, giá trị đất cao thì số tiền nộp thay 20% quỹ đất, chuyển sang xây NƠXH ở vị trí khác sẽ được số lượng căn hộ lớn hơn nhiều so với xây NƠXH xen kẽ vào dự án nhà ở thương mại.
Làm được như trên vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư chấp hành tốt pháp luật và thuận lợi trong triển khai dự án, vừa giúp cho cư dân trong dự án nhà ở thương mại cao cấp bớt “áy náy”, và điều quan trọng là tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận dự án NƠXH và có điều kiện sống phù hợp với mức sống, đồng thời giảm được tiêu cực trong việc phân phối NƠXH. Như vậy là nhất cử không phải là lưỡng tiện mà là ba, bốn cái tiện cho cả các bên.
Tuy nhiên, có nhà quản lý cho rằng, nếu áp dụng giải pháp trên, các chủ đầu tư thay vì dành quỹ đất xây NƠXH sẽ đua nhau nộp tiền và như vậy sẽ thiếu quỹ đất cho NƠXH.
Tôi lại nghĩ khác. Nếu các chủ đầu tư nộp tiền, mà số tiền lại rất lớn thì tiền cũng là đất chứ sao lại bảo thiếu đất. Từ tiền sẽ mua được đất. Hơn thế nữa, việc cấp đất cho dự án nằm trong tay chính quyền địa phương thì sao lại lo thiếu đất. Hãy làm một bài toán đơn giản: Chính quyền cấp đất cho 5 dự án nhà ở thương mại, mỗi dự án có diện tích 10ha. Theo quy định, mỗi dự án dành 20% quỹ đất để xây NƠXH, tính ra là 2ha. Như vậy 5 dự án sẽ có quỹ đất là 10ha để xây NƠXH. Bây giờ, cũng với tổng số đất cấp cho 5 dự án nhà ở thương mại ấy, chỉ cấp 4 dự án, số đất còn lại dành cho dự án NƠXH và lấy số tiền các chủ đầu tư nộp thay quỹ đất 20% để phát triển dự án. Như vậy sẽ vừa có đất, lại vừa có tiền để xây NƠXH.
Phương án trên không những tạo điều kiện cho cả ba bên, mà còn góp phần thúc đấy nhanh việc phát triển NƠXH. Bởi vì, khi được nộp bằng tiền hoặc được chuyển quỹ đất 20% sang dự án khác phù hợp hơn, doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn nên sẽ nhanh chóng thực hiện, như vậy sẽ khắc phục được tình trạng “chây ỳ” hiện nay.
Thiết nghĩ, các cơ quan chức năng nên xem xét đề xuất, kiến nghị trên của các doanh nghiệp để mau chóng gỡ vướng, cởi nút thắt trong việc phát triển NƠXH hiện nay, để chủ trương, chính sách tốt đẹp và nhân văn của Đảng và Nhà nước mau chóng đến được với người dân, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập trung bình và thu nhập thấp./.
