Đẩy mạnh phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân (gọi chung là nhà ở xã hội – NƠXH) là một chủ trương, chính sách đúng đắn, nhân văn, hợp lòng dân của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, kết quả đạt được còn hạn chế và quá trình thực hiện còn bộc lộ nhiều bất cập, trong đó có việc dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH.
Quỹ đất 20% và bất cập của việc lồng ghép “2 trong 1”
Để giải quyết và tăng cường quỹ đất phát triển NƠXH, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải “dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở” (Điều 26). Để cụ thể hóa điều này, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (gọi tắt là Nghị định 100/CP) của Chính phủ ban hành năm 2015 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH và trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% đó. Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất để sử dụng làm NƠXH, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn.
Đến năm 2021, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/CP (gọi tắt là Nghị định 49/CP) đã thu hẹp đối tượng là dự án nhà ở thương mại được nộp bằng tiền thay việc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH xuống quy mô 2ha thay vì 10ha như quy định tại Nghị định 100/CP trước đây. Như vậy trên thực tế, hầu hết các dự án nhà ở thương mại chủ đầu tư đều phải dành 20% quỹ đất và có trách nhiệm xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% đó.
Trong tình hình quỹ đất cho NƠXH luôn thiếu trầm trọng dẫn đến việc không có đủ NƠXH đáp ứng nhu cầu của công nhân và người dân có thu nhập thấp, thì đây có thể coi là giải pháp mạnh để tăng quỹ đất xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, điều đó có nghĩa đối với tất cả các dự án có quy mô từ 2ha trở lên sẽ có sự đan xen cả NƠXH và nhà ở thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao cấp) trong cùng một dự án, cùng một địa điểm, trong khi tính chất, đặc điểm, mục tiêu và đối tượng của NƠXH và nhà ở thương mại (nhất là phân khúc nhà ở thương mại trung và cao cấp) là hoàn toàn khác biệt. Do đó, khi áp dụng vào thực tiễn đã nảy sinh rất nhiều bất cập, rất khó triển khai vì nó gây khó cho cả ba phía là chủ đầu tư, đối tượng mua NƠXH và cư dân sử dụng nhà ở thương mại. Những bất cập đó đã được các chủ đầu tư và các chuyên gia phân tích, có thể tóm tắt như sau:
Gây khó cho chủ đầu tư khi phải lồng ghép “2 trong 1”. Đối tượng của NƠXH và nhà ở thương mại (nhất là phân khúc cao cấp) là hoàn toàn khác nhau, thậm chí khác biệt, chênh lệch nhau khá lớn về cả sinh kế, thu nhập, điều kiện tài chính, điều kiện sinh hoạt cũng như nhu cầu sử dụng các tiện ích và hạ tầng xã hội. Khi lồng ghép cả hai loại hình nhà ở trong cùng một dự án sẽ gây khó cho việc quy hoạch cũng như xây dựng hạ tầng, kể cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Nếu xây dựng hạ tầng phù hợp với thu nhập và nhu cầu của đối tượng thụ hưởng NƠXH thì lại không phù hợp với tiêu chí và cư dân của nhà ở phân khúc cao cấp. Còn nếu xây dựng hạ tầng theo tiêu chuẩn cao cấp sẽ nâng giá xây dựng lên rất cao, thì đối tượng thụ hưởng NƠXH sẽ không đủ khả năng tài chính chi trả và nó sẽ không còn là NƠXH nữa. Ngay vị trí, mục đích của từng dự án nhà ở thương mại cũng đều khác xa với tính chất của dự án NƠXH. Một dự án xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng cách xa trung tâm 30 – 50km sẽ phù hợp với người dư dả tài chính mua làm nơi nghỉ cuối tuần; nhưng nếu xây NƠXH ở 20% quỹ đất theo quy định ở đây thì chắc chắn sẽ rất khó bán, thậm chí bỏ hoang vì không phù hợp với sinh kế và điều kiện của đối tượng thu nhập thấp; và điều này trong thực tế đã xảy ra.
