Quỹ đất 20% nhà ở xã hội: Làm sao may vừa một ‘chiếc áo’ cho hai người có ‘kích cỡ’ khác nhau ?

Diệu Phan phandieu.mtg@gmail.com

Thứ Bảy, 25/06/2022 - 06:10

Quy định phải dành quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội khiến nhiều doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở, khu đô thị đang “đau đầu” trước việc làm sao để may vừa một “chiếc áo” cho hai đối tượng có “kích cỡ” khác nhau.

Có thể bạn quan tâm

Cách giải quyết tình trạng thiếu nhà ở xã hội tại Việt Nam nhìn từ kinh nghiệm quốc tế Phát triển nhà ở xã hội: Đừng viết tiếp câu chuyện “bình mới rượu cũ”! Doanh nghiệp hồ hởi phát triển nhà ở xã hội: Cần gỡ các vướng mắc để phát huy hiệu quả Doanh nghiệp và chuyên gia kiến nghị sửa luật để gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội

Khoản 1, Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”. Điều đó đồng nghĩa trong cùng một dự án, chủ đầu tư phải xây dựng ít nhất 2 loại hình nhà ở dành cho 2 đối tượng khác nhau, thậm chí chênh lệch nhau khá lớn về cả sinh kế, thu nhập, điều kiện tài chính, điều kiện sinh hoạt cũng như nhu cầu sử dụng các tiện ích và hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng quy định này đang làm phát sinh nhiều bất cập.

QUY ĐỊNH KHÔNG HỢP LÝ, THIẾU KHẢ THI

Mới đây, tại văn bản số 43/2022/CV- HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về việc góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã bãi bỏ phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn” đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP trước đây.

Nghị định 49/2021/NĐ-CP chỉ quy định một phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên, mà bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Việc này là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân; về quy mô diện tích từ dưới 1 ha đến vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn hec-ta. Do vậy, cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

HoREA đánh giá trên thực tế, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án; nhưng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Nếu có cơ chế chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20% mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

“Một chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại cao cấp tại phường An Phú, thành phố Thủ Đức (TP.HCM) có quy mô diện tích 2 ha nên phải dành 4.000m2 đất để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án theo quy định của Nghị định 49/2021/NĐ-CP. Chủ đầu tư đã mua lại quyền sử dụng đất khu đất này với giá bình quân 80 triệu đồng/m2 dẫn đến chi phí giải phóng mặt bằng 4.000 m2 lên đến 320 tỷ đồng và đây là chi phí hợp pháp được tính vào chi phí đầu tư nhà ở xã hội. Do vậy, dù dự án nhà ở xã hội này được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giá thành nhà ở xã hội tại đây có thể lên đến 35-40 triệu đồng/m2 thì không thể làm nhà ở xã hội được nữa vì giá bán nhà quá cao.

Nếu xác định giá trị quỹ đất 4.000 m2 này theo giá thị trường để hoán đổi quỹ đất khác hoặc quỹ nhà ở xã hội khác có giá trị tương đương thì Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác và giá bán nhà ở xã hội phù hợp hơn”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

RẤT KHÓ LỒNG GHÉP "2 TRONG 1"

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sẽ có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như yêu cầu đề ra, dù theo ông, đây được coi là một bước đột phá trong cơ chế chính sách của Nhà nước để tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp.

“Lý do là bởi người có thu nhập thấp thì mức sống của họ không thể đáp ứng sống trong các khu đô thị cao cấp. Chính việc xếp nhà ở thương mại và nhà ở xã hội chung nhau dẫn đến sự dè dặt của chủ đầu tư. Vì không chủ đầu tư nào muốn sản phẩm của mình vừa bình dân lại vừa cao cấp, dẫn đến đã có luật định nhưng họ không thực hiện”, ông Đính lý giải.

