Quỹ đầu tư bất động sản: 7 năm cho một dự định?

Vì sao quỹ đầu tư bất động sản chưa được nhân rộng? 

Tại phiên thảo luận về Quản lý quỹ đầu tư bất động sản nằm trong sự kiện "Diễn đàn Kinh tế tư nhân Việt Nam 2019" diễn ra sáng 2/5, câu chuyện thúc đẩy phát triển quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam đã nhận được nhiều ý kiến từ các chuyên gia và doanh nghiệp.

Theo ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng, Giám đốc Viện đào tạo và nghiên cứu BIDV thì đây không phải là câu chuyện mới bởi quỹ đầu tư bất động sản đã manh nha từ năm 2012.

Tuy nhiên, đã 7 năm kể từ khi có hành lang pháp lý chính thức, nhưng đến nay thị trường vẫn chỉ có một quỹ đầu tư bất động sản quy mô 50 tỷ đồng được cấp phép thành lập. Và thực tế, theo khảo sát của Ủy ban Chứng khoán, hiện quỹ này vẫn chưa hoạt động.

Vậy câu hỏi đặt ra là vì sao quỹ này chưa thể hoạt động cũng như mở rộng? Hành lang pháp lý đã đủ "rộng đường" cho nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp "rót vốn"?

Quỹ đầu tư là hướng cân bằng cho dòng vốn nói chung, trong đó có thị trường bất động sản.

Lý giải về câu chuyện của Techcom Vietnam, ông Phạm Hồng Sơn, Phó Chủ tịch Ủy ban chứng khoán nhà nước cho hay: "Cơ sở pháp lý đã có quy định từ năm 2012 nhưng đến 2016 cơ quan quản lý mới đồng ý cho quỹ của Techcombank với vốn khoảng 50 tỷ đồng thành lập. Hiện quỹ này chủ yếu đầu tư vào bất động sản nhưng vì nguồn tiền khó nên việc đầu tư vào các dự án tương đối khó khăn".

Cũng bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã chỉ ra những "vùng xám" của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng - một phần nguyên nhân khiến cho hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản không như mong đợi.

Theo đó, thị trường bất động sản theo xu hướng của nền kinh tế, đang có dấu hiệu giảm sút. Năm 2009 - 2010, thị trường sốt giá nhưng không có người mua nên đã xảy ra tình trạng khủng hoảng và đóng băng. Còn thời điểm hiện tại thì thị trường lại đang giảm sút vì nguồn cung khan hiếm mặc dù sức mua vẫn còn đó, những điểm siết trong quy định, thủ tục, cấp phép khiến thị trường vận động yếu đi.

Theo ông Nam, quỹ đầu tư là hướng cân bằng dòng vốn nói chung, trong đó có thị trường bất động sản. Bởi vậy, đây có lẽ chính là thời điểm để khơi thông thêm hành lang pháp lý cho hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản bởi việc cho phép đầu tư vào dự án chưa hoàn thành của quỹ đầu tư mới thực sự là động lực cho các dự án.

"Nới rộng" hành lang pháp lý 

Chủ tịch HoREA cho rằng cần có lộ trình hình thành nhiều quỹ đầu tư để tạo thành các kênh cung cấp vốn trên thị trường bất động sản. (Ảnh: Forty Media)

Mặc dù kỳ vọng vào loại hình này nhưng TS. Cấn Văn Lực vẫn bày tỏ sự lo ngại khi mà thuế và niềm tin vẫn là hai vướng mắc lớn trong việc vận hành quỹ đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, vấn đề chuyển nhượng bất động sản cũng là vướng mắc trong việc vận hành các quỹ này. Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách pháp chế của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo quy định của Luật Đầu tư hiện nay, trước hết phải xác định chủ thể của sản phẩm bất động sản. 

Trong vai trò là công ty đầu tư quỹ, bà Dương Trần, đại diện VinaCapital thừa nhận rằng việc chuyển nhượng đang là rào cản khiến quỹ đầu tư bất động sản khó phát triển.

"Với quy định nhà đầu tư rót vốn 13 - 30% vào quỹ bất động sản mất 6 năm để chuyển nhượng, thời gian được phép chuyển nhượng dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà rót tiền vào quỹ này", bà Dương Trần cho hay.

Do đó, đại diện VinaCapital kiến nghị nên áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng để kích thích nhà đầu tư và thời gian khoảng một năm là phù hợp. 

Bên cạnh đó, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ đầu tư bất động sản là 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. Đây là giới hạn vay khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Vị này đề xuất giới hạn vay cần nới rộng lên khoảng 15%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng cần có các quỹ thay thế dần bất động sản và đi đôi với đó phải có nguồn vốn thay thế.

"Hai nghị định của chính phủ về quỹ đầu tư bất động sản đang chưa rạch ròi về loại hình. Cần có lộ trình hình thành nhiều quỹ đầu tư để tạo thành một trong những kênh cung cấp vốn trên thị trường bất động sản", ông Châu kiến nghị.

Có thể thấy với những lợi ích như: Mở rộng danh mục đầu tư với nhóm tài sản bất động sản với chi phí thấp, cung cấp công cụ cho nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp cận các dự án bất động sản quy mô lớn hay thu hút tối đa các nguồn tiết kiệm từ công chúng và định hướng các khoản đầu tư vào các dự án bất động sản cũng như các dự án cơ sở hạ tầng và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế... thì quỹ đầu tư bất động sản đang là cánh cửa "để ngỏ" mở ra cơ hội cho thị trường cũng như nhà đầu tư.

Tuy nhiên, song hành với các nhóm lợi ích mà quỹ bất động sản mang lại thì vẫn phải kể đến những rủi ro như rủi ro thị trường (bao gồm thị trường bất động sản và TTCK), rủi ro tín dụng, rủi ro đa dạng hóa, rủi ro pháp lý và quản lý, rủi ro đòn bẩy và rủi ro tiền tệ... 

Để thực sự tận dụng được cơ hội từ cánh cửa "để ngỏ" này và hạn chế rủi ro, có lẽ cần nhiều hơn những thay đổi về hành lang pháp lý cũng như quy định cụ thể cho hoạt động của quỹ đầu tư bất động sản để dự định "nung nấu" trong 7 năm qua không chỉ còn là kế hoạch...