Vì vậy, trong cùng một dự án, trong cùng một khu đất, “bắt” chủ đầu tư phải lồng ghép “2 trong 1”, vừa xây nhà cao cấp, vừa làm nhà bình dân cho hai đối tượng có khoảng cách lớn về mức sống, mà có chuyên gia đã ví von là “may một chiếc áo cho hai người có kích cỡ khác nhau cùng mặc”, thì chẳng khác gì gây khó, nếu không muốn nói là đánh đố doanh nghiệp. Đây chính là nguyên nhân đẩy chủ đầu tư đến chỗ tìm cách lảng tránh hoặc “chây ỳ”, không thực hiện quy định dành quỹ đất 20% để xây NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc thiếu trầm trọng nguồn cung NƠXH. Đó cũng còn chưa kể, nếu lồng ghép “2 trong 1” như thế sẽ phá vỡ tính tổng thể trong quy hoạch, nếu không muốn nói là băm nát quy hoạch, tạo ra sự “xôi đỗ” ngay trong từng dự án.
Gây khó cho người thu nhập thấp và nảy sinh tiêu cực. Đối với nhưng dự án ở vị trí trung tâm, ở những khu đất vàng, đất kim cương thì quyền sử dụng đất có giá trị rất lớn. Nếu xây NƠXH trên quỹ đất 20% thì dù có hạ tiêu chuẩn đến đâu, căn hộ đó cũng có sức hấp dẫn lớn bởi giá trị chủ yếu nằm ở đất. Vì vậy, nếu mua được NƠXH trong các dự án này rồi bán lại sẽ được hưởng khoản lợi nhuận từ sự chênh lệch giá khá cao. Chính vì thế sẽ phát sinh tiêu cực trong việc phân phối, và thường thì những đối tượng đáng được hưởng lại khó tiếp cận NƠXH ở những dự án này.
Khi đó, mục tiêu của chủ trương xây NƠXH không những không thực hiện được mà còn sinh ra những nhóm lợi ích trục lợi chính sách, gây mất niềm tin vào chính quyền, vào chủ trương hết sức nhân văn, nhân đạo này của Đảng và Nhà nước. Ngay cả khi nếu người thu nhập thấp có mua được NƠXH trong dự án nhà ở cao cấp đi nữa thì khó khăn tiếp theo lại nảy sinh như khó tiếp cận các dịch vụ như trường học, siêu thị, bệnh viện…
Gây khó cho người mua nhà ở thương mại. Ở trên đã tóm tắt những bất cập gây khó cho chủ đầu tư và người thu nhập thấp khi tiếp cận NƠXH thuộc quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại. Nhưng việc xây xen kẽ NƠXH trong các dự án nhà ở cao cấp còn làm khó cho cả những cư dân trong khu nhà ở thương mại.
Trong xã hội thường hình thành một cách tự nhiên những khu vực có nhóm cư dân tương đồng về nghề nghiệp, về tôn giáo, về mức sống… Cũng chính vì vậy, các chủ đầu tư thường xây dựng dự án nhà ở thương mại mà mỗi dự án chủ yếu dành cho một số tầng lớp cư dân tương đối tương đồng nhau. Khi sống trong môi trường chung, mỗi người đều cảm thấy cuộc sống thoải mái, trong một cộng đồng có sự gần gũi nhau về mức sống, về lối sống…
Nhưng nếu lồng ghép NƠXH trong cùng dự án với nhà ở thương mại thuộc phân khúc cao cấp, sự khác biệt lớn của hai cộng đồng dân cư sẽ gây ra khó xử, bất tiện cho cả hai nhóm. Người thu nhập thấp sẽ cảm thấy tự ti, mặc cảm khi phải sống cạnh người giàu, và người có đời sống cao cũng không khỏi cảm thấy “áy náy” khi xung quanh mình còn nhiều người chưa dư dả về vật chất. Điều đó cũng càng làm sâu sắc thêm sự so sánh chênh lệch giàu nghèo.
Mỗi đối tượng, mỗi tầng lớp cư dân cần một môi trường tự nhiên và xã hội phù hợp với điều kiện sống của mình. Ép hai tầng lớp có mức sống chênh lệch lớn ở cạnh nhau không những là làm khó cho cả hai mà còn là sự ứng xử thiếu tế nhị, thiếu nhân văn.
Những vấn đề đã nêu tóm tắt ở trên là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến việc phát triển NƠXH thời gian qua vốn đã khó khăn càng thêm chồng chất khó khăn.
Đề xuất mang tính tháo gỡ nút thắt của Hà Nội
Tại Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do đích thân Thủ tướng Chính phủ chủ trì ngày 14/7/2022 vừa qua, Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng đã nêu rõ: Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, các địa phương đã khởi công 11 dự án với tổng số khoảng 25.675 căn NƠXH, tổng diện tích xây dựng khoảng 1.282.850 m2. Tuy nhiên, báo cáo cũng nhấn mạnh “các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu”.