Ông Đính nói rằng trước đây, để tránh việc phải dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp tiền thay vì triển khai dự án, và Nghị định 100 vẫn “dễ thở” hơn vì phạm vi áp dụng là dự án từ 10 ha. Tuy nhiên, Nghị định 49 đã nới rộng đối tượng áp dụng quy định trích lập quỹ đất 20%, đồng thời “triệt hạ” lựa chọn nộp tiền thay vì xây dựng nhà ở xã hội của doanh nghiệp.

Điều này khiến các doanh nghiệp phát triển dự án khu đô thị tầm trung - cao cấp quy mô từ 2ha trở lên đang rất loay hoay trong “chiếc vòng kim cô”, bởi nếu triển khai theo quy định thì cũng tắc, mà không triển khai thì có nghĩa là đang vi phạm. Nghị định trên tinh thần tháo gỡ các bất cập, nhưng nhìn ở góc độ xã hội, thì càng gỡ lại càng rối.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, khi nói đến nhà ở xã hội, đa phần người ta sẽ nghĩ đến nhà ở chất lượng thấp, hạ tầng xã hội ở mức tối thiểu vì giá rẻ. Vì vậy, việc đặt nhà ở xã hội ngay bên cạnh nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở trung - cao cấp, chắc chắn sẽ có sự chênh lệch về nhu cầu sử dụng hạ tầng xã hội và các tiện ích.

“Đó là lý do khiến các doanh nghiệp khó thực hiện theo đúng quy định, bằng cách này hay cách khác chỉ muốn lảng tránh đi việc trích 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội. Và nếu thực hiện đúng, xây dựng được một khu nhà ở xã hội trong khu đô thị thì cũng chỉ tạo điều kiện cho việc trục lợi chính sách, nhà ở xã hội không đến đúng tay người thu nhập thấp, rồi cũng thành nhà ở thương mại”, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích.

Nhiều dự án nhà ở xã hội xây xong rồi bỏ hoang vì thiếu kết nối hạ tầng

Luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng đánh giá, việc bắt các doanh nghiệp làm dự án thương mại từ 2ha - 5ha phải trích lập quỹ đất 20% là chưa hợp lý, dù mục đích nhằm gia tăng quỹ đất, gia tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội là rất tốt. Bởi lẽ, các dự án tại đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, không thể quy hoạch giống Bình Dương, Bình Phước. Cơ sở hạ tầng, nhu cầu nhà ở, nhu cầu sống của người dân, mọi thứ đều khác nhau.

Chưa kể, một số dự án phát triển nhà ở chỉ được quy hoạch xây dựng nhà ở thấp tầng nên việc sử dụng nhà vườn, nhà biệt thự làm nhà ở xã hội là không phù hợp. Tại một số dự án có lợi thế về vị trí, tính thương mại cao, giá lại thấp hơn nhà thương mại cùng khu vực sẽ dẫn đến khó khăn trong việc quản lý đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội.

Ngoài ra, mức phí dịch vụ tại các chung cư thương mại trung - cao cấp thường cao hơn mức có thể chi trả của người nghèo. Do đó, nếu không thay đổi về thu nhập, người dân sẽ chọn cách cố gắng ở căn hộ hết 5 năm để đủ điều kiện bán lại và tìm căn nhà phù hợp hơn.

Chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong thời gian qua, không có nhiều doanh nghiệp thực hiện được việc xây nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Bản chất các doanh nghiệp có thể xây dựng những khu nhà ở xã hội tốt, đồng bộ hạ tầng, nhưng phải có cơ chế phù hợp để họ thực sự muốn làm. Còn nếu đã không muốn song vẫn bị bắt ép thì khó mang lại hiệu quả, ngược lại câu chuyện phát triển nhà ở xã hội sẽ trở nên rối rắm hơn.