Một dự án NƠXH tại Mê Linh, Hà Nội. (Ảnh: VGP)
Tham luận của Hà Nội tại Hội nghị trên cũng nêu rõ, bên cạnh những kết quả đã đạt được, công tác phát triển, quản lý NƠXH trên địa bàn TP. Hà Nội còn một số tồn tại, hạn chế đó là: Diện tích sàn NƠXH đạt tỷ lệ thấp so với tổng số diện tích sàn nhà ở đã phát triển trên địa bàn, mới đáp ứng được một phần nhu cầu về NƠXH của người dân; tỷ lệ căn hộ NƠXH dành để cho thuê còn thấp (khoảng 16% tổng số căn hộ NƠXH hoàn thành); các dự án NƠXH có quy mô nhỏ lẻ, chủ yếu tập trung tại một số quận nội thành gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực; nguồn lực tài chính của thành phố để đầu tư xây dựng NƠXH từ nguồn vốn ngân sách còn hạn chế.
Đặc biệt, sau khi nghiên cứu, Hà Nội đã đưa ra đề xuất về NƠXH, tập trung vào một số nội dung sau:
Được phép chủ động bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thay thế ở vị trí khác.
Không phát triển NƠXH là nhà ở liền kề thấp tầng; được sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị để hỗ trợ, cho vay ưu đãi phát triển NƠXH.
Triển khai mô hình xây dựng một số khu NƠXH tập trung, có quy mô diện tích đất lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Rà soát quy hoạch các khu công nghiệp để bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân một cách hợp lý.
Đa dạng hóa nguồn lực đẩy mạnh việc phát triển NƠXH phục vụ công nhân; ưu tiên bố trí quỹ đất, bố trí kinh phí từ nguồn tiền thu được từ quỹ 20%, 25% tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (bao gồm cả khu đô thị, khu chức năng đô thị) để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp trên địa bàn.
Có thể coi, những đề xuất trên của Hà Nội mang tính đồng bộ, phù hợp thực tiễn và có tính khả thi cao, mà mấu chốt là việc xử lý quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH. Có thể hiểu, mấu chốt trong đề xuất của Hà Nội là giao quyền chủ động cho địa phương trong việc tiếp nhận, bố trí, sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây NƠXH. Trong đó then chốt là việc không nhất thiết phải xây NƠXH thuộc quỹ đất 20% ở đúng dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư, mà cho phép thành phố được chủ động thay thế phần đất 20% ở vị trí khác. “Vị trí khác” ở đây có thể hiểu là do thỏa thuận với chủ đầu tư để bố trí ở dự án khác (của chủ đầu tư) phù hợp với tính chất và mục đích của việc xây NƠXH; hoặc chủ đầu tư có thể nộp bằng tiền đúng với giá trị phần đất 20% trong dự án.
Đề xuất này có thể coi như “một mũi tên trúng hai đích”. Thứ nhất, gỡ khó cho chủ đầu tư khi không phải thực hiện “2 trong 1”, trong cùng dự án nhà ở thương mại vừa xây nhà ở phân khúc trung, cao cấp, vừa xây NƠXH; đồng thời gỡ khó cho cả hai cộng đồng cư dân khi phải sống trong những dự án “xôi đỗ” mà những bất cập chúng tôi đã đề cập ở phần đầu bài viết này. Thứ hai, đặc biệt là trao quyền chủ động cho thành phố trong việc lựa chọn mô hình, địa điểm, chủ đầu tư… thực hiện các dự án NƠXH tập trung với quy mô lớn.
Ở đây cần nhấn mạnh một điều, đối tượng mua NƠXH (bao gồm cả người thu nhập thấp và công nhân làm việc tại các khu công nghiệp) có tính đặc thù rất cao (nhất là nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp). Vì vậy, việc chọn địa điểm, mô hình phù hợp với từng nhóm đối tượng thụ hưởng NƠXH (trong đó đặc biệt tính đến nơi làm việc, sinh kế…) có tính tiên quyết đến việc thu hút cư dân và tính hiệu quả, hiệu năng sử dụng; nhất là đáp ứng đúng nhu cầu của người dân khi sử dụng NƠXH. Việc hình thành những khu NƠXH tập trung, quy mô lớn cũng tạo thuận lợi cho công tác quy hoạch, xây dựng hạ tầng (nhất là hạ tầng xã hội), bố trí các tiện ích phù hợp với đặc điểm dân cư, từ đó phục vụ nhu cầu của cư dân tốt hơn. Đặc biệt, việc xây dựng NƠXH tập trung quy mô lớn còn tạo thuận lợi cho việc bố trí quỹ đấy, kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu, từ đó giúp giảm giá thành xây dựng, tiêu chí hết sức quan trọng trong việc xây NƠXH.