“Chính sách nhà ở xã hội rất nhân văn, doanh nghiệp cũng cần thực hiện trách nhiệm xã hội của mình nhưng nếu ép buộc họ làm theo mệnh lệnh hành chính thì sẽ mất đi ý nghĩa. Đặc biệt là với những doanh nghiệp tài chính khó khăn, cần kinh doanh để quay vòng vốn, thì việc họ phải đầu tư nhà ở xã hội để bán với giá thấp trong khi chi phí giá đất, giá vật liệu đang tăng là một thách thức không hề nhỏ”, luật sư Nguyễn Văn Hậu khẳng định.

Dưới góc độ doanh nghiệp, đại diện một chủ đầu tư tại TP.HCM cho rằng, khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung; cao cấp, đơn vị tư vấn thiết kế phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Do vậy, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của dự án theo phân khúc chủ đầu tư hướng đến.

Mặt khác, người mua nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thuộc khu đô thị đều phải đóng các khoản phí quản lý, phí dịch vụ, tiện ích cao cấp. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt hằng ngày của người mua nhà ở xã hội. Chưa kể, giá bán nhà ở xã hội ở khu vực nội thành trong dự án trung cao cấp buộc phải ở mức cao. Điều này dẫn đến người có thu nhập thấp khó có thể mua được nhà ở xã hội.

“Hiện nay, doanh nghiệp trình một dự án dù là dự án thương mại hay nhà ở xã hội thì đều phải phù hợp quy hoạch. Theo quy định, các dự án nhà ở xã hội thì được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần. Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch tổng thể 1/2000 đã có hệ số sử dụng đất nên khi thực hiện quy hoạch 1/500 không thể tăng hệ số riêng cho đất nhà ở xã hội thêm 1,5 lần. Đồng thời, quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không được tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó thực hiện”, một doanh nghiệp chia sẻ.

CẦN CHÍNH SÁCH LINH HOẠT, CỞI MỞ ĐỂ DOANH NGHIỆP LỰA CHỌN

Trước thực tế này, ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận thay vì quy định áp đặt, cần điều chỉnh quy định của pháp luật theo hướng phù hợp với việc phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động. Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá thị trường

“Làm nhà ở xã hội tức là hướng đến giá rẻ, nhưng quỹ đất trong nội đô vốn khan hiếm, giá lại cao và cơ chế còn bất cập, nên doanh nghiệp không mặn mà là điều dễ hiểu. Do đó, sẽ khả thi hơn nếu phát triển nhà ở xã hội cùng với căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 ở khu vực ngoại thành hay các tỉnh lân cận những thành phố lớn, cùng với đó là đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân. Nhà nước vẫn có hỗ trợ, đồng thời vẫn thu được một ít, lại không bị các chính sách lằng nhằng đè lên, gây khó khăn trong việc thực hiện", vị chuyên gia nói.

Ngoài ra, ông Đính cho rằng, nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội, chứ không nên “hòa chung” vào vốn ngân sách như hiện nay.

Nhà ở xã hội nên quy hoạch riêng để đầu tư hạ tầng phù hợp với nhu cầu và mức sống của người dân, không nên xen kẽ với nhà ở thương mại

Tương tự, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nói rằng cần quy hoạch lại, ngồi lại và bàn với doanh nghiệp, hỏi và lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp để chọn ra phương án phù hợp thay vì bắt ép họ phải làm thế này hay thế kia vì trách nhiệm với cộng đồng.

“Tại TP.HCM, có rất nhiều doanh nghiêp rất tâm huyết muốn làm nhà ở xã hội như một phân khúc riêng sau khi đã làm các dự án nhà ở thuộc phân khúc trung - cao cấp. Có cơ chế tốt, họ sẵn sàng làm.

Làm sao để giá nhà rẻ đi, nguồn cung nhà tăng lên nhưng chất lượng vẫn tốt, đó mới là điều chính sách cần quan tâm để tìm ra giải pháp phù hợp. Nếu cứ quy định cứng nhắc, doanh nghiệp có muốn trả nợ cho thành phố phần 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, thực hiện trách nhiệm xã hội của mình, họ cũng không biết "trả" thế nào vì rất vướng mắc”, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhấn mạnh thêm.