Đồng thời, việc giá trị hóa quỹ đất 20% (nộp tiền thay bằng đất hiện vật) cũng giúp địa phương linh hoạt hơn trong việc sử dụng đồng vốn, tăng được nguồn cung NƠXH (tiền thu được từ dự án nhà ở thương mại cao cấp khi xây dựng ở vị trí khác sẽ được số căn hộ nhiều hơn ở dự án gốc). Đặc biệt, việc xây dựng những khu NƠXH tập trung sẽ giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, tạo sự công bằng hơn giữa các đối tượng thụ hưởng, và giảm được tiêu cực trong phân phối NƠXH. Nó cũng giúp cho việc quản lý, vận hành và bảo trì tòa nhà thuận lợi hơn rất nhiều so với việc phân tán, cấy ghép NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại.
Nguyện vọng của cả chính quyền địa phương và doanh nghiệp
Khi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ban hành, nhiều doanh nghiệp là chủ đầu tư đã phản ánh những bất cập khi không được nộp tiền thay quỹ đất 20% cho xây NƠXH, và tình trạng “xôi đỗ” của nhiều loại nhà trong cùng một dự án. Đồng thời, đề đạt nguyện vọng tiếp tục được lựa chọn giao lại đất hay nộp tiền thay đất, hoặc được chuyển phần đất 20% sang dự án khác có cùng tính chất NƠXH phù hợp hơn.
Nhưng đó mới là nguyện vọng của một phía, phía doanh nghiệp, chịu tác động trực tiếp của việc điều chỉnh nói trên nên dễ có thiên kiến, bị coi là doanh nghiệp chỉ coi trọng lợi ích kinh tế.
Sau đó, các chuyên gia cũng đã lên tiếng, đi sâu phân tích một cách toàn diện, đứng trên mọi góc độ và đã chỉ ra sự bất cập, không hợp lý ở cả khâu thực hiện (xây dựng NƠXH) cũng như khâu sử dụng (cư dân) và quản lý (chính quyền). Tuy nhiên, đó là ý kiến đứng trên góc độ khoa học nên nhiều khi dễ bị nhà quản lý coi là phiến diện, thiếu tính thực tiễn.
Đến nay, UBND thành phố Hà Nội cũng đã lên tiếng, đề nghị việc xử lý quỹ đất 20% dành để xây NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, trong đó nội dung chủ chốt trùng với hướng mà doanh nghiệp đề đạt và các chuyên gia đề xuất. Điều này cho thấy, Nghị định 49/CP có sự bất cập và hạn chế của nó khi đi vào thực thi. NƠXH dù là thực hiện dự án riêng hay thực hiện trong phần quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, do chủ đầu tư nào thực hiện, thì cuối cùng cũng nhằm giải quyết chỗ ở cho người thu nhập thấp, giúp ổn định dân sinh, phục vụ cho cư dân cư trú trên một địa bàn nhất định do địa phương quản lý. Do đó, dù là thực hiện theo phương cách nào thì cuối cùng cũng đều do chính quyền địa phương quyết định việc phân phối và quản lý.
Chính vì vậy, ý kiến của phía chính quyền (mà ở đây là UBND TP. Hà Nội) có thể coi là ý kiến của phía người thực hiện, đã được soi xét, đánh giá toàn diện và cân nhắc kỹ lưỡng, nhất là trên khía cạnh tổ chức thực hiện và tính thực tiễn, tính khả thi. Mục đích là để đẩy mạnh việc thực hiện các dự án NƠXH, nhanh chóng giải quyết được nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, công nhân trong các khu công nghiệp, những đối tượng yếu thế trên địa bàn TP. Hà Nội nói riêng cũng như ở các địa phương khác trong cả nước nói chung. Đồng thời nâng cao hiệu quả việc sử dụng quỹ đất 20% và hiệu quả sử dụng NƠXH, phù hợp với đối tượng cũng như thuận lợi cho việc quản lý và vận hành.
Do đó thiết nghĩ, đề xuất này cần được xem xét một cách khẩn trương và nghiêm túc để có sự điều chỉnh Nghị định 49/CP một cách hợp lý và kịp thời, nhất là theo hướng chủ đầu tư được nộp tiền thay vì nộp quỹ đất 20% để xây NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại, từ đó giúp nhanh chóng giải quyết chỗ ở cho người lao động và người dân nghèo./.