Với những bất cập nêu trên, trao đổi với Reatimes, hầu hết các chủ đầu tư và nhiều chuyên gia cho rằng, việc dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại là cần thiết, nhưng cần linh hoạt hơn trong điều hành và thực hiện.

Thay vì bắt buộc các dự án từ 2ha trở lên phải dành 20% quỹ đất trong chính dự án đó để xây nhà ở xã hội, có thể linh hoạt cho chủ đầu tư chuyển phần đất dành để xây nhà ở xã hội ấy sang một dự án khác phù hợp với quy hoạch chung, có tính chất tương đối tương đồng với đối tượng được mua nhà ở xã hội, hoặc có điều kiện phù hợp với đối tượng mua nhà ở xã hội.

Trong trường hợp nếu chủ đầu tư có nhu cầu, thay vì buộc cắt đất để xây nhà ở xã hội, có thể cho phép chủ đầu tư nộp tiền bằng giá trị đất 20% đã xây dựng hạ tầng trong dự án. Số tiền này không hòa chung vào ngân sách địa phương, mà được đưa vào một quỹ riêng dành cho việc xây nhà ở xã hội. Có chuyên gia tính toán rằng, với những dự án nhà ở thương mại ở những vị trí đắc địa, giá trị đất cao thì số tiền nộp thay 20% quỹ đất, chuyển sang xây nhà ở xã hội ở vị trí khác sẽ được số lượng căn hộ lớn hơn nhiều so với xây nhà ở xã hội xen kẽ vào dự án nhà ở thương mại.

Làm được như trên vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư chấp hành tốt pháp luật và thuận lợi trong triển khai dự án, vừa giúp cho cư dân trong dự án nhà ở thương mại cao cấp bớt “áy náy”. Điều quan trọng là tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận dự án nhà ở xã hội và có điều kiện sống phù hợp với mức sống, đồng thời giảm được tiêu cực trong việc phân phối nhà ở xã hội. Như vậy là nhất cử không phải là lưỡng tiện mà là ba, bốn cái tiện cho cả các bên.

“Với mong muốn tạo điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình về nhà ở xã hội, góp phần đảm bảo quỹ nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị Bộ Tài nguyên - Môi trường; Bộ Xây dựng xem xét đề xuất sửa đổi luật nhà ở nhằm tạo điều kiện để các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp một cách thuận lợi nhất”, đại diện doanh nghiệp nói.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá việc linh hoạt trong đóng góp quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị (trong đó có việc đóng góp bằng tiền tương đương giá trị đất) để xây dựng nhà ở xã hội sẽ tạo thuận lợi trong việc thực hiện cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Từ đó sẽ nhanh chóng tạo ra nguồn ngân sách lớn để thực hiện xây dựng nhà ở xã hội.

Đồng thời, việc xây dựng dự án nhà ở xã hội riêng biệt chứ không xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại sẽ hạn chế tình trạng tiêu cực trong phân phối nhà ở xã hội, tạo mội trường sống phù hợp cho cư dân. Đặc biệt, nó là tiền đề để chuyên môn hóa hoạt động xây dựng nhà ở xã hội, tạo ra những chủ đầu tư chuyên nghiệp, giúp giảm giá thành và thiết lập được những không gian sống phù hợp với cư dân, mục đích cuối cùng là mang lại lợi ích tối đa cho đối tượng mua nhà ở xã hội là người thu nhập thấp và thu nhập trung bình.

Thiết nghĩ, các cơ quan chức năng cần lắng nghe ý kiến doanh nghiệp, ý kiến chuyên gia, xem xét để điều chỉnh chính sách hợp lý, giúp doanh nghiệp thuận lợi trong việc thực hiện nghĩa vụ xã hội và nhất là giúp người nghèo đô thị nhanh chóng có nhà ở phù hợp với điều kiện tài chính và điều kiện sống của mình./.